Решение по делу № 2-48/2024 (2-1173/2023;) от 01.12.2023

2-48/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бабушкин 05 марта 2024 г.

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Дмитриева А.Ю., при секретаре судебного заседания – помощнике судьи Орловой Ю.В., с участием прокурора Оганесян К.А., представителя истца по доверенности Муравьёва С.А., ответчика Селиверстова Л.В., третьего лица на стороне ответчика Селиверстовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Автономного учреждения социального обслуживания Республики Бурятия «Бабушкинский дом-интернат» к Селиверстову Л.В. о выселении, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит выселить ответчика из занимаемого жилого дома по адресу: <адрес>, а также взыскать задолженность по арендной плате в сумме 49000 руб. за период с августа 2023 г. по февраль 2024 г., неустойку за просрочку исполнения обязательства по уплате арендных платежей, судебные расходы.

Требования мотивированы тем, что 01 января 2015 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды жилого дома №, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование жилой дом общей площадью 159.9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Спорный жилой дом находится в собственности Республики Бурятия и на праве оперативного управления передан АУСО РБ «Бабушкинский ПНИ» (свидетельство от 09.01.2013 г., запись в ЕГРН №). По результатам плановой проверки Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия имущества, закрепленного за АУСО РБ «Бабушкинский дом-интернат», выдано предписание об устранении нарушений от 15.09.2023 г. №. Пунктом 4.1 предписано в срок до 15 октября 2023 г. расторгнуть договор аренды жилого дома № от 01 января 2015 г. с Селиверстовым Л.В. и обеспечить освобождение жилого дома. 21 сентября 2023 г. ответчику было направлено письмо № с просьбой подписать соглашение о расторжении договора аренды жилого дома № от 01 января 2015 г. и возвратить один экземпляр в адрес учреждения. В срок до 5 октября 2023 г. освободить жилой дом. Осуществить приём передачу недвижимого имущества с подписанием передаточного акта. Однако ответчиком условия не исполнены. 06.10.2023 г. Селиверстову направлена претензия в срок до 13 октября 2023 г. освободить жилой дом. Претензия оставлена Селиверстовым без ответа, требования не исполнены. В процессе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования, мотивируя тем, что проведенной бухгалтерской сверкой расчетов по арендной плате, установлено, что Селиверстовым Л.В. не вносилась ежемесячная арендная плата в размере 7000 руб. В соответствии с п.3.1 договора арендная плата должна вносится арендатором на расчётный счет за месяц вперед, не позднее 1-го числа в полном объеме. В нарушение условий договора Селиверстов Л.В. за период с 01 августа 2023 г. по 29 февраля 2024 г. не исполняет обязательства по внесению арендной платы за пользование жилым домом. Задолженность за указанный период составила 49000 руб. Неустойка по расчетам истца за просрочку исполнения обязательств составила сумму 7350 руб. Претензия ответчиком оставлена без ответа, сумма задолженности не исполнена.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Муравьёв С.А. исковые требования поддержал по указанным в нем основаниям, пояснив, что договор аренды был заключен с 01 января 2015 г. и из поведения ответчика следовало, что его условия исполнялись вплоть до конца июля 2023 г. Сумма ежемесячных арендных платежей в 7000 руб. была согласована и оплачивалась с 01.07.2016 г., что следует из представленных ответчиком договора аренды от 01 января 2016 г. и уведомления, адресованного директором Бабушкинского ПНИ А. Селиверстову Л.В. Кроме того, в учреждении имеется журнал регистрации договоров, начатый с 01.01.2015 г., в котором отмечены зарегистрированные договоры аренды с Селиверстовым Л.В. Согласно порядковому номеру регистрации № с Селиверстовым Л.В. был заключен договор аренды с 01.07.2016 по 31.12.2016 г. с ежемесячной арендной платой оплатой в 7000 руб. Эти же условия содержаться в договоре аренды от 01.07.2016 г. А. на должность директора АУСО РБ «Бабушкинский психоневрологический интернат» была назначена с 22.10.2015 г. До неё указанную должность с 21.01.2014 г. занимал Х. Утверждения ответчика о том, что занимаемый им жилой дом относится к специализированному жилому фонду, не соответствуют действительности, поскольку в учреждении не имеется обязательств перед работниками по обеспечению их жилыми помещениями, включая супругу ответчика.

