Решение по делу № 33-19180/2024 от 11.09.2024

стр. 2.219

ВЕРХОВНЫЙ СУД

    РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-399/2024 (33-19180/2024)

    УИД 03RS0068-01-2023-001811-23

г. Уфа                                       28 октября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего        Кривцовой О.Ю.,

судей                              Загртдиновой Г.М. и Сыртлановой О.В.

при секретаре                Гимадиновой К.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Садыковой Р.Ф. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Обществу с ограниченной ответственностью «Даян» о признании права собственности на объект недвижимости с обременением.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

        у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес (далее - Росимущество) о прекращении права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Даян» (далее - ООО «Даян») и признании права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - магазин, площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: адрес, к.А, кадастровый №..., с обременением в виде договора аренды № №..., выданного дата, государственная регистрация от дата №..., лицо в пользу которого установлено ограничение - Общество с ограниченной ответственностью «Тандер», ИНН №... со сроком действия с дата по дата

Заявленные требования мотивированы тем, что дата ФИО1 по договору купли-продажи №..., заключенному с Росимуществом, приобретен магазин с кадастровым номером №... площадью 313,3 кв. м, в отношении которого имеется обременение в виде договора аренды № №..., выданного дата, государственная регистрация от дата №..., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Тандер», сроком с дата по дата

дата ФИО1 сданы документы в МФЦ для регистрации права собственности. Однако регистрация права приостановлена дата по причине того, что в договоре отражены сведения только об обременении в виде договора аренды земельного участка, однако о наличии обременений на помещение, которое было ею приобретено с торгов, в заключенном с Росимуществом договоре не содержится.

дата из Росреестра получен ответ, в котором указано на невозможность регистрации права собственности на объект недвижимости по причине расхождения данных, имеющихся в Реестре, и тех, что указаны в договоре купли-продажи (нет сведений по обременению в виде аренды), а также отсутствия заявления от прежнего залогодержателя ФИО5

Решением Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО «Даян» ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая, что истцом избран неверный способ защиты, если истец считает свои права нарушенными в связи с отказом в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, то вправе обратиться с административным иском к Управлению Росреестра по адрес, а не в порядке гражданского судопроизводства.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №..., Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации №... от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №...) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 60 Постановления №...).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом (пункт 61 Постановления №...).

Вышеприведенное подразумевает предъявление в суд иска о признании права собственности с привлечением в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права.

Абзацем вторым части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

В нарушение вышеприведенного правообладатель зарегистрированного права на спорное недвижимое имущество ООО «Даян» к участию в деле не привлечено; из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции признал право собственности на спорное нежилое здание, которое как арестованное имущество хотя и было продано ответчиком по делу - Росимуществом, однако по сведениям Единого государственного реестра недвижимости его собственником является ООО «Даян», государственная регистрация права которого произведена дата и сохраняется по настоящее время.

В связи с вышеизложенным, дата судебной коллегией принято определение переход к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «Даян» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Представители третьих лиц - администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Чекмагушевский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан, Чекмагушевского РО СП ГУФССП России по адрес, Общества с ограниченной ответственностью «РТС-Тендер», Общества с ограниченной ответственностью «Тандер», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФИО5 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 117, 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Выслушав объяснения истца ФИО1 и ее представителя ФИО10, поддержавших исковые требования, представителей ответчиков ФИО6, ООО «Даян» - ФИО11, полагавших исковые требования не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку установлено, что суд первой инстанции рассмотрел настоящее дело без привлечения в качестве соответчика ООО «Даян», решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

При отмене решения межрайонного суда судебная коллегия находит необходимым принять по делу решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что вступившим в законную силу дата решением Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата частично удовлетворены исковые требования ФИО7 к ООО «Даян», обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке от дата №...-S01/00004/1103 имущество - нежилое здание площадью 313,3 кв. м, с кадастровым номером №... по адресу: адрес, принадлежащее ООО «Даян», путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену здания - 8 508 000 руб.

Как усматривается из названного выше решения суда, вступившим в законную силу решением Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата солидарно с ФИО8, ФИО9, ООО «Даян» в пользу ФИО5 взыскана задолженность по кредитным договорам в размере 15 578 558 руб., а также обращено взыскание на земельный участок с кадастровым номером №... площадью 100+/-7 кв. м и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером №... площадью 265,6 кв. м, по адресу: адрес, установив начальную продажную цену, соответственно, 43 200 руб. и 8 559 200 руб.; на земельный участок с кадастровым номером №... площадью 106+/-7 кв. м и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером №... площадью 150,2 кв. м, по адресу: адрес, установив начальную продажную цену, соответственно, 45 600 руб. и 4 819 200 руб.

Поскольку вышеназванным решением установлено ненадлежащее исполнение ООО «Даян» обязательств по кредитным договора, наличие общей задолженности в размере 15 578 558 руб., решением от дата также обращено взыскание на спорное в настоящем деле и заложенное по договору ипотеки нежилое здание с кадастровым номером №...

На основании решения суда дата взыскателю выдан дата исполнительный лист серии ФС №..., на основании которого дата возбуждено исполнительное производство №...-ИП в отношении ООО «Даян», предмет взыскания: обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке от дата №... на нежилое здание с кадастровым номером №... площадью 313,3 кв. м, по адресу: адрес, принадлежащее ООО «Даян», путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену здания - 8 508 000 руб., в пользу взыскателя ФИО5

дата судебным приставом вынесено постановление о наложении ареста на вышеуказанное имущество, составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

дата вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, создана соответствующая заявка.

Как следует из протокола о результатах торгов по продаже заложенного имущества на электронных торгах от дата, Росимущество - «организатор торгов» и покупатель ФИО1 на основании протокола подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества от дата №..., проведенных на электронной торговой площадке https://www.rts-tender.ru дата с 07 час.00 минут по 07 час. 37 минут по московскому времени, подписали протокол о нижеследующем: организатор торгов передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить стоимость и принять нежилое здание, магазин, площадью 313,3 кв. м, адрес:, адрес,к.А, кадастровый №.... Собственник (правообладатель) - ООО «Даян». Обременение: арест, залог, запрещение регистрации, аренда земельного участка от дата №...зем, начальная стоимость 8 508 000 руб., сумма задатка: 425 400 руб.; шаг аукциона (1% от начальной цены): 85 080 руб. (пункт 1.1).

Имущество реализовано на основании уведомления Управления Федеральной службы судебных приставов по адрес от дата №...; постановления о передаче арестованного имущества на торги районного отделения службы судебных приставов адрес ГУФССП по адрес от дата

дата межу Росимуществом и ФИО1 заключен договор №... купли-продажи спорного арестованного имущества, на основании протокола о результатах торгов от дата; покупатель проинформирован, что имущество состоит в залоге (пункт 1.3); цена по итогам продаж составила 11 655 960 руб. (пункт 2.1) и оплачена путем зачета задатка - 425 400 руб. (пункт 2.2) и покупатель произвел оплату в размере 11 230 560 руб. по указанным в договоре реквизитам (пункт 2.3); право собственности на имущество переходит к покупателю с даты подписания сторонами настоящего договора, за исключением случаев перехода права собственности с даты государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.1); настоящий договор имеет силу акта приема-передачи имущества, реализованного на торгах (пункт 6.2).

Таким образом, условиями вышеприведенного договора установлено, что договор купли-продажи исполнен сторонами, покупателем произведена оплата продавцу, и соответственно, последним передано имущество покупателю.

Постановлением заместителя начальника отделения - заместителя старшего судебного пристава адрес отделения судебных приставов от дата снят арест с нежилого здания с кадастровым номером №..., и дата истец обратилась в межмуниципальный отдел по Буздякскому и адресм Управления Росреестра по адрес с заявлением о государственной регистрации права на спорное нежилое здание.

Уведомлением от 15 декабря 2023 г. № КУВД-001/2023-47765752/3, начиная с 15 декабря 2023 г. приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 02:51:080352:67, так как на государственную регистрацию предоставлено только заявление на регистрацию права собственности от покупателя, заявление на переход права от продавца не представлено; представленный договор не содержит сведения о том, что объект недвижимости обременен арендной в пользу Акционерного общества «Тандер».

В связи с вышеуказанным, Садыкова Р.Ф. обратилась в Росимущество для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 8 сентября 2023 г. № 96/2023, в чем письмом Росимущества от 9 ноября 2023 г. № 02-ФЛ-05/13788 отказано, так как на момент заключения договора купли-продажи судебным приставом-исполнителем документы о наличии дополнительного обременения в адрес Росимущества не поступали, в договоре купли-продажи указаний о дополнительном обременении не предусмотрено.

Вышеуказанные обстоятельства послужили поводом для обращения Садыковой Р.Ф. с настоящим иском в суд, о признании права собственности за ней и прекращении права собственности бывшего собственника - ООО «Даян» на приобретенное истцом на торгах здание, полагая, названный способ защиты, вопреки суждениям ООО «Даян», надлежащим способом защиты, так как сторона истца считает действия Росреестра по отказу в регистрации перехода права на спорный объект недвижимости законным, в связи с тем, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи не содержит сведений об обременении в пользу арендатора здания ООО «Тандер»; защита права возможна только избранным способом, учитывая, что также невозможно внесение каких-либо изменений в договор купли-продажи, заключенный истцом и Росимуществом по результатам торгов, в том числе указаний на имеющееся обременение в пользу ООО «Тандер».

Исходя из вышеприведенных и установленных обстоятельств настоящего дела, судебная коллегия полагает возможным удовлетворение исковых требований Садыковой Р.Ф., так как без прекращения права собственности ООО «Даян» на спорное здание и признания права собственности Садыковой Р.Ф. на него, что следует из вышеприведенных обстоятельств, невозможно разрешение возникшей ситуации, при которой, заключив договор купли-продажи, исполнив обязанности по нему по оплате стоимости приобретенного имущества, и получив фактически спорный объект, по причине просчетов третьих лиц, не указавших в договоре купли-продажа на то, что приобретенное истцом имущество обременено правом аренды в пользу третьего лица, лишена возможности регистрации права собственности на себя, а доводы ООО «Даян» о ненадлежащем выборе истцом способа защиты, учитывая отсутствие у ООО «Даян» к настоящему времени каких-либо прав на спорное имущество в связи с его продажей на торгах истцу, не могут быть признаны судом достаточным поводом для отказа истцу в судебной защите избранным способом, иное будет свидетельствовать о не соблюдении задач и смысла гражданского судопроизводства, которые установлены статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и права каждой из сторон спора на справедливую и компетентную судебную защиту, гарантированную каждому частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание на спорный в настоящем деле объект недвижимости, принадлежавший ООО «Даян».

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от дата № 118-ФЗ «О судебных приставах», статьей 68, 69, 84, 87, 89 Федерального закона от дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пункта 1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на имущество, прежде всего, заключается в изъятии такого имущества у должника и в результате обращения взыскания на недвижимое имущество должника, последний утрачивает не только титул на такое имущество, но и принадлежащие собственнику права владения, пользования и распоряжения.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения права собственности является обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 названного Кодекса). В силу статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Обращение взыскания на имущество должника включает в себя изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю (часть 1 статьи 69 Закона № 229-ФЗ).

Указанная процедура соблюдена, поскольку во исполнение решения судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги; торги состоялись, и по их результатам истцом приобретен спорный объект недвижимости, сделка исполнена - цена договора купли-продажи оплачена, объект истцу передан.

С ФИО1, как с лицом, предложившей наивысшую цену на торгах, заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества, который является правоустанавливающим документом и основанием для последующей регистрации права.

Торги, по результатам которых заключен договор купли-продажи, не оспорены, договор купли-продажи юридически действительный, решение суда общей юрисдикции, на основании которого судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги, вступило в законную силу.

Документальных доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлено.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от дата № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от дата №...-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», часть 8 статьи 5 Федерального конституционного закона от дата №...-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», часть 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты указаны как одно из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным законом.

На основании части 3 статьи 58 Закона № 218-ФЗ в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от дата №...-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, настоящий судебный акт влечет восстановление нарушенного права истца, поскольку является основанием для прекращения соответствующего права у ООО «Даян» и возникновения права у истца. При этом, вопреки ошибочному мнению ООО «Даян», спорные правоотношения не затрагивают прав и законных интересов Росреестра.

В связи с чем, судебная коллегия не находит препятствий для удовлетворения исковых требований ФИО1

    Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    о п р е д е л и л а:

решение Чекмагушевского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата отменить.

Исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес, Обществу с ограниченной ответственностью «Даян» удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества - магазин, площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: адрес, к.А, кадастровый №..., с обременением в виде договора аренды № №..., выданного дата, государственная регистрация от дата №..., лицо в пользу которого установлено ограничение - Общество с ограниченной ответственностью «Тандер», №..., со сроком действия с дата по дата

Настоящее судебное постановление является основанием для государственной регистрации: прекращения права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Даян», и перехода права собственности к ФИО1 на объект недвижимого имущества - магазин, площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: адрес, к.А, кадастровый №..., с обременением в виде договора аренды № №..., выданного дата, государственная регистрация от дата №..., лицо в пользу которого установлено ограничение - Общество с ограниченной ответственностью «Тандер», ИНН №..., со сроком действия с дата по дата

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, исчисляемый со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес), путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

    Председательствующий

    Судьи

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата