Решение от 07.09.2023 по делу № 33-7232/2023 от 13.07.2023

Судья Юсупова Н.С. Дело № 33-7232/2023 (2-2001/2022)

УИД 25RS0002-01-2022-003516-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 сентября 2023 г.          г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Чикаловой Е.Н.,

судей Чубченко И.В., Иващенко В.А.,

при секретаре Киселевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клокова Льва Глебовича, Бутырина Андрея Леонидовича к Ивановой Оксане Александровне о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи двух квартир, к Малышенко Денису Владимировичу о признании договора залога двух квартир, заключенного с Ивановой Оксаной Александровной, недействительной сделкой,

по апелляционной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле Иванова Дмитрия Валерьевича на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 19.10.2022, которым исковые требования удовлетворены,

на Иванову О.А. возложена обязанность заключить с Бутыриным А.Л. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 151,8 кв.м. на условиях проекта договора ДД.ММ.ГГГГ, направленного извещением от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,

на Иванову О.А. возложена обязанность заключить с Клоковым Л.Г. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 95,1 кв.м. на условиях проекта договора ДД.ММ.ГГГГ, направленного извещением от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,

признана недействительной сделка по заключению договора залога квартир от ДД.ММ.ГГГГ между Ивановой О.А. и Малышенко Д.В.

Заслушав доклад судьи Чубченко И.В., пояснения истца Бутырина А.Л. и его представителя Бедиева Т.Х.о., возражения представителя ответчика Ивановой О.А. - Рябота Ю.В., представителя третьего лица Иванова Д.В – Олесову В.Ю., судебная коллегия

установила:

Бутырин А.Л., Клоков Л.Г. обратились в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Клоковым Л.Г., Бутыриным А.Л. (покупатели) и Ивановой О.А. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащей продавцу на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. Все условия договора между сторонами были согласованы, истцы передали ответчику часть выкупной стоимости в виде аванса в размере 1 000 000 руб., о чем была составлена расписка. После этого продавец фактически передал истцам квартиру и ключи от неё. Согласно п. № предварительного договора купли-продажи цена квартиры составляет 38 000 000 руб., из которых 37 000 000 руб. будет оплачено за счет ипотечного кредитования. Согласно п. № предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор должен быть подписан сторонами до ДД.ММ.ГГГГ при условии обязанности покупателей за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести изменения в ЕГРН по каждому вновь образованному объекту недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение администрации г. Владивостока на перепланировку и переустройство квартиры. Оплату данных услуг и работ по перепланировке и переустройству произвели покупатели. ДД.ММ.ГГГГ вновь созданным объектам недвижимости присвоены новые кадастровые номера и адреса: квартира № № с кадастровым номером №, площадью 151.8 кв.м.; квартира № № с кадастровым номером №, площадью 95.1 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ покупатели сообщили продавцу о готовности заключить основной договор купли-продажи. Ответчик Иванова О.А. уклонилась от заключения договора. ДД.ММ.ГГГГ покупатели направили продавцу проект договора купли-продажи двух квартир и выписки из ЕГРН на данные квартиры с предложением заключить сделки в любое ближайшее время. Разногласий от продавца в письменном виде в адрес покупателей не поступало. Помимо этого, ответчик Иванова О.А. заменила двери и замки, заблокировав доступ в квартиры. В связи с чем, с учетом уточненных требований истцы просили суд обязать Иванову О.А. заключить с Бутыриным А.Л. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площади 151,8 кв.м., на условиях представленного проекта договора, направленному ответчику ДД.ММ.ГГГГ извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи; обязать Иванову О.А. заключить с Клоковым Л.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 95,1 кв.м., на условиях представленного проекта договора, направленному ответчику ДД.ММ.ГГГГ извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика привлечен Малышенко Денис Владимирович, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между Малышенко Д.В. и Ивановой О.А. заключен договор займа, согласно которому займодавец Малышенко Д.В. передал заемщику Ивановой О.А. займа в размере 49 500 000 руб. со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору займа между Малышенко Д.В. и Ивановой О.А. заключен договор залога, согласно которому Иванова О.А. передает в залог Малышенко Д.В. спорные квартиры.

Истцы также просили суд признать указанный договор залога квартир от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ивановой О.А. и Малышенко Д.В., недействительным в силу ничтожности.

Истец Бутырин А.Д., представитель истцов в судебном заседании поддержали уточненные требования.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения требований по доводами письменных возражений, согласно которым Иванова О.А. выставила на продажу квартиру по адресу: <адрес> за 38 000 000 руб. Клоков Л.Г. изъявил желание покупки, но нужной суммы у него не было, и он нашел второго покупателя Бутырина А.Г., они решили приобрести квартиру в кредит. Для покупки квартиры необходимо было разделить её на две квартиры. В переписке между Ивановой О.А. и Клоковым Л. Г., Клоков обозначил, что до ДД.ММ.ГГГГ он согласует перепланировку. ДД.ММ.ГГГГ между Клоковым Л.Г. и Ивановой О.А. был подписан предварительный договор купли-продажи. Бутырин A.Л. на подписание договора не приехал. Пункт № предварительного купли-продажи касается того, кто из сторон фактически обязан согласовывать перепланировку. Данная обязанность возложена на истцов. Покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ не направлено продавцу предложение заключить основной купли-продажи. Извещение о готовности заключить договор направлено в адрес продавца только ДД.ММ.ГГГГ. Сделка не была заключена по вине покупателей, т.к. именно покупатель должен был согласовать перепланировку квартиру на две отдельные квартиры и зарегистрировать это в управлении Росреестра по Приморскому краю своими силами и за свой счет до ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ покупатели успели сделать проект и получить решение администрации г. Владивостока о перепланировке и переустройстве, часть документов не была готова. Кроме того, между сторонами не достигнуты существенные условия купли-продажи. Помимо этого, Бутырин A.Л. никакого интереса к приобретению квартиры не проявлял вплоть до подачи иска в суд. Для Ивановой О.А. дата выхода на сделку и получение денег была существенной, поскольку ею была запланирована покупка недвижимости за рубежом. ДД.ММ.ГГГГ в ходе личной встречи между продавцом и покупателем согласована стоимость квартиры в размере 45 000 000 руб. Поскольку сделка купли-продажи не состоялась, а Ивановой О.А. были необходимы денежные средства, она была вынуждена заключить договор займа с Малышенко Д.В. и передать в залог две квартиры. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился не привлеченный к участию в деле Иванов Дмитрий Валерьевич (бывший супруг ответчика), подал апелляционную жалобу, где ставит вопрос об отмене судебного акта в части возложения на Иванову О.А. обязанности заключить договору купли-продажи квартир, в этой части в удовлетворении требований отказать, поскольку квартира была приобретена в период брака и является общей совместной собственностью супругов, своего согласие на продажу, а также на перепланировку данной квартиры, он не давал. В остальной части решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого решения в связи с наличием существенного нарушения норм процессуального права, а именно судом первой инстанции к участию в деле не привлечен Иванов Д.В., однако, принятое решение затрагивает его права как собственника имущества, в отношении которого разрешен спор.

В соответствии с п. 4 с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с наличием предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, о чем ДД.ММ.ГГГГ вынесла соответствующие определение в протокольной форме.

Истец Бутырин А.Л. и его представитель Бедиев Т.Х.о. в судебном заседании суда апелляционной инстанции на исковых требованиях настаивали, а именно просили суд обязать Иванову О.А. заключить с Бутыриным А.Л. основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 151,8 кв.м., на условиях представленного проекта договора, направленного ответчику ДД.ММ.ГГГГ извещением о готовности заключить основной договор купли-продажи, а также просили признать недействительным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ивановой О.А. и Малышенко Д.В., согласно которому Иванова О.А. передала в залог Малышенко Д.В. две квартиры, которые являются объектами продажи в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку полагают, что оспариваемый договор залога, как и договор займа, в обеспечение которого оформлен залог, являются мнимыми сделками, заключены для вида и создания препятствий для заключения основного договора купли-продажи указанных квартир с истцами Бутыриным А.Л. и Клоковым Л.Г.

Истец Клоков Л.Г. в судебное заседание не явился, определением судебной коллегии по гражданским делам 07.09.2023г. принят от него отказ от иска.

Ответчик Иванова О.А. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя Рябота Ю.В., которая исковые требования не признала, указала, что предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ не согласованы существенные условия, на которых должен быть заключен основной договор купли-продажи вновь образованных объектов недвижимости, стоимость каждого вновь образованного объекта, сроки оплаты за объекты, с кем должны быть заключены договора. Кроме того, считает, что обязательства по предварительному договору купли-продажи являются прекращенными в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку согласно условиям предварительного договора основной договор должен быть подписан сторонами до ДД.ММ.ГГГГг., однако истцы не обращались к ответчику с заявлением о заключении основного договора в указанную дату, а также с заявлением о продлении срока действия предварительного договора, в связи с чем не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечению указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращаются. Просили в иске Бутырину А.Л. отказать.

Ответчик Малышенко Д.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, заявлений, ходатайств, а также возражений на исковые требования не представил.

Третье лицо Иванов Д.В. также в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя Олесовой В.Ю., которая исковые требования не признала, суду пояснила, что квартира, в отношении которой ответчиком Ивановой О.А. с истцами заключен предварительный договор купли-продажи, является общим совместным имуществом супругов, он как собственник данного имущества наряду с Ивановой О.А., не давал согласия на отчуждение указанной квартиры, а также на ее перепланировку, в связи с чем полагает, что предварительный договор купли-продажи квартиры является недействительным.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, заслушав истца и его представителя, представителя ответчика и представителя третьего лица, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

На основании ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Клоковым Л.Г., Бутыриным А.Л. (покупатели) и Ивановой О.А. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащая продавцу на основании инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцы передали ответчику часть выкупной стоимости в виде аванса в размере 1 000 000 руб., о чем была составлена расписка.

Согласно п. № предварительного договора купли-продажи квартиры цена составляет 38000000 руб., из которых 37 000 000 руб. ипотечное кредитование.

Согласно п. № предварительного договора основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме до ДД.ММ.ГГГГ при условии обязанности покупателя за свой счет и своими силами разделить квартиру на два полноценных объекта недвижимости (квартиры) с учетом допустимости и безопасности, внести в ЕГРН сведения по каждому вновь образованному объекту недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока выдан акт приемочной комиссии о завершенных мероприятиях по перепланировке и переустройству помещения в многоквартирном доме адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, и картографии по Приморскому краю присвоены кадастровые номера на объекты недвижимости: <адрес> кадастровым номером №, площадью 151,8 кв.м. и <адрес> с кадастровым номером №, площадью 95,1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика Ивановой О.А. направлено извещение покупателя о готовности заключить основной договор купли-продажи с направлением проектов основных договоров купли-продажи, а именно на квартиру №№ площадью 151,8 кв.м с Бутыриным А.Л., на квартиры №№ площадью 95,1 кв. м – с Клоковым Л.Г.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Ивановой О.А. в адрес Бутырина A.Л. направлено уведомление о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи с указанием на то, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ условия предварительного договора по разделению квартир не выполнены, работы по разделению не завершены.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Иванов Д.В. и Иванова О.А. состояли в браке (свидетельство о заключении брака №, свидетельство о расторжении брака №).

Таким образом, приобретенная ДД.ММ.ГГГГ Ивановой О.А. по инвестиционному договору квартира <адрес> с кадастровым номером № является совместной собственностью супругов – ответчика Ивановой О.А. и третьего лица Иванова Д.В.

В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Если после расторжения брака раздел совместно нажитого имущества не производился, оно сохраняет режим общей совместной собственности и для его отчуждения требуется соблюдение правил п. 3 ст. 35 СК РФ, то есть получение нотариально удостоверенного согласия бывшего супруга.

Поскольку раздел совместно нажитого имущества Ивановым Д.В. и Ивановой О.А. не производился, на отчуждение квартиры требуется согласие Иванова Д.В., которого последний не давал, что не оспаривается участниками процесса.

Кроме того, судебная коллегия учитывает следующее.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

При заключении предварительного договора стороны не согласовали одно из существенных его условий - порядок расчета по сделке, сроки оплаты, а также цену продаваемого объекта с учетом его разделения на два самостоятельных объекта (цена каждого из вновь образуемых объектов сторонами не определена).

Кроме того, поскольку покупателя в предварительном договоре купли-продажи два – Бутирин А.Л. и Клоков Л.Г., из условий предварительного договора не следует, каким образом будут приобретаться вновь образованные объекты – в долевую собственность, или каждый из объектов в индивидуальную собственность каждому из покупателей.

В связи с тем, что все существенные условия в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не были согласованы сторонами, правовые основания к возложению обязанности на Иванову О.А. заключить основной договор на условиях предварительного отсутствуют, в связи с чем оснований к удовлетворению исковых требований об обязании ответчика Ивановой О.А. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площади 151,8 кв.м. с Бутыриным А.Л. судебная коллегия не находит.

Кроме того, судебной коллегией установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Малышенко Д. В. и Ивановой О. А. был заключен договор займа, согласно которому займодавец Малышенко Д.В. передает заемщику Ивановой О.А. сумму займа в размере 49500000 рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим договором срок.

В качестве обеспечения полного и надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Малышенко Д.В. и Ивановой О.А., между ними же был заключен договор залога, согласно которому залогодатель Иванова О.А. передает в залог залогодержателю Малышенко Д.В. следующее имущество: квартиру, кадастровый номер №, площадью 151,80 кв.м, местонахождение: <адрес>; а также квартиру с кадастровым номером №, площадью 95,1 кв.м, этаж 25, местонахождение: <адрес> (л.д. № том №).

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, судебной защите подлежат только нарушенные или оспоренные ответчиком гражданские права истца, удовлетворение иска с учетом статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права, что требует установления судами факта такого нарушения или оспаривания и того, насколько избранный истцом способ защиты будет направлен на восстановление материального права.

Вместе с тем, поскольку истцу Бутырину А.Л. отказано в удовлетворении требований о заключении основного договора купли-продажи квартиры площадью 151,80 кв.м, местонахождение: <адрес>, его исковые требования о признании договора залога ДД.ММ.ГГГГ вышеназванной квартиры, заключенного между Малышенко Д.В. и Ивановой О.А. удовлетворению не подлежат, поскольку он перестал быть заинтересованным лицом, право которого нарушено вышеназванной сделкой, а именно договором залога квартиры, принадлежащей Ивановой О.А.

По изложенному, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 19.10.2022 ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░    

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.09.2023░.