Решение по делу № 2-1541/2018 от 28.11.2017

Дело №2-1541/18                      19 февраля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Богачевой Е.В.,

при секретаре Байкиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аверьяновой Натальи Михайловны к ООО «БалтСтройКомплект» о взыскании неустойки, признании условия договора передачи объекта долевого строительства недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

    Истец Аверьянова Н.М. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «БалтСтройКомплект» о взыскании неустойки, признании условия договора передачи объекта долевого строительства недействительным, ссылаясь на то, что между ней и ответчиком был заключен договор №К/2/3-644 от 27.11.2015 участия в долевом строительстве объекта – трехкомнатной квартиры, проектной площадью 77,85 кв.м., условный номер 644, этаж 11, секция №5, пусковой комплекс №3, с многоквартирном доме по адресу: <адрес>, стоимостью 3 861 825 руб. Стоимость договора истцом оплачена полностью. Согласно п.1.3 договора плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 4 квартал 2016 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 05.12.2016. Согласно п. 5.5 Договора после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее, чем за месяц до окончания срока, указанного в п. 5.1 Договора, застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о завершении строительства объекта, о готовности квартиры к передаче и о необходимости принятия квартиры по Акту приема-передачи в соответствии с условиями Договора. Срок для принятия Объекта определен п. 5.6 Договора, в соответствии с которым участник долевого строительства обязан приступить к принятию квартиры в течение 7 рабочих дней со дня получения от застройщика уведомления, указанного в п. 5.5. Договора, если иные сроки не указаны в самом уведомлении. Уведомление №467 от 15.12.2016 о завершении строительства, уменьшении площади квартиры и перерасчете её стоимости было вручено застройщиком лично Аверьяновой Н.М. 15.12.2016. Каких-либо иных уведомлений ответчик истице не вручал и в её адрес не направлял. Таким образом, истиц указывает, что обязанность по передаче Объекта ответчиком и приему его истицей должна была быть исполнена сторонами не позднее 22.12.2016 включительно. Поскольку во врученном истице Уведомлении отсутствовало указание на срок передачи ей квартиры, она добросовестно полагала, что в этом случае ей надлежит руководствоваться вышеупомянутым п. 5.6 Договора и приступить к принятию квартиры в течение 7 рабочих дней со дня получения Уведомления. Однако доступ к объекту истице обеспечен не был. Аверьянова Н.М. неоднократно звонила застройщику с просьбой обеспечить ей доступ в квартиру с целью осмотра и приемки, однако сотрудники застройщика каждый раз сообщали ей, что не владеют информацией о порядке передачи квартир, и что ей надлежит самостоятельно отслеживать появление этой информации на сайте застройщика, а когда она будет там размещена (о сроках размещения информации на сайте данные также отсутствовали), позвонить им и записаться на осмотр квартиры. Между тем, такой способ уведомления не предусмотрен ни законом, ни договором. Ни истица, ни её супруг не обладают постоянной возможностью и навыками пользования сетью Интернет. Истица также указывает, что ввиду проживания в съемной квартире для нее своевременная передача квартиры и точная дата такой передачи имели крайне существенное значение. 22.01.2017 истице стало известно, что для осмотра квартир пятой секции пускового комплекса №3 участникам долевого строительства необходимо записываться по телефону, начиная с 25.01.2017, а сама передача квартир будет производиться только начиная с 20.02.2017. 20.02.2017 истица прибыла для осмотра и приемки квартиры, однако в процессе осмотра Объекта были выявлены существенные недостатки, что было зафиксировано в Акте осмотра от 20.02.2017. 24.02.2017 в адрес застройщика была направлена соответствующая претензия. Для устранения недостатков ответчик в одностороннем порядке назначил 30-дневный срок - до 22.03.2017. 27.03.2017, после устранения недостатков и осмотра квартиры 25.03.2017, сторонами был подписан акт приема-передачи Объекта. Истица обратилась к застройщику с требованием о добровольной уплате неустойки. В ответе от 26.04.2017 ООО «БалтСтройКомплект» отказалось удовлетворить требования истицы, сославшись на то, что врученное ей Уведомление от 15.12.2016 №467 о завершении строительства не является сообщением о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истица считает, что такая позиция застройщика представляется незаконной и противоречащей нормам Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 и условиям Договора. Учитывая изложенное, истица просила признать недействительным пункт 5.1 договора от 27.11.2015, взыскать с ответчика неустойку в размере 239 387,26 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф, судебные расходы.

Истец Аверьянова Н.М. в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Кузьминой А.Ю., действующей на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «БалтСтройКомплект» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из представленных суду материалов, между Аверьяновой Н.М. и ООО «БалтСтройКомплект» был заключен договор №К/2/3-644 участия в долевом строительстве от 27.11.2015 (л.д.10-17).

Согласно п. 1.1.2 и 2.2 договора квартира, подлежащая передаче застройщиком участнику долевого строительства, имеет следующее местоположение и проектные характеристики: трехкомнатной квартиры, проектной площадью 77,85 кв.м., условный номер 644, этаж 11, секция №5, пусковой комплекс №3, с многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Пунктом 3.1 договора установлено, что цена договора составляет 3 861 825 руб.

Согласно п.1.3 договора плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 3 пусковой комплекс секции 4, 5 - 4 квартал 2016 года.

В соответствии с п. 5.5 Договора застройщик после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее, чем за месяц до окончания срока, указанного в п.5.1 Договора, направляет участнику долевого строительства уведомление о завершении строительства объекта, о готовности квартиры к передаче и о необходимости принятия квартиры по Акту приема-передачи в соответствии с условиями Договора.

Согласно п.5.6 Договора участник долевого строительства обязан приступить к принятию квартиры в течение 7 рабочих дней со дня получения от застройщика уведомления, указанного в п. 5.5. Договора, если иные сроки не указаны в самом уведомлении.

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 05.12.2016 (л.д.27-31).

Уведомление №467 от 15.12.2016 ответчик известил истицу о вводе объекта в эксплуатацию, об уменьшении площади квартиры и перерасчете её стоимости, а также о том, что информация о порядке передачи квартир будет размещена на сайте застройщика (л.д.33).

Свои обязательства по договору в части оплаты суммы договора истица исполнила в полном объеме (л.д.35).

20 февраля 2017 года был составлен акт осмотра квартиры к договору №К/2/3-644 от 27.11.2015, в котором были перечислены недостатки квартиры, установлен срок для их устранения в течение 30 дней со дня проведения осмотра и подписания настоящего акта (л.д.37-39).

25.02.2017 в адрес ответчика истица направила претензию с требованием устранить выявленные недостатки квартиры (л.д. 41-42, 44).

27 марта 2017 года между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве №К/2/3-644 от 27.11.2015 (л.д.46).

13.04.2017 в адрес ответчика истица направила претензию с требованием выплаты неустойки (л.д. 48-49, 51).

Письмом от 26.04.2017 №87 в адрес истицы ответчик указал, что доводы и требования истицы является необоснованными, в связи с чем не могут быть удовлетворены застройщиком (л.д.55-56).

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.2 ст.6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства) - с другой стороны.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с учетом положений пунктов 5.5, 5.6 договора участия в долевом строительстве квартира и ч.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ должна была быть передана истцу ответчиком не позднее 22 декабря 2016 года, то есть по истечению 7 рабочих дней со дня получения от застройщика уведомления.

Вместе с тем, в соответствии с пп. 5.1, 5.2 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе передать квартиру досрочно, но не ранее фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а участник долевого строительства не вправе отказаться от досрочной приемки квартиры.

Согласно пп. 2.1 договора застройщик обязан в предусмотренный договором срок построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется произвести с застройщиком расчет по договору и принять квартиру в порядке и сроки, предусмотренные договором, с целью приобретения участником долевого строительства права собственности на квартиру.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по 3 пусковому комплексу (секции 4, 5) – 4 квартал 2016 года.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который является существенным условием договора.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом об участии в долевом строительстве.

Договором установлено, что передача квартиры осуществляется в течение 12 месяцев с момента установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию. Данный срок застройщиком не нарушен.

Законодательство не содержит норм, устанавливающих обязательство застройщика передать жилое помещение гражданину по истечении конкретного срока после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, оставляя решение данного вопроса на усмотрение сторон. Рассматриваемый договор подобных положений также не содержит, поэтому довод истца о том, что объект недвижимости подлежит передаче в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию основан на ошибочном толковании закона и условий договора, поскольку в уведомлении от 15.12.2016 было указано, что информация о порядке передачи квартир будет размещена на сайте застройщика.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пунктов договора застройщик обязался передать истцу квартиру не позднее 12 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

На основании изложенного, поскольку объект долевого строительства был передан истцу по акту приема-передачи 27 марта 2017 года, то есть не позднее двенадцати месяцев с даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (05 декабря 2016 года), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Аверьяновой Н.М. в части взыскания с ООО «БалтСтройКомплект» неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Разрешая требования истца о признании пункта 5.1 договора №К/2/3-644 от 27.11.2015 недействительным, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Участник долевого строительства был ознакомлен и согласен с условиями договора участия в долевом строительстве, о чем свидетельствует его подпись в договоре. Срок, указанный в пункте 5.1 данного договора, с учетом установленного договором планового срока ввода секции его дома в эксплуатацию, его устраивал.

Таким образом, оснований полагать, что п.5.1 вышеуказанного договора нарушает права потребителя не имеется, в связи с чем, оснований для удовлетворения данного требования нет.

Поскольку в ходе рассмотрения дела обстоятельств нарушения прав истицы как потребителя не установлено, в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов также не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Аверьяновой Натальи Михайловны к ООО «БалтСтройКомплект» о взыскании неустойки, признании условия договора передачи объекта долевого строительства недействительным отказать.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2018.