Решение по делу № 2-2944/2022 от 01.08.2022

№ 2-2944/2022

70RS0004-01-2022-003856-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2022 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Ненашевой О.С.,

при секретаре Байтимировой А.Н.,

с участием представителя истца Рожковой Е.В., помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Емельяновой Марии Николаевны к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены,

установил:

Емельянова М.Н. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в сумме 2745000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Томского городского нотариального округа Кропочевой Т.В., реестровый № Емельянова М.Н. является собственником жилого помещения с кадастровым номером № – двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 27,5 кв.м. В данной квартире собственник же и зарегистрирована (справка ООО «УК «Ремстройбыт» от ДД.ММ.ГГГГ. Для эксплуатации дома образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 917 +/- 11 кв.м.. Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельное постановление администрации <адрес>» многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. В адрес истца администрацией <адрес> направлено требование о реконструкции совместно с иными собственниками жилых помещений указанного жома, в ответ на которое собственники провести самостоятельный снос дома отказались. Указанный многоквартирный дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Стоимость установленного ст. 32 ЖК РФ возмещения за изымаемое недвижимое имущество на основании отчета ООО «Универсал –оценка» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 2745000 руб. С предложением заключить соглашение об изъятии спорного недвижимого имущества истец обратилась письмом от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответ на данное письмо не последовал.

Истец, представитель ответчика в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске.

От представителя ответчика в адрес суда поступил отзыв, суть которого сводится к следующему. Согласно письму администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № обращение по вопросу изъятия жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от Емельяновой М.Н. в администрацию <адрес> не поступало. Постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции по адресу: <адрес>» утверждено ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции в соответствии с заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № и постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. С учетом приведенной позиции, сформулированной Верховным Судом РФ на основе системного толкования ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 ГК РФ, развивается судебная практика рассмотрения соответствующих дел. В частности при определении размера возмещения за жилое помещение, изымаемое у собственника в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, необходимо исходить из того, что если на момент приватизации гражданином жилого помещения этот многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, а обязанность по его проведению не была исполнена наймодателем, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, то сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения. Стоимость капитального ремонта не должна включаться в рыночную стоимость в связи с приобретением квартиры в порядке наследования, так как по смыслу вышеуказанных норм, стоимость капитального ремонта должна включаться в выкупную стоимость, если квартира приобретена в порядке приватизации по договору передачи.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Томского городского нотариального округа Кропочевой Т.В., реестровый № Емельянова М.Н. является собственником жилого помещения с кадастровым номером № – двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 27,5 кв.м. Указанное обстоятельство также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке паспортиста от ДД.ММ.ГГГГ истец Емельянова М.Н. зарегистрирована по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со справкой Отделения надзорной деятельности и профилактической работы по <адрес> МЧС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. В результате пожара повреждена жилая <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, по вышеуказанному адресу, а также находящееся в ней имущество.

Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации <адрес>», многоквартирный жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Требованием администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № истцу предложено в течение 6 месяцев после получения требования произвести с другими собственниками реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, от чего истец отказалась.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, по адресу: РФ, <адрес>», постановлено изъять в установленном порядке для муниципальных нужд жилые помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, по адресу: РФ, <адрес>; изъять для муниципальных нужд земельный участок общей площадью 917 кв.м. по адресу: <адрес>, находящийся в собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, изъятие (выкуп) принадлежащего истцам на праве собственности жилого помещения, ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретении права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно от долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения размера выкупной цены <адрес> в <адрес> истец обратилась за независимой оценкой.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Универсал-Оценка».

Согласно указанному отчету итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества: квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок в праве собственности, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственникам ее изъятием), расположенной по адресу: <адрес> составляет 2745 000 руб.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы стороной ответчика не заявлялось, рыночная стоимость, определенная отчетом ООО «Универсал-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривалась.

Рассмотрев заключение отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Универсал-Оценка», суд считает возможным основывать свои выводы на данном отчете. Он содержит подробное описание проведенного исследования, сделан на основе изучения объекта исследования. Отчет мотивирован, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика.

Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены квартиры, принадлежащей истцу, составляет 2745 000 руб.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае оценки подлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, поскольку согласно представленным в материалы дела доказательствам, земельный участок под многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> сформирован в установленном порядке, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с номером №, с видом разрешенного использования «Историко-культурная деятельность. Многоквартирный жилой дом».

При этом ответчиком не оспаривалось, что сформированный земельный участок предназначен именно для эксплуатации многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> и на основании ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ находится в общей долевой собственности собственников помещений в доме.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленные заключением эксперта.

При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Сведений о том, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 2745 000 руб.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Емельяновой Марии Николаевны удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> изъять у Емельяновой Марии Николаевны для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, общей площадью 27,50 кв.м., кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Емельяновой Марии Николаевны на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в размере 2745 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд <адрес>.

Судья: О.С. Ненашева

Мотивированный текст решения изготовлен 20.09.2022