Решение по делу № 2-163/2021 от 26.01.2021

Дело №2-1-163 /2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Кировский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Пасынковой О.В.

при секретаре Сидоровой В.В.,

с участием прокурора Амелиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кирове Калужской области

25 марта 2021 г.

дело по иску Никитина Д.В. к Бредихиной А.М. о расторжении договора коммерческого найма,

У С Т А Н О В И Л :

26 января 2021г. истец Никитин Д.В. обратился в суд с иском к ответчику Бредихиной А.М., в котором указал, что 11.12.2012 Бредихина А.М. заключила с ОАО «Кировский завод» договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым ей было предоставлено за плату во временное пользование жилое помещение (квартира), находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью 44,24 кв.м. В связи с проведением в отношении ОАО «Кировский завод» процедуры конкурсного производства квартира была приобретена Никитиным Д.В. на открытых торгах 7.10.2019. Договор купли-продажи заключен 18.10.2019. Переход права собственности зарегистрирован 29.11.2019. Вследствие приобретения Никитиным Д.В. квартиры произошла перемена лица в обязательстве – замена собственника в договоре коммерческого найма. Пунктом 10.1 договора предусмотрена возможность для собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке, если наниматель «более 3-х месяцев по истечении установленных сроков не вносит плату за нанимаемое жилое помещение, за коммунальные услуги, не участвует в возмещении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме». Пунктом 2 статьи 687 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя в случае «невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок». Договором более длительный срок не установлен, вследствие чего неуплата нанимателем предусмотренных договором платежей в течение шести месяцев является достаточным основанием для расторжения договора. Наниматель с декабря 2019 года по май 2020 года включительно не уплачивает Никитину Д.В. как собственнику причитающуюся плату за пользование жилым помещением. По состоянию на 01.06.2020 г. долг за пользование жилым помещением перед истцом за период с 01.12.2019 по 01.06.2020 составляет 708-72 рублей (платежей не было) Никаких предложений по погашению долга от ответчика не поступило, в том числе после вступления в законную силу решения Кировского районного суда по делу №2-1-47/2020 от 03.03.2020, когда рассматривался иск о признании договора коммерческого найма расторгнутым и исследовался вопрос о наличии долга ответчика по договору. Во исполнение нормы пункта 2 статьи 452 ГК РФ ответчику направлено предложение расторгнуть договор и дать ответ в срок до 20.11.2020. Предложение направлено ответчику почтой 10.11.2020. 03.12.2020 получен ответ, из текста которого невозможно определить отношение ответчика к предложению расторгнуть договор. Во всяком случае, согласие на расторжение договора не дано. Таким образом, период неуплаты платежей по договору составляет значительно более 6 месяцев, почти год (за период декабрь 2019 – ноябрь 2020). Истец ссылаясь на ст.ст. 309,310,401,450,452,687 ГК РФ просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 11.12.2012, а также взыскать с Бредихиной А.М. расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб. (л.д.3-5).

В ходе рассмотрения дела в судебном заседании 09.03.2021 от представителя истца Никитина Д.В. по доверенности Овчинникова А.В. поступило заявление о дополнении иска, в котором указано, что письмом от 29.12.2015 № ОАО «Кировский завод» уведомило ответчика об увеличении с 01 февраля 2016г. платы за наем жилого помещения до 20 руб. 32 коп. за 1 квадратный метр общей площади, указанное письмо ответчиком было получено 13.01.2016. по состоянию на 01.03.2021 долг ответчика (плата за пользование жилым помещением) перед истцом за период с 01.12.2019 по 01.03.2021 составляет 13 604 руб. 76 коп. (20 руб. 52 коп. (плата за кв.метр общей площади) х 44,2 кв.м. (площадь квартиры) х 15 (количество месяцев просрочки) (л.д. 121).

Определением суда от 29.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ОАО «Кировский завод» в лице конкурсного управляющего Васечкина В.В. (л.д.1-2).

Истец Никитин Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен (л.д.143).

В судебном заседании представитель истца Никитина Д.В., также участвующий в деле как представитель третьего лица конкурсного управляющего Васечкина В.В. по доверенностям Овчинников А.В. исковые требования поддержал полностью, просил иск удовлетворить. Пояснил, что основным аргументом предъявления иска является неуплата ответчиком платы за жилое помещение более 6-ти месяцев на основании нормы ч.2 ст. 687 ГК РФ. Истцом были представлены дополнительные пояснения, в которых посчитан долг перед Никитиным по февраль 2021г.включительно (15 месяцев), составил 13 604 руб. Ответчик не предпринимает попыток заплатить, ей сообщением были направлены реквизиты для оплаты, она корреспонденцию не получает. Довод ответчика о не направлении реквизитов несостоятелен, поскольку при предыдущем рассмотрении дела ответчику было известно о смене собственника. Бредихина могла узнать у представителя истца, там был другой представитель, реквизиты для оплаты. То есть вина самого ответчика в отсутствии реквизитов. По их информации, полученной со слов соседей, Бредихина А.М. не проживает в квартире по <адрес>, вид у квартиры не жилой, это обстоятельство также подтверждается неполучением ответчиком корреспонденции.

При этом в судебном заседании 18 февраля 2021г. представитель по доверенности Овчинников А.В. пояснил, что они просят суд дать оценку обстоятельствам неисполнения ответчиком условий договора коммерческого найма. Закон в качестве одного из оснований расторжения такого договора называет неуплату ответчиком в срок, предусмотренный договором платежей. Это основание с их точки зрения является достаточным и необходимым для возможности расторжения договора найма и применения судом соответствующей нормы ГК РФ. Они не заявляют пока требования о выселении (л.д. 85 об ст.).

В судебном заседании ответчик Бредихина А.М., действующая за себя и как представитель по доверенности третьего лица Иванова В.Н., иск не признала, просила в его удовлетворении отказать, поддержав представленные в материалы дела письменные возражения на иск (л.д. 45-47, 134-136).

Ответчик Бредихина А.М. пояснила, что она иск не признает, поскольку Никитин Д.В.. став собственником жилого помещения, не перезаключил с ней договор как положено. Она не отказывается платить, но она не может платить просто кому-то без договора, пусть с ней перезаключат договор. До 2016 года она оплачивала платежи, потом через кассу завода, перестали принимать платежи. У нее размер пенсии 8 185 руб., она еще подрабатывает. Она исправно платит коммунальные услуги, содержит жилище в надлежащем виде. Она за свой счет провела газовое отопление, когда завод отключил отопление. Никаких прав на другое жилье не имеет. Сын Иванов В.Н. проживает с ней в квартире, просто он уезжает на заработки, поэтому постоянно не живет.

В судебное заседание третье лицо Иванов В.Н. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался по адресу регистрации: <адрес> и по адресу: <адрес> (л.д.145, 148).

Учитывая, что интересы третьего лица по доверенности представляет ответчик Бредихина А.М., суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца Никитина Д.В., третьего лица Иванова В.Н., конкурсного управляющего ОАО «Кировский завод» Васечкина В.В.

Выслушав объяснения представителя истца и одновременно представителя третьего лица конкурсного управляющего ОАО «Кировский завод» Васечкина В.В. по доверенностям Овчинникова А.В., ответчика Бредихиной А.М., также участвующей в деле как представитель третьего лица Иванова В.Н., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Амелиной С.В., полагавшей, что оснований для удовлетворения иска не имеется и просившей рассмотреть вопрос о предоставлении ответчику срока для устранения нарушений до 01 июня 2021г., суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец Никитин Д.В. является собственником квартиры № в доме № по <адрес>, которую он приобрел у продавца – конкурсного управляющего ОАО «Кировский Завод» Васечкина В.В., действующего на основании Решения Арбитражного суда Калужской области от 31.08.2018 года по делу №А23-2007/2016 на основании договора купли-продажи имущества № от 18 октября 2019г., заключенного по результатам проведения открытых торгов по лоту № по продаже имущества ОАО «Кировский завод», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.11.2019 (л.д.19-21, 22).

Из условий вышеуказанного договора следует, что в передаваемом Покупателю имуществе зарегистрированы ответчики: Бредихина А.М. и Иванов В.Н. (абзац 3 пункта 1.3 договора) (л.д. 19).

Таким образом, на момент приобретения права собственности истцу было известно об обременении квартиры правами лиц – ответчика и третьего лица по делу, в виде их регистрации и проживания в указанной квартире.

Судом установлено, что до обращения в суд с настоящим иском о расторжении договора коммерческого найма по основанию невнесения платы за жилое помещение, истец Никитин Д.В. 06 декабря 2019г. обращался с иском к ответчикам Бредихиной А.М., Иванову В.Н. о признании договора коммерческого найма и дополнительного соглашения к нему расторгнутыми, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета (л.д. 82).

Основанием предъявления вышеуказанного иска к ответчикам послужила смена собственника жилого помещения с ОАО «Кировский завод» на Никитина Д.В.

Решением Кировского районного суда Калужской области от 5 марта 2020г., вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Никитина Д.В. к Бредихиной А.М., Иванову В.Н. о признании договора коммерческого найма и дополнительного соглашения к нему расторгнутыми, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, было отказано (л.д. 82-83).

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вышеуказанным решением Кировского районного суда Калужской области от 5 марта 2020г. было установлено, что ответчик Бредихина А.М. и Иванов В.Н. были вселены в квартиру № дома № по <адрес> в 1996 году и проживают в ней до настоящего времени на основании договора коммерческого найма жилого помещения от 11.12.2012, заключенного с ОАО «Кировский завод». Срок договора коммерческого найма от 11.12.2012 был продлен на 5 лет в соответствии с условиями дополнительного соглашения № от 12.12.2017 к договору, то есть до 12.12.2022 (л.д. 6-9, 10, 82 об. ст.).

Кроме того в решении также указано, что согласно вступившему в законную силу решению Кировского суда от 25.06.1999, был удовлетворен иск Бредихиной А.М. к ОАО «Кировский завод» о возложении обязанности заключения с ней договора найма на общих основаниях (л.д. 83).

Решением Кировского суда от 20.01.2003 в удовлетворении иска Бредихиной А.М. к ОАО «Кировский завод» о передаче спорной квартиры в собственность в порядке приватизации отказано (л.д. 83).

Из вступившего в законную силу определения суда от 05.04.2005 следует, что производство по делу по иску ОАО «Кировский завод» к Бредихиной А.М., Иванову В.Н., Бредихину В.Н. о выселении из спорной квартиры, было прекращено в связи с отказом ОАО «Кировский завод» от исковых требований, согласно условиям которого, во временное возмездное владение и пользование ответчикам была предоставлена спорная квартира на срок до 1 марта 2008г. с правом продления срока его действия (п.11.2, 11.3) (л.д. 83).

В рамках рассмотрения дела №2-1-47/2020 по иску Никитина Д.В. к Бредихиной А.М., Иванову В.Н. о признании договора коммерческого найма и дополнительного соглашения к нему расторгнутыми, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, также суд установил, что на основании дополнительного соглашения № от 12.12.2017. срок договора коммерческого найма продлен до 12.12.2022 (л.д. 83).

Материалы гражданского дела №2-1-47/2020 по иску Никитина Д.В. к Бредихиной А.М., Иванову В.Н. о признании договора коммерческого найма и дополнительного соглашения к нему расторгнутыми, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета в связи с приобщением их к материалам гражданского дела №2-1-197/2020 по иску Бредихиной А.М. к Кировской районной администрации МР «Город Киров и Кировский район»о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, находятся в первом кассационном суде общей юрисдикции (л.д.152).

Настоящий иск о расторжении договора коммерческого найма истцом Никитиным Д.В. предъявлен к ответчику Бредихиной А.М. по основанию невнесения платы за жилое помещение более шести месяцев на основании статей 682, 687 ГК РФ, на что указано в тексте искового заявления (л.д. 5).

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В соответствии с положениями статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая вышеприведенные положения Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит довод ответчика Бредихиной А.М. об обязанности Никитина Д.В., как нового собственника жилого помещения, перезаключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения, несостоятельным как не основанный на законе.

Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Судом установлено, что 29.04.2020 Никитиным Д.В. в адрес Бредихиной А.М. было направлено письмо, поименованное как «обращение» от 20.04.2020, в котором нанимателю Бредихиной А.М. сообщались реквизиты для перечисления платы за жилое помещение на лицевой счет Никитина Д.В. (л.д. 77, 78, 79).

Данное обращение, направленное по адресу: <адрес>, Бредихиной А.М. получено не было, что подтверждается отметкой почтовой службы на уведомлении о вручении (л.д. 80).

10.11.2020 истцом Никитиным Д.В. в адрес ответчика Бредихиной А.М. было направлено предложение о расторжении договора от 10.11.2020, в котором по основанию не уплаты Бредихиной А.М. платы за жилое помещение наймодателю Никитину Д.В., Бредихиной А.М. предлагалось расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения (л.д. 27).

На данное предложение о расторжении договора Бредихиной А.М. в адрес Никитина Д.В. был дан ответ, в котором Бредихина А.М. указала, что «никакого умысла в неоплате аренды не имеет. Оплату не может выполнить, так как им, Никитиным Д.В., не было представлено ей платежных реквизитов его, Никитина Д.В., ИП, зарегистрированного в налоговой службе. Она является пенсионером по старости, сын не работает. После предоставления им платежных документов, оплата аренды жилого помещения будет выполнена в рассрочку». (л.д. 29).

Указанные выше доводы, приведенные Бредихиной А.М. в ответе на предложение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, в обоснование невнесения ею платы за жилое помещение, фактически были повторены ответчиком в судебном заседании.

То есть суд считает, что неисполнение ответчиком Бредихиной А.М. обязанности по внесению платы за жилое помещение новому собственнику Никитину Д.В. связано с заблуждением ответчика относительно порядка перехода прав наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения при отчуждении данного жилого помещения от прежнего собственника ОАО «Кировский завод» к новому собственнику Никитину Д.В., и необходимостью, по мнению ответчика, в перезаключении договора.

В связи с чем, довод стороны истца о нежелании Бредихиной А.М. исполнять обязанности нанимателя по внесению платы за жилое помещение, суд находит несостоятельным, при этом суд учитывает, что ни в ответе Бредихиной А.М. от 01.12.2020 на предложение о расторжении договора, ни в судебном заседании, ответчик не отказывалась вносить плату за жилое помещение.

В судебном заседании 25 марта 2021г. представитель истца Никитина Д.В. по доверенности Овчинников А.В. подтвердил, что реквизиты для внесения платы за жилое помещение, указанные в обращении от 20.04.2020 (л.д. 79), являются актуальными на сегодняшний день.

Письмом от 29 декабря 2015г. бывший наймодатель жилого помещения ОАО «Кировский завод» сообщил Бредихиной А.М. об установлении с 01 февраля 2016г. размера платы за коммерческий найм на основании п.7.1. договора в размере за 1 кв.м. – 20 руб. 52 коп. Данное письмо ответчиком Бредихиной А.М. было получено 13.01.2016 (л.д. 122).

В судебном заседании 25 марта 2021г. Бредихина А.М. пояснила, что до 2016 года она оплачивала платежи, потом через кассу завода, перестали принимать платежи.

Доказательств обратного стороной истца в материалы дела не представлено, кроме того довод представителя истца на имеющуюся у ответчика Бредихиной А.М. задолженность по оплате за жилое помещение перед ОАО «Кировский завод», как доказательство недобросовестности действий ответчика, суд находит не относящимся к предмету рассмотрения данного дела.

В дополнениях к иску, приобщенным в материалы дела представителем истца Овчинниковым А.В. в судебном заседании 09 марта 2021г., приведен расчет задолженности Бредихиной А.М. по оплате за жилое помещение перед наймодателем Никитиным Д.В. за период с 01 декабря 2019г. по 01 марта 2021г. в размере 13 604 руб. 76 коп. (л.д. 121 об. ст.).

Суд считает приведенный расчет задолженности правильным, основанным на условиях договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии частью 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы расторжение договора найма в случае невнесения платы за жилье является крайней мерой воздействия и может применяться при наличии злостного уклонения от невыполнения обязанностей по оплате жилья. При этом в соответствии с частью 3 пунктом 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может (как по собственной инициативе, так и по просьбе нанимателя) предоставить нанимателю срок, который не может превышать года со дня принятия соответствующего решения суда, для устранения допущенных им нарушений, в том числе таких как невнесение платы за жилое помещение. При этом, в данной норме закреплено, что если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими спорные правоотношения и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного с ответчиком Бредихиной А.М. в отношении жилого помещения – квартиры № в доме № по <адрес> ввиду недоказанности наличия злостного уклонения Бредихиной А.М. от невыполнения обязанностей по оплате жилья.

При этом, суд на основании части 3 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет нанимателю – ответчику Бредихиной А.М. срок до 1 сентября 2021г. для устранения допущенных ею нарушений, связанных с невнесением наймодателю Никитину Д.В. платы за жилое помещение за период с 1 декабря 2019г. по 1марта 2021г. в размере 13 604 руб. 76 коп.

При установлении срока до 1 сентября 2021г., предоставленного ответчику Бредихиной А.М. для погашения образовавшейся задолженности по оплате жилья, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает пенсионный возраст нанимателя Бредихиной А.М., размер самой задолженности, а также необходимость оплаты Бредихиной А.М. ежемесячно жилищно-коммунальных услуг по данной квартире помимо погашения образовавшейся задолженности.

В целях соблюдения процессуальных прав истца и ответчика, исполнимости судебного решения, суд считает необходимым в резолютивной части решения суда указать реквизиты, содержащиеся в Обращении от 20.04.2020, по которым ответчику Бредихиной А.М. необходимо производить ежемесячную оплату платы за наем и погашение задолженности, путем изложения, что Обращение от 20.04.2020 является неотъемлемой частью решения суда.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Никитина Д.В. к Бредихиной А.М. о расторжении договора коммерческого найма, отказать.

Предоставить ответчику Бредихиной А.М. срок до 1 сентября 2021г. для устранения нарушений - погашения задолженности по оплате жилья – квартиры № в доме № по <адрес>, возникшей перед наймодателем Никитиным Д.В. за период с 1 декабря 2019 года по 1 марта 2021 года в размере 13 604 рублей 76 копеек с перечислением суммы задолженности по реквизитам, указанным в обращении от 20.04.2020 (л.д. 79).

Указанное Обращение от 20.04.2020 считать неотъемлемой частью решения суда.

Предупредить ответчика Бредихину А.М., что если в течение определенного судом срока, до 1 сентября 2021г., она не устранит допущенные нарушения, указанные в абзаце втором резолютивной части решения суда, или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по граждаснким делам Калужского областного суда в течение месяца со дня его изготовления судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд Калужской области.

Председательствующий О.В. Пасынкова

Решение в окончательной форме принято судом 01 апреля 2021г.