Дело № 2-3159/2016
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 августа 2016 года Правобережный районный суд города Липецка в составе:
председательствующего судьи А.А. Буевой
при секретаре А.А. Юникове,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по иску Блонской ЮЮ к Юдину ДГ, Порхуну ДВ, Полянской СИ, Управлению Росреестра по Липецкой области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Блонская Ю.Ю. обратилась в суд с иском к Юдину Д.Г., Порхуну Д.В., Полянской С.И., Управлению Росреестра по Липецкой области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в обоснование своих требований указывая на то, что Блонская Ю.Ю. и Юдин Д.Г. на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 13.04.2015 года получили права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1006 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по схеме. Юдин Д.Г. без согласия истца по соглашению от 03.09.2015 года передал часть своих прав по договору аренды двум лицам : Порхуну Д.В. и Полянской С.И., тогда как в отсутствие согласия Блонской Ю.Ю. Юдин Д.Г. не имел права передачи прав по договору аренды третьим лицам. Тем самым Юдин Д.Г. нарушил права Блонской Ю.Ю., уменьшив размер ее доли в праве пользования земельным участком, а также в праве собственности на возводимый на данном участке жилой дом. 08.04.2015 года Блонская Ю.Ю. и Юдин Д.Г. также заключили соглашение о взятии обязательств по достройке дома на указанном земельном участке, тем самым заключив между собой договор простого товарищества. Право аренды на земельный участок является их вкладом в общее дело по строительству дома и признается общим имуществом ( в равных долях), распоряжение которым возможно только согласия Блонской Ю.Ю. Порхун Д.В. Полянская С.И. сторонами простого товарищества не являются, включение их в состав членов договора простого товарищества возможно только с согласия Блонской Ю.Ю., тогда как такого согласия она не давала. Также в оспариваемом соглашении от 03.09.2015 года не определен объем прав и обязанностей, передаваемых Порхуну Д.В. и Полянской С.И., что свидетельствует о том, что соглашение не заключено. В связи с указанными обстоятельствами истец Блонская Ю.Ю. просила суд признать недействительным соглашение от 03.09.2015 года, заключенное между Юдиным Д.Г., Порхуном Д.В. и Полянской С.И. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, и применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в ЕГРП записи № № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Вдальнейшем истец Блонская Ю.Ю. дополнила основания иска и указала, что соглашение от 03.09.2015 года о передаче Юдиным Д.Г. прав и обязанностей арендатора Порхуну Д.В. и Полянской С.И. также недействительно, поскольку Блонская Ю.Ю. и Юдин Д.Г. являются солидарными кредиторами по отношению к арендодателю земельного участка, тогда как передача солидарным кредитором своих прав по основному обязательству без согласия остальных солидарных кредиторов в силу п.5 ст. 388 ГК РФ не допускается.
В судебное заседание стороны : истец Блонская Ю.Ю., ответчики Юдин Д.Г., Полянская С.И., Порхун Д.В. не явились, о дне слушании извещены своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили.
Суд в соответствии с ч.3 и ч. 4 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о дне слушании извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указал на то, что Управление Росреестра не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку не является стороной материального правоотношения по оспариваемой сделке.( л.д. 97)
В предыдущих судебных заседаниях представитель истца Блонской Ю.Ю. по доверенности Таравков А.В. исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика Юдина Д.Г. по доверенности Пирожков О.О. иск не признал, ссылаясь на то, что права собственности на земельный участок с кадастровым номером № у Блонской Ю.Ю. и Юдина Д.Г. отсутствуют, также не зарегистрировано право собственности данных лиц и на возводимый на данном земельном участке жилой дом. Пока не зарегистрирован объем прав сторон на земельный участок, согласия соарендатора Блонской Ю.Ю. на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды участка не требуется. В соответствии с законом достаточно уведомления арендодателя. Юдин Д.Г. не затронул оспариваемым соглашением от 03.09.2015 года каких-либо прав Блонской Ю.Ю., поскольку передал часть прав, принадлежащих Юдину Д.Г., а не Блонской Ю.Ю., тогда как Юдин Д.Г вправе распоряжаться своими правами без чьего-либо согласия, права переданы безвозмездно.
Ответчики Полянская С.И., Порхун Д.В каких-либо возражений на иск не представили.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с ч.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с ч.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В силу ст. 167 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По делу установлено, что 29.06.2010 года между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ФИО23 И.В. заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по схеме, для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозпостроек на срок до 21.04.2006 года по 20.04.2016 года. ( л.д. 30- 42)
25.01.2013 года ФИО24 И.В. передал права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка ФИО25 В.А. на основании соглашения. ( л.д. 43)
ФИО26 В.А. 03.07.2013 года Управлением градостроительного контроля департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке сроком на 10 лет. ( л.д. 57)
Вдальнейшем ФИО27 В.А. 13.04.2015 года передал права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка Юдину Д.Г. и Блонской Ю.Ю. на основании соглашения. ( л.д. 44)
Согласно данному соглашению на момент передачи ФИО28 В.А. прав по указанному земельному участку Юдину Д.Г. и Блонской Ю.Ю. на данном участке было выполнено усиление основания под жилой дом ( п.3 )
Юдин Д.Г. и Блонская Ю.Ю. 08.04.2015 года заключили между собой соглашение о дальнейшем совместном строительстве указанного жилого дома в целях его дальнейшей реализации на срок до 31.12.2015 года.
По условиям данного соглашения Юдин Д.Г. обязался достроить дом и сдать его в эксплуатацию, а также оказать услуги по продаже данного дома по цене не менее <данные изъяты> руб за 1 кв.м. в срок до 01.12.2015 года.
Блонская Ю.Ю., в свою очередь, обязалась инвестировать в строительство <данные изъяты> руб в срок до 08.06.2015 года, а также доплатить Юдину Д.Г. <данные изъяты> рублей после продажи дома.
Согласно п.4 соглашения стороны договорились, что при завершении строительства и сдачи в эксплуатацию дома, данный дом будет оформлен в собственность Блонской Ю.Ю.
Прибыль от продажи дома стороны договорились поделить в равных долях с учетом обязанности Блонской Ю.Ю. выплатить Юдину Д.Г. после продажи дома <данные изъяты> рублей.
Блонская Ю.Ю. внесла в установленный соглашением срок денежные средства в размере <данные изъяты> руб в качестве инвестирования в строительство жилого дома на земельном участке КН №. Свои обязательства по соглашению от 08.04.2015 года Блонская Ю.Ю. выполнила полностью.
Однако Юдин Д.Г. в установленный соглашением срок свои обязательства по соглашению от 08.04.2015 года не выполнил, дом не достроил, в эксплуатацию его не сдал, дом не реализован.
Согласно техпаспорту от 27.04.2016 года на указанном земельном участке возведен двухэтажный жилой дом готовностью 56%, площадью застройки <данные изъяты> кв.м. (л.д. 83-87)
03.09.2015 года Юдин Д.Г. передал часть своих прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка КН № Полянской С.И. и Порхуну Д.В. на основании соглашения. ( л.д. 45).Из объяснений представителя ответчика Юдина Д.Г. следует, что согласия на заключение такого соглашения с Полянской С.И. и Порхуном Д.В. Юдин Д.Г. у Блонской Ю.Ю. не спрашивал, поскольку такого согласия для заключения данного рода сделок не требуется.
Суд соглашается с доводами ответчика Юдина Д.Г., поскольку из вышеприведенных норм закона следует, что для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу чьего-либо согласия не требуется, достаточно уведомления арендодателя.
В договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора каких-либо долей арендаторов в праве аренды на объект недвижимости не существует, определение долей арендаторов в праве аренды законом не предусмотрено.
Таким образом, положения ст. ст. 245, 246 ГК РФ об общей долевой собственности к арендным правоотношениям, на которые ссылается в своих доводах истец Блонская Ю.Ю., неприменимы.
Доводы истца Блонской Ю.Ю. об уменьшении размера ее доли в праве пользования земельным участком при передаче Юдиным Д.Г. части прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам несостоятельны и не основаны на законе.
Возводимый на земельном участке с кадастровым номером № жилой дом является самовольной постройкой, поскольку возводится с отклонениями от параметров строительства, утвержденных разрешительной документацией.
Права на указанный объект не зарегистрированы.
В силу ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении условий, перечисленных в п.3 ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 39.6 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как следует из разъяснений п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм и разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении необходимых условий за лицом, правообладателем земельного участка, независимо от того, является ли он застройщиком участка или нет. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя участка возмещения расходов на постройку.
Таким образом, в случае легализации возводимого на земельном участке с КН № жилого дома, право собственности на указанный объект недвижимости может быть признано за всеми соарендаторами земельного участка.
Вопросы об определении размера долей правообладателей участка на жилой дом могут быть предметом спора при легализации возводимого объекта недвижимости.
Поскольку в настоящее время каких-либо прав у арендаторов участка с КН № на возводимый объект недвижимости на данном участке не возникло, за Блонской Ю.Ю. не зафиксировано и не зарегистрировано того или иного размера доли на возводимый объект недвижимости, соответственно передача Юдиным Д.Г. прав арендатора на земельный участок третьим лицам никаким образом не затрагивает прав Блонской Ю.Ю. и не влечет уменьшения размера ее доли на возводимый объект недвижимости.
Более того, как указано выше, законом предусмотрено право непосредственного застройщика участка требовать от правообладателей участка, не участвовавших в строительстве, возмещения расходов на постройку, что тем самым является защитой прав застройщика против приобретения прав на возведенную им постройку иным лицом.
Также суд считает несостоятельными доводы истца о нарушении условий договора простого товарищества по соглашению от 08.04.2015 года о достройке жилого дома, заключенного между Блонской Ю.Ю. и Юдиным Д.Г.
Так, решением Правобережного районного суда г. Липецка от 18.05.2016 года № № установлено, что соглашение от 08.04.2015 года о достройке жилого дома на земельном участке с КН № заключенного между Блонской Ю.Ю. и Юдиным Д.Г., является договором простого товарищества. ( л.д. 88-92)
В силу ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
В силу ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Истец в своих доводах указывает на то, что право аренды на земельный участок является общим имуществом товарищей, поскольку является вкладом товарищей в общее дело.
Однако, в соответствии со ст. 1043 ГК РФ общим признается имущество, тогда как право аренды имуществом не является, а является имущественным правом, а соответственно вкладом товарища не является. Сам земельный участок Юдину Д.Г. на праве собственности не принадлежит, соответственно он не мог быть внесен в общее дело в качестве вклада по договору простого товарищества.
Квалифицируя отношения Блонской Ю.Ю. и Юдина Д.Г. по строительству дома как простое товарищество в решении суда от 18.05.2016 года № №, суд исходил из того, что Блонская Ю.Ю. вносит денежные средства, а Юдин Д.Г. вносит деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи.
Таким образом, доводы истца о том, что право аренды на спорный земельный участок является общим имуществом, а соответственно при отчуждении прав и обязанностей требуется согласие соарендатора, не основаны на законе.
Также суд считает несостоятельным доводы истца об уступке Юдиным Д.Г. прав солидарных кредиторов, поскольку данные доводы вызваны неверным толкованием положений закона, которые к данным правоотношениям применению не подлежат.
Отсутствие указания объема прав и обязанностей, переданных Юдиным Д.Г. Полянской С.И. и Порхуну Д.В., также не влечет недействительности оспариваемого соглашения, поскольку Юдин Д.Г. передал часть принадлежащих ему прав и обязанностей, что никаким образом не умаляет и не ущемляет прав Блонской Ю.Ю. в отношении пользования арендуемым земельным участком.
Таким образом, заключение Юдиным Д.Г. соглашения от 03.09.2015 года с третьими лицами в отсутствие согласия Блонской Ю.Ю. не противоречит закону.
Оспариваемое соглашение также не нарушает каких-либо прав истца Блонской Ю.Ю. в отношении данного земельного участка.
По сообщению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, выступающего арендодателем по договору аренды земельного участка № № от 29.06.2010 года, уведомления о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды третьим лицам Юдиным Д.Г. не поступало.
Однако каких-либо требований Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области к арендаторам участка в отношении соглашения от 03.09.2015 года не предъявлялось, данное обстоятельство никаким образом не затрагивает права арендатора Блонской Ю.Ю.
При таких обстоятельствах, суд находит иск Блонской Ю.Ю. неподлежащим удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Блонской ЮЮ к Юдину ДГ, Порхуну ДВ, Полянской СИ, Управлению Росреестра по Липецкой области о признании соглашения от 03.09.2015 года, заключенного между Юдиным ДГ, Порхуном ДВ и Полянской СИ, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Правобережный районный суд г. Липецка в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Буева
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года