Решение по делу № 2-1477/2018 от 26.12.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2018 г. г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тарханова А.Г.

при секретаре Буянове Н.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Альфа Технологии» к Магомадову Юнусу Абубакаровичу об обращении взыскания на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Альфа Технологии» обратилось в суд с иском к Магомадову Ю.А. об обращении взыскания на недвижимое имущество в виде - 26/100 доли земельного участка кадастровый №, для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 949 кв.м., и 26/100 доли в жилом доме, назначение: жилое, 3-х этажный, площадью 1 580 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенных по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов, в счет погашения задолженности по договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 08 июня 2011 г. и договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г. на предмет залог по договору ипотеки от 24 апреля 2012 г.

В обосновании требований указал на неисполнение обязательств по договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 08 июня 2011 г. и договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г., обеспеченных предметом залога по договору ипотеки от 24 апреля 2012 г.

Представитель истца в судебное заседание явился, на требованиях настаивал и просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещался судом, надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, по существу требований возражения не представил.

Суд принял все меры к извещению ответчика, и, исходя из того, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы других лиц, а также сроки рассмотрения гражданских дел, установленных п. 1 ст. 154 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося ответчика.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались, своих представителей не направили, по существу требований возражения не представили.

Суд, с учетом мнения представителя истца, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст.363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя (п.1).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства (п.2).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - <в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, 28.07.2011 г. между КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ООО «Строительно-Монтажное управление № 3» (ООО «СМУ № 3») заключен договор №, по которому Банк предоставил Заемщику кредит на сумму 10 000 000 руб. на пополнение оборотных средств условием погашения по 2 500 000 руб. в срок до 30.09.2012 г., 31.12.2012 г., 31.03.2013 г., 31.07.2013 г. (п.1,1, 1,2, 2.2). Кредит предоставлен под 20% годовых с условием снижения до 17% после государственной регистрации залогового обеспечения (п.2.5). В соответствии с п.2.8 Договора, помимо указанных в п.2.5 процентов, заемщик уплачивает комиссию за открытие ссудного счета в размере 100 000 руб. (л.д. 17-21).

17.02.2012 г. между КБ «РИАЛ- КРЕДИТ» (ООО) и ООО «СМУ № 3» заключен договор №, по которому Банк предоставил ответчику кредит на сумму 12 000 000 руб. на пополнение оборотных средств условием погашения по 1 350 000 руб. ежемесячно в срок до 31.07.2013 г. (п.1,1, 1,2, 2.2). Кредит предоставлен под 20% годовых с условием снижения до 17% после государственной регистрации залогового обеспечения (л.д.22-25).

14.02.2013 г. стороны заключили дополнительное соглашение № к кредитному договору №, по которому изменили порядок погашения кредита, изменив график внесения платежей. 14.02.2012 г. стороны заключили Дополнительное соглашение № к кредитному договору №, которым вновь изменили график возвращения кредита, изменив крайнюю дату погашения кредита до 31:032014 г., комиссия за пролонгацию составляет 37 500 руб. (п.п.1, 3). Дополнительным соглашением № от 31.10.2013 г. к кредитному договору № стороны вновь изменили график погашения, установив крайнюю дату погашения кредита 30.06.2014 г., заемщик обязался уплатить комиссию за продление договора в размере 35 500 руб. 28 коп. (л.д. 26-31).

Кредит обеспечивается залогом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 - договор ипотеки б/н от 04.04.2012 г. (л.д. 32-37).

На основании договора ипотеки от 04.04.2012 г. между КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ФИО1 кредитору в качестве залога по кредитному договору № было передано следующие недвижимое имущество - 26/100 доли в жилом доме, назначение: жилое, 3-х этажный, площадью 1 580 кв.м., кадастровый (или условный) №, и 26/100 доли земельного участка кадастровый №, для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 949 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС, принадлежащие залогодателю на праве собственности на основании договора о предоставлении отступного передачей должником доли в праве собственности земельного участка и доли в праве собственности дома от 16.03.2012 г., договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2011 г., декларацией об объекте недвижимого имущества от 20.12.2011 г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 18.04.2012 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (серия № / серия №), о чем в ЕГРП сделаны записи о регистрации № (п. 1.2.1) и № (п. 1.2.2).

Залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в следующем порядке: - доля в праве дома, указанная в п. 1.2.1. настоящего договора оценивается сторонами в сумме 7579000 руб.; - доля в праве земельного участка, указанная в п. 1.2.2. настоящего договора оценивается сторонами в сумме 7579000 руб. Общая залоговая стоимость предмета залога оценивается сторонами в сумме 15158000 руб.

14.02.2013 г. КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ФИО1 заключили дополнительные соглашения № к договору ипотеки от 24.04.2012 г., в соответствии с которыми внесли в договор залога недвижимого имущества изменения соответственно изменениям залогодатель ознакомлен со всеми условиями кредитного договора и согласен отвечать за надлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе, но не исключительно по условиям кредитного договора (л.д. 38-39).

31.05.2013 г. КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ФИО1 заключили дополнительные соглашения № к договору ипотеки от 24.04.2012 г., в соответствии с которыми внесли в договор залога недвижимого имущества изменения соответственно изменениям стороны пришли к соглашению, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Строительно-монтажное управление -№», возникшего у него на основании договора № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г. и договора № о предоставлении кредита в российских рублях от 28 июля 2011 г., залогодатель ознакомлен со всеми условиями кредитных договоров и согласен отвечать за надлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам, в том числе, но не исключительно (л.д. 40-42) с учетом заключенного 31 октября 2013 г. КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ФИО1 дополнительного соглашения № к договору ипотеки от 24.04.2012 г. (л.д. 43-46).

Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор поручительства № от 31 мая 2013 г. между ФИО1 и Банком.

Таким образом, залогодатель принял ответственность за надлежащее исполнение обязательств заемщика по кредитному договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г. и договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 28 июля 2011 г.

Судом установлено, что 30.07.2014 г. КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) заключило с ЗАО «Альфа Технологии» договор уступки права требования, по которому к истцу в полном объеме перешло право требования по кредитным договорам № и № с ООО «СМУ № 3» и заключенным в их исполнение договорам поручительства, договору ипотеки с изменениями.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 22 июня 2016 года установлены вышеуказанные обстоятельства, факт наличия и ненадлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам, и заключенным в их исполнение договорам поручительства,договору ипотеки с изменениями, в связи с чем, взыскано солидарно с ООО «Строительно-монтажное управление № 3», ФИО2, ФИО1, ФИО3 задолженность по кредитному договору № от 28.07.2011 г. в размере 5469984 руб. 59 коп., просроченные проценты в размере 1486940 руб. 42 коп., комиссия за пролонгацию кредитного договора в размере 32860 руб. 28 коп.; задолженность по кредитному договору № от 17.02.2012 г. в размере 7100000 руб., просроченные проценты в размере 230819 руб. 10 коп., комиссию за пролонгацию кредитного договора в размере 35500 руб. 10 коп. Обращено в пользу ООО «Альфа-Технологии» взыскание на земельный участок для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 974 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: АДРЕС принадлежащий на праве собственности ФИО4, путем продажи его с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3168000 руб. (л.д. 54-61).

Таким образом, факт ненадлежащего исполнения заемщиком и его поручителями своих обязательств по кредитным договорам установлен судом и нашел свое подтверждение в материалах дела.

Судом установлено, что в настоящее время обязательства по кредитным договорам не исполнены, доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиком суду в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Поскольку обязательства по кредитным договорам заемщиком не исполнено, то согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 348 ГК РФ, истец имеет право удовлетворить свои требования к заемщику за счет имущества, заложенного на основании договора об ипотеке.

Судом установлено, что кредитные обязательства обеспечивались залогом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 на основании договора ипотеки б/н от 04.04.2012 г., с учетом дополнительного соглашения № от 14 февраля 2013 г., с учетом дополнительного соглашения № от 31 мая 2013 г., с учетом дополнительного соглашения № от 31 октября 2013 г.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

По делу также установлено, что 31.03.2017 г. КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) было дано согласие ФИО1 на продажу 26/100 доли в праве собственности на земельный участок и 26/100 доли в праве собственности на жилой дом, расположенные по адресу: АДРЕС, с условием сохранения залога (ипотеки) имущества в пользу Банка на условиях договора ипотеки от 24 апреля 2012 г. (л.д. 64-65).

04.04.2017 г. за Магомадовым Ю.А. было зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 1 580 кв.м., кадастровый №, и земельный участок с кадастровым номером №, для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 949 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС, с установлением ипотеки в отношении 26/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 26/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, в пользу КБ «РИАЛ-КРЕДИТ (ООО), ИНН 0714007308, на основании договора ипотеки от 24.04.2012 г., № от 03.05.2012 г.; договора купли-продажи земельного участка с домом от 31.03.2017 г., удостоверенный нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО5, реестровый №, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 66-70), а также копией регистрационного дела в отношении спорных объектов недвижимости в материалах дела.

Вместе с тем, 15.08.2017 г. между КБ «РИАЛ-КРЕДИТ (ООО) и ООО «Альфа Технологии» было заключено дополнительное соглашение № к договору уступки прав (требования) от 30.07.2014 г., согласно которому к истцу перешло право требование по договору ипотеки от 24.04.2012 г., с учетом всех изменений в договоре, установленных дополнительными соглашениями (л.д. 62-63).

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

По смыслу данных правовых норм особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Таким образом, переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346)

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.

Таким образом, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика.

Статьей 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В силу ч. 2 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу квартиры, приобретенной полностью или частично за счет кредитных средств банка, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно п. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем порядок и способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

На основании представленного истцом отчета ООО «Инвест Консалтинг» № от 20 ноября 2017 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: - жилого дома общей площадью 1580 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 949 кв.м., по адресу: АДРЕС согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое, 3-этажный, площадью 1580 кв.м., адрес: АДРЕС расположенного на земельном участке площадью 949 кв.м., по состоянию на 20 ноября 2017 г. составляет: 17517260 рублей, в том числе: - стоимость земельного участка площадью 949 кв.м., - 4092000 руб.; стоимость жилого дома площадью 1580 кв.м., - 13425260 руб.

Вместе с тем, оценщиком дана оценка стоимости 26/100 доли земельного участка площадью 949 кв.м., - 1063 920 руб.; стоимости 26/100 доли жилого дома площадью 1580 кв.м., - 3490567,6 руб.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, произведенная экспертами ООО «Инвест Консалтинг» ответчиком не оспаривалась, о назначении судебной экспертизы стороны не просили, суд считает возможным принять данный отчет в качестве допустимого доказательства, оно мотивировано, составлено лицом, обладающим необходимыми познаниями.

С учетом изложенного, суд определяет способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества - 26/100 доли земельного участка площадью 949 кв.м., - 829 536 руб. и 26/100 доли жилого дома площадью 1580 кв.м., - 2792454,08 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «Альфа Технологии» к Магомадову Юнусу Абубакаровичу об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворить.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 08 июня 2011 г. и договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г. на предмет залог по договору ипотеки от 24 апреля 2012 г. - 26/100 доли земельного участка кадастровый №, для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 949 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость указанного выше заложенного имущества в размере 829 536 руб.

Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 08 июня 2011 г. и договору № о предоставлении кредита в российских рублях от 17 февраля 2012 г. на предмет залог по договору ипотеки от 24 апреля 2012 г. - 26/100 доли в жилом доме, назначение: жилое, 3-х этажный, площадью 1 580 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость указанного выше заложенного имущества в размере 2792454,08 руб.

Взыскать с Магомадова Юнуса Абубакаровича в пользу ООО «Альфа Технологии» расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: