Решение по делу № 3а-286/2018 от 08.08.2018

Дело № 3а-286/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Конева Р.В., действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Першина Николая Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Першин Н.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные объекты V класса вредности (с санитарно-защитной зоной не более 50 м), расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15226452 рубля по состоянию на 06.07.2017.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на указанный выше земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 06.07.2017 составила 19930 758, 12 рублей, что превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Першин Н.В. о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, представили письменные отзывы относительно заявленных требований.

Управление Росреестра по Пермскому краю освобождено от участия в деле в качестве административного ответчика, ему присвоен статус заинтересованного лица. Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципальное образование «город Пермь» в лице администрации г. Перми направило в суд письменный отзыв, в котором просило в удовлетворении заявленных требований отказать, дело рассмотреть без участия своего представителя.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административному истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2 ) принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, площадью 10596 +/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные объекты V класса вредности (с санитарно-защитной зоной не более 50 м), расположенный по адресу: ****, о чем в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 16-18). Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2017.

Принимая во внимание, что административный истец является долевым собственником указанного выше земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных полномочий приказами Росреестра от 11.03.2010 № П/93, от 26.12.2011 № П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 № П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю № 59-0-1-125/3012/2017-1520/1 по состоянию на 06.07.2017 и составила 19930758, 12 рублей. Как следует из отзыва ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, кадастровая стоимость спорного участка определена данным органом на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края № 1610-п.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Першин Н.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящего в его собственности земельного участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд и представил отчет об оценке от 20.02.2018 № 42/33/18-КС/О, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Актив». В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 06.07.2017 составила 15226452 рубля.

Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика Ш. при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 06.07.2017, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость спорного участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта исследования и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 46-48 отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – земельные участки производственно-складского назначения, расположенные на землях населенных пунктов, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов производственно-складского назначения, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: имущественные права, условия финансирования, время продажи (за период 4 квартал 2016 года – 2 квартал 2017 года), условия продажи (торг), местоположение, площадь участка.

Проанализировав рынок земельных участков производственно-складского назначения, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта с похожими характеристиками: объекты реализуются в исследуемый период, в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки расположены на землях населенных пунктов и относятся к виду разрешенного использования под производственно-складские объекты (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, по назначению, время продажи, местоположению и по имеющимся возможностям подведения коммуникаций не проводились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. При этом произведена корректировка по физическим характеристикам, поскольку из анализа рынка установлена общая тенденция к снижению удельной стоимости объекта в результате увеличения площади, а также корректировка по приведению цены предложения к цене продажи.

Так, оценщиком применена понижающая корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., 2016 год, поскольку в отношении аналогов имелась информация о предложении к продаже, а не сведения о фактических сделках.

Применена корректировка на площадь объектов-аналогов по отношению к объекту оценки на основании данных «Справочника оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., 2016 год, поскольку анализ рынка недвижимости позволяет прийти к выводу, что земельные участки по площади менее 1 Га, используемые под индустриальную застройку, являются более ликвидными, следовательно удельная стоимость 1 кв.м участков подобных объектов может быть в несколько раз выше удельной стоимости земельных участков, площадью более 1га, что следует из матрицы коэффициентов, приведенной оценщиком на странице 56 отчета об оценке.

Оснований полагать, что объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, суд не усматривает, поскольку оценщиком объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по всем ценообразующим факторам и могут быть признаны сходными объектам оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов «а,б» пункта 22 ФСО № 7, суд не усматривает.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. Административные ответчики и заинтересованные лица не указали на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.

Ссылка административного ответчика Правительства Пермского края на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03.04.2018 № 294, в котором указано на наличие в отчете об оценке от 20.02.2018 № 42/33/18-КС/О нарушений пункта 22 ФСО № 7, судом отклоняется.

При разрешении настоящего дела, решение Комиссии № 294 не является предметом рассмотрения и выводы, сделанные Комиссией при рассмотрении заявления Першина Н.В., не могут повлечь безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке от 20.02.2018 № 42/33/18-КС/О, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Першин Н.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 05.03.2018, в связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков - 05.03.2018. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Першина Николая Васильевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные объекты V класса вредности (с санитарно-защитной зоной не более 50 м), расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15226452 рубля по состоянию на 6 июля 2017 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию 5 марта 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 21 сентября 2018 года.

Судья (подпись)