Решение по делу № 2-94/2019 от 11.07.2018

    Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Рязань                              27 мая 2019 года

Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Унтила А.П.,

с участием представителя истца Администрации города Рязани - Новинской Н.В., действующей на основании доверенности,

ответчика Дмитриевой О.В., её представителя Левиной Ю.Н., действующей на основании доверенности,

старшего помощника прокурора Советского района г.Рязани Яночкиной Ж.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации города Рязани к Дмитриевой Ольге Владимировне о выкупе жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что ответчик Дмитриева О.В. является собственником квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в многоквартирном доме, который постановлением администрации г.Рязани от 07.08.2015 № «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» признан аварийным и подлежащим сносу. 04.07.2016 истцом было издано постановление № «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд». Ответчик зарегистрирован в данном жилом помещении. Истец полагал, что поскольку соглашения о выкупе жилого помещения и земельного участка между истцом и ответчиком не достигнуто, то допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда в установленный законом срок. На основании изложенного, истец просил суд изъять указанное жилое помещение - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Дмитриевой О.В., и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, путем выкупа органом местного самоуправления по установленной выкупной цене 2 087 266,09 руб.; прекратить право собственности ответчика Дмитриевой О.В. на указанную квартиру и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади жилого помещения на земельный участок, после выплаты выкупной цены; признать право собственности на жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок за муниципальным образованием - городской округ город Рязань; по выплате Дмитриевой О.В. выкупной цены и регистрации права собственности за муниципальным образованием - городской округ город Рязань на изымаемое жилое помещение, прекратить право пользования жилым помещением и выселить Дмитриеву О.В. из указанного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца Новинская Н.В. исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям.

Ответчик Дмитриева О.В. и её представитель Левина Ю.Н. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что оспаривают выкупную цену спорного помещения, а также факт признания дома аварийным и подлежащим сносу. В удовлетворении исковых требований просили отказать.

Суд, выслушав объяснения ответчика и её представителя, заключение прокурора Яночкиной Ж.Н., полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением выкупной цены жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере, определенном экспертом ФИО7, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В судебном заседании установлено, что Дмитриевой О.В. на праве собственности принадлежит жилое помещение - <данные изъяты>комнатная квартира, расположенная на … этаже жилого дома по адресу: <адрес>, и доля в праве собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

15.04.2011 Межведомственная комиссия по признанию жилого помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признала аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с постановлением Администрации города Рязани от 12.07.2013 № «Об утверждении адресной программы муниципального образования - городской округ город Рязань Рязанской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 - 2017 года» <адрес> включен в перечень аварийных домов, подлежащих сносу.

Постановлением администрации города Рязани от 07.08.2015 № «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательства, копии которых имеются в материалах дела, и ответчиком не оспорены.

В силу ч.11 ст.32 ЖК РФ, в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 указанной статьи.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» разъяснено: в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

На основании заключения Межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 15.04.2011, постановления администрации города Рязани от 07.08.2015 №, администрацией города Рязани ответчику предложено в срок до 11.09.2017 произвести снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, и разъяснено, что в случае, если указанный жилой дом не будет снесен в установленный срок, то земельный участок, на котором расположен дом, и жилое помещение в данном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

04.07.2016 года администрацией г. Рязани принято постановление № «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2016, согласно которому изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по тому же адресу, пропорционально площади изымаемого имущества.

20.09.2017 в адрес ответчика направлены уведомления о принятом решении об изъятии жилого помещения и доли в праве на земельный участок, а 04.10.2017 - проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

До настоящего времени соглашение между истцом и ответчиком Дмитриевой О.В. о выкупе жилого помещения и доли в праве на земельный участок не достигнуто.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Истцом в обоснование размера выкупной цены изымаемого жилого помещения представлен отчет № ООО «Экспертиза» об определении размера возмещения за изымаемые жилые помещения по адресу: <адрес>, согласно которому размер возмещения за изымаемое жилое помещение, в том числе, рыночной стоимости доли в праве на земельный участок, рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, а также всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 2 087 266 руб. 09 коп.

В связи с оспариванием представленного истцом отчета, по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза с целью определения выкупной цены жилого помещения - …-х комнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и убытков, связанных с изъятием данного жилого помещения.

Согласно заключению эксперта № ООО «Правовая гарантия», выкупная цена жилого помещения - <данные изъяты>-х комнатной квартиры, расположенной на <данные изъяты> этаже, по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, а также суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы, по состоянию на 30.11.2018 составляет 2 104 318 руб., в том числе рыночная стоимость 3-х комнатной квартиры и доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади жилого помещения на общее имущество в многоквартирном доме и доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади жилого помещения на земельный участок - 1 796 882 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома - 256 813 руб., убытки, связанные с переездом - 15 248 руб., убытки, связанные с переходом права собственности - 2 000 руб., стоимость услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения и оформление договора купли-продажи жилого помещения - 33 375 руб.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 выводы проведенной по делу судебной экспертизы поддержала, пояснила, что при определении выкупной цены жилого помещения - <данные изъяты>-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, она руководствовалась разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, из которых следует, что поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья; провела анализ рынка земли с 2017 до даты оценки, выбрала наиболее доходный вариант исходя из вида разрешенного использования земельного участка, применила необходимые корректирующие коэффициенты к сопоставимым объектам.

В этой связи подлежат отклонению доводы стороны ответчика о том, что судебным экспертом не определялась стоимость доли Дмитриевой О.В. в праве собственности на общее имущество.

Проанализировав заключение эксперта № и пояснения эксперта ФИО7, как устные, так и письменные, суд признает заключение судебной экспертизы достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку данное заключение является полным, мотивированным, выполнено по правилам и в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», квалификация эксперта подтверждена документально и сомнений не вызывает. При даче заключения экспертом были приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан их соответствующий анализ. Заключение эксперта соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ и ст.25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в нем эксперт подробно описывает проведенные исследования, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта мотивированы, изложены четким языком, не допускают различных толкований и не содержат противоречий с исследовательской частью заключения; при даче заключения эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выкупная цена спорного объекта определена экспертом с учетом доли в праве общедолевой собственности пропорционально размеру общей площади на земельный участок, а также с учетом убытков (стоимости затрат на перевозку имущества (переезд), затрат на поиск и регистрацию нового жилья).

При даче заключения эксперт обоснованно определил стоимость объекта оценки сравнительным методом, учитывая при этом, что стоимость любого объекта зависит от цен, которые сложились на аналогичное или схожее имущество, применив к ценам поправки, компенсирующие отличия между объектом оценки и аналогами.

В судебном заседании эксперт указал причины, по которым им не производился непосредственный осмотр жилого помещения при проведении экспертизы, а также последовательно обосновал свой подход к оценке размера убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения.

Принимая во внимание данные судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что составленное экспертом заключение правильно отражает выкупную цену принадлежащего ответчику жилого помещения с учетом доли в праве общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок, что позволяет ему приобрести аналогичное изымаемому жилое помещение, но пригодное для проживания. В связи с чем, выкупная цена изымаемого жилого помещения должна быть установлена для ответчика в размере 2 104 318 руб.

Доводы стороны ответчиков о том, что принадлежащая Дмитриевой О.В. на праве собственности квартира, расположена в многоквартирном доме, реконструкция которого возможна, и он аварийным не является, суд находит несостоятельными, поскольку они направлены на оспаривание заключения Межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 15.04.2011 и постановления администрации города Рязани от 07.08.2015 №, законность которых не относится к числу юридически значимых обстоятельств по настоящему делу.

Представленная стороной ответчика в материалы дела рецензия на заключение эксперта фактически содержит в себе доводы специалиста о несогласии с заключением судебной экспертизы, что не опровергает выводов судебного эксперта.

В соответствии с п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности. В случае, если предусмотрено полное или частичное возмещение за изымаемый земельный участок и (или ) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ).

В силу пп. 3 п. 4 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ с момента прекращения права частной собственности на изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд.

Нормами ч.2 ст.292 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, являются обоснованными и подлежат удовлетворению исковые требования об изъятии у ответчика спорной квартиры, прекращении ее права собственности (включая право пользования) на данную квартиру с одновременным признанием права муниципальной собственности на квартиру и соответствующую долю в праве на земельный участок для обслуживания многоквартирного дома, прекращении в порядке ст. 292 ГК РФ права пользования данным жилым помещением с последующим выселением из него ответчика по основаниям, предусмотренным ст. 35 ЖК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Рязани - удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности Дмитриевой Ольге Владимировне и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, путем выкупа данного жилого помещения органом местного самоуправления по установленной выкупной цене 2 104 318 рублей.

Прекратить право собственности Дмитриевой Ольги Владимировны на жилое помещение, …-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж …, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, после выплаты выкупной цены за жилое помещение и долю в праве на земельный участок в размере 2 104 318 рублей.

Признать право собственности на жилое помещение, <данные изъяты>-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, и долю в праве собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, за муниципальным образованием - городской округ город Рязань.

По выплате Дмитриевой Ольге Владимировне выкупной цены и регистрации права собственности за муниципальным образованием - городской округ город Рязань на изымаемое жилое помещение, прекратить право пользования жилым помещением 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес> выселить Дмитриеву Ольгу Владимировну из жилого помещения - <данные изъяты>-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований администрации города Рязани об установлении выкупной цены в размере 2 087 266 руб. 09 коп. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья