Решение по делу № 2-484/2018 от 12.03.2018

Дело № 2-484/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2018 года город Иваново

Октябрьский районный суд г. Иваново в составе:

председательствующего судьи Борисовой Н.А.,

при секретаре Медведевой А.А

с участием представителя истца по доверенности АО «Россельхозбанк» - Мальцевой З.Л.,

представителя ответчика по доверенности, третьего лица и представителя третьего лица Крестьянского (фермерского) хозяйства «Аван» - Косолаповой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный Банк» к Косолапову Денису Викторовичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный Банк» (далее по тексту АО «Россельхозбанк») обратилось в суд с исковым заявлением к Косолапову Д.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что 26 апреля 2012 года между АО «Россельхозбанк» и Косолаповым Д. В. заключен договор №103812/0011-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам № 1038121/0178 от 08.12.2010 года, № 1038121/0179 от 08.12.2010 года, № 1038121/0182 от 10.12.2010 года, № 1038121/0170 от 01.12.2010 года, № 1138121/0147 от 20.05.2011 года, № 0838121/0101 от 28.10.2008 года, № 1038121/0168 от 29.11.2010 года, № 0838121/0086 от 28.08.2008 года, № 1038121/0091 от 15.07.2010 года.

Кредитор выполнил свои обязательства, предоставив денежные средства заемщику на общую сумму 2793 000 рублей.

В 2013 году решениями судов г. Иваново взыскана задолженность в сумме 2262178,17 рублей, которая до настоящего времени не погашена.

Предметом ипотеки по договору № 103812/0011-7.2 от 26.04.2012г. являются:

- жилой дом, <данные изъяты> кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>;

- земельный участок общей площадью <данные изъяты> №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком от 20.02.218г. рыночная стоимость залогового объекта составляет 6018000 руб. (в том числе стоимость жилого дома – 4973000 руб., земельного участка – 1045000 руб.).

На основании изложенного, с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее по тексту ГПК РФ) истец просит суд обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее Косолапову Д.В. обремененное ипотекой в пользу АО «Россельхозбанк», а именно:

- жилой дом, <данные изъяты>: <адрес>, <адрес>, <адрес> земельный участок, на котором он расположен, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, для погашения задолженности по кредитным договорам № 1038121/0178 от 08.12.2010, № 1038121/0182 от 10.12.2010, № 1038121/0170 от 01.12.2010, № 1038121/0179 от 08.12.2010, № 1138121/0147 от 20.05.2011, № 0838121/0101 от 28.10.2008, № 1038121/0168 от 29.11.2010, № 0838121/0086 от 28.08.2008, № 1038121/0091 от 15.07.2010 и судебных расходов перед АО «Россельхозбанк», в лице Ивановского регионального филиала, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80% определенной заключением судебной экспертизы ООО « Бюро независимой оценки и судебных экспертиз».

Представитель истца по доверенности Мальцева З.Л. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что заключение судебной экспертизы ООО « Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» не оспаривает, просила определить начальную продажную стоимость объектов недвижимости принадлежащих истцу и являющихся предметом залога исходя из 80% от установленной экспертизой рыночной стоимости, что составляет 5708800 руб.

Ответчик Косолапов Д.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ, доверил защиту своих интересов в суде представителю.

Представитель ответчика по доверенности, третьего лица и представитель третьего лица Крестьянского (фермерского) хозяйства «Аван» - Косолапова Л.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражений не высказала. При этом согласилась с заключением судебной экспертизы ООО « Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» в части оценки жилого дома, но не согласна с оценкой земельного участка, полагая ее заниженной.

Третьи лица: Баранцева И.Н., Кушаева И.Е., Ласица Ю.В., Косолапов В.А., Фаизов Р.Р., Шанжаева А.Г., Назаров В.В., Ефимов А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке главы 10 ГПК РФ. От третьих лиц Ефимова А.В. и Кушаевой И.Н. в суд поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия (л.д. 231, 239 т.1).

Суд, заслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Установлено, что 26.04.2012 между АО «Россельхозбанк» и Косолаповым Д.В. был заключен договор № 103812/0011-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по следующим кредитным договорам:

-Кредитный договор № 1038121/0178 от 08.12.2010, заключенный между АО

«Россельхозбанк» и Косолаповым Денисом Викторовичем под поручительство Баранцевой Ирины Николаевны по договору поручительства физического лица № 1038121/0178-7 от 08.12.2010.

-Кредитный договор № 1038121/0179 от 08.12.2010, заключенный между АО

«Россельхозбанк» и Косолаповым Денисом Викторовичем под поручительство Ласица Юлии Викторовны по договору поручительства физического лица № 1038121/0179-7 от 08.12.2010.

-Кредитный договор № 1138121/0147 от 20.05.2011, заключенный между АО

«Россельхозбанк» и Косолаповым Виктором Александровичем под поручительство Фаизова Ранаса Рафхатовича по договору поручительства физического лица № 1138121/0147-7/1 от 20.05.2011 и под поручительство Шанжаевой Анны Геннадьевны по договору поручительства физического лица № 1138121/0147-7/2 от 20.05.2011.

-Кредитный договор № 1038121/0091 от 15.07.2010 заключенный между АО

«Россельхозбанк» и Косолаповой Любовью Андреевной под поручительство К.И.Е. по договору поручительства физического лица № 1038121/0091 -7 от 15.07.2010.

-Кредитный договор № 0838121/0086 от 28.08.2008 заключенный между, АО

«Россельхозбанк» и Косолаповой Любовью Андреевной под поручительство крестьянского (фермерского) хозяйства «Аван» по договору поручительства юридического лица № 0838121/0086-23 от 28.08.2008.

-Кредитный договор № 0838121/0101 от 28.10.2008 заключенный между АО «Россельхозбанк» и Ласица Юлией Викторовной под поручительство Ефимова Алексея Владимировича по договору поручительства физического лица № 0838121/0101-7/1 от 28.10.2008, под поручительство Косолапова Дениса Викторовича по договору поручительства физического лица № 0838121/0101-7/2 от 28.10.2008, под поручительство Косолапова Виктора Александровича по договору поручительства физического лица № 0838121/0101 -7/3 от 28.10.2008.

-Кредитный договор № 1038121/0168 от 29.11.2010 заключенный между АО «Россельхозбанк» и Ласина Юлией Викторовной под поручительство Назарова Владимира Валентиновича по договору поручительства физического лица № 103 8121 /0168-7 от 29.11.2010

-Кредитный договор № 1038121/0170 от 01.12.2010 заключенный между АО «Россельхозбанк» и Ласица Юлией Викторовной под поручительство Назарова Владимира Валентиновича по договору поручительства физического лица № 1038121/0170-7 от 01.12.2010.

-Кредитный договор № 1038121/0182 от 10.12.2010 заключенный между АО «Россельхозбанк» и Ласица Юлией Викторовной под поручительство Назарова Владимира Валентиновича по договору поручительства физического лица № 1038121/0182-7/1 от 10.12.2010 и под поручительство Косолапова Дениса Викторовича по договору поручительства физического лица № 1038121/0182-7/2 от 10.12.2010.

В силу п. 1.1. Договора об ипотеке Косолапов В.А. передает залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество:

- объект недвижимости <данные изъяты>

- земельный участок, на котором расположен закладываемый жилой дом, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д. 21-29 т.1)

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по кредитным договорам обязательств АО « Россельхозбанк» обратилось в суд с исками о взыскании задолженности.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 28.03.2013 по делу № 2-676/13 удовлетворены исковые требования Банка о взыскании задолженности по кредитному договору № 1038121/0182 от 10.12.2010, с Ласица Ю.В., Назарова В.В., Косолапова Д.В. в солидарном порядке взыскана задолженность в размере 272943,37 рублей. Решение вступило в законную силу 22.05.2013 (л.д. 34-35 т.1)

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 28.03.2013 по делу № 2-677/13 удовлетворены исковые требования Банка, с Ласица Ю.В., Назарова В.В. в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитным договорам № 1038121/0168 от 29.11.2010 и № 1038121/0170 от 01.12.2010 в размере 238292,23 рублей. Решение вступило в законную силу 11.05.2013 (л.д. 36-37 т.1).

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 27.03.2013 по делу № 2-715/2013 удовлетворены исковые требования Банка, с Ласица Ю.В., Ефимова А.В., Косолапова Д.В., Косолапова В.А. в солидарном порядке взыскана задолженность по Кредитному договору № 0838121/0101 от 28.10.2008 в сумме 224788,03 рублей. Решение вступило в законную силу 22.05.2013 (л.д. 39 т.1).

Заочным решением Ивановского районного суда Ивановской области от 14.05.2013 по делу № 2-541/13 удовлетворены требования Банка, с Косолаповой Л.А., Крестьянского фермерского хозяйства « Аван» в солидарном порядке взыскана задолженность по Кредитному договору № 0838121/0086 от 28.08.2008 в сумме 229949,26 рублей. Решение вступило в законную силу 09.07.2013(л.д. 38 т.1).

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново 27.06.2013 по делу № 2-877/2013 удовлетворены требования Банка, с Косолаповой Л.А., Кушаевой И.Е. в солидарном порядке взыскана задолженность по Кредитному договору № 1038121/0091 от 15.07.2010 в сумме 146123,12 рублей. Решение вступило в законную силу 06.08.2013 (л.д. 40-41 т.1).

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 28.03.2013 по делу № 2-678/13 удовлетворены требования Банка, с Косолапова В.А., Фаизова Р.Р., Шанжаевой А.Г. взыскана задолженность по кредитному договору № 1138121/0147 от 20.05.2011 в размере 286707,78 рублей. Решение вступило в законную силу 22.05.2013 (л.д. 32-33 т.1).

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 27.06.2013 по делу № 2-1288/2013 удовлетворены требования Банка, с Косолапова Д.В., Баранцевой И.Н. в солидарном порядке взыскана задолженность по Кредитному договору № 1038121/0178 от 08.12.2010 в сумме 533655,46 рублей. Решение вступило в законную силу 06.08.2013 (л.д.42-43 т.1).

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 16.05.2013 по делу № 2-1256/2013 удовлетворены требования Банка, с Косолапова Д.В.,Ласица Ю.В. в солидарном порядке взыскана задолженность по Кредитному договору № 1038121/0179 от 08.12.2010 в сумме 230774,40 рублей. Решение вступило в законную силу 02.07.2013 (л.д.44-45 т.1).

Таким образом, в соответствии с указанными выше решениями судов АО «Россельхозбанк» по кредитным договорам, в обеспечение исполнение которых заключен Договор об ипотеке, была изыскана задолженности в общей сумме - 2163233,35 рублей ( без учета судебных расходов).

Установлено и подтверждается материалами дела, что задолженность по выше указанным кредитным договорам до настоящего момента не погашена.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее по тексту ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает залогодержателю требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе, основной суммы долга, причитающихся процентов за пользование кредитом, а также сумм в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В силу ст. 348 ГК РФ, ст.ст. 3, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества основной суммы долга по кредитному договору полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, причитающихся кредитору процентов за пользование кредитом (заемными средствами), штрафов (пеней) и судебных издержек, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В свою очередь согласно ст. 349, п.4 ст. 350 ГК РФ требования истца о взыскании с ответчика задолженности по решению суда должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества в порядке, установленном законом о залоге.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не имеется.

Положениями ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» установлено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего спора достоверно установлено, что заемщики и поручители несвоевременно и не в полном объеме производили платежи по кредитным договорам в результате чего образовалась задолженность, то суд полагает обоснованным удовлетворение исковых требований банка в части обращения взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с Отчетом № 159-02.18 от 20.02.2018г. ИП П.Ю.А., представленного истцом, рыночная стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке, <данные изъяты>м. по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> составляет 6 018000 руб., из них стоимость жилого дома – 4973000 руб., земельного участка – 1045 000 руб. (л.д. 57 т.1).

