Решение по делу № 33-1018/2017 от 27.03.2017

Председательствующий: Лобоцкая И.Е.

Дело № 33-1018/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Топоева А.С.,

судей Капустиной Т.М., Карповой В.Н.,

при секретаре Немкове С.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 18 апреля 2017 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Жуковой Н.В. на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 12 января 2017 года, которым удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость Бугаевой» к Ушалову П.К. о признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Капустиной Т.М., объяснения представителя ответчика Жуковой Н.В., представителей истца Кондаковой Г.А. и Асочаков Д.К., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость Бугаевой» (далее – ООО «Недвижимость Бугаевой») обратилось в суд с иском к Ушалову П.К. о признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, мотивируя требования тем, что 21.09.2016 ООО «Недвижимость Бугаевой» получено уведомление от дольщика Ушалова П.К. об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дом от 09.07.2014 № 09/07/141 в связи с неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок (до 30.06.2016), превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Поскольку ответчик 22.08.2016 получил уведомление о готовности объекта долевого строительства, то оснований для одностороннего отказа от исполнения указанного договора не имелось. Кроме того, ответчик в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства выплатило участнику долевого строительства неустойку в размере 164 610 руб., а последний в свою очередь оплатил 121 000 руб. за увеличение площади объекта долевого строительства. В связи с чем просило признать договор участия в долевом строительстве
№ 09/07/141 от 09.07.2014, заключенный между ООО «Недвижимость Бугаевой» и Ушаловым П.К., действующим в силу недействительности уведомления от дольщика Ушалова П.К. об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представители истца Кондакова Г.А. и Асочаков Д.К. настаивали на уточненных требованиях.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ушалова П.К. с участием его представителя Жуковой Н.В., которая просила в удовлетворении иска отказать.

Суд постановил вышеприведенное решение, которым признал договор участия в долевом строительстве № 09/07/151 от 09.07.2014, заключенный между ООО «Недвижимость Бугаевой» и Ушаловым П.К., действующим.

Указал, что данное решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С решением не согласна представитель ответчика Жукова Н.В.

В апелляционной жалобе она просит решение суда отменить и принять новое. Приводя обстоятельства дела и ссылаясь на ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), указывает, что застройщик, предвидя невозможность завершения строительства многоквартирного дома в установленный договором участия в долевом строительстве срок – 30.06.2016, не направил ответчику соответствующую информацию и не предложил изменить срок передачи объекта долевого строительства. Учитывая, что истец превысил срок передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца, то в силу ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у Ушалова П.К. появилось право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. 06.09.2016 застройщику было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и возвращении денежных средств с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами, которое оставлено застройщиком без удовлетворения. Отмечает, что 05.10.2016 ответчик обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о совершении регистрационных действий в связи с односторонним отказом от исполнения указанного договора и в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации этого договора. Считает ошибочным вывод суда о том, что обязанность по приемке объекта долевого строительства не ставится в зависимость от оплаты по договору долевого строительства, так как противоречит положениям ст. 4 и ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Полагает, что участник долевого строительства в 15 дневный срок должен произвести доплату за объект долевого строительства, а только потом вправе принять его по акту приема-передачи. С учетом направления застройщиком уведомления и оплаты ответчиком по договору, двухмесячный срок истек, в связи с чем он воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель ответчика, анализируя ст. 4 и ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 190 и ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 4.1.8, 4.8, 5.3.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дом от 09.07.2014 № 09/07/141, указывает, что 22.08.2016 участником долевого строительства было получено два уведомления: о готовности к передаче объекта долевого строительства и необходимости произвести доплату, в связи с увеличением площади объекта, при этом было указано на первостепенность исполнения обязанности по оплате, которую, исходя из условий договора, следовало произвести в течение 15 рабочих дней. Из чего следует, что застройщик указал на готовность передачи объекта долевого строительства только после его полной оплаты (доплаты разницы). Поскольку Ушалов П.К. исполнил обязанность (произвел доплату)
02.09.2016, т.е. в пределах установленного договором срока, то застройщик превысил срок передачи объекта более чем на два месяца, в связи с чем он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения названного договора, чем и воспользовался. Считает, что истец мог направить уведомление об увеличении фактической стоимости подлежащего передаче объекта долевого строительства заранее.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель истца Лобанова Е.А. выражает согласие с решением суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).

В соответствии со ст. 4 Федеральная закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Федеральная закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как видно из материалов дела, 09.07.2014 между ООО «Недвижимость Бугаевой» и Ушаловым П.К. был заключен договор участия в долевом строительстве № 09/07/141, зарегистрированный в ЕГРП Управлением Росреестра по РХ 23.07.2014.

Согласно договору застройщик ООО «Недвижимость Бугаевой» принял на себя обязательства в предусмотренный срок своими силами построить блок-секции № 1, № 2 многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта и торговли, расположенные по строительному адресу: <адрес>, а Ушалов П.К. принял на себя обязательства по финансированию строительства части объекта в виде структурно обособленного нежилого помещения – магазин непродовольственных товаров № 12 общей площадью 101,80 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора составляет 5 599 000 руб., из которых 5 039 100 руб. предназначены на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и 559 900 руб. – на оплату услуг застройщика, что составляет 10 % от стоимости настоящего договора.

Обязательство по оплате цены договора Ушаловым П.К. выполнены в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела и подтверждено приходными кассовыми ордерами.

В силу п. 3.2 договора срок передачи объекта долевого строительства определен не позднее 30.06.2016, срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости многоквартирного дома в эксплуатацию - не позднее II квартала 2016 года.

Однако в сроки, указанные в договоре, строительство объекта завершено не было. Соглашение между истцом и ответчиком о переносе срока сдачи в эксплуатацию объекта долевого строительства заключено не было.

ДГАЗ Администрации г. Абакана выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 11.08.2016 (л.д. 19).

12.08.2016 застройщик известил ответчика об окончании строительства и готовности объекта к передаче ( л.д.60).

Кроме того, застройщик известил Ушалова П.К. о фактическом увеличении размера площади нежилого помещения против размера проектной площади указанной в договоре и необходимости доплаты 121 000 руб. ( л.д.61).

Как указано в п.5.5., в течение 5 дней после получения уведомления от застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и готовности застройщика к передаче объекта долевого строительства дольщик должен приступить к его принятию.

22.08.2016 Ушаловым П.К. получены уведомления о готовности объекта долевого строительства и оплаты разницы в стоимости в соответствии с п. 4.8.1 договора.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Согласно п. 4.6 договора стороны определили, что цена договора может быть изменена после его заключения в определенном порядке. В случае, если окончательная общая площадь объекта долевого строительства будет больше общей площади объекта долевого строительства, то цена договора меняется в сторону увеличения, и дольщик обязуется в течение 15 рабочих дней с момента получения им уведомления об изменении площади оплатить разницу между оплаченной ценой договора, указанной в п. 4.1 договора, и измененной (п. 4.8.1 договора).

02.09.2016 Ушалов П.К. оплатил 121 000 руб. в качестве разницы между оплаченной ценой договора, указанной в п. 4.1 договора, и измененной стоимости в ходе строительства объекта.

Однако от подписания акта приема-передачи Ушалов П.К. отказался, направив 06.09.2016 застройщику заказное письмо с уведомлением об отказе от исполнения договора, что подтверждается описью документов с печатью почты России.

05.10.2016 Управлением Росреестра по РХ проведена государственная регистрация заявления Ушалова П.К. о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09.07.2014
№ 09/07/141.

Как указано в уведомлении, основанием для расторжения договора от 06.09.2016 явилось неисполнение ООО «Недвижимость Бугаевой» обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Учитывая, что право у дольщика на односторонний отказ от исполнения договора возникает только с 01.09.2016, тогда как уведомление о завершении строительства и готовности застройщика передать объект долевого строительства Ушаловым П.К. получено 22.08.2016, то есть в пределах срока, установленного законом для передачи объекта ( 30.06.2016), суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

Доводы жалобы о том, что застройщик, не направил ответчику соответствующую информацию и не предложил изменить срок передачи объекта долевого строительства, не может повлечь отмену решения суда, поскольку в таком случае наступает ответственность в виде уплаты неустойки. Как видно из материалов дела, ответчик направлял в адрес ООО «Недвижимость Бугаевой» претензии об оплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2016 по 18.07.2016 в размере 70 547 руб., с 19.07.2016 по 12.08.2016 в размере 97 982 руб. Согласно платежным поручениям № 529 от 25.07.2016 и № 685 от 14.09.2016 истец перечислили Ушалову П.К. денежные средства в общей сумме 164 610 руб.

Довод жалобы о превышении срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца, является несостоятельным, как основанный на неправильном толковании норм материального права и установленных обстоятельств по делу.

Ссылка жалобы на то, что участник долевого строительства
в 15 дневный срок должен произвести доплату за объект долевого строительства, а только потом вправе принять его по акту приема-передачи, является несостоятельной по мотивам, изложенным в решении суда, с которым судебная коллегия согласна.

Довод, озвученный в суде апелляционной инстанции, о том, что истец в своих возражениях на апелляционную жалобу ссылается на ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может повлечь отмену решения суда, поскольку возникшие правоотношения урегулированы
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которые судом первой инстанции применены правильно.

Иные доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание, поскольку указанные доводы не содержат правовых оснований к отмене решения, основаны на ошибочном толковании норм материального права, что само по себе не может служить основанием для отмены решения суда.

Таким образом, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия
от 12 января 2017 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Ушалова П.К. - Жуковой Н.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:                    А.С. Топоев

Судьи:                                Т.М. Капустина

В.Н. Карпова