Решение по делу № 33-31835/2022 от 28.09.2022

Судья: Усанова А.А.                     Дело № 33-31835/2022

                                                              УИД 50RS0020-01-2021-006150-80

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область                 05 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Крюковой В.Н.,

судей Аверченко Д.Г., Кожановой И.А.,

при секретаре судебного заседания Зуевой А.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Коломна к Михайлик ФИО о признании объекта самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства, встречному иску Михайлик ФИО к Администрации городского округа Коломна о признании права собственности на объект незавершённого строительства,

по апелляционной жалобе Администрации городского округа Коломна Московской области на решение Коломенского городского суда Московской области от 15 июня 2022 года

заслушав доклад судьи Крюковой В. Н., объяснения явившихся лиц

                                                   УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа Коломна обратилась в суд с иском, уточнённым в порядке ст. 39 ГПК РФ к Михайлик М.Д., просит признать объект капитального строительства «нежилое здание» с К<данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, самовольной постройкой, признать отсутствующим право собственности Михайлик М.Д. на нежилое здание с К<данные изъяты>, обязать Михайлик М.Д. в трёхмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести указанный объект капитального строительства.

Требования мотивированы тем, что по результатам проверки Главного управления государственного строительного надзора <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты> было выявлено самовольное строение без оформленной в установленном порядке разрешительной документации, предусмотренной ч. 1 ст. 51 ГК РФ, а именно объект капитального строительства «нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь застройки которого составляет <данные изъяты> кв.м. Объект с кадастровым номером <данные изъяты> имеет заглублённый фундамент, то есть прочную связь с землёй, который в соответствии с установленными требованиями является объектом капитального строительства, что подтверждается актом проверки физического лица от <данные изъяты>, протоколом ГБУ МО «МОСОБЛСТРОЙЦНИЛ» от <данные изъяты>. Правообладателем спорного объекта на основании государственной регистрации собственности от <данные изъяты> N <данные изъяты>6 является Изотов А.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты>.

Земельный участок был предоставлен в аренду Изотову А.В., относится к категории земель – «земли населённых пунктов с видом разрешённого использования под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса». Согласно письму Министерства жилищной политики <данные изъяты> разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта не выдавалось. Решением Арбитражного суда МО от <данные изъяты> по делу №<данные изъяты> Изотов ФИО признан несостоятельным (банкротом), в его отношении введена процедура реализации имущества. <данные изъяты> состоялись торги по продаже имущества должника - спорного объект объекта «нежилого здания» с КН <данные изъяты>. Новым собственником согласно государственной регистрации права от <данные изъяты> <данные изъяты> в настоящий момент является Михайлик М.Д.

Ответчик Михайлик М.Д. обратилась со встречным иском, просит признать за ней право собственности на объект незавершённого строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> кадастровым номером <данные изъяты>, со степенью готовности здания <данные изъяты>%.

В обоснование встречных требований указала, что она <данные изъяты> заключила договор купли- продажи и приобрела объект незавершённого строительства (по документам степень готовности - 21%) по адресу: <данные изъяты>, Коломна, <данные изъяты>, кадастровый (условный) <данные изъяты> в собственность, о чем была внесена запись в ЕГРН <данные изъяты> за <данные изъяты>. Земельный участок предоставлен Администрацией городского округа Коломны Постановлением от <данные изъяты> <данные изъяты> прежнему собственнику здания - Изотову А.В., вид разрешённого использования - под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса. Администрацией городского округа Коломна были заключены договора аренды земельного участка с Изотовым А.В., в том числе договор <данные изъяты> от <данные изъяты>; <данные изъяты> в ЕГРН внесена запись о регистрации объекта незавершённого строительства со степенью готовности в 21 %. При регистрации права собственности на объект незавершённого строительства Изотовым А. В. в регистрационный орган был представлен полный комплект документации: разрешение на строительство, технический план, договор аренды земельного участка. Указанные документы являлись основанием о принятии решения о государственной регистрации спорного объекта. Прежний собственник спорного объекта Изотов А.В. с <данные изъяты> года являлся собственником строения и законным арендатором земельного участка, на котором находится это строение. За это время Администрацией г/о Коломна М.О. не предъявлялись требования по факту самовольного возведения спорного объекта, уведомления о расторжении вышеуказанного Договора аренды также не поступало. В связи с чем, истец по встречному иску полагает, что в силу закона приобрела право использования земельного участка, на котором и находится недостроенное здание, собиралась воспользоваться данным правом по переводу прав аренды земельного участка в соответствии с законодательством. Спорный объект незавершённого строительства остаётся в том виде, в котором был на момент заключения с Изотовым А.В. вышеуказанного договора купли-продажи данного объекта, Михайлик М.Д. не достраивался.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Администрации городского округа Коломна – Суркова С.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просит иск удовлетворить на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. Встречные требования Михайлик М.Д. не признаёт, просит отказать.