При рассмотрении дела по ходатайству представителя ответчика Косолаповой Л.А., судом назначалась судебная товароведческая экспертиза. В соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости объектов недвижимости № 103-05.18 от 10 мая 2018 г., выполненного ИП К.Е.Г., рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 13245000 руб., в том числе стоимость земельного участка, <данные изъяты>., кадастровый номер №ДД.ММ.ГГГГ000 руб. (л.д. 22т.2).

По ходатайству представителя ответчика, в связи с наличием у суда сомнений в правильности и обоснованности выводов ИП К.Е.Г., судом была назначена и проведена повторная судебная товароведческая экспертиза. В соответствие с заключением эксперта ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость имущества, а именно трехэтажного жилого дома, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты>, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, по состоянию на дату проведения экспертизы, с учетом округления составляет 7136 000 руб., в том числе стоимость жилого дома 6 076000 руб., стоимость земельного участка 1 060000 руб. (л.д.239 т.2).

При определении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд руководствуется Экспертным заключением ООО « Бюро независимой оценки и судебных экспертиз», поскольку экспертное исследование проводилось экспертами К.П.А. А.А.А., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперты имеют соответствующую квалификацию, необходимый стаж экспертной работы. Экспертное заключение отвечает признакам допустимости, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы.

Основывая свои выводы на заключении судебной экспертизы ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз», суд учитывает, что Отчет об оценке ИП К.Е.Г. не соответствует ФЗ «Об оценочной деятельности», а также Федеральным стандартам оценки, поскольку расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода выполнен с «задвоением» стоимости земельного участка. Расчет стоимости 1 кв.м, жилого дома выполнен без промежуточных расчетов, в связи с чем определить итоговую величину корректировки не представляется возможным. В отчете отсутствует корректировка на физическое состояние, площадь, местонахождение. Объект оценки по данным параметрам несопоставим с объектами - аналогами.

Суд обращает внимание, что п. 3.2 Договора об ипотеки стороны согласовали общую залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог в размере 8507000 руб., из них жилого дома – 8035175 руб., земельного участка - 471825 руб. (л.д. 29 обр. т.1).

Стоимость объектов недвижимости, указанная в договоре об ипотеке, согласуется с результатами, установленными при проведении повторной судебной товароведческой экспертизы.

Представитель ответчика не оспаривала выводы судебной экспертизы ООО « Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» в отношении рыночной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> определенной в 6076000 руб., в тоже время не согласилась с рыночной стоимостью земельного участка, при этом допустимых доказательств иной стоимости заложенного имущества на дату рассмотрения настоящего спора не представила.

Поскольку рыночная стоимость приобретенного с использованием кредита недвижимого имущества, определена заключением эксперта ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» в размере 7 136000 руб. (жилого <адрес> 076000 руб., земельного участка 1 060 000 руб.), суд считает возможным установить начальную продажную цену на земельный участок в размере 848000 руб. (80% от рыночной стоимости в 1 060 000 рублей) и на жилой дом – 4860800 (80% от 6 076000 руб.), и, исходя из п. 1 ст. 350 ГК РФ, определить способ реализации данного заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика Косолапова Д.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб. (л.д. 6 т.1).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «Россельхозбанк» к Косолапову Денису Викторовичу об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее Косолапову Денису Викторовичу недвижимое имущество в пользу погашения задолженности по кредитным договорам № 1038121/0178 от 08.12.2010, № 1038121/0182 от 10.12.2010, № 1038121/0170 от 01.12.2010, № 1038121/0179 от 08.12.2010, № 1138121/0147 от 20.05.2011, № 0838121/0101 от 28.10.2008, № 1038121/0168 от 29.11.2010, № 0838121/0086 от 28.08.2008, № 1038121/0091 от 15.07.2010 и судебных расходов перед акционерным обществом «Россельхозбанк», в лице Ивановского регионального филиала, путем реализации с публичных торгов:

- жилой дом, <данные изъяты> кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> установлением начальной продажной цены в размере – 4860 800 рублей;

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты>., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 848000 рублей.

Взыскать с Косолапова Дениса Викторовича в пользу акционерного общества «Россельхозбанк» государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2018 года.

Председательствующий судья: подпись Борисова Н.А.

КОПИЯ ВЕРНА. Судья:

Секретарь: