Решение от 15.11.2023 по делу № 2-3196/2023 от 24.08.2023

2-3196/2023

УИД 23RS0003-01-2023-004981-54

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 ноября 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего     Михина Б.А.

при секретаре Зайцевой О.С.

с участием истца Нерсесяна А.Л., его представителя Нерсесян С.М., представителя ответчиков Мкртичян А.А., Мкртичян А.Г., Мкртичяна Ю.Г. - Гегкиева Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Нерсесяна А. Л. к Мкртичян А. А., Мкртичян А. Г., Мкртичян Ю. Г. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимости,

у с т а н о в и л:

Нерсесян А.Л. обратился в суд с иском к Мкртичян А.А., Мкртичян А.Г., Мкртичяну Ю.Г. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимости.

В обоснование требований указано, что 04 ноября 2021 года между Нерсесян А.Л. (Арендатор) и Мкртичян А.А. (Арендодатель) заключен Договор аренды гостиницы № 2 по условиям которого Арендодатель сдает гостиницу по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а Арендатор принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания или поселения жильцов, на следующих условиях: срок аренды с 01 мая 2022 по 30 сентября 2022 года; мебель и имущество передаются по акту приема-передачи; срок передачи стороны согласовали до 20 апреля 2022 года. Стоимость аренды гостиницы составляет 1 800 000 рублей и оплата разбита на три части и производиться поэтапно, в следующем порядке: 04 ноября 2021 года – 700 000 рублей; 01 мая 2022 года – 600 000 рублей; 01 августа 2022 года – 500 000 рублей. Первая часть арендной платы в размере 700 000 рублей перечислена истцом 15 ноября 2021 года.

По условиям договора, Арендодатель обязан произвести дезинфекцию и генеральную уборку всех номеров, помещений общего пользования, кухни самообслуживания, территории. А именно начистить все душевые, вымыть окна, стены, двери, мебель, люстры, холодильники. Произвести чистку матрасов, кухонного оборудования, инвентаря. Арендодатель обязан устранить все недочеты в номерах, кухне, дворе и починить все неработающее оборудование за свой счет. Арендодатель обязан предоставить комплектующие для спальных мест: одеяла, подушки, покрывала, постельное белье (двуспальное и односпальное), полотенца для лица и тела. Они должны быть пригодными для эксплуатации и в необходимом количестве.

В нарушение согласованных сторонами сроков о передаче, 20 апреля 2022 года имущество в аренду не передано, обязанности Арендодателя, предусмотренные договором не исполнены. 20 апреля 2022 года, гостиница для передачи в аренду была непригодна, общее состояние не позволяло использовать ее для целей проживания и поселения жильцов. В гостинице проживали посторонние иностранные граждане. Акт приема - передачи гостиницы сторонами не подписан. 26 апреля 2022 года Арендодателю стало известно, что на передаваемое в аренду имущество имеются притязания третьих лиц, в связи с рассмотрением Анапским городским судом искового заявления по иску ПАО «Сбербанк» к Мкртичян А. А., Мкртичян А. Г., Мкртичян Б. Г., Мкртичяну Г. Р., Мкртичяну Ю. Г. о взыскании задолженности по кредитному договору (дело № 2-1315/2022).

Так же, 26 апреля арендодателю стало известно, что на передаваемое в аренду имущество имеются притязания третьих лиц, в связи с рассмотрением Анапским городским судом искового заявления по иску КБ «ЛОКО-банк» к Мкртичян Б. Г. (дело № 2-84/2022) при рассмотрении которого назначена судебная оценочная экспертиза на объект подлежащей передаче по договору аренды № 2 от 04.11.2021 г.

Однако, при заключении договора, Арендодатель о притязаниях третьих лиц на объект аренды уведомлен не был. О наличии судебных споров в отношении передаваемого в аренду имущества также не был уведомлен.

29 апреля 2022 года Арендатором в адрес Арендодателя направлено уведомление о расторжении Договора аренды от 04.11.2021 года и возврате уплаченных денежных средств в сумме 700 000 рублей. Ответчик уклоняется от возврата, уплаченных истцом денежной суммы.

Ссылаясь на изложенное, истец просит взыскать в солидарном порядке с Мкртичян А. А., Мкртичян А. Г., Мкртичяна Ю. Г. в пользу Нерсесян А. Л. денежную сумму в размере 700 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 10 200 рублей.

В судебном заседании истец Нерсесян А.Л. и его представитель Нерсесян С.М. поддержали заявленные требования, дали пояснения аналогичные иску.

Представитель ответчиков Мкртичян А.А., Мкртичян А.Г., Мкртичяна Ю.Г. - Гегкиев Р.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что требования к ответчикам Мкртичян А.Г., Мкртичян Ю.Г. заявлены необоснованно, так как денежные средства в сумме 700 000 рублей полученные Мкртичян А.А. по расписке были переведены на карту Мкртичяна Ю.Г., который в свою очередь передал сумму Мкртичян А.А. Кроме того, если арендодателем и не были исполнены условия договора, то это не является основанием для расторжения договора, поскольку арендатор имел право провести необходимые работы сам и счет выставить арендодателю. Доводы о правопритязаний третьих лиц на объект аренды надуманы. Следовательно, оснований для расторжения договора не было. Однако, истцом было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора за два дня до внесения второй части арендных платежей 29.04.2022г. Арендодатель в результате недобросовестных действий была лишена возможности получить денежные средства и своевременно сдать гостиницу в аренду. Просит в удовлетворении иска отказать.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями ст.421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны при заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы здания, сооружения, оборудование и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ, предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 ст.328 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 04 ноября 2021 года между арендатором Нерсесян А. Л. и арендодателем Мкртичян А. А. был заключен договор аренды гостиницы № 2, по условиям которого арендодатель сдает гостиницу по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А, а арендатор принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания или поселения жильцов. Мебель и оборудование передаются в соответствии с актом приема-передачи, являющимся приложением №1 к договору. Все номера должны быть оснащены: кровати (двуспальные, односпальные), шкафы, тумбы, столы, стулья, холодильник, телевизор, кондиционер. Характеристики помещения: всего помещений: 18; двухместных - 9; трехместных – 9; прилегающий двор; кухня самообслуживания (п.1.1).

Срок аренды составляет пять месяцев с 01 мая по 30 сентября 2022 года (п.1.2).

Согласно п. 2.1 договора, стоимость аренды гостиницы составляет 1 800 000 рублей. Арендная плата за гостиницу согласно п.2.2 разбита на три части и производиться поэтапно, в следующем порядке:

04 ноября 2021 года – 700 000 (семьсот тысяч) рублей;

01 мая 2022 года – 600 000 (шестьсот тысяч) рублей;

01 августа 2022 года – 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Разделом 3 договора предусмотрены права и обязанности сторон. Согласно п.3.1 арендатор обязан использовать жилое помещение только для целей проживания; соблюдать правила пользования жилым помещение, содержать помещение в порядке.

Арендодатель обязуется 20 апреля 2022 года передать гостиницу в эксплуатацию арендатору и полностью освободить все номера для свободного доступа (так как номера сдаются арендодателем) (п.3.1).

В соответствии с п. 3.1.8 договора, арендодатель обязан произвести дезинфекцию и генеральную уборку всех номеров, помещений общего пользования, кухни самообслуживания, территории. А именно начистить все душевые, вымыть окна, стены, двери, мебель, люстры, холодильники. Произвести чистку матрасов, кухонного оборудования, инвентаря. В случае невыполнения арендодателем выше перечисленного, арендатор имеет право произвести все выше перечисленные работы своими силами и выставить счет, списав его с суммы аренды.

Согласно п. 3.1.9 договора арендодатель обязан устранить все недочеты в номерах, кухне, дворе и починить неработающее оборудование за свой счет. В случае если арендатор выполняет выше перечисленное самостоятельно, он вправе выставить счет арендодателям за расходные материалы и работы, удержав денежные средства с суммы аренды.

Пунктом 3.1.10 договора на арендодателя возложена обязанность предоставить комплектующие для спальных мест: одеяла, подушки, покрывала, постельное белье (двуспальное и односпальное), полотенца для лица и тела. Они должны быть пригодными для эксплуатации и в необходимом количестве.

Пунктом 4.1 стороны согласовали, что после внесения первой части оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок.

Из пояснений истца следует, что во исполнение условий договора Нерсесян А.Л. произвел оплату арендной платы в размере 700 000 руб., в подтверждение чего был представлен чек по операции ПАО Сбербанк от 15.11.2021г. о переводе денежных средств на имя получателя Ю. Г. М. и расписка от 15.11.2021г. о получении Мкртичян А. Г. денег в сумме 700 000 руб.

Оплата в счет арендных платежей в сумме 700 000 руб. стороной ответчика не оспаривается, данный факт ответчик Мкртичян А.А. признает, указывая, что указание в расписке о получении денег от 15.11.2021г. Мкртичян А.Г. и перевод денежных средств на имя Мкртичяна Ю.Г. произведены с ее согласия.

При таких обстоятельствах суд признает установленным факт оплаты арендатором Нерсесян А.Л. первого этапа арендной платы в сумме 700 000 руб. по договору аренды гостиницы №2 от 04.11.2021г.

Системное толкование указанных выше норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, на стороне арендодателя лежит обязанность по передаче имущества.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В материалы дела не представлен акт приема-передачи гостиницы, подписанный сторонами по Договору аренды №2 от 04.11.2021г.

Из пояснений сторон следует, что акт приема-передачи гостиницы между сторонами не составлялся.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пояснениям истца, арендодателем Мкртичян А.А. были созданы препятствия в пользовании гостиницей в соответствии с условиями договора и назначением имущества, общее состояние не позволяло использовать ее для целей проживания и поселения жильцов, были разбиты унитазы, порваны шторы, к дате передачи гостиницы были подготовлены только 4 номера из необходимых 18, что явилось основанием для отказа в аренде имущества.

Как уже установлено судом, акт приема-передачи не подписан сторонами.

Обязанность сторон составлять акт приема-передачи арендуемого имущества, предусмотренная ст. 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическую передачу арендуемого помещения.

В судебном заседании была опрошена в качестве свидетеля АЭВ, которая показала, что является мамой Мкртичян Ю.Г. и Мкртичян А.Г., внуков ответчика Мкртичян А.А. и ей известно о том, что Мкртичян А.А. должна была предоставить в аренду истцу убранные номера в гостинице до 01.05.2022г. Однако, 30.04.2022г. истец пришел и отказался от аренды, но объект был готов для сдачи в аренду.

Суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку она заинтересована в исходе дела, так как является близким родственником ответчика и, кроме того, ее показания противоречат иным объективным доказательствам исследованным судом.

Так из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ИИА следует, что она вместе с супругой истца приходили 20, 25 и 30 апреля 2022 года к ответчикам для приемки, сданной в аренду гостиницы, однако гостиница не была готова к приемке, поскольку из 18 номеров только 4 номера были свободны, в остальных проживали граждане. При осмотре гостиницы были выявлены очевидные недостатки – грязные и разбитые унитазы, отклеены обои, не было штор, постельного белья и т.п. В ходе посещения гостиницы она вела видеофиксацию и сделала скриншоты.

В судебном заседании было осмотры видеоматериалы, из которых следует, что обстоятельства, указанные истцом и данным свидетелем имеют место. Как следует из видеоматериала, сама Мкртичян А.А. на 30 апреля 2022 года не отрицала, что гостиница не готова для передачи в аренду.

Доказательств того, что состоялась фактическая передача недвижимости, сторона ответчика в нарушении ст.56 ГПК РФ не представила. Как не представлено доказательств направления в адрес истца писем с требованием о подписании акта приема-передачи и уклонения арендатора от его подписания.

Доводы ответчика о том, что арендатор в силу условий договора в случае невыполнения арендодателем перечисленных в договоре работ, мог самостоятельно провести такие работы и выставить впоследствии счет арендодателю, и не может свидетельствовать о недобросовестном исполнении условий договора, суд оценивает критически.

Согласно п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода, а поскольку п.3.2 договора определен срок, которым арендодатель обязан передать арендованную гостиницу - 20 апреля 2022 года, то суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены условия договора, гостиница по договору аренды №2 от 04.11.2021г. в срок 20 апреля 2022 года арендатору передана не была, гостиница Нерсесян А.Л. не эксплуатировалась. Следовательно, арендатор не по своей инициативе не смог эксплуатировать гостиницу.

В силу п. 3 ст.611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено право арендатора на расторжение договора аренды гостиницы № 2, в случае если арендодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом в соответствии с условиями договора или если имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

- когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 04.11.2021 года и возврате уплаченных денежных средств в сумме 700 000 руб.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, истец как сторона договора аренды в случае непредоставления арендодателем имущества в аренду имел правовые основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах, с учетом п. 4.3 договора, который определяет, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, аванс в размере 700 000 руб. возвращается арендатору сразу в полном объеме, суд находит заявленные требования законными и обоснованными и взыскивает в пользу истца с ответчика Мкртичян А.А. денежные средства в сумме 700 000 руб. при этом суд не находит оснований для взыскания с ответчиков Мкртичян А.Г. и Мкртичяна Ю.Г. указанной денежной суммы.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При этом в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с изложенным, суд взыскивает с ответчика Мкртичян А.А. в пользу истца понесенные судебные расходы в виде уплаты госпошлины размере 10 200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. (№) ░ ░░░░░░░░ ░. ░. (№), ░░░░░░░░ ░. ░. (№), ░░░░░░░░░ ░. ░. (№) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 700 000 ░░░. ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 200 ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: