Решение по делу № 33-16597/2024 от 02.05.2024

Судья Гаврилова М.В.	дело № 33-16597/2024
УИД 50RS0035-01-2023-002424-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                                  15 мая 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Аверченко Д.Г.,

судей                        Гарновой Л.П., Крюковой В.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Лилуашвили М.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                  № 2-3058/2023 по иску Константиновой А. Е., Каштановой О. М. к Орлову С. И., Орловой Н. В., Щепетильникову А. М. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе Орлова С. И. на решение Подольского городского суда Московской области от 9 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения явившихся лиц,

        УСТАНОВИЛА:

Истцы Константинова А. Е., Каштанова О. М. обратились в суд с исковым заявлением к Орлову С. И., Орловой Н. В., Щепетильникову А. М., с учётом уточнённых исковых требований просили:

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства от <данные изъяты>, заключенный между представителем Константиновой А. Е. Орловой Н. В. и Орловым С. И., недействительным и применить последствия недействительности сделки;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства от <данные изъяты>, заключенный между представителем Каштановой О. М. Орловой Н. В. и Орловым С. И., недействительным и применить последствия недействительности сделки;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства от <данные изъяты>, заключенный между Орловым С. И. и Щепетильниковым А. М., недействительным и применить последствия недействительности сделки;

- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства от <данные изъяты>, заключенный между Орловым С. И. и Щепетильниковым А. М., недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Свои требования мотивировали тем, что продажа поверенным О. Н.В. спорных объектов недвижимости - земельных участков совершена в ущерб их интересам, так как между истцами и ответчиком О. Н.В. не обговаривались условия продажи земельных участков, в том числе их стоимость. На совершение оспариваемых сделок не имелось выражения согласованной воли сторон. Земельные участки были проданы по кадастровой стоимости 1 270 000 рублей каждый, в то время как рыночная стоимость каждого земельного участка оценивается в 2 555 000 рублей. При оформлении доверенности истцы были введены в заблуждение относительно правовых последствий выдаваемой доверенности, полагали, что представитель будет действовать добросовестно в их интересах, доверяла представителю, надеясь на его порядочность. Доверенность выдавалась с целью оформления границ земельных участков. О продаже их по кадастровой стоимости договорённостей не было.При таких обстоятельствах Константинова А.Е. и Каштанова О.М. вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель истца и истец в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержали.

Ответчик - Орлов С. И. в судебное заседание суда первой инстанции не явился. Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения иска.

Ответчик - Орлова Н. В. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась. Представитель ответчика     в судебное заседание суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска.

Ответчик - Щепетильников А. М. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен.

Третье лицо: представитель Управления Росреестра по МО, Отдел по г.о. Подольск Московской области в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен.

Решением Подольского городского суда Московской области                           от 9 октября 2023 г. постановлено:

«Признать договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> заключенный <данные изъяты>.между представителем Константиновой А. Е. Орловой Н. В. и Орловым С. И., недействительным.

Признать договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты>.между представителем Каштановой О. М. Орловой Н. В. и Орловым С. И., недействительным.

Признать договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты>.между Орловым С. И. и Щепетильниковым А. М., недействительным.

Признать договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты>.между Орловым С. И. и Щепетильниковым А. М., недействительным.

Применить последствия недействительности сделок:

Прекратить право собственности Щепетильникова А. М. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

Прекратить право собственности Щепетильникова А. М. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

Признать за Константиновой А. Е. право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>.

Признать за Каштановой О. М. право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> адресу: <данные изъяты>.

Взыскать с Константиновой А. Е. в пользу Орлова С. И. 1 270 000 рублей, в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> с кадастровым <данные изъяты>.

Взыскать с Каштановой О. М. в пользу Орлова С. И. 1 270 000 рублей, в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> с кадастровым <данные изъяты>.

Взыскать с Орлова С. И. в пользу Щепетильникова А. М. 1 270 000 рублей, в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>

Взыскать с Орлова С. И. в пользу Щепетильникова А. М. 1 270 000 рублей, в счет возврата денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты>

Не согласившись с решением суда, ответчик О. С.И. в апелляционной жалобе просит его отменить, в иске отказать.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Судом первой инстанции установлено, что Константиновой А.Е. с <данные изъяты> принадлежал на праве собственности земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, с/о Дубровицкий, д.Акишово.

Каштановой О.М. с <данные изъяты> принадлежал на праве собственности земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 500 кв.м. по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> выдана нотариально удостоверенная доверенность <данные изъяты>, в соответствии с которой Константинова А.Е. уполномочивает О. Н.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий Константиновой А.Е. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

В дальнейшем <данные изъяты> выдана доверенность <данные изъяты>, в соответствии с которой Константинова А.Е. уполномочивает О. Н.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий Константиновой А.Е. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

13.02.2023г., между представителем Константиновой А.Е.(Продавец) – О. Н.В. и О. С.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Константинова А.Е. продает О. С.И. принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты> Цена земельного участка составляет 1 270 000 рублей (том 1, л.д.25).

<данные изъяты> выдана доверенность <данные изъяты>, в соответствии с которой Каштанова О.М. уполномочивает О. Н.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий Каштановой О.М. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка от 13.02.2023г., подписанный между представителем Каштановой О.М.(Продавец) – О. Н.В. и О. С.И. (Покупатель), согласно которому Каштанова О.М. продает О. С.И. принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Цена земельного участка составляет 1 270 000 рублей (том 2, л.д.69).

Между О. С.И. и О. Н.В. были составлены расписки о том, что О. С.И. <данные изъяты> оплатил О. Н.В. денежные средства за приобретенные земельные участки, по 1 270 000 рублей за каждый земельный участок (том 1, л.д.32; том 2, л.д.34).

Право собственности на спорные земельные участки было зарегистрировано за О. С.И. на основании оспариваемых сделок от <данные изъяты> – <данные изъяты>.

<данные изъяты> между О. С.И. (Продавец) и Щепетильниковым А.М. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Цена земельного участка составляет 1 270 000 рублей.

<данные изъяты> между О. С.И. (Продавец) и Щепетильниковым А.М. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Цена земельного участка составляет 1 270 000 рублей.

<данные изъяты> О. Н.В. произвела переводы денежных средств по договорам на открытые счета О. Н.В. на имя истцов, частями, два платежа были произведены О. Н.В. через ПАО Банк ВТБ, 1 270 000 рублей Константиновой А.Е. и 1 270 000 рублей на имя Каштановой О.М.

Согласно представленным регистрационным делам в настоящее время собственником указанных земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> является Щепетильников А.М.

В договорах купли-продажи земельных участков от <данные изъяты> была установлена цена – по 1 270 000 рублей за каждый земельный участок. Указанная стоимость земельных участков соответствует кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению внесудебной оценки, проведенной по обращению Константиновой А.Е., стоимость спорного земельного участка составляет 2 555 000 рублей (том 3, л.д.29).

Из объяснений истцов следует, что доверенное лицо – О. Н.В. не сообщила им о состоявшихся сделках, о них им стало известно после получения электронного сообщения на сайте Госуслуг. Соответственно о том, что планируется совершение данных сделок, им также сообщено не было, не было разъяснено, кто является покупателем, по какой цене она намерена продавать земельные участки. Ответчик О. С.И. является их соседом и предложил помощь в оформлении земельных участков, предложив кандидатуру О. Н.В. как лица, которая, действуя по доверенности, сможет оформить границы земельных участков, поскольку с момента предоставления земельных участков их границы на местности не определялись. При оформлении доверенности на О. Н.В.их внимание ни кем не было обращено на то, что доверенность предусматривает определение цены при продаже доверенным лицом, так как целью оформления доверенности было именно оформление границ земельных участков. О том, что в ближайшее время может быть сделка по их продажи речи не было, так как на момент оформления доверенностей не были даже определены границы этих земельных участков на местности. После того, как они узнали о состоявшихся сделках, они составили в банке заявление о возврате поступивших на их счет от О. Н.В. денежных средств, отозвали выданные доверенности. На момент обращения в суд, <данные изъяты>, денежные средства им не были перечислены, а были перечислены только <данные изъяты> после дальнейшей продажи земельных участков О. С.И. Щепетильникову А.М.. Считают, что действия ответчиков по отчуждению имущества истцов были направлены в ущерб интересам истцов. Продажа их по кадастровой стоимости, которая в два раза ниже рыночной, очевидно нарушает их права. Договорённости о продаже этих земельных участков по заниженной стоимости не было. Тот факт, что денежные средства были перечислены больше, чем через месяц, после предъявления претензий по сделкам и после уже состоявшейся последующей продажи земельных участков Щепетильникову А.М., также, по их мнению, свидетельствует о сокрытии этих сделок, совершенных в нарушении их интересов.

В силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 174 ГК РФ, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент его заключения.

В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан:

лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса (передоверие исполнения поручения);

сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

По смыслу приведенных положений закона именно на поверенном лежит обязанность информировать доверителя о ходе исполнения поручения.

В соответствии с пунктом 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Оспоримый характер сделки представителя от имени представляемого в отношении себя лично и возможность признания такой сделки недействительной по иску представляемого прямо закреплен в абзаце 2 пункта 3 статьи 182 ГК РФ.

Согласно статье 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (пункт 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (абзац 1 пункта 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (абзац 2 пункта 3).

Руководствуясь указанными выше правовыми нормами, оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с положениями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, учитывая, что доказательств одобрения действий О. Н.В. по продаже спорных земельных участков О. С.И. на таких невыгодных для продавцов условиях со стороны Константиновой А.Е. и Каштановой О.М. в материалах дела не имеется, также как и доказательств того, что заключение договоров купли-продажи на таких условиях было обусловлено конкретными обстоятельствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, который, удовлетворяя исковые требования, признавая договоры купли-продажи от 13 февраля 2023 г. недействительными в силу положений ч. 2 ст. 179, ч. 2 ст. 174 ГК РФ., указал, что договоры купли-продажи земельных участков заключены О. Н.В. от имени истцов обманным путем, в ущерб интересам представляемого им продавца, при этом вторая сторона сделки О. С.И. не мог не знать об этих обстоятельствах и действовал в сговоре с О. Н.В., будучи с ней знаком и предложив именно О. Н.В. истцам для оформления на нее доверенностей.

Таким образом выводы основаны не только на факте существенного занижения стоимости представителем, но и с учетом других обстоятельств, в том числе того, что О. С.И. являлся соседом истцов, который познакомил истцов с О. Н.В. Кроме того представителем не совершались указанные в доверенности действия предшествующие сделке, равно как и не соблюден порядок взаиморасчетов через банковскою ячейку.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости применения последствия недействительности данных оспоримых сделок.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы получили ответчику О. Н.В. самостоятельно определить цену не опровергает выводов суда о том, что договор заключен на невыгодных для продавцов условиях.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нотариус должен был быть привлечен к участию в деле, так как оспаривание договоров купли-продажи не возможно без оспаривания доверенности, судебная коллегия отклоняет, поскольку истцы не оспаривают полномочия ответчика О. Н.В. по заключению оспариваемых сделок, сделки оспариваются по другому основанию.

В целом доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на несогласие с ними и не содержат оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Ответчик Щепетильников А.М. решение суда не обжаловал.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Подольского городского суда Московской области                           от 9 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Орлова С. И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи