Решение по делу № 2-1890/2018 от 31.07.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.РњРњ.ГГГГ             Р°. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего Едиджи С.Х.

При секретаре Хуако С.Б.

С участием:

-истицы – ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, и взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, и взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупателем) и ФИО3 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного таунхауса №, общей площадью 77 кв.м. и на долю земельного участка площадью 100 кв.м. (от общей площади), расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи, стоимость недвижимости составляет 1 970 000 рублей.

Согласно п.7 предварительного договора купли-продажи, оплата стоимости недвижимости производится покупателем продавцу в следующем порядке:

-20 000 рублей на момент подписания соглашения о резервировании от ДД.ММ.ГГГГ;

-1 500 000 рублей путем перевода денежных средств на банковскую карту, открытую на имя ФИО6 в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

-450 000 рублей – до сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно п.5 предварительного договора купли-продажи, стороны установили, что основной договор купли-продажи будет ими заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2, в соответствии с условиями соглашения о резервировании и предварительного договора выплатила ФИО3 1 520 000 рублей, из которых:

-20 000 рублей – стоимость резервирования;

-1 500 000 рублей – денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного таунхауса и доли земельного участка, в соответствии с которым стороны изложили п.6 в следующей редакции: «Стоимость объектов недвижимости, указанных в п.2 настоящего договора, составляет 1 500 000 рублей», а также дополнили предварительный договор пунктом: «Окончательным при продаже состоянием реализованного объекта считается его состояние, зафиксированное техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, располагается объект незавершенного строительства, степень готовности 80%, проектируемое назначение – жилой дом, площадь застройки- 243,7 кв.м.».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного таунхауса и доли земельного участка, и в связи с принятием решения собственником - ФИО3 о разделе земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 1600 кв.м. на 4 (четыре) земельных участка площадью по 400 кв,м. каждый, п.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны изложили в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором продавец обязуется после возникновения у него права собственности на объект недвижимости передать его в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется купить в соответствии с условиями Основного договора следующее недвижимое имущество: долю земельного участка площадью 100 кв.м. (от общей площади участка), категория земель: земли населенных пунктов - под ИЖС, расположенный по адресу <адрес> и двухэтажный таунхаус, общей площадью, ориентировочно 77 кв.м., (таунхаус №) (площадь таунхауса исчисляется по внутреннему периметру без учета перегородок), находящегося по адресу <адрес>.».

Так, ФИО2, как покупатель, свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом изменений внесенных дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, исполнила в полном объеме.

Продавец – ФИО3 свои обязательства в установленный предварительным договором срок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не исполнила, от заключения основного договора купли-продажи уклоняется.

ДД.ММ.ГГГГ истица вручила ФИО3 досудебную претензию с требованием о передаче в собственность ФИО2 доли земельного участка площадью 100 кв.м. и двухэтажного таунхауса №, общей площадью, 77 кв.м., расположенных по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчица отказала ФИО2 в удовлетворении досудебной претензии, так как на земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, наложен арест.

Решением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО7, ФИО8 к ФИО3 арест и запрет на производство регистрационных и иных действий в отношении земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, исключены; за ФИО7 и ФИО8 признано право собственности по 1/3 доле за каждой в праве собственности на земельный участок площадью 400 кв.м. и по 1/3 доле за каждой в праве собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный таунхаус с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>.

После вступления решения Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в законную силу, ФИО3 не исполнила свои обязательства перед ФИО2 и продолжает уклоняться от регистрации за истицей права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Истица просит признать за ней право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок площадью 400 кв.м. и 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный таунхаус с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 6 000 рублей.

Истица – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Ответчица – ФИО3, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. О причинах неявки суду не сообщила.

    РЎСѓРґ, выслушав истицу, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными, основанными РЅР° законе Рё подлежащими удовлетворению, РїРѕ следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупателем) и ФИО3 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи двухэтажного таунхауса №, общей площадью 77 кв.м. и на долю земельного участка площадью 100 кв.м. (от общей площади), расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.6 предварительного договора купли-продажи, стоимость недвижимости составляет 1 970 000 рублей.

Согласно п.7 предварительного договора купли-продажи, оплата стоимости недвижимости производится покупателем продавцу в следующем порядке:

-20 000 рублей на момент подписания соглашения о резервировании от ДД.ММ.ГГГГ;

-1 500 000 рублей путем перевода денежных средств на банковскую карту, открытую на имя ФИО6 в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

-450 000 рублей – до сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно п.5 предварительного договора купли-продажи, стороны установили, что основной договор купли-продажи будет ими заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2, в соответствии с условиями соглашения о резервировании и предварительного договора выплатила ФИО3 1 520 000 рублей, из которых:

-20 000 рублей – стоимость резервирования;

-1 500 000 рублей – денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного таунхауса и доли земельного участка, в соответствии с которым стороны изложили п.6 в следующей редакции: «Стоимость объектов недвижимости, указанных в п.2 настоящего договора, составляет 1 500 000 рублей», а также дополнили предварительный договор пунктом: «Окончательным при продаже состоянием реализованного объекта считается его состояние, зафиксированное техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, располагается объект незавершенного строительства, степень готовности 80%, проектируемое назначение – жилой дом, площадь застройки- 243,7 кв.м.».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного таунхауса и доли земельного участка, и в связи с принятием решения собственником - ФИО3 о разделе земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 1600 кв.м. на 4 (четыре) земельных участка площадью по 400 кв,м. каждый, п.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны изложили в следующей редакции: «В соответствии с настоящим договором продавец обязуется после возникновения у него права собственности на объект недвижимости передать его в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется купить в соответствии с условиями Основного договора следующее недвижимое имущество: долю земельного участка площадью 100 кв.м. (от общей площади участка), категория земель: земли населенных пунктов - под ИЖС, расположенный по адресу <адрес> и двухэтажный таунхаус, общей площадью, ориентировочно 77 кв.м., (таунхаус №) (площадь таунхауса исчисляется по внутреннему периметру без учета перегородок), находящегося по адресу <адрес>.».

Так, ФИО2, как покупатель, свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом изменений внесенных дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, исполнила в полном объеме.

Продавец – ФИО3 свои обязательства в установленный предварительным договором срок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не исполнила, от заключения основного договора купли-продажи уклоняется.

ДД.ММ.ГГГГ истица вручила ФИО3 досудебную претензию с требованием о передаче в собственность ФИО2 доли земельного участка площадью 100 кв.м. и двухэтажного таунхауса №, общей площадью, 77 кв.м., расположенных по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчица отказала ФИО2 в удовлетворении досудебной претензии, так как на земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, наложен арест.

Решением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО7, ФИО8 к ФИО3 арест и запрет на производство регистрационных и иных действий в отношении земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, исключены; за ФИО7 и ФИО8 признано право собственности по 1/3 доле за каждой в праве собственности на земельный участок площадью 400 кв.м. и по 1/3 доле за каждой в праве собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный таунхаус с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>.

После вступления решения Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в законную силу, ФИО3 не исполнила свои обязательства перед ФИО2 и продолжает уклоняться от регистрации за истицей права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п.1 ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п.п.1-2 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно п.8 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п.5 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно п.п.1,3 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.1 ст.40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Согласно ч.7 ст.15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом установлено, что заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи объектов недвижимости, поименованный сторонами как предварительный, содержит все существенные условия, предусмотренные ст.ст.549, 550, 554, 555 ГК РФ.

Как видно из материалов дела, ФИО2 оплатила полную стоимость причитающейся 1/3 доли объектов недвижимости в размере 1 500 000 рублей, а также 20 000 рублей за их резервирование.

В соответствии с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями в предварительный договор купли-продажи, истица и ответчица пришли к окончательному согласию об исполнении продавцом своих обязательств перед покупателем при передаче ФИО2 1/3 доли земельного участка общей площадью 400 кв.м. и 1/3 доли двухэтажного таунхауса с процентной готовностью 80%, расположенных по адресу: <адрес>.

Как установлено вступившим в законную силу решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес> располагается объект незавершенного строительства, степень готовности - 80 %, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом, площадь застройки - 243,7 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера адрес объекта незавершенного строительства: <адрес>; объект незавершенного строительства находится в пределах земельного участка, с кадастровым номером: №, адрес земельного участка: <адрес>; объект поднят до крыши, межэтажные перекрытия есть; нет: стяжки, штукатурки, окон, дверей и внутренних перегородок и лестниц.

Согласно справки кадастрового инженера объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> имеет следующие конструктивные элементы: фундамент - бетонный ленточный, стены и их наружная отделка - кирпичные, перекрытия межэтажные - железобетонный монолит, год постройки - 2016 года, процент готовности - 80 %, физический износ - 0 %.

Установленные вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства, в отношении спорных объектов недвижимости, в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено о наличии в собственности ФИО3 спорной доли объектов недвижимости, которые являются предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и, в соответствии с его условиями, подлежат передаче истице.

Уклонение ответчицы от заключения основного договора купли-продажи и совместного обращения с истицей в орган государственной регистрации прав, препятствует ФИО2 в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на оплаченную в полном объеме 1/3 долю земельного участка общей площадью 400 кв.м. и 1/3 долю недостроенного двухэтажного таунхауса с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, с учетом исполнения истицей своих обязательств в полном объеме и их неисполнения ответчицей, суд, руководствуясь разъяснениями, изложенными в п.п.5,8 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», считает законным признать за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок площадью 400 кв.м. и 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный таунхаус с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>.

Как видно из материалов дела, истицей понесены расходы на оплату юридических услуг в сумме 6000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

    РЎСѓРґ считает законным взыскать СЃ ФИО3 РІ пользу ФИО2 расходы РЅР° оплату юридических услуг РІ СЃСѓРјРјРµ 6000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности на 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, и взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в объекте незавершенного строительства - двухэтажном таунхаусе с процентной готовностью 80%, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/3 долю земельного участка общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы на оплату юридических услуг в сумме 6000 /шесть тысяч/ рублей.

Решение суда является основанием регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии перехода права собственности ФИО3 на 1/3 долю в праве собственности на земельный участок общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № и 1/3 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажный таунхаус с процентной готовностью 80%, расположенные по адресу: <адрес>, на ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья С.Х. Едиджи