Решение по делу № 33-14064/2018 от 31.10.2018

Судья: Грищенко Э.Н. № 33-14064/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26.11.18 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Смирновой Е.И.

Судей Филатова Г.В., Пиякова Н.А.

При секретаре Сукмановой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Балтера А.Е. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 29 августа 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования Администрации г.о.Тольятти удовлетворить.

Взыскать с Балтера А.Е. в пользу бюджета городского округа Тольятти сумму задолженности по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 326545,08 руб., пени в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 16561,45 руб., а всего взыскать 343106,53 руб.

Взыскать с Балтера Александра Ефимовича в доход бюджета городского округа Самара государственную пошлину в размере 6631 руб.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Смирновой Е.И., судебная коллегия

установила :

Администрация г.о.Тольятти обратилась с иском к Балтеру А.Е. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, указав, что в соответствии с постановлением мэрии г.о.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о.Тольятти и конкурсным управляющим МП г.о.Тольятти Тольяттинское пассажирское автотранспортное предприятие №1 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года земельного участка площадью 60 253 кв.м кадастровый номер № по адресу <адрес> для завершения строительства административного бытового корпуса (лит.А), КПП (лит. А2), трансформаторной подстанции (лит.А3), очистных сооружений дождевых вод (лит.С), линий электроподогрева автобусов (лит.С1,С5), открытой автостоянки с асфальтобетонным покрытием, оборудованной линиями электроподогрева автобусов (лит.Z), будки для диафрагм (лит.А1).

Земельный участок площадью 60253 кв.м передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Балтеру А.Е. перешло право собственности на здание административно-бытового корпуса площадью 1540 кв.м. Право собственности прошло государственную регистрацию. Поскольку переход права на имущество, сданное в аренду к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, обязательство по оплате арендных платежей перешло к ответчику, который свои обязанности по договору аренды образом не исполняет. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 326 545,08 руб. В соответствии с п. 5.3 договора начислены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 561,45 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия об оплате задолженности, на которую он не ответил.

На основании изложенного истец просил взыскать с Балтера А.Е. сумму задолженности по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 326545,08 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16561,45 руб.

В суде представитель истца уточнил, что площадь земельного участка под зданием, принадлежащим Балтеру А.Е. и необходимым для его использования составляет 11 154,9 кв.м, общая площадь земельного участка составляет 60253 кв.м. Согласно договору уступки части прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ТВ Транс» и ООО «ТехноВиза», который в свою очередь, был заключен на основании договора уступки части прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ТехноВиза» и МП ТПАТП-1, доля земельного участка ООО «ТВ Транс» составляет 49 098,1 кв.м, данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда, и доказыванию не подлежат. Исходя из общей площади земельного участка и площади доли земельного участка ООО «ТВ Транс», площадь земельного участка, приходящаяся на долю ответчика, составляет 11 070,81кв.м.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Балтер А.Е. просит решение отменить, считая его незаконным.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Балтера А.Е. Чуркин М.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца администрации г.о. Тольятти Нудина Ю.С. против удовлетворения жалобы возражала.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о дне и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия считает, что решение постановлено с неправильным применением нор материального и процессуального права вследствие чего подлежит отмене, а в удовлетворении иска следует отказать.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Тольятти и конкурсным управляющим МП г.о. Тольятти Тольятинское пассажирское автотранспортное предприятие №1 заключен договор аренды земельного участка сроком на 3 года, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 60 253 кв.м кадастровый номер № по адресу <адрес> для завершения строительства административного бытового корпуса (лит.А), КПП (лит.А2), трансформаторной подстанции (лит.А3), очистных сооружений дождевых вод (лит.С), линий электроподогрева автобусов (лит.С1,С5), открытой автостоянки с асфальтобетонным покрытием, оборудованной линиями электроподогрева автобусов (лит. Z), будки для диафрагм (лит.А1) (л.д.7-10). Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Указанный земельный участок площадью 60 253 кв.м с кадастровым номером № передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ МП ПАТП № 1.

Таким образом, очевидно, что участок предоставлен под имущественный комплекс авто-транспортного предприятия, расположенный на указанной территории.

Затем конкурсный управляющий предприятия стал отчуждать объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном участке. Так, часть объектов приобрело ООО «ТЕХНОВИЗА», а затем ООО «ТВ ТРАНС».

ДД.ММ.ГГГГ Балтер А.Е. на основании договора купли-продажи приобрел в собственность здание административно-бытового корпуса (лит.А) площадью 1540 кв.м.

Ссылаясь на заключенный с предыдущим собственником здания договор аренды земельного участка, на п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ, администрация требует с ответчика взыскания арендной платы и неустойки, рассчитанной в отношении части арендованного земельного участка. При этом администрация указывает, что все права по договору аренды от прежнего арендатора МП г.о. Тольятти Тольятинское пассажирское автотранспортное предприятие №1 в том же объеме перешли к Балтеру А.Е. При этом указывает, что часть арендованного участка площадью 49 098,1 кв.м использует ООО «ТВ ТРАНС», в связи с чем считает, что оставшуюся часть участка площадью 11 070,81 кв.м (60253 кв.м - 49 098,1 кв.м).

Суд первой инстанции посчитал требования обоснованными. Судебная коллегия с выводами суда не соглашается, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела, истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказал основание своих требований.

Судебная коллегия соглашается с тем, что использование земли в Российской Федерации является платным, что закреплено в ст. 1 ЗК РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст.65 ЗК РФ).

В случае отсутствия договорных отношений плата за землю взыскивается как неосновательное обогащение, исходя их фактически занимаемой площади земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ, п.13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже недвижимости (перехода права собственности) находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Действительно, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вместе с тем, выводы суда о том, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации права собственности на здание, то есть с ДД.ММ.ГГГГ являются ошибочными, поскольку основаны на неправильно применении норм материального права.

Как указано выше, предыдущему собственнику целого комплекса объектов недвижимости предоставлен в аренду единый участок, на котором расположены данные объекты.

Объем прав в отношении земельного участка, а также его площадь, необходимая для использования административно - бытового корпуса (лит.А) площадью 1540 кв.м ранее сторонами договора аренды не определялся.

Администрация осуществляет расчет арендной платы исходя из площади 11 070,81 кв.м, указывая, что данная площадь соответствует доле ответчика в земельном участке общей площадью 60 253 кв.м, что не соответствует условиям договора аренды, обстоятельствам дела, а также нормам Земельного Кодекса РФ.

Данный довод администрации на законе не основан, вследствие чего не может быть положен в основу решения. Размер земельного участка, занимаемого зданием, принадлежащим ответчику, и необходимый для его использования, не определен, договор аренды в отношении данного участка не заключался, следовательно, требования не могут быть основаны на прежнем договоре аренды.

В силу ч. 3 ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу ст. 39.20 ЗК РФ:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Доказательств того, что исходный земельный участок площадью 60253 кв.м является неделимым в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, как и доказательств того, что размер обязательства по договору аренды земельного участка, в случае, если его считать заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора соответствует доле Балтера А.Е. как собственника здания. Соглашение об установлении долей в праве аренды между собственниками объектов недвижимости с определением долей не заключалось.

Передача части прав по договору аренды при отсутствии соглашения об определении долей законом не предусмотрена.

Ссылки администрации на решения Арбитражного суда Самарской области от 09.07.15 по иску мери г.о. Тольятти к ООО «ТВ ТРАНС» и от 28.12.16 по иску мэрии г.о.Тольятти к ООО «ТВ ТРАНС» о взыскании арендных платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельны, поскольку в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ данные решения не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку ответчик Балтер А.Е. к участию в рассмотрении данных дел не привлекался.

Более того, Арбитражный суд устанавливал размер арендной платы ООО «ТВ ТРАНС» и площадь участка, занимаемого принадлежащими ему строениями, которая составила 49098,10 кв.м. При этом в отношении площади участка под объектом Балтера А.Е. никаких выводов в решении не сделано.

Суд по ходатайству ответчика назначил землеустроительную экспертизу в ООО «Кадастровый открытый центр», для установления размера площади земельного участка под объектом незавершенного строительства, принадлежащего ответчику, однако, получив заключение, отклонил его без законных оснований, сославшись, что эксперт не представил соответствующих сертификатов подтверждающих его квалификацию, стаж и право на выполнение данных работ, кроме того, эксперт не представил сведений о том, что он предупреждался об уголовной ответственности предусмотренной ст.307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем, экспертиза в данное учреждение назначалась самим судом, суд также мог истребовать у эксперта соответствующие сертификаты, уточнить у директора учреждения, отобрана ли подписка у эксперта, вызывать его для опроса и предупредить по ст. 307 УК РФ.

Согласно данному заключению максимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации строения ответчика составляет 2548 кв.м.

Отклоняя заключение эксперта, суд не учел, что истцом вообще не представлено никаких доказательств в обоснование своих требований, даже акта обследования земельного участка, подтверждающего факт его использования за пределами площади самого строения.

Материалами настоящего дела установлено, что конфигурация и местоположение земельного участка площадью 49098,10 кв.м не определены, строения, принадлежащие ООО «ТВ Транс» поставлены на кадастровый учет как ранее учтенные без привязки к конкретному местоположению в границах исходного участка площадью 60 253 кв.м. На оставшемся участке, использовании которого без каких-либо обоснований и доказательств администрацией вменяется Балтеру А.Е., находятся и иные объекты бывшего транспортного предприятия, не находящегося в собственности ответчика.

С учетом изложенного, исковые требования администрации на законе не основаны, размер задолженности ответчика определен истцом произвольно, в связи с чем судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы и считает, что решение суд подлежит отмене по изложенным выше основаниям, а в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что администрация г.о. Тольятти вправе обратиться к ответчику с иными требованиями, избрав надлежащий способ зашиты права – взыскание неосновательного обогащения, при этом определив фактическую площадь земельного участка, занимаемого строением и необходимую для его использования, как того требуют приведенные выше нормы материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Апелляционную жалобу Балтера А.Е. удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 29 августа 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Администрации г.о.Тольятти к Балтеру А.Е. о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка и пени отказать.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: