Решение по делу № 33-16807/2024 от 10.09.2024

УИД 66RS0003-01-2024-001952-31

Дело № 33-16807/2024 (2-3185/2024)

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 23 октября 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 09 октября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Мехонцевой Е.М.
	Доевой З.Б.

при ведении протокола помощником судьи Безносовой Е.С. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вейса Евгения Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Миродом» о признании договора аренды действующим, возложении обязанности заключить договор в письменной форме, по апелляционной жалобе истца Вейса Евгения Владимировича на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04.07.2024.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения истца Вейса Е.В., судебная коллегия

установила:

Вейс В.А. обратился в суд с иском к ООО «Миродом», в котором просил признать действующим договор аренды от 01.09.2022 о предоставлении во временное владение и пользование нежилого помещения в виде парковочного места № <№> для хранения транспортного средства, расположенного на 1 уровне подземной автостоянки по адресу: <адрес> заключенный между ООО «Миродом» и Вейсом Е.В., возложить на арендодателя ООО «Миродом» обязанность заключить договор аренды парковочного места от 01.09.2022 в письменной форме.

В обоснование исковых требований указано, что 01.09.2021 истец заключил договор субаренды с ( / / )14. о предоставлении во временное владение и пользование нежилое помещение в виде парковочного места № <№> для хранения транспортного средства, расположенное на 1 уровне подземной автостоянки по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>. В сентябре 2022 г. ( / / )15. скончался. Управляющая компания «Актив Система» сообщила о смене арендодателя по договору аренды на ООО «Миродом». С 01.09.2022 на имя истца ежемесячно поступали и поступают квитанции об оплате парковочного места. Арендодатель также сменил парковочное место, предоставленное истцу в пользование, на № <№>. Договор аренды в письменной форме заключен не был. 29.01.2024 истец направил в адрес ответчика письмо по электронной почте с просьбой заключить договор в письменной форме. 14.03.2024 директору ООО «Миродом» вручена претензия об отсутствии договора аренды. В ответе на претензию указано, что выявлены внедоговорные отношения, допуск на закрытую парковку будет запрещен с 01.04.2024. Истец считает, что ответчик нарушил его права, так как договор аренды недвижимого имущества фактически действует и не заключен в письменной форме по вине ответчика.

В судебном заседании истец, его представитель Вейс В.А. доводы искового заявления поддержали, на удовлетворении требований настаивали. Пояснили, что истцу передано парковочное место № <№> в пользование, оплачивалась арендная плата по квитанциям, направленным истцу по электронной почте.

Представитель ответчика ООО «Миродом» ( / / )16. представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик не признает исковые требования. Указано, что в соответствии с договором аренды от 19.06.2023 ответчику переданы в аренду машино-места в подземном паркинге по адресу: <адрес>, в том числе спорное машино-место № <№>. При передаче машино-места в субаренду между ответчиком и лицом, принимающим машино-место в пользование, заключается договор субаренды. Такой договор между ООО «Миродом» и Вейсом Е.В. не заключался. 13.03.2024 возникла конфликтная ситуация между сотрудниками ответчика и истцом, истец ссылался на договор с ( / / )17. У ответчика информация о заключении договора на машино-место № <№> отсутствует. Документы, подтверждающие договорные отношения между истцом и предыдущим арендодателем ( / / )18. на спорное машино-место, не представлены. Вейсу Е.В. указано на факт бездоговорного размещения автомобиля на машино-месте № <№>. На требование истца о заключении договора последнему отказано, поскольку право заключения договора аренды (субаренды) и сдачи имущества в аренду в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит собственнику или управомоченным лицам. До сведения истца доведено, что доступ в паркинг после 31.03.2024 будет ограничен, арендные платежи производить не стоит. Сообщено, что денежные средства, поступившие после 31.03.2024, будут возвращены при наличии заявления с обязательным указанием банковских реквизитов. До настоящего времени на машино-месте № 18 размешен автомобиль Ниссан, государственный регистрационной знак <№> Считают, что представленные истцом в материалы дела договор субаренды парковочного места от 01.09.2021 и акт приема-передачи парковочного места от 01.09.2021 не могут являться основанием для заключения договора субаренды другого машино-места. Машино-место № <№> истцу в субаренду не сдавалось. Факт использования машино-места № <№> выявлен только 13.03.20124, приняты соответствующие меры. Квитанции об оплате направляются лицу, пользующемуся паркингом, автоматически, путем электронной рассылки, после первой оплаты, и не могут считаться доказательством заключения договора субаренды между ООО «Миродом» и Вейсом Е.В.

В судебном заседании представитель ответчика также пояснила, что 30.06.2024 парковочное место № <№> выбыло из пользования ответчика и возвращено ( / / )20 договор аренды прекратил свое действие в части субаренды спорного парковочного места № <№>. Собственником парковочного места являются владельцы инвестиционных паев Комбинированного Закрытого паевого инвестиционного фонда «Золотая миля».

Представитель третьего лица действующий в качестве доверительного управляющего Комбинированным Закрытым паевым инвестиционным фондом «Золотая миля» (далее – Комбинированный ЗПИФН «Золотая миля») ООО «Управляющая компания «КУБ» ( / / )21 в судебном заседании поддержала письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому владельцы инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», являются собственниками на праве общей долевой собственности машино-места № <№>, по адресу: <адрес>. В момент приобретения права собственности на машино-место № <№> доверительным управляющим ЗПИФН «Золотая миля» выступало АО «Управляющая компания «Инвестстрой». С 23.05.2024 ООО «КУБ» действует в качестве доверительного управляющего Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля». В адрес ООО «КУБ» поступило предложение от физического лица заключить договор купли-продажи машино-места № <№>, в связи с чем из договора аренды от 19.06.2023 машино-место № <№> исключено, арендные отношения в части аренды машино-места № <№> прекращены. Просит в удовлетворении требований отказать.

Допрошенный судом свидетель ( / / )22. пояснил, что истца знает как соседа по паркингу. Когда пришел в паркинг, ему дали листок со свободными местами, свидетель выбрал место, там стоял автомобиль Лэнд Ровер, с истцом поздоровались, сообщили, что покупают место № <№> пошли в Управляющую компанию, оплатили, при свидетеле истцу позвонили, просили убрать машину. Когда поставил свою машину на место № <№>, истец был на месте № <№>. Видел истца, когда приезжал, что тот ставит машину на место № <№>

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04.07.2024 исковые требования Вейса Е.В. к ООО «Миродом» о признании договора аренды действующим, возложении обязанности заключить договор в письменной форме оставлены без удовлетворения.

С таким решением в части выводов суда, содержащихся в мотивировочной части решения относительно срока прекращения правоотношений между истцом и ответчиком по пользованию машино-местом № <№> с 31.03.2024, не согласился истец, в поданной апелляционной жалобе просит решение изменить, исключив указанный вывод из мотивировочной части решения, ссылаясь на предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок уведомления об отказе от договора аренды, который при аренде недвижимого имущества составляет 3 месяца.

В заседании судебной коллегии истец Вейс Е.В. доводы жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств, возражений на жалобу не направили.

Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах оспариваемое решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что собственником недвижимого имущества машино-места № <№> по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>, являются владельцы инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», доверительный управляющий АО «Управляющая компания «Инвестстрой». С 23.05.2024 доверительным управляющим Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля» является ООО «Управляющая компания «КУБ».

28.12.2020 между АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующим как доверительный управляющий Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», и ИП Юрочкиным А.И. заключен договор аренды № <№> (л.д. 140-141), согласно которому арендатору ( / / )24. предоставлены во временное пользование нежилые помещения в виде помещений (машино-мест), расположенных в подземной автостоянке манежного типа по адресу: <адрес> перечень и общая площадь объектов определена в Актах приема-передачи, являющихся неотъемлемой частью договора. Из акта приема-передачи следует, что в аренду переданы в числе прочих машино-места № <№> и № <№>

28.08.2022 между АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующим как доверительный управляющий Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», ИП Юрочкиным А.И. и ООО «Миродом» заключено соглашение № <№> о замене стороны в договоре (л.д. 142), согласно которому ООО «Миродом» приняло на себя все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора № <№> от 28.12.2020, действующего с учетом всех согласованных сторонами протоколов разногласий, дополнительных соглашений и приложений к нему.

Соглашением от 19.06.2023 (л.д. 143) между АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующим как доверительный управляющий Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля, и ООО «Миродом» расторгнут договор аренды № <№> от 28.12.2020 с 01.06.2023.

19.06.2023 между АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующим как доверительный управляющий Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», и ИП Иванисенко В.И. заключен договор аренды № <№> (л.д. 145-146), согласно которому арендатору ( / / )25 предоставлены во временное пользование нежилые помещения в виде помещений (машино-мест), расположенных в подземной автостоянке манежного типа по адресу: <адрес> перечень и общая площадь объектов определена в Актах приема-передачи, являющихся неотъемлемой частью договора. Из акта приема-передачи следует, что в аренду передано в числе прочих машино-место № <№>

В этот же заключен договор аренды № <№> (л.д. 147-148) между ( / / )26. и ООО «Миродом», согласно которому арендатору ООО «Миродом» предоставлены во временное пользование нежилые помещения в виде помещений (машино-мест), расположенных в подземной автостоянке манежного типа по адресу <адрес>, перечень и общая площадь объектов определена в Актах приема-передачи, являющихся неотъемлемой частью договора. Из акта приема-передачи следует, что в аренду передано машино-место № <№>

27.06.2024 между ( / / )28. и ООО «Миродом» подписан акт приема-передачи к договору аренды № <№> от 19.06.2023 (л.д. 149), согласно которому арендодатель ( / / )27. принял у арендатора ООО «Миродом» из временного пользования нежилое помещение в виде парковочного места № <№>

01.09.2021 между ( / / )29 и Вейсом Е.В. заключен договор субаренды № <№> (л.д. 37-39), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение в виде парковочного места № <№> для хранения транспортного средства, расположенное на 1 уровне подземной автостоянки по адресу: <адрес> Место предоставляется на срок 11 месяцев.

Также 01.09.2021 Вейсу Е.В. передано машино-место № <адрес> что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 40).

20.09.2021 между АО «Управляющая компания «Инвестстрой», действующим как доверительный управляющий Комбинированного ЗПИФН «Золотая миля», и ( / / )30. заключен договор купли-продажи машино-места № <№> Машино-место № <№> передано покупателю по акту приема-передачи от 20.09.2021.

Истцом указано, что взамен машино-места № <№> ( / / )31. по договору аренды было передано машино-место № <№> Договор на машино-место № <№> не заключался, как не заключалось и дополнительное соглашение к договору № ( / / )32, которым был бы изменен объект аренды. Также не подписан акт приема-передачи машино-места № <№>.

Вместе с тем, исполняя свои обязательства по договору аренды с ( / / )34 Вейс Е.В. производил оплату арендных платежей по квитанциям. Так, за сентябрь 2021 г. Вейсу Е.В. выставлена квитанция по оплате арендного платежа за машино-место № <№> в размере 6000 руб. Платежи производились в адрес ( / / )35. в октябре-декабре 2021 г., январе-сентябре 2022 г. Начиная с апреля 2022 г., арендные платежи начали выставляться за машино-место № <№>

Из электронной переписки следует, что 08.09.2022 ( / / )36. Вейсу Е.В. направлено уведомление о смене арендодателя по договору субаренды с 01.09.2022 на ООО «Миродом» с предоставлением реквизитов нового арендодателя, предложено подойти в офис для подписания соглашения о замене стороны в договоре с вложением соглашения. Вейсом Е.В. представлено подписанное им соглашение с ООО «Миродом» на бланке.

19.12.2022 Вейсом Е.В. получено уведомление ООО «Миродом» о повышении стоимости аренды машино-мест на подземной автостоянке по адресу <адрес>. 29.01.2024 Вейсу Е.В. направлено письмо о повышении тарифа с 01.01.2024.

Согласно представленным квитанциям, с сентября 2022 г. по август 2023 г., с октября по декабрь 2023 г., с марта по май 2024 г. Вейсу Е.В. ООО «Миродом» выставляло квитанции по оплате аренды машино-места № <№> Истец производил оплаты по указанным квитанциям.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав представленные доказательства, объяснения сторон, показания свидетеля ( / / )37 установив длительность сложившихся отношений между ООО «Миродом» и Вейсом Е.В.: смена арендодателя произошла с 01.09.2022, до мая 2024 г. ответчиком выставлялись квитанции по арендной плате и принималась арендная плата от истца, истцом оплачены все выставленные ответчиком квитанции по арендной плате, пришел к выводу, что фактически сторонами Вейсом Е.В. и ООО «Миродом» с 01.09.2021 исполнялся договор аренды машино-места № <№> При этом судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что правоотношения с ООО «Миродом» установлены с 01.09.2022, срок аренды ввиду отсутствия договора в письменной форме не определен. Вместе с тем, ответ ответчика на претензию истца от 14.03.2024, согласно которому истцу с 31.03.2024 запрещен доступ в паркинг, расценен судом как отказ от продолжения отношений по аренде машино-места, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что правоотношения между истцом и ответчиком прекращены с 31.03.2024. Учитывая, что ООО «Миродом» 30.06.2024 возвратило машино-место № <№> арендодателю ( / / )38., суд счел отсутствующими основания для признания договора аренды от 01.09.2022 о предоставлении во временное владение и пользование нежилого помещения в виде парковочного места № <№> для хранения транспортного средства, расположенного на 1 уровне подземной автостоянки по адресу <адрес>, заключенный между ООО «Миродом» и Вейсом Е.В., действующим, и возложения на арендодателя ООО «Миродом» обязанности заключить договор аренды парковочного места от 01.09.2022 в письменной форме.

Решение суда обжалуется истцом только в части выводов суда, содержащихся в мотивировочной части решения, относительно срока прекращения правоотношений между истцом и ответчиком по пользованию машино-местом № <№> с 31.03.2024.

На основании пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, действующего в режиме неопределенного срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Установив наличие между сторонами правоотношений в рамках договора аренды машино-места и реализации ответчиком (арендодателем) права на расторжение договора аренды в одностороннем порядке путем направления истцу соответствующего уведомления от 14.03.2024 (ответ на претензию истца, данный ответчику 14.03.2024, расценен судом в качестве такого уведомления), получение истцом уведомления в тот же день – 14.03.2024, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правоотношения между истцом Вейсом Е.В. и ответчиком ООО «Миродом» относительно пользования машино-местом № <№> прекращены. Данные выводы никем не оспорены.

Вместе с тем, определяя дату прекращения правоотношений относительно пользования истцом машино-местом № <№> суд исходил из даты, указанной арендодателем ООО «Миродом» в уведомлении от 14.03.2024 – 31.03.2024 (дата, после которой доступ к машино-месту будет запрещен).

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может и находит доводы жалобы истца заслуживающими внимания.

Учитывая, что в письменном виде договор аренды машино-места между сторонами заключен не был, условия о сроке аренды и порядке расторжения такого договора сторонами не согласованы, в связи с чем подлежат применению положения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено выше, арендодатель ООО «Миродом» отказался от договора аренды в одностороннем порядке, направив соответствующее уведомление арендатору Вейсу Е.В., полученное последним 14.03.2024. Таким образом, в силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения между истцом Вейсом Е.В. и ООО «Миродом» относительно пользования машино-местом № <№> прекращены с 14.06.2024 (3 месяца с момента получения истцом уведомления).

При таких обстоятельствах, суждение суда первой инстанции о прекращении правоотношений между сторонами с 31.03.2024 подлежит исключению из мотивировочной части решения, а постановленное решение в указанной части изменению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04.07.2024 изменить, исключив из мотивировочной части решения суда суждение о том, что правоотношения между истцом Вейсом Евгением Владимировичем и ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «Миродом» относительно пользования машино-местом № 18 прекращены с 31.03.2024.

В остальной части решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 04.07.2024 – оставить без изменения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Мехонцева Е.М.

Доева З.Б.