Решение по делу № 33-3289/2015 от 03.07.2015

Судья <.>

Дело № 33 –3289 /2015 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Махачкала 4 августа 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего Ахмедовой С.М.

Судей Гасановой Д.Г. и Сатыбалова С.К.

при секретаре Курбановой П.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению прокурора г. Каспийска Магомедова Ш.А. на решение Каспийского городского суда от 2 марта 2015 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований прокурору <адрес> в защиту законных интересов муниципального образования городской округ «<адрес>» и неопределенного круга лиц к Администрации ГО «<адрес>» о признании недействительным проведенного администрацией ГО "<адрес>" аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 05:48:000043:1961), а также договора аренды № от <дата> указанного земельного участка, заключенного по результатам аукциона, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Меры по обеспечению иска принятые определением суда от <дата> снять по вступлении решения суда в законную силу.

Взыскать с Прокуратуры <адрес> за счет средств федерального бюджета Российской Федерации в пользу ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» судебные расходы по проведенной экспертизы в размере 6000 рублей, перечислить в кассу ООО «РЦСЭ», расположенной по адресу: г. Махачкала, <адрес> судебные расходы за проведенную экспертизу № (Саввон СВ.). Реквизиты: ОГРН: 1140573000688, дата регистрации <дата> г, ИНН 0573004012; КПП: 057301001. Реквизиты банка: Махачкалинский филиал банка «Возрождение» (ОАО) г. Махачкала. Расчетный счет: 40702810702800141889. Корреспондентский счет №30101810500000000882, БИК: 048209882.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения прокурора Отдела Прокуратуры РД –ФИО6, просившей решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, представителя Администрации ГО «<адрес>» -ФИО7, просившего решение суда оставить без изменения, представителя ФИО12 – ФИО8, просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Прокурор <адрес> обратился в суд с иском в защиту законных интересов муниципального образования городского округа «<адрес>» и неопределенного круга лиц к Администрации ГО «<адрес>» о признании недействительным проведенного администрацией ГО "<адрес>" аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 05:48:000043:1961), а также договора аренды № от <дата> указанного земельного участка, заключенного по результатам аукциона и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивировал тем, что <дата> администрацией ГО "<адрес>" издано распоряжение № 25-р, "Об объявлении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под строительство магазина мясо - молочных продуктов по адресу: РД, <адрес>, возле бывшего магазина "Восход", которым объявление аукциона возлагалось на Управление имущественных, отношений администрации.

<дата> Управление имущественных отношений администрации в газете ""Трудовой Каспийск" опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по трем лотам, в том числе, о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 05:48:000043:1961) площадью 80000 кв.м. под строительство магазина. Начальная стоимость продажи указанного права назначена в размере 21 700 (двадцать одна тысяча семьсот) рублей на основании отчета ООО "Института профессиональной оценки" об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды на 49 лет.

<дата> в связи с допущенными ответчиком, при определении оценочной стоимости объекта, нарушениями закона, прокурором внесено представление на имя главы ГО "<адрес>" о принятии мер по устранению нарушений земельного и градостроительного законодательства, законодательства о противодействии коррупции. В представлении было указано, на существенное занижение начальной цены объекта по сравнению с установленной постановлением правительства Республики Дагестан № от <дата> кадастровой стоимостью земельного участка. Данное представление прокурора ответчик отклонил, указав основанием отчет ООО "Института профессиональной оценки" об определении рыночной стоимости права заключения договора аренды.

По итогам проведенного аукциона победителем был признан ФИО9 предложивший за объект 24 995 (двадцать четыре тысячи девятьсот девяносто пять) рублей. <дата> с ним заключен договор аренды земельного участка № сроком на 49 лет. Размер ежегодной арендной платы согласно п. 3.2. договора составляет 7590 (семь тысяч пятьсот девяносто) рублей, т.е. начальный размер продажи права аренды земельного участка определен с учетом установленной оценщиком его рыночной стоимости. Приведенное администрацией обоснование не основано на законе.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционном представлении прокурор <адрес> ФИО1 Ш.А. просит решение суда отменить и принять решение об удовлетворении иска.

Он указывает, что судом при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Так, установление оценки искомого земельного участка предметом заявленных в суд требований не является, поскольку таковая оценка содержится в постановлении правительства РД, которое приводится в заявлении в обоснование заявленных в суд требований.

Проводя аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, администрация городского округа проигнорировала постановлением правительства Республики Дагестан от <дата> № «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», которым утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка по кадастровым кварталам городов Республики Дагестан в разрезе видов разрешенного использования (приложение №1)., в том числе, по <адрес>, по кадастровому кварталу 05:48:000043, - для земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания (п.42).

Кадастровая стоимость одного квадратного метра земельного участка в этом кадастровом квартале, куда входит и участок, предоставленный в аренду администрацией, составляет 6342,72 руб./кв.м. (шесть тысяч триста сорок два рубля 72 копейки) (6342,72 руб. х 80 кв.м. =507.417,6 руб.).

Тем же постановлением утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Республики Дагестан (приложение №3). При этом, минимальное значение кадастровой стоимости земель под объектами торговли в <адрес> установлено в размере 3915,52 руб./кв.м., среднее -5855,56 руб./кв.м., максимальное - 6984,17 руб./кв.метр.

Таким образом, кадастровая стоимость соответствующих земельных участков определена и утверждена уполномоченным органом государственной власти Республики Дагестан в установленном законом порядке.

Аукцион проводился на основании «Отчета об оценке рыночной стоимости права заключения договора аренды на 49 лет земельного участка площадью 80,0 кв.м.». В данном отчете на его стр.18 указано дословно следующее: «Таким образом, стоимость земельного участка площадью 80,0 кв.м. по доходному подходу с учетом ограниченных условий сделанных допущений составляет 21700 руб.»., Очевидные отличия между указанными в постановлении правительства 6342,72 руб. за квадратный метр земельного участка, стоимость которого составляет 507.417,6 руб. (6342,72 х 80 кв.м. =507.417,6 руб.) и указанными в отчете 21.700 рублей (разница очевидна, в отчете она меньше более чем в 23 раза), как раз и послужили основанием для предъявления иска.

Игнорирование ответчиком требований действующего законодательства, - установленной правительством РД кадастровой стоимости соответствующего земельного участка очевидно.

Более того, как указано выше и зафиксировано в указанных выше отчете и заключении эксперта, соответствующий аукцион, а также заключенный по его результатам договор аренды земельного участка основывались на исчисленной ООО «Институт профессиональной оценки» рыночной стоимости права заключения договора земельного участка.

Однако, приведенное в отчете и заключении эксперта определение объекта оценки законом не предусмотрено.

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) на момент проведении оспариваемого аукциона регламентировалось ст.38 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с <дата> г.), которая судом полностью проигнорирована.

Между тем, указанной нормой устанавливалось: «Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка» (п.1).

«В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация» (п.2).

«Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка» (п.З).

«Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом (п.4).

В соответствии с п.4 ст.38 ЗК РФ Правительство РФ постановлением от <дата> № «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (утратило силу с <дата> в соответствии с постановлением правительства РФ от 22Д0.2014 г. №1090) утвердило (п.1) Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Названными Правилами устанавливалось, что объектом торгов является продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (п.1).

Согласно п.6 Правил задаток для участия в торгах определялся в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

В пунктах 8, 23, 25 Правил содержались требования, согласно которым извещение о проведении торгов, в числе прочих, должно содержать сведения о начальной цене предмета торгов или начальном размере арендной платы (подпункт «е» п. 8); аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «Шаг аукциона устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы (п.23); в протоколе о результатах торгов указывается «цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы» (подпункт «д» п.25).

Соответственно, определение при назначении и проведении аукциона, а также при заключении договора аренды земельного участка в качестве начальной цены - «стоимости права на заключение договора аренды» противоречит приведенным выше требованиям закона, устанавливающим необходимость установления начального размера арендной платы при продаже права на заключении договора аренды земельного участка.

То есть, при продаже земельного участка в собственность определялась начальная цена участка, а при продаже права на заключение аренды следовало установить начальный размер арендной платы, а не «начальную стоимость продажи права на заключение договора аренды земельного участка».

В решении суда первой инстанции приведенные выше требования закона, регламентировавшие проведение оспариваемого аукциона не упомянуты, поскольку суд не применил при рассмотрении дела закон, подлежащий применению, ограничившись воспроизведением содержания статей 65 и 66 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, как отмечалось выше, в заявлении прокурора перечислены конкретные нарушения требований закона, оценка которых является исключительной прерогативой суда, в поведении судебной экспертизы не было необходимости. Само заключение проведено не той экспертной организацией, кому было поручено проведение экспертизы, следовательно, заключение эксперта не может рассматриваться в качестве доказательства.

Взыскание с прокуратуры <адрес> в пользу ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» судебных расходов по проведенной по инициативе самого суда судебной экспертизы грубо нарушает требования ст.96 ГПК РФ, а также тот факт, что прокуратура <адрес> распорядителем бюджетных средств не является.

Проверив материалы дела, обсудив оводы апелляционного представления, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям

Согласно ст. 65 ЗК РФ 1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2.Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ст. 66 ЗК РФ 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2.Для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением
случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная
кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка
кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его
рыночной стоимости.

Согласно ст. ст. 8, Федеральный закон от <дата> N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

Из материалов дела судом установлено, что на основании Распоряжения Главы администрации ГО «<адрес>» ФИО11 № 25-р от 31.01.2014. года был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 80,0 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 05:48:000043:1961, для строительства объекта торговли мясо-молочных продуктов по адресу: РД, <адрес>, возле бывшего магазина «Восход».

Извещение о проведении открытого аукциона опубликовано в газете "Трудовой Каспийск" от <дата> В извещении по лоту № - по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 05:48:000043:1961) площадью 80 кв.м. Под лотом № указано, что разрешенным использованием земельного участка является строительство магазина мясо - молочных продуктов.

Начальная цена предмета торгов назначена в размере 21 700 (двадцать одна тысяча семьсот) рублей. Срок действия договора аренды к лоту № указано 49 (сорок девять) лет. Датой проведения аукциона указано <дата>.

Гражданином ФИО12 подал заявку на участие в торгах.

Согласно протоколу № от <дата> по результатам проведенных торгов ФИО12 признан победителем аукциона по лоту N2. Цена продажи права аренды земельного участка составила 24 955 (двадцать четыре тысячи девятьсот пятьдесят пять) рублей, которая была названа ФИО12 в ходе аукциона.

По результатам проведенных торгов <дата> между Управлением имущественных отношений администрации ГО «<адрес>» и ФИО12 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000043:1961 от <дата>.

Земельный участок передан по акту приема - передачи от <дата> г.

Суд правильно не согласился с доводами заявления прокурора о необоснованном занижении начальной стоимости объекта ответчиком при проведении торгов, о том, что согласно п.5 ст.65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, кадастровая стоимость земельных участков, в том числе и переданного ФИО12 в аренду, установлена Постановлением Правительства РД от 31.012013 г., суд проигнорировал указанным Постановлением Правительства РД, ответчик необоснованно взял за основу рыночную стоимость объекта, установленную оценщиком, которая в разы меньше кадастровой, аукцион проведен с существенным нарушением закона, судом правильно признаны необоснованными.

Указанные доводы прокурора противоречит ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности», Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденным постановлением правительства РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ <дата> № (действовавшим на момент проведения торгов).

Согласно пунктам 5, 8 Правил, при продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

8. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

Согласно ст. 8 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов продажи является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

Согласно ч.1 ст. 9 указанного выше Федерального Закона от <дата> N 135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

По смыслу приведенных положений закона при продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, проведение оценки объектов является обязательной, данная оценка может быть проведена оценщиком на основании договора, заключённого между оценщиком и заказчиком, которым данном случае является Администрация ГО «<адрес>».

Администрация ГО «<адрес>», пользуясь предоставленным законом правом, заключила договор об оценке объекта продажи с ООО "Института профессиональной оценки".

Что же касается требований ст. 65 ЗК РФ, то согласно п.3 данной нормы кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы, то данная норма не ограничивает право администрации на определение начальной цены объекта торгов.

Кроме того, в данной статье указано, что кадастровая стоимость земельного участка может применяться определения арендной платы, в ней ей не указано, что арендную плату обязаны определить исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах судом правильно отказано иске.

Доводы апелляционного представления о том, что оценка земельного участка содержится в постановлении правительства РД, которым определена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков, игнорирование ответчиком требований действующего законодательства, - установленной правительством РД кадастровой стоимости соответствующего земельного участка очевидно, аукцион, а также заключенный по его результатам договор аренды земельного участка основывались на исчисленной ООО «Институт профессиональной оценки» рыночной стоимости права заключения договора земельного участка, несостоятельны, они опровергаются приведенными выше Законом «Об оценочной деятельности, и п.п 5 и 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденным постановлением правительства РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ <дата> № (действовавшим на момент проведения торгов)..

Доводы апелляционного представления о том, что при заключении договора аренды земельного участка в извещении о проведении аукциона было указано, начальная цена стоимости права на заключение договора аренды, а по закону при продаже земельного участка в собственность определялась начальная цена участка, а при продаже права на заключение аренды следовало установить начальный размер арендной платы, а не «начальную стоимость продажи права на заключение договора аренды земельного участка», несостоятельны.

В исковом заявлении прокурор не просил признать торги недействительными по указанному основанию.

В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд выносит решение по заявленным требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В данном случае оснований, чтобы выйти за пределы заявленных прокурором требований, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Каспийского городского суда от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения

Председательствующий

Судьи