Решение по делу № 2-1374/2018 от 21.03.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2018 года                                                                г.Ачинск Красноярского края,

                                                                                                        ул.Назарова, 28-Б

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Киняшовой Г.А.,

при секретаре Вотиновой Е.А.,

с участием:

ответчика Киданова Б.А., его представителя Бастриковой Л.В., действующей на основании письменного ходатайства ответчика (л.д.131),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного    общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Киданову №, Кидановой № о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее по тексту – АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Киданову Б.А., Кидановой О.Н. о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования тем, что 03 сентября 2014 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Кидановым Б.А., Кидановой О.Н. был заключен договор займа № №, согласно которому Киданову Б.А. и Кидановой О.Н. были предоставлены денежные средства в размере 1 500 000,00 руб., под 12,10 % годовых, на срок 120 месяцев, для целевого использования: приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчики, как заемщики, обязались ежемесячно осуществлять погашение займа и производить уплату процентов за пользование заемными денежными средствами. Обеспечением обязательств по договору займа является залог (ипотека) указанной квартиры. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной. Права (требования) по закладной были переданы АО «Агентству ипотечного жилищного кредитования», которое и является в настоящее время законным владельцем закладной и соответственно, займодавцем и залогодержателем. Ответчики, принятые на себя обязательства по погашению займа и уплате процентов, исполняли ненадлежащим образом, не своевременно и не в полном объеме. По состоянию на 23 октября 2017 года задолженность ответчиков по договору займа составляет 1 000 373,15 руб., в том числе: по основному долгу в сумме 966 894,85 руб.; по процентам – 25034,92 руб.; по пени – 8 443,38 руб.. В связи с чем, общество просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по договору займа в вышеуказанной сумме, а также расходы Банка по уплате государственной пошлины за обращение в суд в размере 19 201,87 руб., а также, начиная с 24 октября 2017 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,10 % годовых на остаток задолженности по основному долгу, который составляет 966 894,85 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену – 888 800,00 руб. (л.д.2-3).

Представитель истца АО «АИЖК», извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела (л.д.215), в судебное заседание не явился, при обращении в суд ходатайствовал о рассмотрении дело в его отсутствие (оборот л.д.3).

В судебном заседании ответчик Киданов Б.А. по иску не возражал, суду пояснил, что действительно имеет задолженность по договору займа с 2017 года, которая образовалась в связи с тяжелым материальным положением, связанным с потерей им работы. Не оспаривает размер задолженности, однако не согласен с представленной истцом оценкой спорной квартиры, считает ее явно заниженной. Просил установить начальную продажную стоимость квартиры исходя их данных отчета о рыночной стоимости квартиры по состоянию на март 2018 года.

Представитель ответчика Бастрикова Л.В. поддержала позицию своего доверителя по тем же основаниям.

Ответчик Киданова О.Н., извещенная о дате, месте и времени рассмотрения дела, путем направления судебного извещения по известному адресу места ее жительства (л.д.215), в судебное заседание не явилась, от получения судебного извещения уклонилась, о чем свидетельствует почтовый возврат с отметкой почты «истек срок хранения» (л.д.222-223), об уважительности причины своей неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении не заявляла, возражений по иску не представила, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Борисова В.Ф, (л.д.93), извещенная о дате, месте и времени рассмотрения дела, путем направления судебного извещения заказной корреспонденцией по известному адресу ее места жительства (л.д.215), в судебное заседание не явилась, от получения извещения уклонилась (л.д.220-221), об уважительности причины своей неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении дела не заявляла, отзыва по иску не представила.

Выслушав ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования АО «АИЖК» подлежащими удовлетворению в следующем размере и по следующим основаниям.

Согласно ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа заимодавец предоставляет в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

В силу п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Пунктом 1 ст. 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела, 03 сентября 2014 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Кидановым Б.А., Кидановой О.Н. был заключен договор займа № № согласно которому Киданову Б.А. и Кидановой О.Н. были предоставлены денежные средства в размере 1 500 000,00 руб., под 12,10 % годовых, на срок 120 месяцев (л.д.5-17).

Согласно п.п. 1.2.2.2.-1.2.2.6. договора займа на дату заключения договора процентная ставка составляла 11,40 % с учетом надлежащего исполнения заемщиком обязательств по личному страхованию.

Заем предоставлялся для целевого использования - приобретения в общую совместную собственность Киданова Б.А. и Кидановой О.Н. жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 50,50 кв.м, стоимостью 2 150 000,00 руб. (п.п. 1.2.4. и 1.2.5 договора).

В соответствии с п. 1.2.8.1. указанного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщиков по данному договору являлась ипотека квартиры в силу закона.

Согласно п. 2.4.4.1 общих условий договора, займодавец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов и суммы неустойки, в том числе и в случаях просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 2.4.4.2. общих условий договора займодавец имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в п. 4.4.1 Договора.

В силу п. 2.4.4.3. условий займодавец имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

Согласно п. 2.5.2., 2.5.3 условий при нарушении сроков возврата займа и/или процентов, заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца.

Квартира, для покупки которой ответчикам предоставлен заем, была приобретена Кидановым Б.А. и Кидановой О.Н. в общую совместную собственность по договору купли-продажи от 03 сентября 2014 года. 09 сентября 2014 года ответчики зарегистрировали свое право собственности (л.д.69-70).

Во исполнение условий договора займа, сторонами договора была оформлена закладная, согласно которой обязательства ответчиков по договору займа обеспечены ипотекой, предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: <адрес> из двух комнат, общей площадью 50,5 кв.м (л.д.18-25).

Первоначальным залогодержателем являлся Красноярский краевой фонд жилищного строительства. В настоящее время, на основании договора купли-продажи закладной (с отсрочкой поставки) № от 01 июля 2014 года, владельцем данной закладной является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д.28-37).

Как следует из представленного истцом расчета задолженности, принятые на себя по договору займа обязательства ответчики должным образом не исполнили, платежи в счет погашения основного долга и уплату процентов производили нерегулярно и не в полном объеме (л.д.26-27).

Задолженность по договору займа по состоянию на 23 октября 2017 года, составляет 1 000 373,15 руб., в том числе: по основному долгу в сумме 966 894,85 руб.; по процентам – 25034,92 руб.; по пени по просроченному основному долгу – 6 062,41 руб., по пени по просроченным процентам – 2 380,97 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по возврату займа в адрес ответчиков, в соответствии с п. 2.4.4.1 договора займа, неоднократно направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательства (л.д.28,29,30,31-35), которые до настоящего времени ответчиками не исполнены.

В связи с указанными обстоятельствами, требования истца о досрочном взыскании с Киданова Б.А. и Кидановой О.Н. в солидарном порядке суммы долга по договору займа в размере 1 000 373,15 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно п. 2.3.1 общих условий договора займа проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы кредита, исчисляемой на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа и по дату фактического возврата займа по процентной ставке, указанной в п.п. 1.2.2.2.-1.2.2.6. договора, которая составляет 12,10 % годовых.

Поскольку до настоящего времени заем ответчиками не возвращен, условия о приостановлении начисления процентов договор от 03 сентября 2014 года не содержит, то истец в соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ вправе требовать начисление процентов за пользование заемными средствами по день их фактической уплаты.

В связи с чем, также подлежат удовлетворения требования истца о начислении процентов в размере 12,10 % годовых за период с 24 октября 2017 года по день вступления решения суда в законную силу на остаток основного долга – 966 894,85 руб.

Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно ст.ст. 334,337 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 47 указанного Федерального закона, залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Передача прав по закладной согласно п. 5 указанной выше статьи осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при передаче прав на закладную сделка совершается в простой письменной форме. Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

На основании п. 2 ст. 48 настоящего Федерального закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 Федерального закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу ст. 56 вышеназванного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» № 3626-СВ/17 рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на 15 сентября 2017 года составляет 1 111 000,00 руб. (л.д.40-73).

В ходе рассмотрения дела ответчиком Кидановым Б.А., представлен отчет ООО «Краевая оценочно-экспертная организация» № А 008-03-18 об оценки рыночной стоимости заложенной квартиры, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 20 марта 2018 года составляет 1 823 000,00 руб. (л.д.142-210).

Учитывая наличие спора между сторонами в части стоимости заложенного имущества, суд считает необходимым при определении начальной продажной цены заложенного имущества руководствоваться отчетом, представленным ответчиком, как более актуальным, поскольку оценка произведена по состоянию на 20 марта 2018 года. Кроме того, представитель оценщик производил непосредственный осмотр предмета оценки, что подтверждается представленными фототаблицами. Напротив, отчет, представленный АО «АИЖК», выполнен за семь месяцев до даты рассмотрения дела, по состоянию на 15 сентября 2017 года, материалы дела не содержат документов, подтверждающих осмотр квартиры оценщиком ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», в связи с чем, данный отчет не может отражать действительной стоимости имущества. Каких-либо нарушений законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки по заказу ответчика судом не установлено.

Таким образом, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество и реализации его путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену предмета залога в размере 1 458 400,00 руб., что составляет 80% от 1 823 000,00 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из указанной нормы закона, требования истца о взыскании в солидарном порядке с ответчиков Киданова Б.А. и Кидановой О.Н. понесенных обществом расходов по оплате государственной пошлины за обращение в суд в размере 19 201,87 руб. (13201,87 руб. (исходя из размера удовлетворенных требования – 1 000 373,15 руб.) + 6 000,00 руб. (за рассмотрение спора неимущественного характера) (л.д. 4), также подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Взыскать с Киданова № и Кидановой № в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в солидарном порядке задолженность по договору займа в сумме 1 000 373,15 руб., судебные расходы в сумме 19 201,87 руб., всего 1 019 575 (один миллион девятнадцать тысяч пятьсот семьдесят пять) рублей 02 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес>, принадлежащую Киданову <адрес> и Кидановой <адрес>, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 458 400,00 (один миллион четыреста пятьдесят восемь тысяч четыреста) рублей.

Определить размер подлежащих выплате процентов за пользование займом в период с 24 октября 2017 года по день вступления в законную силу настоящего решения суда равным 12,10% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долга в размере 966 894 (девятьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот девяносто четыре) рубля 85 копеек.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья                                                               Г.А. Киняшова