Решение по делу № 2-521/2021 от 09.12.2020

Дело № 2-521/2021

УИД: 18RS0013-01-2020-003518-13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2021 года                                                                 село Завьялово УР

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Тимофеевой Е.В., при секретаре судебного заседания Князевой Е.С.,

с участием:

- представителя истца - председателя ТСН «Серебряные ключи» Кутявина М.А., действующего на основании протокола общего собрания членов ТСН «Серебряные ключи»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников недвижимости «Серебряные ключи» к ФАЛ о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников недвижимости «Серебряные ключи» (далее – ТСН «Серебряные ключи») обратилось в суд с иском к ФАЛ, в котором просило взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 200 рублей, почтовые расходы в размере 463 рублей 73 копеек.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФАЛ и ТСН «Серебряные ключи» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 67 293 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пунктам 2.4, 3.2 предварительного договора ТСН «Серебряные ключи» в счет уплаты цены земельного участка внесло продавцу ФАЛ задаток в размере 250 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения предварительного договора земельный участок с кадастровым номером № имел зарегистрированные в ЕГРН ограничения в использовании «зарезервирован для государственных нужд», согласно распоряжению Правительства Удмуртской Республики от 05.09.2011 №732-р «Об утверждении границ зон планируемого размещения объекта и резервировании земель для государственных нужд Удмуртской Республики на территории Завьяловского района Удмуртской Республики». Согласно пункту 1.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок.

Из пункта 2.5 предварительного договора следует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц, не находиться под арестом, в залоге и не являться предметом судебного спора, в отношении земельного участка не должно быть запрета на его использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Как стало известно истцу из ответа Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ № ограничения в отношении земельного участка с кадастровым номером № прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления правообладателя, то есть ответчика. Однако ФАЛ не уведомил ТСН «Серебряные ключи» о снятии ограничений в отношении земельного участка в разумный срок и не направил предложения о заключении основного договора, в связи с чем до ДД.ММ.ГГГГ основной договор в соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора между сторонами заключен не был. Земельный участок с кадастровым номером № по заявлению ответчика был снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с его разделом. Раздел земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, с ТСН «Серебряные ключи» не согласован.

Истцом в адрес ФАЛ курьерской почтовой службой направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о возврате двойной суммы задатка в размере 500 000 рублей в течение 15 рабочих дней с момента получения претензии. Однако ответа на претензию не получено, денежные средства на расчетный счет ТСН «Серебряные ключи» не возвращены.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.

В судебном заседании представитель истца - председатель ТСН «Серебряные ключи» ФИО3, действующий на основании протокола общего собрания членов, исковые требования поддержал по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ранее в судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам и основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснила, что ограничение в отношении земельного участка с кадастровым номером № прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления правообладателя, то есть ответчика. Следовательно, в течение одного месяца в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был сообщить истцу о снятии всех ограничений и обременений в использовании земельного участка и заключить с истцом основной договор купли-продажи. Однако основной договор между сторонами в указанный в предварительном договоре срок, определяемый с учетом его отлагательных условий, заключен не был, предложения о заключении основного договора от ответчика не поступало. Считает, что течение срока исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, то есть после окончания месячного срока с момента снятия ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ограничений с земельного участка. Истец обратился в суд в декабре 2020 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФАЛ – ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по доводам и основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

Согласно письменным возражениям на иск представитель ответчика указывает на то, что при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет). Денежная сумма в размере 250 000 рублей может рассматриваться как сумма неосновательного обогащения. С учетом времени заключения договора и других обстоятельств, в том числе не заключения договора в установленный срок – до ДД.ММ.ГГГГ, сторона истца пропустила установленный законом срок исковой давности.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФАЛ являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 67 293 кв.м., категория земель: земли населенных пунктом; разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФАЛ (продавец) и ТСН «Серебряные ключи» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п. 2.1 настоящего договора (далее – основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора основной договор будет заключен сторонами в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок.

По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 67 293 кв.м. Зданий, сооружений на земельном участке не имеется (пункт 2.1).

Цена объекта составляет 1 382 871 рубль 15 копеек. Общая цена за объект выплачивается покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п. 3.1 настоящего договора. Оставшаяся часть цены объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон (пункт 2.4).

Из пункта 2.5 предварительного договора следует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц, не находиться под арестом, в залоге и не являться предметом судебного спора, в отношении земельного участка не должно быть запрета на его использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Согласно пунктам 3.2, 3.3 предварительного договора покупатель вносит (перечисляет) продавцу задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ, в сумме 250 000 рублей 00 копеек, в момент заключения настоящего договора. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.

ТСН «Серебряные ключи» в счет уплаты цены земельного участка внесло продавцу ФАЛ задаток в размере 250 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом возвращается в полном объеме без начисления каких-либо процентов за пользование денежными средствами.

Согласно подписанному ФАЛ согласию последний дает согласие ТСН «Серебряные ключи» на строительство и последующую эксплуатацию сетей газопровода высокого и низкого давления на указанном земельном участке. В случае отчуждения земельного участка в пользу третьих лиц обязуется уведомить нового собственника о правах, предоставленных ТСН «Серебряные ключи» настоящим согласием.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных отношений УР сообщает следующее: распоряжением Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон планируемого размещения объекта и резервировании земель для государственных нужд Удмуртской Республики на территории <адрес> Удмуртской Республики» были зарезервированы для государственных нужд Удмуртской Республики земли, входящие в зону действия ограничений, также установленную Распоряжением №. Земельный участок с кадастровым номером № входит в границы указанной зоны действия ограничений. Однако согласно пункту 2 Распоряжения № резервирование земель осуществлялось сроком на семь лет для принятия решения и разработки проектной документации под строительство объекта «Восточный обход <адрес> от автомобильной дороги М-7 «Волга» до автомобильной дороги Ижевск-Воткинск». В связи с этим, а также с принятием решения об отказе от строительства указанного объекта, ДД.ММ.ГГГГ нормы об ограничениях, наложенных в связи с резервированием земель, утратили силу в связи с истечением срока действия Распоряжения №.

Согласно ответу Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ по данным ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № внесена запись о прочих ограничениях на основании Распоряжения Правительства УР от ДД.ММ.ГГГГ №. Данное ограничение прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления правообладателя. Данный земельный участок снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с разделом по заявлению правообладателя.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФАЛ курьерской почтовой службой направлена претензия с требованием о возврате двойной суммы задатка в размере 500 000 рублей в течение 15 рабочих дней с момента получения претензии. Однако ответа на претензию не получено, денежные средства на расчетный счет ТСН «Серебряные ключи» не возвращены.

Согласно ответу Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ согласно сведениям в отношении земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены записи: ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ограничения прав и обременений объекта недвижимости №, запись о прекращении внесена ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ о регистрации сервитута №, запись о прекращении внесена – ДД.ММ.ГГГГ.

Изложенные обстоятельства установлены в судебном заседании письменными доказательствами и сторонами не опровергнуты.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Так, из заключенного сторонами договора следует, что ФАЛ и ТСН «Серебряные ключи» обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок за общую стоимость 1 382 871 рубль 15 копеек, а денежная сумма в размере 250 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи земельного участка и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, заключенный между сторонами договор содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении к спорным правоотношениям положений ст. ст. 380, 381, 429 Гражданского кодекса РФ, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Так, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФАЛ и покупателя ТСН «Серебряные ключи», заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № на согласованных условиях в определенный срок - в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок.

На момент заключения предварительного договора земельный участок с кадастровым номером № имел зарегистрированные в ЕГРН ограничения в использовании «зарезервирован для государственных нужд», согласно распоряжению Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ зон планируемого размещения объекта и резервировании земель для государственных нужд Удмуртской Республики на территории Завьяловского района Удмуртской Республики».

Согласно пункту 1.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок.

Согласно ответу Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № ограничение прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления правообладателя.

Таким образом, исходя из условий предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ФАЛ, зная о прекращении ограничения ДД.ММ.ГГГГ, не уведомил ТСН «Серебряные ключи» о снятии ограничений в отношении земельного участка в разумный срок и не направил предложения о заключении основного договора, в связи с чем до ДД.ММ.ГГГГ основной договор в соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора между сторонами заключен не был.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № по заявлению ответчика был снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с его разделом. Раздел земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, с ТСН «Серебряные ключи» не согласован.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что стороной предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, является ответчик ФАЛ

Вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств в подтверждение отсутствия вины стороной ответчика суду не представлено.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела, ТСН «Серебряные ключи» в счет уплаты цены земельного участка внесло продавцу ФАЛ задаток в размере 250 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств того, что указанная сумма внесена ТСН «Серебряные ключи» и получена ФАЛ по другому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, либо в счет аванса, ответчиком в материалы дела не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФАЛ курьерской почтовой службой направлена претензия с требованием о возврате двойной суммы задатка в размере 500 000 рублей в течение 15 рабочих дней с момента получения претензии. Однако ответа на претензию не получено, денежные средства на расчетный счет ТСН «Серебряные ключи» не возвращены.

На основании изложенного, учитывая, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, основной договор не заключен по вине ответчика, суд приходит к выводу о взыскании с ФАЛ в пользу ТСН «Серебряные ключи» суммы задатка в размере 500 000 рублей.

Довод стороны ответчика о том, что денежная сумма в размере 250 000 рублей может рассматриваться как сумма неосновательного обогащения, судом отклоняется, поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Доводы представителя ответчика об истечении срока исковой давности являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора основной договор будет заключен сторонами в течение 1 месяца с момента снятия всех имеющихся обременений на земельный участок.

Согласно ответу Управления Росреестра по УР от ДД.ММ.ГГГГ по данным ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № внесена запись о прочих ограничениях на основании Распоряжения Правительства УР от ДД.ММ.ГГГГ №, которое прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления правообладателя.

Однако основной договор заключен не был, следовательно, обязательство заключить основной договор прекратилось ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, течение срока исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, то есть после окончания месячного срока с момента снятия ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ограничений с земельного участка.

Истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

О нарушении своего права истец узнал по истечении срока, предусмотренного для заключения договора - до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем трехгодичный срок исковой давности не пропущен.

Согласно абз. 8 ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены почтовые расходы, связанные с направлением ответчику претензии, в размере 463 рублей 73 копеек, что подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования о взыскании с ответчика почтовых расходов в размере 463 рублей 73 копеек.

    Исходя из изложенного, учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объёме, сумма уплаченной им государственной пошлины подлежит возмещению ответчиком в требуемом размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования товарищества собственников недвижимости «Серебряные ключи» к ФАЛ о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФАЛ в пользу товарищества собственников недвижимости «Серебряные ключи» двойную сумму задатка в размере 500 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 200 рублей, почтовые расходы в размере 463 рублей 73 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики через Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья                                             Е.В. Тимофеева