Решение по делу № 33-4284/2023 от 10.05.2023

Каспийский городской суд РД

Дело № 2-1447/2021

Судья Тикаев И.Г.

УИД 05RS0021-01-2021-004165-26

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июля 2023 года по делу № 33-4284/2023, г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К.,

судей Акимовой Л.Н. и Гасановой Д.Г.,

при секретаре судебного заседания Абдуразаковой А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Курбанова Казбека Ильясовича к Обществу с ограниченной ответственностью Производственное объединение «Луч» (далее – ООО ПО «Луч») об обязании исполнить обязательства по договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012 и дополнений к нему от 01.04.2014 в виде предоставления для подписания акта сверки взаиморасчетов по договору инвестирования, передачи долей жилых помещений в жилом доме, предоставления необходимых документов для регистрации права собственности на передаваемые жилые помещения и взыскании расходов на оплату услуг представителя и по встречному исковому заявлению ООО ПО «Луч» к Курбанову Казбеку Ильясовичу о расторжении договора на участие в инвестировании строительства, по апелляционным жалобам Курбанова К.И. и представителя ООО ПО «Луч» Кадырова А.И. на решение Каспийского городского суда РД от 1 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Акимовой Л.Н., объяснения представителя Курбанова К.И. – Аскендерова Р.Д., просившего решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, объяснения представителя ООО ПО «Луч» - Кадырова А.И., просившего решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, судебная коллегия

установила:

Курбанов К.И. обратился в суд с иском к ООО ПО «Луч» о возложении обязанности исполнить обязательства по договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012 и дополнений к нему от 01.04.2014, предоставить для подписания акт сверки взаиморасчетов, передать по акту приема-передачи долю жилых помещений в жилом доме, совершить все действия и предоставить необходимые документы для регистрации права собственности Курбанова К.И. на передаваемые жилые помещения.

В обоснование требований иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор от 24 марта 2012 года участия в инвестировании строительства объекта –многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, МКР № позиция 13 А, на земельном участке с кадастровым номером №. По договору субинвестор (Курбанов К.И.) направляет собственные денежные средства на строительство Объекта, в порядке инвестирования долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Инвестор (ООО ПО «ЛУЧ») обязуется: обеспечить строительство Объекта в эксплуатацию, согласно договору совершить все действия необходимые для регистрации права собственности Субинвестора на передаваемые площади. Стоимость жилых площадей составляла 20 000 000 рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.05.2012 ООО ПО «Луч» принято от Курбанова К.И. 8 000 000 рублей на основании договора о совместной деятельности по капитальному строительству жилого дома от 30.04.2012.

Дополнением по договору от 01.04.2014 указанная сумма в размере 8 000 000 рублей принимается сторонами как уплаченная по настоящему дополнению и п.4.1. Дополнений определена доля площадей Курбанова К.И. на взнос в размере 8000000 рублей. Согласно акту определения площадей по дополнению от 01.04.2014 утвержден перечень квартир и их расположение в подъездах и на этажах жилого дома. До настоящего времени ООО «Луч» жилые помещения Курбанову К.И. не переданы, окончательный акт сверки взаиморасчетов не предоставлен.

Просит суд возложить на ответчика обязанность исполнить обязательства по договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012 и дополнений к нему от 01.04.2014, а именно предоставить истцу для подписания окончательный акт сверки взаиморасчетов по настоящему договору; в соответствии с актом определения доли площадей Курбанова Казбека Ильясовича от 01.04.2014 к договору между ООО ПО «ЛУЧ» и Курбановым К.И. от 24.03.2012, передать Курбанову К.И. по акту приема -передачи долю жилых площадей в жилом доме на позиции 13-А в МКР № <адрес> общей площадью 500 кв.м, из расчета 16000 рублей за 1 кв.метр на сумму инвестированного взноса в сумме 8 000 000 рублей; в подъезде № одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 79,5 кв.м. №; в подъезде № одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; совершить все действия и предоставить необходимые документы, для регистрации права собственности Курбанова К.И. на передаваемые жилые площади (квартиры).

ООО ПО «Луч» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Курбанову Казбеку Ильясовичу о расторжении договора на участие в инвестировании строительства от 24 марта 2012 года.

В обоснование встречных исковых требований указано, что истец Курбанов К.И. своих обязательств по договору от 24.03.2012 не исполнил, оплата произведенная согласно квитанции от 05.05.2012 осуществлялась во исполнение договора от 30.04.2012 «О совместной деятельности по капитальному строительству жилого дома», в связи с чем просит договор на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012 расторгнуть.

Решением Каспийского городского суда РД от 1 декабря 2021 года постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Курбанова Казбека Ильясовича к Обществу с ограниченной ответственностью Производственное объединение «Луч» об обязании исполнить обязательства по договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2021 и дополнения к нему от 01.04.2014, в виде предоставления истцу для подписания окончательного акта сверки взаиморасчетов по договору инвестирования; передачи в соответствии с актом определения доли площадей в жилом доме на позиции 13-А в МКР № <адрес> общей площадью 500 кв.м, из расчета 16000 рублей за 1 кв.метр на сумму инвестированного взноса в размере 8 000 000 рублей; в подъезде № одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна однокомнатная квартира площадью 79,5 кв.м. №; в подъезде № одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; совершения всех действий и предоставления необходимых документов, для регистрации права собственности Курбанова К.И. на передаваемые жилые площади (квартиры) и взыскании судебных расходов в размере 100 000 рублей, отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО ПО «Луч» к Курбанову Казбеку Ильясовичу о расторжении договора на участие в инвестировании строительства от 21 марта 2012 года, отказать».

Определением Каспийского городского суда РД от 14 июля 2022 года постановлено исправить описку в резолютивной части решения суда, изложив ее следующим образом:

«В удовлетворении исковых требований Курбанова Казбека Ильясовича к Обществу с ограниченной ответственностью Производственное объединение «Луч» об обязании исполнить обязательства по договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012 и дополнения к нему от 01.04.2014, в виде предоставления истцу для подписания окончательного акта сверки взаиморасчетов по договору инвестирования; передачи в соответствии с актом определения доли площадей в жилом доме на позиции 13-А в МКР № <адрес> общей площадью 500 кв.м, из расчета 16000 рублей за 1 кв.метр на сумму инвестированного взноса в размере 8 000 000 рублей; в подъезде № одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна однокомнатная квартира площадью 79,5 кв.м. №; в подъезде № одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; совершения всех действий и предоставления необходимых документов, для регистрации права собственности Курбанова К.И. на передаваемые жилые площади (квартиры) и взыскании судебных расходов в размере 100 000 рублей, отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО ПО «Луч» к Курбанову Казбеку Ильясовичу о расторжении договора на участие в инвестировании строительства от 21 марта 2012 года, отказать».

В апелляционной жалобе на решение Каспийского городского суда от 1 декабря 2021 года Курбанов К.И. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Курбанова К.И.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что заключённый между ними договор инвестирования фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Ввиду того, что разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении многоквартирного дома ответчиком не получено, суд, ссылаясь на абз. 6 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», пришёл к выводу, что исковые требования Курбанова К.И. не подлежат удовлетворению в полном объёме.

Однако, при разрешении дела, судом не определена степень готовности спорных объектов недвижимости, а в случае завершения строительства, каковы причины задержки ввода жилого дома в эксплуатацию согласно договору. Полагает, что действия ответчика свидетельствуют об уклонении от исполнения предусмотренных договором обязательств по передаче недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности на данный объект.

Учитывая, что договор на участие в инвестировании строительства от 24 марта 2021 года был заключен сторонами с целью предоставления истцом застройщику собственных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными коммерческими площадями и тринадцатым мансардным этажом, иных обязательств Курбанов К.И. на себя не принимал. Тогда как ООО ПО «Луч» взяло на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по жилому дому в МКР № <адрес> на позиции 13-А с 6-го по 13-тый этажи включительно; выполнения всего объема, своими силами и за счет инвестирования Курбанова К.И., с привлечением других инвесторов и своими инвестициями, включая ввод жилого дома в эксплуатацию, получения и передачи Курбанову К.И. разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, для оформления его доли в собственность - до тридцатого июля 2016 года.

Таким образом, договор на участие в инвестировании строительства от 24 марта 2021 года нужно квалифицировать как смешанный, регулирование которого осуществляется нормами главы 55 ГК РФ «Простое товарищество», а в части обязательств по передаче имущества, применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Курбанов К.И. представил в материалы дела доказательства выполнения своих обязательств по оплате спорных жилых помещений общей площадью 500 кв. м. в полном объёме, тогда как ООО ПО «Луч» свои обязательства по договору не исполнил, по завершению строительства объекты инвестиций переданы истцу не были. Ответчик уклоняется от исполнения обязательств по вводу жилого дома в эксплуатацию, получения и передачи Курбанову К.И. разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, для оформления его доли в собственность. Просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Курбанова К.И. к ООО ПО «ЛУЧ», отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных Курбановым К.И. требований.

Представитель ООО ПО «Луч» по доверенности Кадыров А.И. в апелляционной жалобе выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении встречных требований ООО ПО «Луч», указывая, что суд необоснованно опроверг доводы апеллянта о том, что сумма в размере 8 000 000 рублей была уплачена во исполнение обязательств по договору «О совместной деятельности по капитальному строительству жилого дома» от 30 апреля 2012 года, а не договора инвестирования от 24 марта 2012 года.

По договору на участие в инвестировании строительства от 24 марта 2012 года Курбанов К. И. брал на себя обязательство проинвестировать в общей сложности, согласно п. 4.1. - 20 000 000 рублей (цена договора).

В соответствии с п. 5.1.1. договора, вышеуказанная сумма инвестирования (цена договора) должна была погашаться следующим образом: в момент подписания договора- 8 000 000 рублей, и ежемесячно по 3 000 000 рублей. При этом ООО ПО «Луч» был вправе расторгнуть договор в случае просрочки.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру от 5 мая 2012 года, выданной при получении денежных средств в графе «основание» указано, что денежные средства уплачены в счет договора от 30 апреля 2012 года № 30/04-12. Просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО ПО Луч» к Курбанову К.И. о расторжении договора на участке в инвестировании строительства от 21 марта 2012 года и принять по делу в этой части, новое решение, удовлетворив встречный иск ООО ПО «Луч».

В суд апелляционной инстанции на апелляционную жалобу истца поступили возражения представителя ответчика ООО ПО «Луч» Кадырова А.И., в которых выражается несогласие с доводами жалобы, считая их необоснованными и также просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО ПО Луч» к Курбанову К.И. и принять в указанной части новое решение, удовлетворив встречный иск ООО ПО «Луч».

Исходя из представленных в дело сведений, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, ст.ст. 113, 117 ГПК РФ, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 24 марта 2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор на участие в инвестировании строительства. Согласно п. 3.1 субинвестор (Курбанов К.И.) направляет собственные денежные средства на строительство 12-этажного 144-квартирного жилого дома, строительство которого ведется Инвестором (ООО ПО «Луч») по адресу: <адрес>, МКР 7, поз. 13 А. Инвестор обязуется обеспечить строительство дома, обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию и передать в собственность Субинвестора по акту приема-передачи жилые площади в установленный договором срок. Согласно п. 4.1 стоимость предаваемых жилых площадей составляет 20 000 000 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра равной 12000 рублей и общей приведенной площади, равной 1660 кв. метров.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 05 мая 2012 года ООО ПО «Луч» принято от Курбанова И.К. сумма в размере 8 000 000 рублей.

01 апреля 2014 года между истцом и ответчиком заключены дополнения к договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012.

Согласно п. 3.2 дополнения взнос Курбанова К.И. составляет 8 000 000 рублей, указанная сумма внесена по договору от 24.03.2012 и принимается сторонами как уплаченная по настоящему дополнению. Доля площадей Курбанова К.И. на поз. 13 А, с шестого по тринадцатый этажи включительно определяется сторонами в объеме 500 квадратных метров исходя их стоимости 16000 рублей за один квадратный метр на взнос в сумме 8000000 рублей (п. 4.1). Согласно п. 10.3 Дополнений все условия принятые в договоре от 24.03.2012 считаются действительными, если не противоречат тексту Дополнения.

Согласно приложению к дополнению № от 01.04.2014 актом определения доли площадей Курбанова К.И. по дополнению № от 01.04.2014 сторонами установлена доля жилых помещений Курбанова К.И. и утвержден перечень квартир и их расположение в подъездах и на этажах жилого дома.

А именно, в подъезде № одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна однокомнатная квартира площадью 79,5 кв.м. №; в подъезде № одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №;

Как следует из разъяснения, содержащегося в п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № «О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникают у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество этого права за покупателем.

Из смысла заключенного между Курбановым К.И. и ООО ПО «Луч» договора на инвестирование строительства от 24.03.2012 и дополнительного соглашения к нему от 01.04.2014 усматривается, что фактически между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судом установлено, что Курбановым К.И. обязательства по оплате жилых помещений выполнены в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно положений п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Из абзаца 6 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» усматривается, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома выдано отделом строительства и архитектуры Администрации <адрес> ООО ПО «Луч» с учетом продления сроков строительства от 17.11.2017 №, срок действия указанного разрешения установлен до 31.12.2020.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого дома расположенного на земельном участке, по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, МКР №, поз. 13 А, до настоящего времени не получено.

Истец, обращаясь в суд с настоящими требованиями, фактически заявляет о своих правах на объекты долевого строительства. Между тем, квартиры, в отношении которых истцом заявлены требования, уже переданы ответчиком – ООО ПО «Луч» по договорам участия в долевом строительстве другим лицам.

Установлено, что строительство многоквартирного дома велось в соответствии с разрешительной документацией, участники долевого строительства выполнили свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, вступили в правоотношения с застройщиком в целях приобретения в собственность индивидуально-определенных объектов - помещений в многоквартирном доме.

На момент рассмотрения настоящего дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени готовности - фактического завершения строительства - спорные помещения переданы застройщиком другим лицам, на основании договоров участия в долевом строительстве, которые используют их для своих целей, проживают в квартирах. При этом судом установлено, что многоквартирный жилой дом является 2-хподъездным, состоящим из 130 квартир.

Указанные обстоятельства представителем истца не оспаривались.

Кроме того, квартиры, на которые претендует истец, в подъезде № одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна однокомнатная квартира площадью 79,5 кв.м. №; в подъезде № одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна двухкомнатная квартира площадью 78,1 кв.м. №; одна трехкомнатная квартира площадью 101,3 кв.м. №, фактически в спорном жилом доме отсутствуют. Квартир под номерами 134, 170, 188, 193 и подъезда № в указанном доме не имеется, площади квартир №№ и 119 не соответствуют представленным в материалы дела данным, в отношении указанных квартир заключены Договоры участия в долевом строительстве с иными лицами в 2012, 2013 г.г., т.е. до заключения дополнения к соглашению от 01.04.2014 между Курбановым К.И. и ООО ПО «Луч».

Из пояснений представителя ООО ПО «Луч» в судебном заседании следовало, что спорный жилой дом возведен в соответствии с разрешительной документацией, проектом, согласно которым было предусмотрено строительство двухподъездного 13-тиэтажного жилого дома.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следовало, что на момент заключения дополнения к договору «На участие в инвестировании строительства от 24.03.2012» от 01.04.2014 Курбанов К.И. и составления Акта к Дополнению с указанием подъездов и квартир, на место возведения жилого дома не выезжал, о том, что возводится двухподъездный жилой дом не знал и ему об этом не сообщили. В последующем в 2014 году выехал в США, в Россию не приезжал, о ходе строительства не знал.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Данное разъяснение суд считает применимым и к спорным правоотношениям.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что квартиры в спорном жилом доме переданы иным лицам по договорам долевого участия в строительстве жилья, отсутствие в жилом доме жилых помещений, на которые претендует истец, суд пришел к правильному выводу, что в данном случае истец вправе лишь требовать возмещения убытков.

