Решение по делу № 2а-334/2019 от 22.08.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р.п. Куйтун 08 октября 2019 года

Куйтунский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Степаненко В.П., при секретаре Карбовской Е.О.,

с участием административного истца Гавриловой Т.Е., ее представителя по письменному заявлению Рыжова Н.А., заинтересованного лица Волгаревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-334/2019 по административному иску Гавриловой Татьяны Евгеньевны к государственному регистратору Корбатовой Светлане Александровне, Тулунскому отделу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании решения незаконным, устранении нарушений прав,

У с т а н о в и л:

В обоснование административного иска указано, что 29.03.2019 года истец Гаврилова Т.Е. с одной стороны и Волгарева О.А., действующая за себя и своих несовершеннолетних детей "РРР". и "УУУ" с другой стороны, заключили договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> с использованием заемных денежных средств. Расчет с продавцом должен производиться за счет собственных средств покупателей в размере 22000 рублей и заемных денежных средств в размере 453000 рублей, предоставляемых Волгаревой О.А. ООО «<данные изъяты>» по договору целевого займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) № от 29.03.2019 года. По соглашению сторон, приобретаемый жилой дом и земельный участок находятся в залоге у Заимодавца - ООО «<данные изъяты>» с момента государственной регистрации права собственности покупателей. 04.04.2019 года право собственности Волгаревой О.А., "РРР" "УУУ" зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о регистрации. Также было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «<данные изъяты>». После регистрации права собственности покупателей на дом и земельный участок ООО «<данные изъяты>» в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора целевого займа, заключенного с Волгаревой О.А., поскольку ООО <данные изъяты> не имеет статуса микрофинансовой организации и не вправе заниматься микрофинансовой деятельностью, каковой является предоставление займов гражданам. Отказавшись от исполнения договора по выдаче целевого займа Волгаревой О.А., 16.04.2019 года ООО «<данные изъяты>» обратилось в Тулунский отдел Управления Росреестра с заявлением о прекращении ипотеки, на основании которого 18.04.2019 года регистрационная запись об ипотеке была погашена. После отказа ООО «<данные изъяты>» от исполнения договора займа и прекращения ипотеки на дом и земельный участок Гаврилова Т.Е. и Волгарева О.А. условились об ином порядке расчета по ранее заключенному договору купли-продажи дома и земельного участка, оформив дополнительное соглашение к данному договору 06.06.2019 года. Согласно заключенному сторонами дополнительному соглашению к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств, пункты 2 и 3 договора изложены сторонами в иной редакции, а именно стороны условились о том, что жилой дом приобретается за счет собственных средств и средств материнского капитала, причитающихся Волгаревой О.А. по государственному сертификату на материнский капитал №, выданному ДД.ММ.ГГГГ УПФР в Куйтунском районе, а также исключили из договора пункты 4.1.3, 5.2, 5.3, 5.6, касающиеся залога дома и земельного участка в пользу ООО «<данные изъяты>». 02.07.2019 года Гаврилова Т.Е. и Волгарева О.А. представили данное дополнительное соглашение для государственной регистрации в Тулунский отдел Управления Росреестра, однако 15.07.2019 года государственная регистрация была приостановлена, о чем Гавриловой Т.Е. было выдано соответствующее уведомление. Считает приостановление государственной регистрации незаконным, основанном на неправильном толковании закона и неверном понимании существа совершенной сторонами сделки. Вывод государственного регистратора о том, что обязательства сторон сделки прекращены, так как исполнены в полном объеме и стоимость недвижимого имущества уплачена продавцу, субъективен и не подтверждается документами, представленными для осуществления государственной регистрации прав. Из подпункта 5.2 договора купли-продажи следует, что данный договор действует до полного исполнения продавцом и покупателями обязательств по передаче имущества и его оплате. Соответственно обязательства по договору не прекращаются до момента окончательного расчета между продавцом и покупателями. Факт государственной регистрации прекращения ипотеки по заявлению залогодержателя ООО «<данные изъяты>», которое не является стороной сделки, ещё не свидетельствует об исполнении обязательств сторонами договора купли-продажи. Таким образом, 06.06.2019 года стороны сделки, договорившись об ином порядке расчетов по договору купли-продажи от 29.03.2019 года, заключили дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, в котором указали, что обязательства по оплате цены договора покупателями перед продавцом не исполнены (абз.3 п.1 соглашения) и исполняться они будут иным образом (п.2, п.3 соглашения), нежели указано в договоре, совместно подали в Тулунский отдел Росреестра заявления о государственной регистрации данного дополнительного соглашения, однако регистрирующий орган принял решение о невозможности осуществления государственной регистрации, поскольку безосновательно посчитал, что обязательства исполнены сторонами в полном объёме. Решение Тулунского отдела Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав по заявлениям, поданным Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А. на основании дополнительного соглашения от 06.06.2019 года к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 29.03.2019 года, оформленное в виде уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № от 15.07.2019 года препятствует реализации права административного истца на осуществление гражданских прав и обязанностей по заключенному ей договору купли-продажи. Просит суд признать решение Тулунского отдела Управления Росреестра по Иркутской области, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от 15.07.2019 года незаконным. Возложить на ответчика обязанность по осуществлению государственной регистрации заявлений Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А. о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости от 02.07.2019 года.

Определением суда от 09.09.2019 к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены государственный регистратор Корбатова С.А. и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по доверенности Рубцова И.А. указала, что изучив административное исковое заявление Гавриловой Т.Е. о признании 02.07.2019 в ГАУ «Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», отдел в р.п. Куйтун были представлены заявления Гавриловой Т.Е., Волгаревой О.А., действующей за себя и как законный представитель "РРР"., "УУУ", о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении земельного участка с кад. № и здания с кад. №, расположенных по адресу: <адрес> В качестве документа-основания для внесения изменений в записи ЕГРН было представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 06.06.2019 (далее - Дополнительное соглашение), согласно которому ранее заключенный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 29.03.2019 (далее -Договор купли-продажи), по которому Гаврилова Т.Е. продала вышеуказанные объекты недвижимости Волгаревой О.А., "РРР"., "УУУ". изменяется в части источника оплаты приобретаемого жилого дома и порядка расчетов между сторонами, в том числе устанавливается, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца (Гавриловой Т.Е.) с момента государственной регистрации перехода права собственности. При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены обстоятельства, препятствующие проведению регистрационных действий. Из представленного на государственную регистрацию Дополнительного соглашения следует, что стороны изменяют Договор купли-продажи. В пункте 3.1.3 Договора купли-продажи указано, что часть суммы выплачена покупателем продавцу за счет собственных денежных средств, до подписания настоящего Договора. При этом за земельный участок расчет (в сумме 15000 рублей) произведен в полном объеме. Пунктом 3.1.4 Договора купли-продажи установлено, что окончательный расчет производится покупателями в течение 180 рабочих дней с момента подачи настоящего Договора и всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с земельным участком к покупателям за счет средств, предоставляемых ООО «<данные изъяты>» по Договору займа наличным путем. Кроме того, п. 3.1.5 указанного договора было установлено, что право залога у продавца на жилой дом с земельным участком не возникает. В п. 3 акта приема-передачи жилого дома с земельным участком от 29.03.2019 Гаврилова Т.Е. и Волгарева О.А., "РРР".. "УУУ" установили, что финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Записи о регистрации права общей долевой собственности Волгаревой О.А., "РРР" "УУУ" на основании указанного Договора купли-продажи внесены в ЕГРН 04.04.2019 (рег. №№, №, №). Одновременно была внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ООО «<данные изъяты>». 17.04.2019 ООО «<данные изъяты>» как залогодержатель обратилось в Управление с заявлением о прекращении ипотеки в силу закона. Документов, свидетельствующих об одностороннем отказе ООО «<данные изъяты> от исполнения договора займа, к заявлению о прекращении ипотеки приложено не было. 18.04.2019 регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу ООО «<данные изъяты>» была погашена. Таким образом, на момент проведения правовой экспертизы представленного Дополнительного соглашения, учитывая формулировки договора купли-продажи, акта приема-передачи, то обстоятельство, что запись о государственной регистрации ипотеки была погашена, а также, отсутствие у регистрирующего органа сведений о расторжении кредитного договора, государственным регистратором было установлено, что обязательства по Договору купли-продажи были исполнены. Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно. Таким образом, регистратором было установлено, что право, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом, что в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Закона о регистрации является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации. 15.07.2019 действия по внесению сведений в записи ЕГРН в отношении земельного участка и здания на основании Дополнительного соглашения были приостановлены государственным регистратором прав сроком до 15.10.2019 в соответствии с п.4 ч. 1 ст.26 Закона №218-ФЗ, о чем заявители были уведомлены в установленном законом порядке. Кроме того, регистратором было установлено, что в Дополнительном соглашении стороны установили условие о возникновении ипотеки в пользу продавца по Договору купли-продажи, однако соответствующее заявление о регистрации ипотеки в силу закона на государственную регистрацию не представлено, в связи с чем им было направлено дополнительное уведомление о необходимости представления указанного заявления. Решение о приостановлении, выраженное в направленном уведомлении о приостановлении от 15.07.2019 и дополнительном уведомлении от 03.09.2019, является промежуточным решением в процедуре государственной регистрации прав, ограничений (обременении) прав, принятие которых предусмотрен порядком осуществления государственной регистрации прав, установленным ст. 29 Закона о регистрации недвижимости. Полагает, что доводы административного истца о том, что выводы государственного регистратора не основаны на представленных на государственную регистрацию документах, бездоказательны. Управление является органом бесспорной юрисдикции и не вправе устанавливать обстоятельства и факты, которые напрямую не следуют из представленных документов. Сведений о том, что кредитный договор расторгнут, на государственную регистрацию представлено не было. Таким образом, учитывая принцип добросовестного осуществления гражданских прав, факт прекращения залога в пользу финансовой организации свидетельствовал о прекращении расчетов по договору и как следствие прекращении обязательств. Кроме того, как указано выше, к осуществлению государственной регистрации Дополнительного соглашения существует еще одно препятствие - отсутствие заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона. В связи с чем, требование обязать Управление осуществить государственную регистрацию внесения изменений на основании представленного Дополнительного соглашения - неисполнимо. Суд не может подменять собой функции регистрирующего органа и обязывать в указанном процессе Управление осуществить государственную регистрацию внесения изменений на основании представленного Дополнительного соглашения, из условий которого следует необходимость государственной регистрации ипотеки в силу закона, учитывая, что на осуществление регистрации такой ипотеки требуемое Законом №218-ФЗ заявление не представлялось. Полагает, что    оспариваемое решение принято органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в соответствии с законом и в пределах его полномочий, а права либо свободы истцов не были нарушены. Кроме того, регистрирующим органом в данном случае все административные процедуры, связанные с осуществлением государственной услуги по государственной регистрации прав, были совершены в порядке и в сроки, предусмотренные Законом о регистрации. Доказательств иного административным истцом не представлено. Просит в удовлетворении административных исковых требований Гавриловой Т.Е. отказать в полном объеме.

В судебном заседании административный истец Гаврилова Т.Е. административные исковые требования поддержала и пояснила, что после того как право собственности на ее квартиру и земельный участок было зарегистрировано на Волгареву О.А., в агентстве недвижимости им объяснили, что ООО «<данные изъяты> не имеет право выдавать ипотечные займы. Они обратились в Пенсионный фонд, в котором им предложили заключить и зарегистрировать дополнительное соглашение, согласно которому сумма материнского капитала идет ей напрямую не счет, но им не регистрируют это дополнительное соглашение. Какие-либо документы о том, что ООО «<данные изъяты>» отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора займа, ею не представлялись.

Представитель административного истца по письменному заявлению Рыжов Н.А. пояснил, что в марте 2019 года у истца с Волгаревой было достигнуто соглашение о том, что Волгарева покупает у нее дом и земельный участок в селе <адрес>. Волгарева намеревалась приобрести этот дом и земельный участок за счет собственных средств, а также заемных денежных средств, которые по договору займа должно было предоставить ООО «<данные изъяты>», и уже возвратить этот займ средствами материнского капитала. Волгаревой был заключен договор займа, и в одностороннем порядке ООО «<данные изъяты>» отказывается от исполнения договора, потому что статуса микрофинансовой организации оно не имеет, следовательно, никакого материнского капитала от Пенсионного фонда оно не получит. Соответственно, никаких документов об этом оно не выдало. Никаких соглашений по расторжению этого договора они не заключали, просто был отказ в выдаче займа. Поскольку они являлись залогодержателем объекта недвижимости, то обратились с заявлением в Росреестр о погашении регистрационной записи о залоге, об ипотеке. О том, что они отказываются выдавать займ, документов никаких не давали. Предоставить их в Росреестр не представлялось возможным, Росреестр эти документы не затребовал, а принял решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что ими установлено, что расчет между сторонами состоялся в полном объеме, и обязательства прекращены. Не предлагали административному истцу предоставить дополнительные документы на государственную регистрацию, и такого права не разъясняли. Из документов, представленных сторонами на государственную регистрацию, не следует, что расчет между сторонами был произведен. Решение о том, что расчет произведен полностью, обязательства исполнены в полном объеме, носит характер предположения. Государственный регистратор почему-то так подумал: если залогодержатель погасил регистрационную запись об ипотеке, то, наверное, все рассчитались друг с другом, хотя должен был это проверить.

Представитель административного ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по доверенности Полозова В.А. исковые требования не признала и пояснила, что поддерживает позицию, которая была изложена в отзыве от 6 сентября 2019 года. Дополнительно пояснила, что у государственного регистратора отсутствует обязанность проверять, в связи с чем залогодержатель обращается с заявлением о прекращении ипотеки. Порядок погашения записи об ипотеке предусмотрен специальным законом «Об ипотеке», где указан перечень документов, которые необходимы для погашения соответствующей записи. В данном случае достаточно было одного заявления залогодержателя, иные документы истребовать государственный регистратор при погашении записи об ипотеке не вправе. Управление Росреестра - орган бесспорной юрисдикции. В своих действиях регистратор опирался на документ, которые содержатся в реестровом деле, деле правоустанавливающих документов на указанный объект. Иных документов у регистратора не было, соответственно, ни на что другое он опираться не мог. Ипотека в силу закона была зарегистрирована на основании заявления, кроме того, в договоре купли-продажи от 29.03.2019 года было указано, что ипотека возникает в пользу финансовой организации. Пункт 2.4 договора от 29.03.2019 года говорит о том, что отчуждаемые объекты находятся в залоге у займодавца. В связи с этим в договоре конкретно было указано, что возникает ипотека в силу закона в пользу финансовой организации. Право залога у продавца на жилой дом с земельным участком не возникает. Это было предусмотрено в пункте 3.1.5 договора. У государственного регистратора нет полномочий выяснять, произведен расчет или не произведен. Стороны, предоставляя свои документы, вправе в целях защиты своих прав предусмотреть, в том числе наличие залога, порядок расчетов. Из договора следует, что залог в пользу продавца на жилой дом и земельный участок не возникает.

Заинтересованное лицо Волгарева О.А. поддержала требования административного истца.

Представитель Тулунского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, государственный регистратор Корбатова С.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся административного ответчика и представителя административного ответчика.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что административные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.ч.1, 3 ст.17 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст.18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

В силу ст. 35 Конституции Российский Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч.ч.2, 3 ст.55 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица (лица, наделенного государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Административный истец обратилась в суд с настоящим административным иском 22.08.2019, то есть в пределах срока, установленного ч.1 ст.219 КАС РФ, поскольку оспаривает решение от 15.07.2019.

Судом установлено, что 29 марта 2019 года между Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А., "РРР", "УУУ" заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств, по которому продавец передал в общую долевую собственность покупателей по 1/3 доли каждой земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и размещенный на нем жилой дом, общей площадью 38,2 кв.м. Указанное недвижимое имущество принадлежало продавцу Гавриловой Т.Е. на основании договора-купли-продажи жилого дома с земельным участком от 23.10.2013 года.

    Пунктом 1.2 Договора установлено, что жилой дом с земельным участком продаются по цене 475000 рублей, в том числе жилой дом за 460000 рублей, земельный участок 15000 рублей.

    Из пункта 2.1 Договора следует, что жилой дом с земельным участком приобретаются покупателями за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых ООО <данные изъяты>» согласно договору целевого займа на приобретение жилого помещения на вторичном рынке № от 29.03.2019 года.

    Частью 3 Договора купли-продажи предусмотрен порядок расчетов между покупателями и продавцом. Денежная сумма в размере 475000 рублей в счет уплаты за приобретаемый жилой дом с земельным участком выплачиваются покупателями как за счет собственных средств покупателей, так и за счет средств, предоставляемых по договору займа в наличном порядке, подтверждением оплаты по настоящему договору будет являться расписка продавца.

    Предусмотрено, что передача денежных средств будет осуществляться в два этапа: сумма в размере 22000 рублей, в том числе за жилой дом 7000 рублей, за земельный участок 15000 рублей выплачена покупателями продавцу за счет собственных денежных средств, до подписания настоящего договора; окончательный расчет в размере 453000 рублей за жилой дом производится покупателями в течение 180 рабочих дней с момента подачи настоящего договора и всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с земельным участком к покупателям, за счет средств, предоставляемых по договору займа наличным путем.

    Договор подписан продавцом Гавриловой Т.Е. и покупателем Волгаревой О.А., действующей также в интересах несовершеннолетних детей "РРР" и "УУУ"

    04.04.2019 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на жилой дом №, №, №, и права общей долевой собственности на земельный участок №, № №

    Также 04.04.2019 года произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона №, №

    29.03.2019 года между ООО «<данные изъяты> в лице "ССС" и Волгаревой О.А. заключен договор целевого ипотечного займа (на приобретение жилого помещения на вторичном рынке) №, по условиям которого займодавец предоставляет заемщику заем в размере 453000 рублей сроком на 180 месяцев под 13,75% годовых.

    Согласно п.1.3 указанного договора, заем предоставляется для целевого использования, а именно приобретения в собственность Волгаревой О.А. (1/3 доли), "РРР" (1/3 доли) и "УУУ" (1/3 доли) в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 38,2 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

    Жилой дом с земельным участком приобретаются по цене 475000 рублей, в том числе за жилой дом 460000 рублей, за земельный участок 15000 рублей. (п.1.4 Договора займа).

    Согласно п. 1.5 Договора займа, с момента государственной регистрации на жилой дом с земельным участком прав собственности заемщиков (покупателей) жилой дом с земельным участком считаются находящимися в залоге у займодавца в силу закона на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    06.06.2019 года между Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А., действующей за себя и как законный представитель от имени несовершеннолетних детей "УУУ" и "РРР" заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 29.03.2019 года, настоящим соглашением изменены п.2,3 договора купли-продажи (источник оплаты приобретаемого жилого помещения и порядок расчетов между сторонами).

Дополнительным соглашением установлено, что жилой дом приобретается за счет средств материнского семейного капитала и собственных средств. Волгаревой О.А. предоставлен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал №, выданный 10.05.2017 года УПФР в Куйтунском районе Иркутской области. Сумма доступных средств материнского (семейного) капитала составляет 453026 рублей.

Земельный участок приобретается за счет собственных средств.

Оплата части стоимости приобретаемого жилого дома в размере 453026 рублей производится в срок до 01.12.2019 года, за счет средств вышеуказанного материнского (семейного) капитала на имя Волгаревой О.А. путем перечисления Пенсионным Фондом Российской Федерации, в течение 2 месяцев со дня обращения владельца сертификата в УПФР в Куйтунском районе Иркутской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и после государственной регистрации права собственности по настоящему договору в Едином государственном реестре недвижимости на счет №, открытый на имя Гавриловой Т.Е. в дополнительном офисе ОСБ № Байкальского банка ПАО Сбербанк.

Оплата части стоимости приобретаемого жилого дома в размере 6974 рубля производится за счет собственных средств, передаваемых в срок до 20.11.2019 года. Оплата стоимости приобретаемого земельного участка в размере 15000 рублей производится за счет собственных средств, передаваемых в срок до 01.12.2019 года.

Факт окончательного и полного расчета между сторонами подтверждается платежным банковским поручением продавца (выпиской по счету) о получении денежных средств на сумму 453026 рублей в счет платежа по настоящему договору и распиской продавца, подтверждающей полную оплату договора на сумму 475000 рублей.

Согласно пункту 3.1.6 Дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательств по настоящему договору покупателями.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от 15 июля 2019г. №, в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федеральною чакона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) начиная с 15 июля 2019 г. приостановлено осуществление действий по государственной регистрации нрав в отношении здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. документы на который были представлены с заявлением от 2 июля 2019 г. № в связи с тем, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. При проведении правовой экспертизы представленных документов, согласно ст.ст.3, 29 Закона, установлено наличие недостатков, препятствующих государственной регистрации. На государственную регистрацию представлено дополнительное соглашение к договору купли продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 06.06.2019, заключенное между Гавриловой Т.Е. (продавец) и Волгарсвой О.А.. "УУУ". "РРР" (покупатели). При проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), открытом на вышеуказанный жилой дом, зарегистрировано право обшей долевой собственности за Волгаревой О.А. "УУУ", "РРР" Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием заемных денежных средств от 29.03.2019 г. Оплата за жилой дом и земельный участок производится за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых ООО «<данные изъяты>». В связи с чем, 04.04.2019 и ЕГРН была внесена запись об ипотеке в силу закона, залогодержателем являлось ООО «<данные изъяты>». 18 апреля 2019 г. регистрационная запись об ипотеке была погашена па основании заявления представителя ООО «<данные изъяты>» от 16.04.2019. Соответственно, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе цена недвижимого имущества уплачена полностью, передача недвижимого имущества осуществлена по акту приема-передачи. Установлено, что обязательства сторон по договору купли продажи от 29.03.2019 г. исполнены в полном объеме. Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, следовательно, соглашение, которое изменяет договор путем распространения обратного действия на прекращенные обязательства, не соответствует положениям п. 1 ст. 408 ГК РФ, т.к. изменяет то, что больше не существует. Таким образом, заявленное действие не подлежит государственной регистрации, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона является основанием для приостановления в государственной регистрации - право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. В святи с вышеизложенным заявитель вправе обратиться и Государственное автономное учреждение «Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» и предоставить совместное заявление о прекращении регистрации. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 15 октября 2019 г.

Обсуждая доводы административного истца о незаконности действий регистрирующего органа, суд приходит к выводу об их необоснованности в силу следующего.

Как следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Положениями части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.29 Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 4 ст. 29 указанного Закона государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей, (часть 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Для осуществления государственной регистрации права Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А. представлено дополнительное соглашение от 06.06.2019 к договор купли-продажи от 29.03.2019.

Государственным регистратором проведена правовая экспертиза представленных документов в соответствии со статьей 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и принято решение о приостановлении государственной регистрации права в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", о чем заявителям было направлено уведомление.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.5.2 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 29.03.2019г., Договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с пп 4.1, 4.3 настоящего Договора. Обязательства покупателей в части ипотеки Жилого дома с земельным участком в силу закона действуют до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств в соответствии с п.2.4 настоящего Договора.

Из акта приема-передачи жилого дома с земельным участком от 29.03.2019г. следует, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Во исполнение Договора продавец передал, а покупатели приняли жилой дом с земельным участком.

16 апреля 2019 года ООО «<данные изъяты> обратилось с заявлениями в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о погашении регистрационной записи ипотеки в отношении жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>.

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ).

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения) либо только заявление залогодержателя. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. (п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При указанных выше обстоятельствах у государственного регистратора имелись все основания считать, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный 29.03.2019г. между Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А., "РРР", "УУУ", исполнен. Сведений об обратном у государственного регистратора не имелось. Основания считать, что обязательства по кредитному договору, заключенному с ООО «<данные изъяты>», последним не были выполнены, отсутствовали. Каких-либо дополнительных документов Гавриловой Т.Е. и Волгаревой О.А. государственному регистратору представлено не было, что подтвердила в судебном заседании сама Гаврилова Т.Е.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу статей 450, 451 и 453 ГК РФ не может быть изменен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Государственный регистратор обоснованно посчитал, что поскольку обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то внести изменения в него невозможно.

Таким образом, оценивая требования закона, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав от 15 июля 2019г. № по дополнительному соглашению от 06 июня 2019 года принято государственным регистратором в пределах своих полномочий, предоставленных действующим законодательством, в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" и оснований для признания незаконным приостановления государственной регистрации не имеется.

Обсуждая доводы стороны административного истца о том, что государственный регистратор должен был проверить фактическое исполнение договора ипотечного займа, суд полагает, что такие обязанности у государственного регистратора согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» отсутствуют.

Таким образом, учитывая требования ст.ст. 17, 18, 45 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 4, 218, 219, 226, 227 КАС РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», оценивая представленные доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца; нарушения требований законодательства Управлением Росреестра по Иркутской области в пределах их компетенции не установлено, доводы о нарушении прав, свобод и законных интересов Гавриловой Т.Е. в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения, в связи с чем административные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 178-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Гавриловой Татьяны Евгеньевны к государственному регистратору Корбатовой Светлане Александровне, Тулунскому отделу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании решения незаконным, устранении нарушений прав отказать.

    Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Куйтунский районный суд Иркутской области.

Судья Степаненко В.ПРешение не вступило в законную силу