Решение по делу № 2-461/2022 (2-7727/2021;) от 15.10.2021

        № 2-461/2022 (2-7727/2021)

        56RS0018-01-2021-009871-28

        Р Е Ш Е Н И Е

        Именем Российской Федерации

            16 июня 2022 года                                                                                            г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Астафьевой А.С.,

при секретаре Федотовой А.Л.,

с участием представителей истца Нефедова А.Н. – Примачевой Л.Е., Журомской О.Н.,

представителя ответчика администрации города Оренбурга и третьего лица КУИ города Оренбурга Шнякиной Е.П.,

третьего лица Домахиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нефедова А.Н., Усовой Е.В. к администрации г. Оренбурга о признании отсутствующим права муниципальной собственности на подвальные помещения многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

    Нефедов А.Н., Усова Е.В. обратились в суд с иском, указав, что являются собственниками ..., расположенной в многоквартирном двухэтажном жилом ..., ... постройки. Ранее дом находился на балансе КЭЧ Оренбургского района и являлся государственной собственностью. Распоряжением Госкомимущества РФ от ... многоквартирный дом передан в муниципальную собственность. Распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации ... от ... дом зарегистрирован на праве муниципальной собственности за администрацией г. Оренбурга. С указанного периода жильцы дома оформляли квартиры в собственность в порядке приватизации. Дом состоит из ... жилых квартир и подвального помещения, оборудован центральным отоплением, центральным водопроводом, канализацией, инженерные коммуникации расположены в подвальном помещении, ключи от которого находились у жильцов дома. В ... г. стало известно, что подвальные помещения зарегистрированы на праве собственности за МО «город Оренбург» в .... Вместе с тем, МО «город Оренбург» не содержало указанные помещения, не осуществляло ремонтные работы и не пользовалось ими.

    С учетом уточнений истцы просят признать отсутствующим право муниципальной собственности на подвальные помещения в .... Признать записи в Едином государственном реестре недвижимости о правах муниципальной собственности на помещения с кадастровыми номерами N и N недействительными и обязать Управление государственной регистрации, кадастра и картографии исключить указанные сведения из ЕГРН.

    Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом администрации г. Оренбурга, ООО «УКЖФ «Постникова», ПАО «Т Плюс», а также собственники помещений многоквартирного дома по адресу: ....

    Истцы Нефедов А.Н., Усова Е.В., представители третьих лиц ООО «УКЖФ «Постникова», ПАО «Т Плюс», третьи лица (собственники помещений многоквартирного дома), кроме Домахиной Е.А., в судебное заедание не явились, извещены о нем надлежащим образом.

            В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    В судебном заседании представители истца Нефедова А.Н. – Примачева Л.Е. и Журомская О.Н., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Представитель Примачева Л.Е. пояснила, что в муниципальную собственность был передан весь МКД со всеми помещениями в нем. Нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников МКД, право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано в нарушение законодательства.

    Представитель ответчика администрации г. Оренбурга и третьего лица КУИ администрации г. Оренбурга Шнякина Е.П., действующая на основании доверенностей, возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему. Пояснила, что на момент приватизации первой квартиры в МКД спорные помещения имели назначение и использовались как канцелярские. Также указала, что если собственники несут расходы на содержание нежилых помещений, у них имеется возможность в судебном порядке взыскать понесенные расходы с администрации г. Оренбурга, и данное обстоятельство не может служить основанием прекращения права муниципальной собственности на нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

    Третье лицо Домахина Е.А. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что собственники квартир в МКД несут расходы по содержанию спорных нежилых помещений.

Заслушав доводы явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

    Из материалов дела следует, что истцам Нефедову А.Н. и Усовой Е.В. на праве общей долевой собственности принадлежит по ... доли каждому принадлежит ... многоквартирном доме по адресу: ..., на основании договора купли-продажи имущества от ..., дата регистрации прав ...

    Согласно техническому паспорту, указанный многоквартирный .... постройки. Ранее многоквартирный дом находился на балансе КЭЧ Оренбургского района и являлся государственной собственностью.

    На основании распоряжения Госкомимущества РФ от ... N-р и распоряжений администрации г. Оренбурга от ... N-р «О принятии в муниципальную собственность г. Оренбурга» и от ... N-р «О передаче жилых зданий инженерных сетей и коммунальных сооружений от КЭЧ Оренбургского района» указанный многоквартирный дом передан от КЭЧ Оренбургского района в муниципальную собственность.

    В подвале указанного многоквартирного дома располагаются нежилые помещения N с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., и N с кадастровыми номерами N, площадью ... кв.м., находящиеся в собственности муниципального образования «город Оренбург», даты регистрации прав ... и ... соответственно.

    Согласно доводам истцов, в указанных нежилых помещениях N и N расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в МКД, в связи с чем истцы полагают, что данные помещения относятся к общему имуществу собственников МКД, право собственности на них возникло у собственников помещений МКД в силу закона в связи с приватизацией квартир. Кроме того, администрация г. Оренбурга не содержит указанные помещения, не осуществляет ремонтные работы и не пользуется помещениями.

Как установлено положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома.

Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно ст. 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении подобной категории споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием определения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме и невозможность их самостоятельного использования в иных целях, не связанных с обслуживанием помещений в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Из ответа Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга от ... на запрос суда следует, что первый договор от ... №N на передачу и продажу квартиры в собственность граждан в ... заключен на ....

Таким образом в ходе рассмотрения дела установлено, что первый договор приватизации квартиры в жилом доме был заключен ..., что не оспаривалось участвующими в деле лицами. Следовательно, статус спорного имущества (нежилых помещения), факт его использования в качестве общедомового имущества и возникновение на него права общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома должен определяться на указанную дату.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, многоквартирный дом находится под управлением ООО УК «ЖФ Постникова» на основании договора управления многоквартирным домом от ...

    Согласно ответу УК «ЖФ Постникова» на запрос суда, схемы инженерных сетей, расположенных в подвале многоквартирного дома, в управляющей компании не имеется.

    По запросу суда из ГБУ «Госкадоцентр Оренбургской области» представлен поэтажный план МКД с экспликацией, датированный ..., из которого следует, что в составе помещения N учтены: кабинет, коридор, касса, подсобные помещения, в составе помещения N учтены: основные и подсобные помещения, то есть данные помещения имели самостоятельное назначение и не использовались в качестве общего имущества жильцов МКД.

    В материалах дел правоустанавливающих документов на спорные нежилые помещения имеется сообщение МБУ «Городской центр градостроительства» на письмо Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от ..., из содержания которого следует, что в соответствии с протоколами комиссии от ... по обследованию муниципальных нежилых помещений, расположенных в цокольных и подвальных этажах многоквартирных домов, нежилые помещения N и N в подвале МКД N,... по ..., не относятся к общему имуществу, предназначенному для обслуживания жилых и (или) нежилых помещений в указанном МКД, в связи с отсутствием в них инженерного, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения.

        Для определения состава и назначения общедомового имущества (коммуникаций и оборудования) в спорных нежилых помещениях, возможности определения даты устройства (ввода в эксплуатацию) коммуникаций и оборудования, а также для установления обстоятельства того, существовало ли указанное общедомовое имущество (коммуникации и оборудование) в спорном помещении на дату заключения первого договора приватизации помещения в многоквартирном доме, и имеется ли возможность переноса общедомового имущества (переустройства коммуникаций) из спорного помещения в иные помещения дома, определением суда от ... была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ООО «Союз экспертов» ФИО1 ..., в нежилом помещении N с кадастровым номером ..., в нежилом помещении N с кадастровым номером ..., расположенных в многоквартирном доме по адресу: ..., расположены общедомовые инженерные системы отопления, водоснабжения, канализации, обеспечивающие ресурсоснабжение вышерасположенных жилых помещений (трубопроводы), отсутствуют центральные запорные элементы (установлены на вводе в здание пом. 11), станции повышения давления и прочее оборудование. Определить дату устройства (ввода в эксплуатацию) указанных коммуникаций и оборудования невозможно. Можно предположить, что рассматриваемое общедомовое имущество располагалось в подвальном помещении до даты заключения первого договора приватизации помещения в многоквартирном доме (...). Возможность переноса указанного общедомового имущества (переустройства коммуникаций) из спорных помещений в иные помещения дома отсутствует.

Суд принимает во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы и оценивает его наряду с другими доказательствами по делу.

                                                                    Суд считает его выполненным экспертом, обладающим необходимой компетенцией и профессиональными качествами, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела документы о квалификации эксперта.

        Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется, перед началом экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Совокупность установленных по делу обстоятельств, результаты судебной строительно-технической экспертизы, свидетельствуют о том, что в нежилых помещениях расположены инженерные системы отопления, водоснабжения, канализации, обеспечивающие ресурсоснабжение вышерасположенных жилых помещений (трубопроводы),то есть имеется общедомовое имущество.

При этом в материалах дела отсутствует сведения и экспертом не установлено точной даты устройства (ввода в эксплуатацию) указанных коммуникаций и оборудования.

При этом, в материалах дела отсутствуют техническая документация, сведения о составе общедомового оборудования и назначении спорного помещения на дату заключения первого договора приватизации (...).

    Вместе с тем, из поэтажного плана МКД и экспликации помещений к поэтажному плану строения от ... следует, что спорные нежилые помещения N и N были учтены в качестве самостоятельно используемых подсобных помещений, то есть не были предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещение, исходя из наиболее ранней имеющейся в материалах дела технической документации на дом, являлись отдельными, предназначенными для самостоятельного использования нежилыми помещениями (подсобными помещениями), являющимися объектами гражданского оборота с находящимся в них инженерным оборудованием.

Доказательств тому, что спорные помещения на дату перовой приватизации помещений в доме использовались в качестве общего имущества домовладельцами, либо предназначались для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Следовательно, они не предназначены исключительно для обслуживания остальных помещений в доме.

При этом, вопреки доводам стороны истцов, обстоятельство нахождения в спорных помещениях общего имущества многоквартирного дома с достоверностью не свидетельствует о том, что помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома на дату первой приватизации квартиры в нем, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Право собственности МО «город Оренбург» на нежилые помещения возникло на основании распорядительных актов уполномоченных органов и зарегистрировано в установленном законом порядке.

    Обстоятельств для признания отсутствующим права муниципальной собственности на подвальные нежилые помещения в ... и признания записей в Едином государственном реестре недвижимости о правах муниципальной собственности на них, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Обстоятельство того, что администрация г. Оренбурга не несет расходов по содержанию нежилых помещений, судом во внимание не принимается, поскольку само по себе неисполнение собственником обязанности по содержанию своего имущества не являются основанием для прекращения права собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцами не доказан факт того, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем суд отказывает Нефедову А.Н., Усовой Е.В. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    исковые требования Нефедова А.Н., Усовой Е.В. к администрации г. Оренбурга о признании отсутствующим права муниципальной собственности на подвальные помещения многоквартирного дома – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                               А.С. Астафьева

Решение в окончательной форме принято 29 июня 2022 года.

Судья                                                                                               А.С. Астафьева