Решение по делу № 2-766/2020 от 06.02.2020

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

25 февраля 2020 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевской Л.В.

при секретаре судебного заседания Нанавьян С.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Карасевой Ольги Михайловны к ООО «СКБ «Центр», конкурсному управляющему Кононову Сергею Викторовичу о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия в строительстве

У С Т А Н О В И Л :

Истец,обратился с указанным иском в суд, в его обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами заключено два договора: предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты>, согласно п.п. 2.1, 3.1, 4.1 которого, в срок до 04.06.2014 года стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее 30.12.2014 года передать истцу квартиру, общей площадью 74 кв.м., состоящую из трех комнат по выбору истца 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> В свою очередь, истец обязался оплатить цену договора в размере 1924000 рублей.

05.12.2014 года истцом в адрес ООО «СКБ «Центр» оплачены денежные средства согласно договора.

До настоящего времени договор долевого участия в строительстве, не заключен, не зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дом не построен, квартиры истцу не переданы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу <данные изъяты> ООО «СКБ Центр» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Карпусь А.В.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. конкурсным управляющим утвержден Кононов С.В.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ истец включена в реестр требований о передаче жилых помещений.

На основании изложенного просит суд признать предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «СКБ Центр» и Карасевой Ольгой Михайловной, договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации.

В судебное заседание истец явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего Яровая Елена Владимировна, действующая на основании доверенности от 11.03.2020 г. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 указанного выше Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами заключено два договора: инвестиционный договор <данные изъяты> на создание концепции многоквартирных домов средней этажности, согласно п.п. 2.1, 2.4, 2.5, 2.5, 2.7 которого инвесторы объединяют средства для создания концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности. Сумма, вносимая по договору, составляет 1150000 рублей. На внесенную сумму начисляется инвестиционный доход 12% годовых. Инвестиционные средства вносятся на срок шесть месяцев. Пунктом 2.7 указанного договора предусмотрено, что договор расторгается, а внесенные инвестором денежные средства с начисленными процентами подлежат возврату в срок до 04.06.2014 года.

Между сторонами был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты>, согласно п.п. 2.1, 3.1, 4.1 которого, в срок до 04.06.2014 года стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее 30.12.2014 года передать истцу квартиру № - по проекту, общей площадью 74 кв.м., состоящую из трех комнат, расположенную в секции № - по выбору истца, на этаже – по выбору истца, 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> В свою очередь, истец обязался оплатить цену договора в размере 1924000 рублей.

05.12.2014 года истцом ООО «СКБ «Центр» оплачены денежные средства в размере 700000 рублей. 07.12.2014 года оплачены денежные средства в размере 450000 рублей.

Также между сторонами 14.12.2013 года был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты>, согласно п.п. 2.1, 3.1, 4.1 которого в срок до 04.06.2014 года стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее 30.12.2014 года передать истцу квартиру, общей площадью 50 кв.м., состоящую из 1 (2) комнат, по выбору истца 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, Аксайское городское поселение, поле <данные изъяты> АО «Аксайское». В свою очередь истец, обязался оплатить цену договора в размере 1300000 рублей.

Между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор <данные изъяты> на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности, согласно п.п. 2.1, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 которого инвесторы объединяют средства для создания концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности. Сумма, вносимая по договору, составляет 100000 рублей. На внесенную сумму начисляется инвестиционный доход 12% годовых. Инвестиционные средства вносятся на срок шесть месяцев. Пунктом 2.7 указанного договора предусмотрено, что договор расторгается, а внесенные инвестором денежные средства с начисленными процентами подлежат возврату в срок до 04.06.2014 года. Истец оплатил ответчику денежные средства в размере 100000 рублей.

До настоящего времени договор долевого участия в строительстве, не заключен, не зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дом не построен, квартиры истцу не переданы.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты>, которым с ответчика взысканы денежные средства в размере 1250000 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты> ООО «СКБ Центр» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Карпусь А.В.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ г. конкурсным управляющим утвержден Кононов С.В.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ истец включена в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются обстоятельства, свидетельствующие о том, имел ли ответчик ООО «СКБ «Центр» намерение за счет привлечения денежных средств истца построить объект недвижимости – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, а истец – дольщик, принять участие в данном строительстве и оплачивать строительство доли в виде квартиры, общей площадью 74 кв.м., состоящей из трех комнат и квартиры, общей площадью 50 кв.м., состоящей из 1(2)-х комнат.

Суд приходит к выводу, что ООО «СКБ «Центр», заключая с Карасевой О.М. предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года и инвестиционный договор <данные изъяты> на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности от ДД.ММ.ГГГГ года, а также предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года и инвестиционный договор <данные изъяты> на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности от ДД.ММ.ГГГГ года, ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе и истца для строительства многоквартирного жилого дома, а истец, оплачивая денежные средства в размере 1150000 рублей по одному договору и 100000 рублей – по другому договору, в кассу ответчика, желал приобрести жилые помещения – квартиры в построенном ООО «СКБ «Центр» многоквартирном жилом доме, после ввода его в эксплуатацию.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что к возникшим между сторонам правоотношениям, надлежит применять положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в связи с чем, требования о признании предварительного договора участия в долевом строительстве договором участия в долевом строительстве, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Карасевой Ольги Михайловны к ООО «СКБ Центр», Конкурсному управляющему Кононову Сергею Викторовичу – удовлетворить.

Признать предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «СКБ-–Центр» и Карасевой Ольгой Михайловной, договором долевого участия в строительстве

Произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Решение изготовлено в окончательном виде 26.02.2020 г.

Судья