Решение по делу № 33-836/2023 от 06.03.2023

Судья: Тележкина О.Д. дело № 2-3651/2022                                            дело № 33-83644RS0001-01-2022-004427-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

« 12 » апреля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.

судей Ивковой А.В., Жукова И.П.

при секретаре Моряковой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей Администрации г. Костромы Сафронова И.Н. и ООО СЗ «Строймеханика» Александровой Д.О. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 29 декабря 2022 года, которым удовлетворены исковые требования Галицкой Т.А., и постановлено определить размер возмещения Галицкой Т.А. за изъятие для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № и жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, в сумме 3 706 049 руб.

Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения представителя ответчика ООО СЗ «Строймеханика» Александровой Д.О., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителя истицы Галицкой Т.А. по доверенности Плошкиной И.С., возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Галицкая Т.А. обратилась в суд с иском к Администрации г. Костромы об определении суммы возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 446 258,80 руб.

Требования мотивированы тем, что является собственником четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>. На основании заключения МВК от ДД.ММ.ГГГГ № и постановления Администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом по названному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы ДД.ММ.ГГГГ в адрес истицы направлено соглашение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения с выплатой выкупной цены, определенной на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2 430 318 руб. С данной суммой истица не согласна, поскольку она не позволяет приобрести имущество аналогичное по площади и с автономным газовым отоплением взамен изымаемого. Считает, что расчет возмещения должен включать рыночную стоимость жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом её доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику изъятием, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии показателями средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения в Костромской области (54 402 руб.) рыночная стоимость её жилого помещения составляет 3 914 298,80 руб. Кадастровая стоимость земельного участка площадью 1547 кв.м - 4 316 857,09 руб., поэтому с учетом общей площади жилого помещения стоимость принадлежащей ей доли в праве на земельный участок составит 479 960 руб. В связи с необходимостью приобретения права собственности на другое жилое помещение собственник несет убытки на его поиск (услуги агентства недвижимости – 50 000 руб.) и оформление права собственности (регистрационные действия – 2000 руб.). На основании изложенного истица полагает, что сумма возмещения за изымаемое жилое помещение должна составлять требуемую сумму.

В ходе рассмотрения дела истица требования уточнила, просила определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 3 706 049 руб.

К участию в деле привлечены: в качестве соответчика ООО СЗ «Строймеханика», третьего лица Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Администрации г. Костромы Сафронов И.Н. просит решение изменить, в удовлетворении исковых требований Галицкой Т.А. к Администрации г. Костромы отказать. Указывает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства сложившейся между сторонами процедуры изъятия объекта недвижимости у собственника для муниципальных нужд, однако не принял во внимание, что в соответствии договором о развитии застроенной территории г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между муниципальным образованием и ООО СЗ «Строймеханика», именно на застройщике лежит обязанность по выплате собственникам жилых помещений соответствующего денежного возмещения. По указанной причине ответчик не мог подписать соглашение об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд на условиях, предлагаемых истицей в части размера возмещения. Доказательств того, что Администрация г. Костромы уклонялась от заключения с истицей соглашения в части иных условий, материалы дела не содержат. В связи с этим полагает, что муниципальное образование городской округ г. Костромы в лице Администрации г. Костромы является ненадлежащим ответчиком по делу.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО СЗ «Строймеханика» Александрова Д.О. просит решение отменить. Указывает, что положенное в основу решения экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № составлено с нарушением методик проведения исследования и не отвечает признакам всесторонности, тщательности, достоверности и проверяемости. Отмечает, что по результатам проведенного исследования эксперт подготавливает «заключение эксперта», в то время как документ «экспертное заключение» действующим законодательством не предусмотрен и это не позволяет рассматривать такой документ как допустимое доказательство. В названном заключении сделана ссылка на стандарт не действовавший на дату проведения экспертизы (ФСО1 отменен, с 07 ноября 2022 года действует новый стандарт), отсутствует обоснование выбора поправок для расчета, нет объяснений принятия тех или иных коэффициентов, содержится информация, вводящая в заблуждение. Также экспертом принята корректировка для населенного пункта с численностью населения до 50 тыс. чел., в то время как в г. Кострома проживает 260 тыс.чел., принят неверный показатель удельной стоимости строительства, неправильно рассчитана стоимость замещения, что в итоге повлекло ошибки в расчетах. Полагает, что в методике определения компенсации за непризведенный капитальный ремонт не должна учитываться прибыль предпринимателя. Заключение не содержит указания на источник информации о весах конструктивных элементов здания. Таким образом, экспертное заключение не отвечает требованиям достоверного и допустимого доказательства, а оспариваемое решение принято с нарушением норм процессуального права.

Определением судебной коллегии от 07 апреля 2023 года в порядке подготовки дела к рассмотрению произведена замена третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы на правопреемника Управление муниципального жилищного фонда Администрации г. Костромы.

Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие истицы Галицкой Т.А., представителей ответчика Администрации г. Костромы и Управления муниципального жилищного фонда Администрации г. Костромы, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая возникший между сторонами спор о размере возмещения, выплачиваемого при изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, которым его стоимость определена с учетом доли истицы в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок, причиненных таким изъятием убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Приняв во внимание, что экспертиза выполнена квалифицированным специалистом, основана на законе и мотивирована, суд посчитал заявленные истицей требования, уточненные с учетом выводов данного заключения, подлежащими удовлетворению. При этом суд отметил, что надлежащими ответчиками по иску являются участники соглашения, заключение которого является необходимым при изъятии имущества для муниципальных нужд и которыми не определен надлежащий размер возмещения истице.

Выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.

Согласно положений ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1).

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок (п. 2).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).

В силу ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 9).

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10).

Согласно ст. 32.1 ЖК РФ в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей (ч. 2).

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи - равноценное возмещение) (ч. 3).

Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, подлежит заключению собственником жилого помещения в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством (ч. 10).

Как установлено судом, Галицкой Т.А. принадлежит на праве собственности четырехкомнатная квартира с кадастровым номером № площадью 69,4 кв.м, расположенная в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>.

Указанный жилой <адрес> года постройки состоит из двух этажей и располагается на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1547 кв.м.

На основании акта межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № и постановления администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения граждан из жилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ.

Между муниципальным образованием городским округом г. Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы и ООО СЗ «Строймеханика» заключен договор о развитии застроенной территории в г. Кострома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. п. 2.1.2-2.1.10 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 8,6 га, местоположение в границах улиц <адрес>, а администрация обязуется создать необходимые условия для исполнения обязательств в соответствии с п.п. 2.3.1-2.3.3 договора (п. 1.1).

В Перечень адресов зданий, не соответствующих градостроительному регламенту, предусмотренный договором, включен <адрес> (п. 1.2).

В соответствии с условиями договора застройщик обязуется подготовить и представить на утверждение в администрацию проект планировки застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность г. Костромы благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам специализированного жилого помещения, расположенным на территории, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащие сносу, компенсировать затраты на переселение граждан. Размер возмещения за жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяется соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством (п.п. 2.1.2-2.1.5).

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы направило в адрес истицы проект соглашения с Администрацией г. Костромы и ООО СЗ «Строймеханика» об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего ей жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с выплатой возмещения, размер которого определен на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «РОСТ оценка Валерия» в размере 2 430 318 руб.

Галицкая Т.А. с заключением соглашения на данных условия не согласилась, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Управление с заявлением, в котором просила повысить выкупную стоимость либо предоставить другую квартиру для проживания, однако ответом Управления от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении её требований было отказано.

В ходе рассмотрения настоящего иска определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, а также размера убытков, причиненных изъятьем, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Проведение экспертизы поручено ООО «Независимая оценка собственности и бизнеса Ладья».

Экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в доме и земельный участок, по состоянию на дату проведения экспертизы определена в размере 3 036 000 руб.; убытки в связи с выкупом жилого помещения - 97 480 руб. (переезд - 4400 руб., услуги по поиску другого помещения и оформлению документов - 91080 руб., оформление права собственности на другое помещение - 2000 руб.); компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 572 569 руб.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные исковые требования, уточненные с учетом выводов судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционных жалоб данного вывода не опровергают.

Позиция ответчика Администрации г. Костромы в жалобе сводится к указанию на то, что орган местного самоуправления не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в силу договора о развитии застроенной территории обязанность по выплате возмещения лежит на застройщике.

Вместе с тем такие доводы основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Учитывая, что решение об изъятии земельного участка и жилого помещения в муниципальную собственность принимается на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления, которым в данном случае является Администрация г. Костромы, данное лицо является надлежащим ответчиком по заявленным Галицкой Т.А. требованиям.

Более того, Администрация г. Костромы выступает одной из сторон соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд и выплате возмещения, вопрос о размере которого является спорным по настоящему делу.

При таких обстоятельствах предъявление истицей требований к данному ответчику являлось обоснованным.

Нельзя считать состоятельными и доводы апелляционной жалобы представителя ответчика ООО СЗ «Строймеханика», которые заключаются в несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы и, как следствие, с установленным судом размером возмещения.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Статьей 86 ГПК РФ предусмотрено, что заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (ч. 2).

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда (ч. 3).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Говоря о наличии в судебной оценочной экспертизе недостатков, ответчик не приводит доводов о том, как они могли повлиять на выводы заключения по постановленным судом вопросам и правильность определения рыночной стоимости имущества.

В свою очередь экспертиза была проведена экспертом, имеющим соответствующий уровень профессиональный подготовки и предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В распоряжения эксперта были представлены материалы настоящего гражданского дела, содержащие полные данные об объекте оценке, а также ранее изготовленный отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Экспертному заключению, как доказательству судом первой инстанции дана надлежащая оценка, с которой соглашается и судебная коллегия.

Содержание и выводы эксперта ответчиками не опровергнуты, убедительных доказательств, свидетельствующих о порочности экспертизы, не представлено.

Эксперт допрашивалась судом первой инстанции по результатам исследования, дала полные, последовательные пояснения, соответствующие своему заключению.

При этом представитель ООО СЗ «Строймеханика» в судебное заседание на опрос эксперта не явился, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не просил.

С учетом этих обстоятельств судебная коллегия не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, исследованному в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, которое отвечает требованиям, предъявляемым ст.ст. 59 - 60 ГПК РФ к доказательствам по делу.

Наличие в экспертном заключении недостатков, на которые ссылается представитель ответчика, не влекут сомнений в правильности и объективности, содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием для непринятия данного доказательства.

Более того, суд апелляционной инстанции, разрешая жалобы, учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами по делу во внесудебном порядке подписано соглашение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения по вышеуказанному адресу, в котором итоговый размер возмещения Галицкой Т.А. определен в сумме 3 706 049 руб., что фактически свидетельствует о согласии сторон с верностью экспертного заключения.

Таким образом, апелляционные жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые на основании ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену решения, поэтому в их удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 29 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителей Администрации г. Костромы и ООО СЗ «Строймеханика» – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев во Второй кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: