Решение по делу № 2-976/2022 от 03.02.2022

Дело № 2-976/2022 Изготовлено 17 ноября 2022 года

УИД: 76RS0017-01-2022-000316-35

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Бородиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

2 ноября 2022 года

гражданское дело по иску Виноградовой Светланы Владимировны к Муниципальному казенному учреждению «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, возложении обязанности по предоставлению земельного участка, по встречному иску Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к Виноградовой Светлане Владимировне о признании отсутствующим права на объект недвижимости, обязании вернуть земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Постановлением администрации ЯМР ЯО от 10 августа 2011 года № 4148 ФИО9. было предварительно согласовано место размещения объекта - индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 1500 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>. Этим же постановлением был утвержден акт о выборе земельного участка.

При постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, ему был присвоен кадастровый №.

29 апреля 2014 года между ФИО5 и КУМИ Администрации ЯМР был заключен договор аренды земельного участка №, срок аренды земельного участка установлен с 22 апреля 2014 года по 21 апреля 2017 года.

11 июля 2018 года ФИО5 обратился с заявлением о заключении договора земельного участка на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

30 июля 2018 года между ФИО5 и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома сроком до 10 июля 2021 года.

Виноградова С.В. на основании договора купли-продажи от 15 января 2021 года приобрела у ФИО5 объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

С целью завершения строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома Виноградова С.В. обратилась в МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером №

Письмом от 18 ноября 2021 года № 4256 ответчик отказал истцу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, сославшись на реализованную однократность такого предоставления.

С отказом МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» Виноградова С.В. не согласна, считает его незаконным и необоснованным, обратившись в суд с требованиями о признании незаконным отказа от 18 ноября 2021 года № 4256 и признании за ней права на заключение договора аренды для завершения строительства жилого дома. Требования мотивирует тем, что фактически спорный земельный участок был предоставлен ФИО5 до 1 марта 2015 года, в связи с этим имеется право на неоднократное перезаключение договора.

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обратилось в суд со встречными требованиями к Виноградовой С.В. в которых просит признать отсутствующим право собственности Виноградовой С.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (степень готовности 5 %), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №:№, погасить запись о правах Виноградовой С.В. на данный объект, снять объект с кадастрового учета, признать отсутствующим обременение земельного участка в виде аренды, погасить запись об аренде земельного участка, обязать Виноградову С.В. передать земельный участок по акту приема-передачи.

Требования мотивирует тем, что фактически объект недвижимости прекратил свое существование, предыдущим собственником было реализовано право на заключение договора аренды для завершения строительства.

В судебном заседании представитель истца по первоначальным требованиям Виноградовой С.В. – Липин Н.А. первоначально заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в иске, возражал по встречным требованиям.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» Зубрилов И.В. первоначальные требования не признавал, указывая на использование предыдущим собственником земельного участка права на продление договора аренды для завершения строительства, встречные требования поддержал по основаниям, указанным во встречном иске, настаивая на том, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, лежат лишь бетонные блоки.

Иные участники процесса, извещенные своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к с следующим выводам:

Как следует из материалов дела и указывалось выше, 29 апреля 2014 года между ФИО5 и КУМИ Администрации ЯМР был заключен договор аренды земельного участка №, срок аренды земельного участка установлен с 22 апреля 2014 года по 21 апреля 2017 года (л.д. 77). Согласно акту приема-передачи земельного участка (л.д. 79) от 29 апреля 2014 года, участок находится в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению, объектов, прочно связанных с землей на земельном участке не зафиксировано.

13 марта 2015 года ФИО5 заключает договор на разработку проекта индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.88).

27 марта 2015 года Администрацией Кузнечихинского сельского поселения ЯМР ФИО5 выдано разрешение на строительство на срок 10 лет (л.д.76).

23 июня 2017 года на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

11 июля 2018 года ФИО5 обратился с заявлением о заключении договора земельного участка на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (л.д. 75).

30 июля 2018 года между ФИО5 и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства со строительством индивидуального жилого дома сроком до 10 июля 2021 года (л.д. 69). Согласно акту приема-передачи земельного участка (л.д. 73) от 30 июля 2018 года, участок находится в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению, на участке расположен объект незавершенного строительства.

15 января 2021 года между ФИО5 и Виноградовой С.В. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № (л.д. 127).

29 октября 2021 года Виноградова С.В. обратилась в МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» о предоставлении ей в аренду земельного участка без проведения торгов, однако ей было отказано.

Между тем с 1 марта 2015 года основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как указывалось выше, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на кадастровый учет был поставлен 23 июня 2017 года.

Как следует из п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Реализуя данное право, предусмотренное п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, ФИО5 обращался с заявлением о заключении нового договора земельного участка.

При этом, договор аренды от 30 июля 2018 года, заключенный с ФИО5, содержит условие о предоставлении ФИО5 земельного участка в порядке п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (однократно для завершения строительства). Кроме того, в ином порядке без проведения торгов земельный участок и не мог быть предоставлен ФИО5.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 года, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, с учетом реализации ФИО8 права на однократное продление договора аренды уже после 1 марта 2015 года, у Виноградовой С.В. отсутствовали законные основания требовать предоставление ей земельного участка без проведения торгов.

14 марта 2022 года принят Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, в соответствии с которым до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года.

Между тем, на момент обращения Виноградовой С.В. в МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» договор аренды земельного участка с кадастровым номером № истек и данные положения не применимы.

Между тем, встречные требования МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» так же не подлежат удовлетворению.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» в судебном заседании указывал на то, что фактически объекта незавершенного строительства на земельном участке нет.

Однако в результате выездного судебного заседания было установлено, что на земельном участке имеется фундамент (либо его часть) в виде бетонных блоков. При этом земельный участок, в том числе в месте расположения фундамента, зарос сорной травой, на участке организовалась свалка мусора, участком не обрабатывается, не огорожен.

Согласно заключения ООО «РЭПК» от 15 июня 2022 года, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № фундамент по своим характеристикам является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 16 % (л.д. 152).

Доводы представителя МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» относительно того, что размер фундамента не предполагает строительство жилого дома с учетом минимально допустимой площади, не обоснованы, фундамент предполагает увеличение, доработку, возведение строения на дополнительном фундаменте, в связи, с чем данные выводы являются преждевременными.

Таким образом, оснований считать, что на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует объект незавершенного строительства, у суда не имеется, в связи с чем требования о признании права отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН об объекте недвижимости, погашении записи об правах на данном этапе правоотношений удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом суд исходит из того, что незавершенный строительством объект был возведен на законных основаниях в соответствии с договором аренды, заключенным до 1 марта 2015 года (в период действия договора от 29 апреля 2014 года) и разрешением на строительство, право собственности на него зарегистрировано за ФИО5 в установленном законом порядке, поэтому МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку положения ст. 622 ГК РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат.

С учетом того, что процедура в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка законодательно урегулирована, требования о прекращении обременений и погашении записи об аренде земельного участка так же не подлежат судебной защите, поскольку имеется иной способ реализации прав по освобождению земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Виноградовой Светланы Владимировны ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) к МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ОГРН №) отказать.

В удовлетворении требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ОГРН №) к Виноградовой Светлане Владимировне ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.М. Маханько