Решение по делу № 3а-102/2021 от 17.12.2020

Дело № 3а-102/2021

УИД 76OS0000-01-2020-000629-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                          18 января 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фроловой Марии Витальевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Фролова М.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – цех металлоизделий, площадью 1 945, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 495 000 рублей;

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – склад, площадью 444, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 910 000 рублей;

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – административный корпус, площадью 379, 8 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 464 000 рублей;

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – производственный корпус № 3, площадью 470, 1 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 889 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Фролова М.В. является собственником объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Ярэксперт» (далее – Отчеты), рыночная стоимость:

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 10 495 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 910 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6 464 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 889 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 34 954 583,16 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 6 035 156,48 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 12 321 688,95 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 12 407 970,61 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Фроловой М.В. на основании доверенности Доянов В.А. административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Фролова М.В. является собственником:

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – цех металлоизделий, площадью 1 945, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Ярославская <адрес>

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – склад, площадью 444, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – административный корпус, площадью 379, 8 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – производственный корпус № 3, площадью 470, 1 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Фролова М.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы Фроловой М.В. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость:

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 34 954 583,16 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 6 035 156,48 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 12 321 688,95 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 12 407 970,61 рублей.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость:

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 10 495 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 1 910 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 6 464 000 рублей;

объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 3 889 000 рублей.

Исследование Отчетов с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

При расчете рыночной стоимости объектов сравнительным подходом к ценам объектов – аналогов оценщиком применены корректировки на торг, на дату предложения, на местоположение, на наличие отопления, на доступ к объекту, на наличие ограждения, на наличие грузоподъемных механизмов, на площадь.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, при котором оценщиком рассчитывался доход, приносимый аналогичной недвижимостью от сдачи в аренду.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиком было отобрано три аналога, после чего произведен расчет ставки арендной платы. При этом, к ставкам арендной платы аналогов оценщиком применены корректировки на торг, на дату предложения, на тип объекта, на расположение относительно красной линии, на этаж расположения, на наличие отдельного входа, на площадь.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в Отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с пунктами 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Из исследованных Отчетов видно, что оценщиком проведен тщательный анализ характеристик объектов оценки и аналогов, использованных как в рамках доходного, так и в рамках сравнительного подходов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов, как объектов аренды, так и объектов продажи.

Выводы оценщика о соответствующих факторах, влияющих на образование цены предложения и ставки арендной платы, полно и подробно в Отчетах приведены, последовательны и проверяемы.

В возражениях на Отчеты Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщиком и в рамках доходного и сравнительного подходов для выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости необоснованно использован коэффициент 0,77, поскольку получаемое итоговое значение искажает реальную рыночную стоимость объектов недвижимости.

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

Из Отчетов следует, что по результатам расчета стоимости объектов сравнительным и доходным подходами оценщиком была получена величина стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства (улучшения) и земельный участок).

После этого, оценщиком в целях получения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости произведена его «очистка» от стоимости земельного участка с применением корректировки 0,77.

Указанный коэффициент, как следует из Отчета, предложен в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года, под редакцией Лейфера Л.А., и определен на основании исследования степени влияния стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости торгово – офисного назначения.

Определение стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости таким способом федеральными стандартами оценки не исключается.

В связи с этим, доводы административного ответчика о том, что определение данной величины необходимо производить путем расчета рыночной стоимости земельного участка, на нарушение оценщиком законодательства об оценочной деятельности не указывают.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае оценщиком избран вышеприведенный метод определения величины стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости, что законодательству об оценочной деятельности не противоречит.

Суд принимает во внимание, что оценщиком произведен анализ рыночных цен земельных участков, аналогичного с земельными участками, на которых расположены объекты капитального строительства административного истца, сегмента рынка. Полученное оценщиком значение стоимости земельных участков под указанными объектами с применением коэффициента укладывается в определенный оценщиком диапазон рыночных значений.

Указанный расчет административным ответчиком не опровергнут.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Фроловой М.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Фроловой М.В. с настоящим административным иском в суд – 17 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Фроловой Марии Витальевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – цех металлоизделий, площадью 1 945, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 495 000 (десять миллионов четыреста девяносто пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – склад, площадью 444, 4 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 910 000 (один миллион девятьсот десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – административный корпус, площадью 379, 8 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 464 000 (шесть миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – производственный корпус № 3, площадью 470, 1 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 889 000 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 декабря 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 01 февраля 2021 года