Решение по делу № 3а-1749/2020 от 21.10.2020

Дело № 3а-1749/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 ноября 2020 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Леновской К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рентол» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рентол» обратилось в Пермский краевой суд к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 7300,1 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 225346 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что общество является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы истца.

Представитель административного истца Ш. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Л. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, представил письменные возражения, в которых указал, что иных доказательств по делу представлять не намерены, ходатайство о назначении экспертизы не заявляют.

Заинтересованные лица: Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» в лице филиала по Пермскому краю, - извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направили. Управлением Росреестра по Пермскому краю представлен письменный отзыв.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных правоустанавливающих документов ООО«Рентол» является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** составляет 248309938,61 рублей и утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке от 30 сентября 2019 года № 2019/1223-11, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью«Оценочная компания «Компания оценки и права» Г.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** составила 225346 000 рублей.

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Правовой интерес ООО «Рентол» в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

Оценив отчёт об оценке от 30 сентября 2019 года № 2019/1223-11, составленный оценщиком Г., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик Г. является членом Саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», гражданская ответственность оценщика застрахована. Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте использованы три подхода: затратный, сравнительный и доходный. В качестве метода в рамках сравнительного подхода выбран метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода – метод прямой капитализации, в затратном подходе – метод удельных затрат на единицу. Оценщиком проведено согласование результатов оценки при использовании трех подходов с обоснованием весового коэффициента, присвоенного каждому подходу.

При использовании сравнительного подхода оценщиком произведен выбор объектов-аналогов, учитывая их сопоставимость. Основными критериями при выборе аналогов являлись: передаваемые права на недвижимость, условия продажи и время продажи, физические характеристики. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки: корректировка на торг, на удаленность от центра города, на состояние отделки, на долю офисных и административных помещений в общей площади производственно-складского здания, фактор масштаба (корректировка на площадь).

При определении стоимости затратным подходом использованы данные сборника КО-Инвест с применением поправок на отличия.

Используя доходный подход при определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком выбраны аналоги по следующим критериям: условия финансирования, условия аренды, местоположение, физические характеристики. В расчете ставки арендной платы для оцениваемого здания применены корректировки: на долю офисных и административных помещений в общей площади производственно-складского здания, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, на площадь. Источники информации приложены к отчету.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик ООО «Рентол» при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21 октября 2020 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рентол» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, общей площадью 7300,1 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 225346 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья (подпись)