Решение по делу № 2-1171/2023 от 02.02.2023

    Дело №                     34RS0№-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                               16 мая 2023 года

Дзержинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Вершковой В.Е.

при секретаре судебного заседания ФИО8

помощнике судьи ФИО9

при участии: представителя истца ФИО14, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «ИнвестГражданСтрой» - ФИО11, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО12

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО1, ФИО5, ООО «ИнвестГражданСтрой» и ПАО «Сбербанк» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1, ФИО2, ООО «ИнвестГражданСтрой» и ПАО «Сбербанк» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест» и ООО «Сервис Плюс» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «ДомСтройИнвест» приняло на себя обязательство осуществить строительство и передать ООО «Сервис Плюс» объект капитального строительства – трехкомнатную <адрес> на 14 этаже второго подъезда объекта капитального строительства «многоквартирные жилые <адрес>,2,3 по <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес>. 1 этап. Многоквартирный жилой <адрес>», состоящую из трех комнат, кухни, балкона, ванной комнаты, туалета, коридора, проектная площадь объекта 73,24 кв.м., жилая площадь 45,36 кв.м. ( далее по тексту квартира).

ООО «Сервис Плюс» приняло на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену денежными средствами, либо любым незапрещенным законодательством способом в размере 2 563 400 рублей. Договор прошел государственную регистрацию.

В последующем на основании заключенных договоров цессий, право дольщика по договору перешло к ФИО3, а ООО «ИнвестГражданСтрой» в рамках заключенного инвестиционного соглашения, приняло на себя обязательства ФИО6.

Как продолжает настаивать истец, оплата по договору долевого участия была произведена путем поставки бетона по заключенному соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест», ОАО «ЗЖБИК», ООО «Сервис Плюс».

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 отказано в иске к ООО «ИнвестГражданСтрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в котором по мнению истца дана переоценка обстоятельств установленных определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым расчеты между дольщиками, то есть в том числе и ФИО3, и ФИО6 признаны состоявшимися.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ИнвестГражданСтрой» в адрес ФИО3 поступило уведомление о необходимости предоставить платежные документы подтверждающие оплату по договору долевого участия, которые ФИО3 соответственно представить не смогла ввиду их отсутствия, поскольку как она настаивает, оплата произведена путем поставки бетона по заключенному соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест», ОАО «ЗЖБИК», ООО «Сервис Плюс».

В результате, договор долевого участия между ФИО3 ООО «ИнвестГражданСтрой» был расторгнут, по заявлению последних, при этом ФИО3 продолжает полагать себя единственным законным правообладателем    спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 узнала, что квартира продана ООО «ИнвестГражданСтрой» по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО1, ФИО5, с привлечением кредитных денежных средств, в связи с чем квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк».

Данную сделку полагает недействительной, поскольку по состоянию на дату ее совершения ДД.ММ.ГГГГ, действовали обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «ДомСтройСервис» и другим лицам совершать сделки по отчуждению и передаче в залог и обременению и любыми иными правами третьих лиц в отношении спорной квартиры.

ФИО10 просит признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ1 года заключенный между ООО «ИнвестГражданСтрой» и ФИО4, ФИО1, ФИО5, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, прекратить залог установленный в пользу ПАО «Сбербанк», прекратить регистрационные записи о регистрации права собственности за ФИО4, ФИО1, ФИО5, и признать право собственности в отношении квартиры за ФИО3.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежаще, доверила представление интересов ФИО14, которая исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Устно дополнила, что приведение сторон в первоначальное положение возможно, в том числе и путем выплаты со стороны ответчика в пользу ФИО3, денежной компенсации равной рыночной стоимости спорной квартиры.

Представитель ответчика ООО «ИнвестГражданСтрой» ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО12 в иске просила отказать, представив письменные возражения.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (ФИО6) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно ч. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судом установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест» и ООО «Сервис Плюс» был заключен договора участия в долевом строительстве жилья №, по условиям которого ООО «ДомСтройИнвест» приняло на себя обязательство осуществить строительство и передать ООО «Сервис Плюс» объект капитального строительства – трехкомнатную <адрес> на 14 этаже второго подъезда объекта капитального строительства «многоквартирные жилые <адрес>,2,3 по <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес>. 1 этап. Многоквартирный жилой <адрес>», состоящую из трех комнат, кухни, балкона, ванной комнаты, туалета, коридора, проектная площадь обьекта 73,24 кв.м., жилая площадь 45,36 кв.м.

Согласно п. 1.5 Договора ООО «Сервис Плюс» приняло на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену денежными средствами, либо любым незапрещенным законодательством способом, в размере 2 563 400 рублей. Договор прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сервис Плюс» и ФИО15 заключен договор уступки права требования (цессии), по условию которого физическому лицу перешло право требования с ООО «ДомСтройИнвест» исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ФИО3 заключен договор уступки права требования (цессии), по условию которого истице перешло право требования с ООО «ДомСтройИнвест» исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Инспекцией государственного строительного надзора <адрес>, Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес>, Администрацией Волгограда, ООО «ИнвестГражданСтрой», ООО «ДомСтройИнвест» было заключено Соглашение о намерении завершить строительство жилого комплекса «Чайка 2.0» (многоквартирный <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес> Волгограда»), по условию которого ответчик принял на себя обязательство осуществить мероприятия, направленные на завершение строительства и вводу в эксплуатацию многоквартирного <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес> Волгограда (жилой комплекс «Чайка 2.0»), а также передать участникам долевого строительства, надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договорам, на основании которых возникло право требования жилого помещения в МКД, жилые помещения, в соответствии с договорами долевого участия.

Как продолжает настаивать истец, оплата по договору долевого участия была произведена путем поставки бетона по заключенному соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест», ОАО «ЗЖБИК», ООО «Сервис Плюс».

Однако, вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего для настоящего спора преюдициальное значение, ФИО3 отказано в иске к ООО «ИнвестГражданСтрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, и по сути установлено, что ФИО3 правообладателем спорной квартиры не являлась.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ИнвестГражданСтрой» в адрес ФИО3 поступило уведомление о необходимости предоставить платежные документы подтверждающие оплату по договору долевого участия, которые ФИО3 соответственно представить не смогла ввиду их отсутствия, поскольку как она настаивает, оплата произведена путем поставки бетона по заключенному соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест», ОАО «ЗЖБИК», ООО «Сервис Плюс».

В результате, договор долевого участия между ФИО3 ООО «ИнвестГражданСтрой» был расторгнут по заявлению последних, регистрационная запись погашена, по основаниям предусмотренным механизмом установленным ч. 4 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 узнала, что квартира продана ООО «ИнвестГражданСтрой» по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО1, ФИО5, с привлечением кредитных денежных средств, в связи с чем квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк».

ФИО3 продолжая полагать себя единственным законным правообладателем    спорной квартиры, просит признать данную сделку полагает недействительной, поскольку по состоянию на дату ее совершения ДД.ММ.ГГГГ, действовали обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «ДомСтройСервис» и другим лицам совершать сделки по отчуждению и передаче в залог и обременению и любыми иными правами третьих лиц в отношении спорной квартиры.

С данными доводами, суд согласится не может, по следующим основаниям.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (ч.1,ч.2)

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Конституционный суд РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В вышеуказанном Постановлении конституционного суда указано, что, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного ФИО7 Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, юридическое значение для правильного разрешения требований истца как участника долевого строительства, фактически обладающей правом залога на спорную квартиру, предъявленных к ФИО4, ФИО1, ФИО5, возмездно приобретших жилое помещение, является добросовестность данного ответчика, то есть наличие у нее возможности узнать об обременениях в отношении объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из положений пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно выписке из ЕГРН, предоставленной при приобретении спорной квартиры, собственником ее являлось Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный ФИО6 ИнвестГражданСтрой», ИНН: 3444264106, никаких ограничений прав зарегистрировано не было.

ФИО4, ФИО1, ФИО5, приобретая право собственности на спорную квартиру, не могли знать о наличии обременений в отношении квартиры в пользу истцов, поскольку сведения о регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве не были представлены регистрирующим органом сторонам сделки купли-продажи.

Кроме того, по результатам проверки документов, поданных ФИО6 для регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. им. Р.Гамзатова, <адрес>, включая спорную квартиру, регистрирующий орган не усмотрел препятствий для внесения в ЕГРН записей о принадлежности ООО «Специализированный ФИО6 ИнвестГражданСтрой» на праве собственности соответствующих объектов недвижимости.

    В силу статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В пунктах 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ содержится разъяснение, согласно которому лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Лицо, обратившееся в суд с требованиями о признании права на недвижимое имущество, должно представить доказательства возникновения у него соответствующего права.

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности вещного права на имущество конкретному субъекту.

Таким образом, для реализации такого способа защиты нарушенного права, как признание права собственности на объект недвижимости, истец должен фактически обладать данным объектом недвижимости, не обладая при этом зарегистрированным правом собственности на него.

Исходя из представленных документов, истец никогда не являлась законным владельцем спорной квартиры, по акту приема-передачи ее не принимала.

Ответчики ФИО4, ФИО1, ФИО5 с момента приобретения спорной квартиры в собственность, фактически владеют ею, проживают в ней, несут бремя её содержания.

Учитывая то обстоятельство, что в настоящее время спорная квартира принадлежит иному лицу, принявшему ее на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке, у истца отсутствует право требования передачи индивидуально определенной вещи.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований и признания договора купли-продажи спорной квартиры недействительным с применением последствий недействительности сделки, прекращении обременения в виде ипотеки, залога в силу закона и признании за истом права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 400137, <адрес>, ул. им. Р.Гамзатова, <адрес>.

По общему правилу в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.

Исходя из содержания ст. 10, п. 2 ст. 335 ГК РФ недобросовестным признается тот залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном за залогодателем праве собственности на закладываемое имущество и отсутствии в отношении него обременений, а также возражений со стороны прежних правообладателей свидетельствует о том, что такой залогодатель был вправе передать имущество в ипотеку банку.

Такой вывод можно сделать из анализа ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     Как видно из содержания приведенных правовых норм, если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель был вправе распоряжаться недвижимым имуществом, то залогодержатель признается добросовестным.

Кроме того, при оценке действий залогодержателя как добросовестного или недобросовестного необходимо учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства.

К их числу относятся наличие или отсутствие спора в отношении недвижимого имущества на момент его передачи в ипотеку, наличие полномочий залогодателя на его передачу банку в ипотеку, обстоятельства приобретения объекта (короткий временной промежуток, в течение которого имущество было приобретено у первоначального собственника, заниженная стоимость) и другие обстоятельства.

Соответственно, если имущество было передано в ипотеку уполномоченным лицом, предметом спора оно не являлось, и у банка не было оснований поставить под сомнение законность принятия имущества в ипотеку, то он должен считаться добросовестным залогодержателем.

Таким образом, предусмотренных законом оснований прекращении ипотеки, не имеется.

Ввиду отказа в иске в части признания договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, не подлежит удовлетврению требование ФИО3 о признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, на основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО1, ФИО5, ООО «ИнвестГражданСтрой» и ПАО «Сбербанк» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Дзержинский районный суд <адрес> в Волгоградском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья              подпись

ВЕРНО

Судья                           В.Е. Вершкова