Ответчик Селиверстов Л.В. исковые требования не признал, отметив, что занимаемый им по договору аренды с АУСО «Бабушкинский дом интернат» строил он, будучи директором указанного учреждения. Этот жилой дом должен был быть передан в специализированный жилой фонд и предоставлен его семье, в том числе в рамках обеспечения жилым помещением его супруги, являющейся медицинским работником данного учреждения. Кроме того, полагает, что договор аренды, на который ссылается истец от 01.01.2015 г. не имеет юридической силы, поскольку он утратил свое действие в 2015 г. Однако проживая в доме все это время и оплачивая арендную плату в 7000 руб., все же думал, что действие договора пролонгируется, однако не был осведомлен, что этот договор не был согласован с собственником имущества – Министерством имущественных отношений РБ, а истец вопреки воле собственника предоставил его, без наличия у него таких полномочий, поэтому полагает, что арендная плата с него не может быть взыскана. Не отрицает, что до июля 2023 г. вносил арендную плату в размере 7000 руб. Вместе с тем, размер арендной платы был установлен в 5000 руб. при заключении договора с директором Х.. Он (Селиверстов Л.В.) имеет жилое помещение на праве собственности по 1/2 доли с братом, расположенное по адресу: <адрес>, однако в настоящее время оно предоставлено по договору аренды многодетной семье. Ни он, ни его супруга Селиверстова Н.А. других жилых помещений в собственности не имеют, в качестве нуждающихся в обеспечении жильем на очереди не состоят.

Третье лицо на стороне ответчика Селиверстова Н.А. полагает, что иск не подлежит удовлетворению. Она работает в АУСО РБ Бабушкинский дом- интернат медицинской сестрой, проживает в доме с супругом Селиверстовым Л.В., другого жилья не имеет. Спорный жилой дом строил её супруг, когда был директором дома-интерната и он был предоставлен их семье для проживания как специалистам. О размере задолженности по арендным платежам не знала, этими вопросами занимался муж.

Представитель третьего лица – Министерства имущественных и земельных отношений РБ по доверенности Нимаева А.Ц. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие. Согласно отзыву на иск, Министерство имущественных и земельных отношений РБ полагает, что Селиверстов Л.В. подлежит выселению из спорного жилого дома, поскольку АУСО «Бабушкинский дом-интернат» не имело полномочий предоставлять принадлежащий Республике Бурятия на праве собственности спорный жилой дом ответчику, поскольку указанное имущество закреплено за учреждением на праве оперативного управления. В связи с отсутствием необходимого в силу закона согласия Минимущества РБ и Минсоцзащиты РБ на совершение сделки по распоряжению имуществом, данный договор аренды не соответствует уставным целям деятельности, и данная сделка является недействительной. Жилой дом подлежит возврату АУСО «Бабушкинский дом-интернат», Селиверстов Л.В. выселению.

Заслушав представителя истца, ответчика, третье лицо, изучив представленные доказательства, заслушав заключение прокурора,полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренномстатьей 305настоящего Кодекса

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленныхзаконом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества (пункт 1 статьи 296 ГК РФ).

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии со ст. 608 ГК РФ судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект арены (договор аренды будущей вещи) не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В пункте 12 указанного постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданного в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениямистатьи 303ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силустатьи 1103ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102,пункт 2 статьи 1105ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Из материалов дела следует, что Автономное учреждение социального обслуживания Республики Бурятия «Бабушкинский дом-интернат» на праве оперативного управления владеет жилым домом, площадью 159.9 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>.

01.01.2015 г. между АУСО РБ «Бабушкинский психоневрологический интернат» в лице директора Х. (арендодатель) и Селиверстовым Л.В. (арендатор) был заключен договор аренды жилого дома №, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное пользование, одноэтажный жилой дом, общей площадью 159.9 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, с прилегающим земельным участком. Срок сдачи дома установлен с 01 января 2015 г. по 30 июня 2015 г. включительно. В соответствии с п.4.1. за арендуемый дом арендатор уплачивает ежемесячную плату 5000 руб. (в т.ч. НДС 18% 762,71 руб.). Ежемесячная арендная плата вносится арендатором за месяц вперед не позднее 1-го числа в размере 5000 руб. на расчетный счет.

Оригинал указанного договора в распоряжение суда предоставлен ответчиком Селиверстовым Л.В. в судебном заседании, копия которого заверена и приобщена к материалам дела.

Суд не принимает во внимание копию договора аренды жилого дома от 01.01.2015 г. №, представленную истцом, поскольку исходя из представленных копий приказов о назначении на должности руководителей АУСО «Бабушкинский психоневрологический интернат», подписавшая его в качестве арендодателя – директор учреждения А. по состоянию на 01.01.2015 г. не могла занимать указанную должность, поскольку была назначена на неё с 22.10.2015 г. (приказ Минсоцзащиты населения РБ от 21.10.2015 г. №-ЛС).

Кроме того, ответчиком Селиверстовым Л.В. в материалы дела представлен оригинал договора аренды дома № от 01.01.2016 г., согласно которому ему, как арендатору, арендодателем – АУСО РБ «Бабушкинский психоневрологический интернат» в лице директора А. предоставлен спорный жилой дом во временное пользование, на срок с 01.01.2016 г. по 30.06.2016 г. Размер ежемесячной арендной платы установлен в 5000 руб. (в т.ч. НДС 18% 762,71 руб.) (п.п. 4.1., 4.2 договора).

Из письма за подписью руководителя АУСО А., адресованного Селиверстову Л.В., представленного в материалы дела самим ответчиком следует, что он был уведомлен о том, что с 01.07.2016 г. по 31.12.2016 г. предложено заключить договор аренды жилого дома, с ежемесячной арендной платой в размере 7000 руб.

Исходя из представленного журнала регистрации исходящих договоров 2015 г., начатого в АУСО РБ с 01.01.2015 г., имеется запись с порядковым номером 54, согласно которой с Селиверстовым Л.В. заключен договор аренды дома № от 01.07.2016 г., с 01.07.2016 г. по 31.12.2016 г., размер оплаты установлен в 7000 руб.

Также представителем истца представлена копия договора аренды жилого дома № от 01.07.2016 г. с Селиверстовым Л.В., с аналогичными условиями.

Из копий актов сверок взаимных расчетов за период января 2015 г. – декабрь 2021 г., январь 2022 г. – сентябрь 2023 г., за 2022 г. между АУСО РБ «Бабушкинский дом-интернат» и Селиверстовым Л.В. следует, что как минимум с 09.01.2018 Селиверстовым Л.В. регулярно вносились платежи в сумме 7000 руб. в счет арендной оплаты.

Задолженность Селиверстова Л.В. по арендным платежам согласно представленного расчета за предъявляемый истцом период с августа 2023 г. по февраль 2024 г. составила 49000 руб.Размер неустойки исчислен в сумме 7350 руб.

При этом представитель истца Муравьёв С.А. в судебном заседании пояснил, что размер неустойки должен быть исчислен согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ, исходя из ключевой ставки Банка России.

Во исполнение абз. 2 п.2 ст. 610 ГК РФ, руководствуясь предписанием собственника спорного недвижимого имущества - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия,АУСО РБ «Бабушкинский дом-интернат» 21 сентября 2023 г. предупредил Селиверстова Л.В. об отказе от договора аренды жилого дома.

06 октября 2023 г. Селиверстовой Н.А. вручена претензия с предложением в срок до 13 октября 2023 г. освободить жилой дом.

Таким образом, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчику неоднократно были направлены уведомления об освобождении жилого помещения.Однако в добровольном порядке до настоящего времени ответчик жилой дом не освободил, никаких действий по выселению из него не предпринял. При этом договор аренды жилого дома с Селиверстовым Л.В. на момент рассмотрения спора считается расторгнутым. При этом ответчик и третье лицо на стороне ответчика не относятся к категории лиц, имеющих право на проживание в спорном жилом доме.

При таких обстоятельствах, ответчикподлежит выселению из занимаемого им жилого дома без предоставления другого жилого помещения.

Кроме того, с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период с августа 2023 г. по февраль 2024 г. в сумме 49000 руб.

Представленный расчет судом проверен, не оспорен и суд находит его арифметически определенным верно, исходя из согласованных ранее условий о размере ежемесячной оплаты стоимости аренды жилого дома в 7000 руб.

Возражения ответчика о том, что договор с ним не имеет юридической силы судом во внимание не принимаются по вышеприведенной правовой позиции Верховного Суда РФ, а также исходя из предшествующего и настоящегоповедения Селиверстова Л.В., из которого явствует его воля сохранить силу сделки на согласованных ранее условиях, включая ежемесячный размер арендных платежей в сумме 7000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из того, что договором от 01.01.2016 г. №4 размер процентов за неисполнение денежного обязательства установлен не был, а потому суд применят следующий расчет.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

За период с 01.08.2023 по 29.02.2024 г. образовалась задолженность в размере 49000 руб. Общее количество дней просрочки составляет – 213. За 60 дней просрочки начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, в последующие 123 дней, подлежит начислению пени в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования с 27 февраля 2022 г. составляет 9,5 % (установлена в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 г. №474).

Расчет пени производится по следующим формулам:

1) 49000 руб?30?0?9.5%=0,00 руб.

2) 49000 руб?60?1/300?9,5%= 931 руб. 00 коп.

3) 49000 руб?123?1/130?9,5%=4404 руб.

Итого размер подлежащей взысканию неустойки равен 5335 руб.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Платежными поручениями подтверждаются судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления по настоящему делу в размере 7891руб.

Суд, руководствуясь ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, присуждает к взысканию с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6672 руб. 34 коп., исчисленных пропорционально удовлетворенной части иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Автономного учреждения социального обслуживания Республики Бурятия «Бабушкинский дом-интернат» к Селивёрстову Л.В. удовлетворить.

Выселить Селивёрстова Л.В. (<данные изъяты>) из занимаемого жилого дома по адресу: <адрес>

Взыскать с Селивёрстова Л.В. в пользу Автономного учреждения социального обслуживания Республики Бурятия «Бабушкинский дом-интернат» задолженность по арендной плате в сумме 49000 руб., неустойку в сумме 5335 руб.

Взыскать с Селивёрстова Л.В. в пользу Автономного учреждения социального обслуживания Республики Бурятия «Бабушкинский дом-интернат»судебные расходы в размере 6672 рублей 34 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ в течение одного месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13 марта 2024 г.

Судья Дмитриев А.Ю.