Ответчик Михайлик М.Д., извещённая надлежаще, в судебном заседании не присутствовала, обеспечила явку представителя Никифоровой О.В., действующей на основании доверенности.

Представитель ответчика Никифорова О.В. возражала против удовлетворения первоначального иска, указав, что на основании проведённой судебной строительно-технической экспертизы определено, что спорное здание является объектом капитального строения, угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет, на момент начала строительства прежним собственником была получена разрешительная документация. Помимо этого, её доверитель здание не достраивала, приобрела его в том виде, в котором оно находится сейчас. Просит встречный иск удовлетворить.

Третье лицо по делу – Изотов А.В. в суд не явился, извещался надлежаще.

Представитель Изотова А.В. – Березин А.В. возражал по существу заявленных требований, в том числе встречных требований Михайлик М.Д. Не согласен с результатами экспертизы. В судебных заседаниях Березин А.В. пояснял, что Изотов А.В. построил спорное здание в том виде, в котором оно есть на сегодняшний момент, имел намерения узаконить постройку в том виде, в котором она имеется сейчас, в связи с чем в <данные изъяты> г. делал техническую экспертизу. Однако в связи с процедурой банкротства здание было выставлено на торги. Разрешение на строительство Изотову не выдавалось.

Финансовый управляющий Изотова А.В. – Чесноков Е.В. против первоначального иска возражал, встречный иск поддерживает. Результаты судебной экспертизы не оспаривает. Пояснял в судебных заседаниях, что в результате процедуры банкротства Изотова А.В. спорное строение было приобретено на торгах Михайлик М.Д.

Представитель Чеснокова А.В. – Тибанов И.С., действующий на основании доверенности, позицию своего доверителя поддержал, считает, что оснований для удовлетворения иска Администрации городского округа Коломна не имеется.

Третье лицо по делу – Главное     Управление государственного строительного надзора <данные изъяты>, извещённое надлежаще, своего представителя в суд не направило.

Решением суда в иске Администрации г.о. Коломна о признании объекта самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства отказано, встречные требования Михайлик М.Д. о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.о.Коломна просит об отмене решение суда, как незаконного и необоснованного. В обоснование доводов указывает, что земельный участок под спорным объектом Михайлик М.Д. не оформлялся. Поскольку возведенный объект незавершенного строительства по факту являлся самовольной постройкой, он не мог быть объектом гражданских правоотношений и в данном случае не мог быть включен в состав конкурсной массы должника и отчужден ответчику.

Представитель администрации г.о.Коломна, Михайлик М.Д., Главное управление государственного строительного надзора Московской области о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявили, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила о рассмотрении при данной явке.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения Чеснокова Е.В., представителей Изотова А.В., действующих на основании доверенности, Березина А.В. и Тибанова И.С., судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании Постановления администрации городского округа Коломна <данные изъяты> от <данные изъяты> был утверждён акт выбора земельного участка, площадью 0,3 га, расположенного <данные изъяты>, предоставляемого Изотову А.В. под строительство торгово-выставочного комплекса и автосервиса.

<данные изъяты> между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями, и Изотовым А.В. был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <данные изъяты>, разрешённое использование: «под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса» <данные изъяты>сроком по <данные изъяты> (л.д.113-114 т.2).

В соответствии с Постановлением администрации городского округа Коломна <данные изъяты> от <данные изъяты> о предоставлении в аренду Изотову А.В. земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Изотову А.В. с предварительным согласованием места размещения объекта, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <данные изъяты>, разрешённое использование: «под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса», категория земель «земли населённых пунктов».

На основании Постановления администрации городского округа Коломна <данные изъяты> от <данные изъяты> был утверждён градостроительный план указанного земельного участка, подготовленный на основании обращения Изотова А.В.

