Решение по делу № 3а-585/2021 от 26.08.2021

Дело № 3а-585/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000446-70

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                  12 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Киселевой Н.С. (до перерыва) секретарем судебного заседания Амелиной Я.Г. (после перерыва),

с участием:

административного истца Беляева И.А. (до перерыва),

административного истца Бортникова И.Д.,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Беляева Игоря Александровича, Бортникова Игоря Дмитриевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Истцы обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1138,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 16 956 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование требований в заявлении указано, что Беляеву И.А. и Бортникову И.Д. на праве общей долевой собственности (в равных долях) принадлежит недвижимое имущество - нежилое здание общей площадью 1138,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по <адрес>. Установленная в отношении данного объекта приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (42 339 666,91 рублей), значительно превышает его рыночную стоимость (16 956 000 рублей), определенную на основании отчета №15389/21 от 30 июля 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Завышение кадастровой стоимости здания влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административных истцов в данном случае нарушены.

Судом исключено из числа административных ответчиков Правительство Ярославской области. Также исключены из числа административных ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрия г. Ярославля. ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Административные истцы Беляев И.В. (до перерыва), Бортников И.Д. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить. Дали пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административных истцов. По мнению автора отзыва, представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в судебное заседание не направило.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд с учетом мнения административных истцов, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения административных истцов, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 1138,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Менделеева, дом 18.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н установлена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере 42 339 666,91 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 года.

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административные истцы, обладающие правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административных истцов затрагиваются установленной в отношении принадлежащего им объекта капитального строительства кадастровой стоимостью. Административные истцы имеют право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административными истцами в обоснование заявленных требований представлен отчет №15389/21 от 30 июля 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 16 956 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Как следует из представленного административными истцами отчета, оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Также проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. В отчете также содержится обоснование применения корректировок по выбранным элементам сравнения. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карт, приведены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. Кроме того, оценщик, подготовивший отчет, допрошен судом в качестве свидетеля и дал необходимые пояснения, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, содержащихся в отчете.

Критикуя отчет ООО «Ярэксперт», административный ответчик указал на то, что используемый оценщиком объект-аналог №2 (<адрес>) имеет материал стен - сэндвич-панели, поэтому подлежала применению повышающая корректировка «1,16».

Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика суд не находит. В данном случае оценщиком при составлении отчета был использован весь объем доступных рыночных данных об объекте-аналоге №2. Так выводы оценщика о смешанном материале стен объекта-аналога №2 подтверждены данными Росреестра, в соответствии с которым материал стен здания – смешанный, а также фотоматериалами аналога. Исходя из пояснений оценщика ФИО6, точную площадь капитальных помещений оценщику установить не удалось, с учетом смешанного материала стен, оснований для применения повышающей корректировки не имелось.

Указанные выводы оценщика административным ответчиком не опровергнуты. Также следует отметить, что доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что аналог №2 в большей части имеет материал стен – сэндвич-панели, а капитальные помещения представляют собой меньшую часть (санузел), основаны на предположениях. Доказательств данному обстоятельству административным ответчиком не представлено.

Что касается замечания относительно корректировки на доступ к объекту. По мнению административного ответчика, к объекту-аналогу №4 (<адрес>) подлежит применению корректировка «1,16», так как данный объект расположен на закрытой территории.

Исходя из отчета ООО «Ярэксперт», применяя к указанному объекту-аналогу №4 корректировку «1,0» (или 0% в процентном выражении) оценщик принял во внимание содержащиеся в объявлении сведения о том, что объект расположен в 100 м от №, который выходит на магистраль Федерального назначения (М8), наличие автомобильного подъезда без ограничений для легковых и большегрузных автомобилей по хорошей асфальтированной дороге с №. Таким образом, данное замечание административного ответчика состоятельным признано быть не может. Требования федеральных стандартов оценки оценщиком соблюдены.

Далее административный ответчик указывает на ошибочное применение оценщиком корректировки на торг «0,826», так как объект-аналог №3 (<адрес>) является аукционным.

Данное замечание судом отклоняется, так как из содержащего в отчете объявления о продаже объекта-аналога №4 следует возможность торга.

Суд не находит оснований согласиться и с доводами административного ответчика о неверном применении оценщиком коэффициента «0,83» в рамках доходного и сравнительного подходов при выделении земельного участка из единого объекта недвижимости в отношении объекта оценки.

В данном случае в результате используемого коэффициента оценщиком была выделена стоимость объекта капитального строительства. Полученные результаты находятся в диапазоне стоимости свободных земельных участков от 225 руб./кв.м до 2 703,35 руб./кв.м. Требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, оценщиком соблюдены.

По изложенным основаниям, с учетом непредставления административным ответчиком доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта оценки, определенную в отчете, у суда не имеется сомнений в обоснованности отчета ООО «Ярэксперт» об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Суд также учитывает, что отчет выполнен оценщиком ФИО6, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика №433-570-062430/21 от 29 июня 2021 года, период страхования с 6 июля 2021 года по 5 июля 2022 года).

В связи с этим, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Ярэксперт» №15389/21 от 30 июля 2021 года, 16 956 000 рублей.

Учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано в суд 26 августа 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административных истцов с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1138,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 16 956 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 26 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                           И.Г. Сингатулина