Решение по делу № 2-436/2020 от 14.09.2020

дело № 2-436/2020

31RS0009-01-2020-000607-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г. Грайворон                                                                             23 декабря 2020 г.

Грайворонский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего – судьи Фенько Н.А.,

при секретаре Ломакиной Т.В.,

с участием:

истца Власенко О. А. и ее представителя Гаплевского Г. Н.,

представителя ответчика Жуковой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Власенко Ольги Александровны к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемую квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Власенко О. А. обратилась в суд с иском к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области (далее – администрация) о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемую квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником нежилого помещения площадью 27,7 кв. м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации Грайворонского городского округа Белгородской области от 12 марта 2019 г. №244-ра, указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Жители многоквартирного дома расселены, дом отключен от коммуникаций.

В отношении принадлежащего Власенко О. А. нежилого помещения, расположенного в аварийном доме, администрация Грайворонского городского округа каких-либо действий по выкупу не предприняла, соглашение о выкупе не было достигнуто.

В связи с указанными обстоятельствами Власенко О. А. просила суд обязать администрацию Грайворонского городского округа Белгородской области изъять земельный участок под признанным аварийным многоквартирным домом, а также нежилое помещение № площадью 27,7 кв. м, с выплатой истцу выкупной стоимости указанного имущества в размере 1 664 000 руб. Право собственности истца на нежилое помещение прекратить.

В судебном заседании истец Власенко О. А. и ее представитель Гаплевский Г. Н. исковые требования поддержали, не возражали против взыскания выкупной стоимости нежилого помещения в размере, установленном заключением эксперта.

Представитель ответчика Жукова А. А. иск не признала.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства, по представленным сторонами доказательствам, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, Власенко О. А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 27,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН (т. 1, л. д. 14, 22-25).

Земельный участок под указанным многоквартирным домом находится в муниципальной собственности, что также следует из сведений, содержащихся в ЕГРН (т. 1, л. д. 26-27).

Согласно заключению межведомственной комиссии от 15 февраля 2019 г. и распоряжению администрации Грайворонского городского округа от 12 марта 2019 г. №244-ра многоквартирный дом № по ул. <адрес> г. <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л. д. 65, 66-67).

На основании постановления Правительства Белгородской области от 10 июня 2019 г. №248-пп аварийным дом включен в адресную программу Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 г., в 2019-2022 гг. (л. д. 76-92).

26 июня 2019 г. администрацией Грайворонского городского округа Белгородской области принято постановление №350 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>», которым жилые помещения в названном многоквартирном доме изъяты для муниципальных нужд путем заключения с собственниками соглашения об изъятии недвижимости (т. 1, л. д. 60-62, 63-64).

Нежилое помещение, принадлежащее истцу, в списке изымаемого недвижимого имущества не значится.

Из переписки, имевшей место между сторонами, следует, что соглашение по вопросу изъятия спорного нежилого помещения достигнуто не было, в тоже время, администрацией к Власенко О. А., как и к другим собственникам квартир, предъявлялось требование о сносе многоквартирного дома (т. 2, л. д. 12-20).

В настоящее время решение о сносе многоквартирного дома находится в стадии исполнения и он отключен от коммуникаций.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 56.3 ЗК РФ, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в Постановлении от 28 мая 2010 г. №12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Закона).

Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем в силу положений пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, осуществляется изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Статьей 7 ЖК РФ также предусмотрена возможность применения жилищного законодательства, регулирующего сходные отношения, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Таким образом, правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы.

Вместе с тем, признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использовать принадлежавшее ей имущество, а решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения собственника нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что к сложившимся отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ, и в связи с неисполнением ответчиком своих обязанностей, предусмотренных названной нормой, по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, а также по определению выкупной цены и заключению с истцом соглашения о возмещении стоимости аварийного помещения, на администрацию Грайворонского городского округа Белгородской области должна быть возложена обязанность по выплате истцу выкупной стоимости спорного имущества.

При определении выкупной стоимости нежилого помещения суд считает руководствоваться заключением эксперта от 14 декабря 2020 г. №067.04.0621, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 270 000 руб. (т. 2, л. д. 125-196).

Доводы представителя ответчика относительно того, что выкупная стоимость нежилого помещения должна быть определена на основании представленного администрацией заключения №260/20-И (т. 1, л. д. 166-269), суд признает неубедительными в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Доказательством по делу является заключение эксперта, сформулированное на основе проведенной экспертизы.

В силу положений статьи 188 этого же кодекса в необходимых случаях при осмотре письменных или вещественных доказательств, воспроизведении аудио- или видеозаписи, назначении экспертизы, допросе свидетелей, принятии мер по обеспечению доказательств суд может привлекать специалистов для получения консультаций, пояснений и оказания непосредственной технической помощи (часть 1). Специалист дает суду консультацию в устной или письменной форме, исходя из профессиональных знаний, без проведения специальных исследований, назначаемых на основании определения суда (часть 3).

Администрация в обоснование своей позиции ссылается на заключение специалиста. Вместе с тем данное заключение было составлено не на основании определения суда о назначении экспертизы, а по заказу ответчика. Таким образом, данное доказательство следует квалифицировать не как заключение эксперта применительно к положениям статьи 86 ГПК РФ, а как письменное доказательство, которое опровергнуто выводами эксперта.

В связи с выплатой истцу выкупной стоимости нежилого помещения ее права на недвижимое имущество подлежат прекращению.

Основания для возложения на ответчика обязанности изъять земельный участок под многоквартирным домом в силу приведенных выше норм отсутствуют, так как земельный участок находится в муниципальной собственности.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Власенко Ольги Александровны к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемую квартиру удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Грайворонского городского округа Белгородской области в пользу Власенко О. А. денежные средства в сумме 1 270 000 руб. в счет выкупа нежилого помещения общей площадью 27,7 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности Власенко О. А. на нежилое помещение общей площадью 27,7 кв. м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Грайворонский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, то есть с 30 декабря 2020 г.

Судья                 подпись                                       Н. А. Фенько

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2020 г.