<данные изъяты> Изотову А.В. было выдано разрешение на строительство № <данные изъяты> сроком до <данные изъяты>

<данные изъяты> Изотовым А.В. было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки <данные изъяты> кв.м. степенью готовности <данные изъяты> %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>22 (л.д.25-30т.1).

Факт возведения Изотовым А.В. указанного объекта незавершённого строительства в период действия договора аренды <данные изъяты> сторонами не оспаривался.

<данные изъяты> между Коломенским городским округом и Изотовым А.В. был вновь заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором был расположен спорный объект незавершённого строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, <данные изъяты> сроком по <данные изъяты> (л.д.78-81т.1), что также не оспаривалось сторонами по делу.

Иные договоры аренды в отношении указанного земельного участка не заключались.

По результатам проведения проверки Главным управлением государственного строительного надзора Московской области в адрес Администрации Коломенского городского округа <данные изъяты> было направлено Уведомление о выявлении самовольной постройки на участке с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно протоколу осмотра от <данные изъяты> <данные изъяты> специалистами ГБУ МО №МОСОБЛСТРОЙЦНИЛ» на указанном земельном участке был выявлен объект капитального строительства, что послужило основанием для составления Акта и направления Уведомления.

В ходе рассмотрения дела установлено, что решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> Изотов А.В. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утверждён Чесноков Е.В.

В рамках процедуры реализации имущества должника Изотова А.В. <данные изъяты> между Изотовым А.В. в лице финансового управляющего Чеснокова Е.В. и Михайлик М.Д. был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> право собственности Михайлик М.Д. на указанный объект незавершённого строительства было зарегистрировано в ЕГРН.

Судом по делу были назначены и проведены судебная строительно-техническая экспертиза, а также дополнительная экспертиза с целью определения процента готовности здания.

Из экспертного заключения следует, что возведение строения с кадастровым номером <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <данные изъяты>, соответствует целевому назначению участка, спорный объект является объектом капитального строительства, процент застройки земельного участка не превышен, минимальные отступы от границ «Красной линии» не соблюдены (минимальные расстояния – 4,0 м., при установленных правилами землепользования – 5,0 м), при этом отклонения не существенны, поскольку не причиняют ущерб жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц. Соответственно, размещение спорного строения на земельном участке соответствует градостроительному регламенту. Исследуемый объект соответствует требованиям противопожарных, градостроительных, санитарно-гигиенических, планировочных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения пожарных и санитарных норм, а также инсоляции помещений и территорий отсутствуют. Застройщиком не соблюдён пункт этажности здания, указанный в разрешении на строительство, вместе с тем, конструктивные изменения этажности не существенны, не противоречат нормам СП <данные изъяты>. не влекут нарушения технических регламентов. Пожарных санитарных норм, а также СанПиН 2.2.1/2.<данные изъяты> инсоляции помещений территорий.

Объект недвижимого имущества имеет степень готовности <данные изъяты> %, что установлено дополнительной судебной экспертизой и не оспорено сторонами, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создаёт угрозу для жизни и здоровья людей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Смирнова Д.В. заключение экспертизы поддержал.

Исходя из изложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом выводов проведенных по делу судебных экспертиз, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.222 ГК РФ, ст.40 ЗК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая во внимание, что спорное сооружение возведено на земельном участке, предоставленном Изотову А.В. в аренду для строительства этого объекта, в соответствии с требованиями статьи 51ГрК РФ было получено соответствующее разрешение, установив, что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования о признании за Михайлик М.Д. права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковые требования Администрации городского округа Коломна Московской области судом первой инстанции были оставлены без удовлетворения, поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств.

Доводы жалобы Администрации городского округа Коломна об отсутствии у ответчика прав на земельный участок, на котором возведено спорное строение, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Так, п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных норм следует, что покупатель здания, строения, сооружения или другой недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон спорный земельный участок предоставлялся Изотову А.В. в аренду под строительство торгово-выставочного центра и автосервиса. Таким образом, на момент приобретения объекта незавершенного строительства, исходя из положений вышеуказанных норм права, Михайлик М.Д. приобрела право пользования земельным участком, которое имелось у предыдущего владельца недвижимого имущества.

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене или изменению решения суда.

Обстоятельства дела установлены судом правильно, нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коломенского городского суда Московской области от 15 июня 2022 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Коломна Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи