Решение по делу № 3а-1236/2018 от 30.05.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 июля 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1236/2018 по административному исковому заявлению Трусовой В.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

с участием представителя Трусовой В.В. по доверенности Андрианова А.Н.,

у с т а н о в и л:

Трусова В.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 444 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 4 578 427 руб.

В обоснование заявленных требований Трусова В.В. указала, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Андрианов А.Н. поддержал заявленные требования, с учетом их уточнения в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация городского поселения Новосемейкино муниципального района Красноярский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв, администрация городского поселения Новосемейкино муниципального района Красноярский Самарской области письменные возражения.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Трусовой В.В. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером №, площадью 444 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Собственником вышеуказанного нежилого здания является Трусова В.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 декабря 2009 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 7 июня 2018 года.

Спорное нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет 4 мая 2009 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 14 071 442 рубля.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, Трусова В.В. 30 мая 2018 года с пропуском срока обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 27 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН» ФИО1, являющейся членом СРО «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 4 578 427 рублей без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемый объект – сегмент рынка коммерческой (торгово-офисной) недвижимости.

В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого здания сравнительным, доходным и затратным подходами.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках данного подхода, произведен расчет стоимости воспроизводства объекта оценки методом сравнительной стоимости единицы по данным сборника укрупненных показателей. Определена величина прибыли предпринимателя для строительства офисно-торговых объектов в 2011 году, которая составила 24%. Расчет физического износа выполнен по методу срока жизни, как отношение фактического возраста (2 года) к нормативному сроку эксплуатации объектов подобного типа (150 лет) и составил 1,33%. Определен внешний экономический износ, рассчитан накопленный износ, который составил 38,1% и рассчитана стоимость объекта оценки, которая составила 4 318 097 рублей без учета НДС.

В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщик

из базы недвижимости ИС «Центр» в качестве объектов-аналогов подобрал 6 нежилых зданий торгового назначения, на 1 линии, расположенных в Волжском, Кинельском, Красноярском районах Самарской области и в г. Чапаевске Самарской области. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице 11.1 на странице 53 отчета. Анализ и корректировка основных ценообразующих факторов приведены на страницах 53-58, расчет - в таблице №11.7 на страницах 59-61 отчета. Оценщиком введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на этаж, на состояние (уровень отделки). Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (земельный участок+ОКС) составила 6 052 670 рублей.

Затем произведен расчет сравнительным подходом рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов, стоимость земельного участка составила 596 500 рублей.

Согласовав полученные в результате сравнительного подхода результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 4 623 873 рубля без учета НДС.

В рамках доходного подхода определена арендная ставка по торговым и складским помещениям методом сравнения продаж, произведен расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ) по данным справочника оценщика недвижимости, а также определена рыночная стоимости спорного объекта недвижимости, которая составила 4 793 311 рублей без учета НДС.

Согласовав полученные в результате трех подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 4 578 427 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями закона к отчетам приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Соответствие отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, и достоверность полученного в ходе оценки результата, подтверждены заключением индивидуального предпринимателя ФИО2. №. от 10 мая 2018 года.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30 мая 2018 года, что подтверждается почтовым штемпелем на конверте и следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Трусовой В.В. удовлетворить.

Восстановить Трусовой В.В. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 444 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 4 578 427 руб.

Датой обращения Трусовой В.В. в суд считать 30 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина