Решение по делу № 2-3068/2022 от 01.03.2022

Дело №; №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2022 г.                                город Пермь

    Свердловский районный суд города Перми в составе:

Председательствующего судьи Толмачевой И.И.,

При секретаре Козловской Л.Ф., с участием истца Подъяновой Н.А., ответчика Подгорнова С.М., представителя ответчика Подгорнова С.М. – ФИО10, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, нотариуса Чухланцевой Л.В., представителя третьего лица ФИО11, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, Бабаевой Л. А., Лягаевой А. А., Лягаевой К. А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец ФИО2 обратилась с иском к ответчикам Подгорнову С.М., Бабаевой Л.А., Лягаевой А.А., Лягаевой К.А. о переводе прав и обязанностей покупателя долей в праве собственности на квартиру, в обоснование требований истец указала, что является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Остальными участниками долевой собственности были Лягаева А.А. – 1/5 доли, Лягаева К.А. – 1/5 доли, Лягаева Л.А. – 2/5 доли в праве на указанную квартиру.

<данные изъяты>. между истцом и остальными собственниками квартиры было подписано соглашение о задатке, по которому истец в подтверждение намерения приобрести принадлежащие ответчикам Лягаевой А.А. – 1/5 доли, Лягаевой К.А. – 1/5 доли, Лягаевой Л.А. – 2/5 доли передала им задаток в размере <данные изъяты> рублей каждой, всего <данные изъяты> рублей.

    В связи с тем, что истцу стало известно, что остальные участники долевой собственности квартиры имеют намерение продать свои доли иным лицам, истец обратилась в нотариальную палату <адрес> с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки отчуждаемых ответчиками долей. Истец в тексте заявления указала адрес своей регистрации и проживания: <адрес>. Данное заявление нотариальной палатой Пермского края было принято, о чем истец получила уведомление.

ДД.ММ.ГГГГ. нотариус Чухланцева Л.В. связалась с истцом по телефону с целью выяснения намерений приобретения долей в праве на указанную квартиру. Истец сообщила нотариусу о готовности приобрести доли, впоследствии направила свои паспортные данные данному нотариусу.     Однако ДД.ММ.ГГГГ. узнала от нотариуса Чухланцевой Л.В., что ДД.ММ.ГГГГ. она произвела нотариальное оформление договора купли-продажи 4/5 долей в собственность иного лица. При этом, по месту проживания истца уведомлений о продаже долей с указанием цены и других условий продажи не поступало.

ДД.ММ.ГГГГ. истец лично обратилась к нотариусу с заявлением о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением прав истца, ДД.ММ.ГГГГ. – в нотариальную палату. Впоследствии истец узнала, что собственником 4/5 долей в праве на указанную квартиру является ответчик Подгорнов С.М.

    Истец просила перевести на себя права и обязанности покупателя Подгорнова С.М. по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем замены покупателя Подгорнова С.М. на ФИО3 в договоре купли-продажи и в записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

    В судебном заседании истец на требованиях настаивала, просила их удовлетворить.

    Ответчик Подгорнов С.М., его представитель с исковыми требованиями не согласились.

    Третье лицо, нотариус Чухланцева Л.В. с требованиями истца не согласилась, представила письменные возражения, в которых указала, что процедура продажи долей в праве на квартиру была соблюдена (л.д. 39-41).

    Иные лица, участвующие в деле, извещены, не явились.

    Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ответчики Бабаева Л.А., Лягаева А.А., Лягаева К.А. выразили желание продать принадлежащие им 4/5 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ. направили истцу ФИО2 телеграммой по адресу: <адрес> уведомление. Телеграмма истцом ФИО2 не получена (л.д. 75-77).

Истец ФИО2, в свою очередь, выразила волю на приобретение указанных долей в праве на квартиру, о чем 01.08.2021г. между ней и ответчиками Бабаевой Л.А., Лягаевой А.А., Лягаевой К.А. заключено соглашение о задатке. По соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Бабаева Л.А., Лягаева А.А., Лягаева К.А. как продавцы (с одной стороны) и ФИО2 как покупатель (с другой стороны) заключили договор о следующем: продавец обязуется продать, а покупатель купить квартиру по адресу: <адрес> срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно по цене 1/5 доли <данные изъяты> рублей, 2/5 доли – <данные изъяты> рублей, 1/5 доли <данные изъяты> рублей (п.1 соглашения). В подтверждение своего намерения купить квартиру покупатель вносит продавцу в качестве задатка в счет оплаты квартиры денежную сумму в размере 1/5 доли – <данные изъяты> рублей, 1/5 доли – <данные изъяты> рублей, 2/5 доли <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.6 соглашения срок продажи квартиры может быть изменен по взаимному согласованию сторон. В пункте 10 соглашения стороны предусмотрели: пункт 1 может быть изменен по причине неготовности всех документов (л.д. 17). Согласованные сторонами задатки продавцы получили, о чем поставили подписи на обороте соглашения (оборот л.д. 17).

Из материалов дела следует, что истцу стало известно о том, что продавцы намерены продать принадлежащие им доли иному лицу, чем истец (л.д. 79), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ. истец обратилась в нотариальную палату <адрес> с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки отчуждаемых ответчиками долей. Истец в тексте заявления указала адрес своей регистрации и проживания: <адрес>. Данное заявление нотариальной палатой <адрес> было принято, о чем впоследствии истец получила уведомление.

В соответствии с паспортными данными истца она зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес> (л.д. 70-71). Сведения о месте своего жительства и регистрации его истец указала как в заявлении в нотариальную палату Пермского края, так и в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено п.1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, данных в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Следовательно, юридически значимое сообщение продавцов долей – ответчиков по делу по месту нахождения доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> не может считаться надлежащим. В связи с чем не влечет правовых последствий для истца. При этом, судом принимается во внимание, что ответчики знали о намерении истца приобрести принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру, однако, не направили извещение о ее продаже по месту жительства истца и заключили договор купли-продажи с Подгорновым С.М. Продавцами Бабаевой Л.А., Лягаевой А.А., Лягаевой К.А. не исполнено требование ст.250 ГК РФ по извещению лица, имеющего право преимущественной покупки доли о продаже доли, так как направлено не по месту жительства владельца доли - истца. Соответственно, права продажи доли иному лицу у продавцов не возникло. Договор купли-продажи долей, заключенный между ответчиками и покупателем Подгорновым С.М. заключен в нарушение установленного Гражданским кодексом РФ порядка продажи доли, что подтверждается представленными истцом доказательствами (сведениями о регистрации по месту жительства, соглашением о задатке и др.) и письменными пояснениями нотариуса Чухланцевой Л.В. Само по себе заключение соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., истечение установленного по нему срока для заключения основного договора, не свидетельствует о соблюдении установленного порядка продажи доли в праве собственности на общее имущество и не может быть доказательством исполнения установленного ст.250 ГК РФ порядка, а лишь только подтверждает намерение истца приобрести доли ответчиков.

Разрешая спор, суд исходит из следующих установленных обстоятельств: выражение ФИО2 воли о намерении воспользоваться своим правом преимущественной покупки на заключение договора купли-продажи долей, выраженной в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., о чем продавцам было достоверно известно, отсутствия надлежащего извещения истца о намерении продать долю иному лицу (извещение направлено по месту, по которому истец не проживает), и факта обращения в суд в течение трех месяцев с момента, когда она узнала о нарушении своего преимущественного права, а также внесения ею на депозит суда, открытый Управлением Судебного департамента в Пермском крае, цены договора купли-продажи <данные изъяты> рублей, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, нотариуса Чухланцевой Л.В. о том, что при заключении сделки между ответчиками были соблюдены требования законодательства об извещении истца, судом не могут быть приняты, поскольку нотариусом при проверке сведений о направлении юридически значимого сообщения истцу как лицу, имеющему право преимущественной покупки долей, не установлено ее не извещение о продаже долей телеграммами от ДД.ММ.ГГГГ., что привело к неверному определению юридически значимых обстоятельств о возможности заключения договора купли-продажи с иным лицом, чем истец. Однако права у продавцов Бабаевой Л.А., Лягаевой А.А., Лягаевой К.А. продать принадлежащие им доли иному лицу, чем истец, не возникло в силу нарушения процедуры уведомления, установленной ст.250 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, в судебном заседании установлено нарушение преимущественного права истца на приобретение долей в праве на квартиру. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю (ответчику Подгорнову С.М.) уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, требования истца подлежат удовлетворению. Суд, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя Подгорнова С. М. по договору купли-продажи 4/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. и удостоверенному нотариусом Пермского нотариального округа Чухланцевой Л.В.

Взыскать с ФИО3, паспорт 57 14 266057, в пользу ФИО1, паспорт №, 2 400 000 рублей путем их перечисления с депозитного счета, открытого Управлением Судебного департамента в Пермском крае, и внесенных ФИО2 на депозитный счет Управления Судебного департамента в Пермском крае ДД.ММ.ГГГГ., на лицевой счет ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                     И.И.Толмачева

Решение в полном объеме изготовлено 25.10.2022г.