Предметом договора инвестирования от 24.03.2012, заключенного между инвестором ООО ПО «Луч» и субинвестором – Курбановым К.И. является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: <адрес>, МКР 7, поз. 13-А, путем инвестирования субинвестором строительства жилого дома. В рамках реализации инвестиционного проекта субинвестор обязуется направить собственные денежные средства на строительство объекта по договору инвестирования долевого участия на условиях предусмотренных настоящим договором, а инвестор обязуется передать в собственность субинвестора по акту приемки-передачи жилые площади в установленный договором срок и состоянии.

Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями и индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон № 39-Ф3), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №214-ФЗ).

Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.

В абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» даны разъяснения о том, что «если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество».

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При разрешении споров связанных с договорами инвестирования необходимо руководствоваться разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Заключение договора инвестирования с застройщиком не порождает прав у инвестора без исполнения обязательств, предусмотренных договором инвестирования, а также права у инвесторов возникают после оформления права собственности за застройщиком.

Из материалов дела следует, что у ответчика, как у продавца, право собственности на незавершенные строительством спорные жилые помещения в ЕГРН не зарегистрировано, следовательно исковые требования о возложении на ответчика обязанности по их передаче не подлежат удовлетворению, истец, заявляя исковые требования, избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку ответчик ООО ПО «Луч» не является собственником спорных помещений, а защита нарушенного права может быть осуществлена путем возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования о возложении обязанности на ответчика по передаче спорных жилых помещений по акту приема-передачи удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные исковые требования ООО ПО «Луч», суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно п. 4.1 стоимость жилых помещений по Договору составляет 20 000 000 рублей. Согласно п. 5.1.1 в день подписания договора субинвестор производит оплату в размере 8 000 000 рублей. Остальную часть оплачивает равными долями по 3 000000 рублей в течении четырех месяцев.

Как следует из материалов дела, истец Курбанов К.И. выплатил ООО ПО «Луч» сумму в размере 8000000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 05.05.2012. Факт получения указанной суммы ООО ПО «Луч» не опровергается. Однако доводы ответчика о том, что указанная сумма внесена во исполнение обязательств по договору № «О совместной деятельности по капитальному строительству жилого дома» от 30.04.2012, а обязательства по договору инвестирования от 24.03.2012 истцом не исполнены, несостоятельны и материалами дела опровергаются.

Согласно дополнению от 01.04.2014 к договору на участие в инвестировании строительства от 24.03.2012, взнос Курбанова К.И. составляет 8 000 000 рублей, указанная сумма внесена по договору от 24.03.2012 и принимается сторонами как уплаченная по настоящему дополнению (п. 3.2). Доля площадей Курбанова К.И. на поз. 13 А, с шестого по тринадцатый этажи включительно определяется сторонами в объеме 500 квадратных метров исходя их стоимости 16000 рублей за один квадратный метр на взнос в сумме 8000000 рублей (п. 4.1).

Согласно п. 10.3 Дополнения все условия принятые в договоре от 24.03.2012 считаются действительными, если не противоречат тексту Дополнения.

Согласно п. 6.2.1 Дополнения за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий «Дополнения», стороны несут ответственность в соответствии с условиями действующего законодательства РФ, если иное не предусмотрено в «Дополнении».

При этом суд не соглашается с доводами ответчика о том, что действие договора определено моментом его исполнения, а именно исполнением обязательств ответчика по передаче истцу квартир не позднее 30.07.2016 и с данного периода договор считается прекратившим свое действие.

Ответчиком не представлено доказательств о том, что им была исполнена обязанность по направлению предложения покупателю об изменении срока договора при невозможности завершения строительства жилого дома в установленный срок. Объекты строительства истцу не переданы, следовательно, договоры являются действующими. В связи с вышеизложенным в удовлетворении встречных исковых требований ООО ПО «Луч» к Курбанову К.И. о расторжении договора инвестирования в строительство от 24.03.2012 суд считает необходимым отказать.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах.

Доводы апелляционных жалоб были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела и в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, оснований не согласиться с оценкой представленных доказательств, произведенной судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционных жалоб не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каспийского городского суда РД от 1 декабря 2021 года с учетом определения Каспийского городского суда РД от 14 июля 2022 года об исправлении описки оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.07.2023.

Председательствующий

Судьи