Решение по делу № 2-4351/2023 от 13.11.2023

УИД 09RS0001-01-2023-005727-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2023 года г. Черкесск

Черкесский городской суд в составе судьи Чимовой З.В., при секретаре судебного заседания Джанибековой Д.А.

рассмотрев гражданское дело №2-4351/2023 исковому заявлению Тохтауловой Залины Халитовны к ООО «Югеврострой» о признании права собственности на квартиру,

установил:

Тохтаулова З.Х. обратилась в суд с иском к ООО «Югеврострой» о признании право собственности на квартиру. Обосновав свои требования тем, что Тохтаулова З.Х. заключила с ООО «Югеврострой» договор об инвестировании строительства жилья № 79 от 28.12.2016 г. В соответствии с п. 1.1 указанного договора приняла участие в строительстве 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером:№, площадью 96.0 кв.м.

Истец выполнила в полном объеме свои обязательства по договору инвестирования, что подтверждается справкой застройщика ООО «Югеврострой». В рассматриваемом случае многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

При обращении за регистрацией права собственности по имеющимся документам в Росреестре отказывают в регистрации права собственности со ссылкой на нарушение ст.2 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и п.3 ст.1 Закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно: осуществление государственной регистрации права собственности физических лиц на основании договора инвестирования и акты приема-передачи без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика - собственника земельного участка. При этом в уведомлениях указывается, что если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, обладающего правом собственности (или аренды) на земельный участок. Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В п.66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности н других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Поскольку в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> за физическими лицами зарегистрированы права собственности на квартиры, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены названные многоквартирные жилые дома. Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном домена праве общей долевой собственности (статья 36), а в федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Сложившаяся ситуация нарушает права истца на надлежащую регистрацию права собственности на квартиру, за которую она в полном объеме внесла плату, что подтверждается приобщенными документами и иначе как в судебном порядке восстановить право истца невозможно.

Истец Тохтаулова З.Х. и ее представитель Урусова З.М. в судебное заседание не явились. Направив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО "Югеврострой" надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, направил по почте письменное заявление о признании исковых требований, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, по существу дела письменно пояснил следующее. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, возведен ООО «Югеврострой», с соблюдением установленного порядка, с получением всей разрешительной документации, в строгом соответствии с проектной документацией на земельных участках, принадлежавших Обществу на момент ведения строительства. В подтверждение к заявлению о признании исковых требований ответчик предоставил надлежаще заверенные копии Разрешений на строительство по многоквартирным жилым домам, Разрешения на ввод в эксплуатацию, свидетельства о праве собственности на земельные участки под объектами. Во всем доме на настоящее время имеются зарегистрированные права граждан на ряд квартир. Соответственно с момента перехода права собственности на первую квартиру, право собственности на земельные участки за Обществом было прекращено в силу закона. Требования Регистрирующих органов о необходимости регистрации многоквартирного жилого дома в начале на застройщика и только поле этого передачу в собственность граждан (истца по делу) неисполнимо по нескольким причинам: Так, в силу закона право собственности на земельные участки за обществом прекращено. Не существует ни оснований, ни механизма прекращения прав собственности уже зарегистрированных за гражданами на ряд квартир, у Общества нет средств на проведения регистрации права собственности на квартиры, так как государственная пошлина за регистрацию одного объекта недвижимости на юридическое лицо составляет 22000 рублей. Также, подтверждает, что истица по настоящему делу в полном объеме выполнила свои обязательства по договорам инвестирования. Против удовлетворения исковых требований не возражают, просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в их отсутствие.

Представители третьих лиц управление имущественными отношениями МО мэрии г. Черкесска, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, письменных возражений по делу не представили. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие ответчика.

Изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми Федеральными законами.

28.12.2016 года между Тохтауловой З.Х. и ООО «Югеврострой» заключен договор № об инвестировании строительства жилья, предметом которого согласно п. 1.1 является участие сторон в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора инвестор обязуется производить финансирование указанной в п. 1. настоящего договора квартиры, а застройщик согласно п. 3.2 договора обязуется в счет полного расчета в 6-месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям. Передача производится по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.

15.07.2015 года ООО «Югеврострой» Мэрии МО г. Черкесска выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, на срок до 11.01.2019 года.

25.01.2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2017 года, жилое помещение – квартира площадью 96 кв. м поставлена на кадастровый учет 10.04.2017 года с кадастровым номером №.

Свою обязанность по договору инвестирования в строительство в виде оплаты 2 460 000 руб. истец выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Югеврострой» от 03.04.2017 года. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в сиу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, в силу указанных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

Конституционный Суд РФ основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления отот28.05.2010г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 36), а в Федеральном законе от 29.04.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16).

Как установлено судом, спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, принадлежащем ООО «Югеврострой» на праве собственности, с соблюдением его целевого назначения, то есть, на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Согласно исковых требований, истец просит признать право собственности на спорную квартиру.

Пунктом 16 ст. 1 ГК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (ли) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5 Закона о долевом участии).

При этом, последствием выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора является возникновение права требования от застройщика передачи индивидуально определенной части в объекте долевого строительства. В этой связи обязательство по уплате цены договора по своей экономической сущности носит инвестиционный характер (для строительства (создания объекта) и возникновения права требовать его передачи в будущем) и по порядку исполнения является первичным к корреспондентскому обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Таким образом, истец, выполнив все свои обязательства по заключенному договору, имеет полное право на приобретение в собственность жилого помещения, в финансировании строительства которого он участвовал.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец просит признать право собственности на квартиру общей площадью 96,0 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истца, исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что ООО «Югевросрой» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд пришел к выводу о признании за Тохтауловой З.Х. право собственности на <адрес>, общей площадью 96,0 кв. м, расположенную по адресу: КЧР, <адрес>, поскольку доводы и требования истца подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Тохтауловой Залины Халитовны к обществу с ограниченной ответственностью «Югеврострой» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Тохтауловой Залиной Халитовной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт: 9106 486083, выданный ТП ОФМС России по Карачаево-Черкесской Республике в Прикубанском районе, ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: 090-006, - на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером:№, площадью 96.0 кв.м.

Данное решение является основанием для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на 2-х комнатную <адрес>, с кадастровым номером 09:04:0101180:668, расположенную в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, общей площадью 96,0 кв. м, расположенную по адресу: <адрес> № на имя Тохтауловой Залины Халитовны.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Черкесского городского суда З.В. Чимова