Решение по делу № 2а-3993/2017 от 17.04.2017

Дело №а-3993/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

<адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Васильевой Ю.О.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, об оспаривании действий по регистрации прекращения права собственности на земельный участок, регистрации права собственности на два вновь образованных в результате раздела земельных участка, возложении обязанности совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании действий по регистрации прекращения права собственности на земельный участок, регистрации права собственности на два вновь образованных в результате раздела земельных участка, возложении обязанности совершить определенные действия.

В обоснование административного иска указано, что ОАО «Севморшельфнефтегаз» является застройщиком многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>, северо-восточная часть микр. «Пехра – Покровское» (микр. 38А), <адрес>, владение 51, корпуса 7 и 8. Административные истцы являются участниками долевого строительства, ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4 – в корпусе 7, ФИО5 – в корпусе 8. Соответствующие договоры долевого участия в строительстве, заключенные между административными истцами и ОАО «Севморшельфнефтегаз», прошли государственную регистрацию, обязательства по их оплате со стороны ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 исполнены.

Строительство двух многоквартирных жилых домов осуществлялось «Севморшельфнефтегаз» на земельном участке, площадью 15 735 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0040401:14, расположенном по адресу: <адрес>, Влад. 51, который принадлежал обществу на праве собственности.

На основании решения собственника вышеуказанный земельный участок был разделен на два, снят с кадастрового учета. В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся записи о двух земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040401:14, поставленных на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ:

- о земельном участке с кадастровым номером 50:1560040401:596, площадью 12 646 +/- 39,36 кв.м., правообладатель - ОАО «Севморшельфнефтегаз»;

- о земельном участке с кадастровым номером 50:1560040401:597, площадью 3 089 +/- 19,45 кв.м., правообладатель – ООО «Гранель Строй».

Административные истцы полагают, что при разделе земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирных жилых домов, должно было быть получено согласие всех участников долевого строительства, в связи с чем без соответствующих согласий действия административного ответчика по внесению изменений в ЕГРН о снятии с кадастрового учета материнского земельного участка, постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, о переходе права собственности на один из вновь образованных земельных участков являются незаконными, грубо нарушают права административных истцов.

С учетом изложенного, ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 просят суд признать незаконными действия сотрудников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040401:14, по постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 50:1560040401:596, 50:1560040401:597, по регистрации права собственности ООО «Гранель Строй» на земельный участок с кадастровым номером 50:1560040401:597; возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенные нарушения (т. 1 л.д. 8-17).

ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, на личном участии в судебном заседании не настаивали, в поступивших в суд заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие (т. 1 л.д. 20-32).

ФИО1, а также представитель административных истцов ФИО7, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ФИО1 (т. 1 л.д. 19-20), от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ФИО3 (т. 1 л.д. 21-22), от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ФИО2 (т. 1 л.д. 23-24), от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ФИО4 (т. 1 л.д. 25-26), от ДД.ММ.ГГГГ – от имени ФИО5 (т. 1 л.д. 27-28), имеющий высшее юридическое образование (т. 1 л.д. 18), в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске и письменных пояснениях к нему (т. 3 л.д. 1-6).

Представитель административного ответчика ФИО8, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2), имеющий высшее юридическое образование (т. 2 л.д. 3), в судебном заседании в удовлетворении административного иска просил отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 2 л.д. 33-36). Представитель административного ответчика также указал, что при проведении правовой экспертизы было установлено, что земельный участок в целях обслуживания одного многоквартирного дома не формировался.

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения административного истца, представителей административных истцов и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении административного иска ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 необходимо отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

На основании п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять:

имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица;

соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;

соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в п.п. 4,6 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» залогом в порядке, установленном ст.ст. 13-15 Закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных ч.ч. 6,7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (ч. 8.1 вышеуказанной статьи).

В п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в иных случаях (ст. 352 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в п.п. 2 п. 1 ст. 252 и ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), действовавшего на момент внесения в соответствующий реестр оспариваемых записей, установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно ч. 3 п. 1 ст. 13 Закона при проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделок.

В настоящее время действия уполномоченного органа по внесению изменений в ЕГРН регламентируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу ст. 27 которого в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона.

Кроме того, при осуществлении регистрационных действий государственный регистратор руководствуется положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Судом установлено, что ОАО «Севморшельфнефтегаз» является застройщиком многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>, северо-восточная часть микр. «Пехра – Покровское» (микр. 38А), <адрес>, владение 51, корпуса 7 и 8. Административные истцы являются участниками долевого строительства, ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4 – в корпусе 7, ФИО5 – в корпусе 8. Соответствующие договоры долевого участия в строительстве, заключенные между административными истцами и ОАО «Севморшельфнефтегаз», прошли государственную регистрацию, обязательства по их оплате со стороны ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 исполнены (т. 1 л.д. 29-165).

Строительство двух многоквартирных жилых домов осуществлялось «Севморшельфнефтегаз» на земельном участке, площадью 15 735 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0040401:14, расположенном по адресу: <адрес>, влад. 51, который принадлежал обществу на праве собственности (т. 1 л.д. 168-287, т. 3 л.д. 7-21, 22-31).

На основании решения собственника вышеуказанный земельный участок разделен на два, снят с кадастрового учета. В настоящее время в ЕГРН содержатся записи о двух земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040401:14, поставленных на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ:

- о земельном участке с кадастровым номером 50:1560040401:596, площадью 12 646 +/- 39,36 кв.м., правообладатель - ОАО «Севморшельфнефтегаз»;

- о земельном участке с кадастровым номером 50:1560040401:597, площадью 3 089 +/- 19,45 кв.м., правообладатель – ООО «Гранель Строй» (т. 1 л.д. 288-295, т. 2 л.д. 4-9).

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела копиями кадастровых дел и дел правоустанавливающих документов в отношении материнского и вновь образованных земельных участков (т. 2 л.д. 38-325).

    В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводной закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    На основании ч.ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    В пунктах совместного Постановления Пленума ВАС РФ № и ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопроса, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Административные истцы полагают, что при разделе земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирных жилых домов, должно было быть получено согласие всех участников долевого строительства, в связи с чем без соответствующих согласий действия административного ответчика по внесению изменений в ЕГРН о снятии с кадастрового учета материнского земельного участка, постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, о переходе права собственности на один из вновь образованных земельных участков являются незаконными.

    Между тем, материалами дела подтверждается, что право требования участников долевого строительства в полном объеме перенесено с новой актуальной записью 50:15:0040401:596-50/015/2017-3102 на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040401:596. Данный земельный участок также находится в залоге у участников долевого строительства за номером 50:15:0040401:596-50/015/2017-3153 (т. 1 л.д. 166-167).

    Таким образом, регистрация залога на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, направлена на защиту прав участников долевого строительства на получение соответствующего объекта (жилого помещения) после завершения его строительства. При этом, в случае строительства на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов, данный земельный участок автоматически не превращается в земельный участок, сформированный в целях обслуживания завершенного строительством многоквартирного жилого дома. В данной ситуации площадь и конфигурация земельных участков, формируемых для обслуживания конкретных многоквартирных домов, могут отличаться от площади и конфигурации материнского земельного участка, на котором осуществлялось строительство нескольких многоквартирных жилых домов, и который находился в собственности застройщика.

Земельный участок с кадастровым номером был сформирован именно в целях строительства двух многоквартирных домов, для целей обслуживания уже возведенного многоквартирного дома не формировался. При первоначальном формировании земельного участка учитывались строительные нормы и правила. Площадь земельного участка превышает пятно застройки в несколько раз.

Доводы административных истцов о том, что со стороны застройщика допущена просрочка исполнения обязательства, правового значения для рассматриваемого административного дела не имеют (т. 1 л.д. 296-331).

    Ранее зарегистрированное право залога административных истцов на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040401:14 после раздела земельного участка перешло на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040401:596, на котором фактически расположены оба многоквартирных жилых дома, в связи с чем права ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 на получение вновь построенных квартир не нарушено. При этом, придомовые земельные участки при каждом из домов будут сформированы после окончания их строительства. Указанные выводы, в том числе, подтверждаются письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040401:14 был сформирован застройщиком в целях строительства двух многоквартирных домов, право залога административных истцов, как гарантия исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительство по передаче им жилых помещений, перешло на вновь сформированный земельный участок, суд приходит к выводу, что оспариваемые действия государственного регистратора являются законными, в связи с чем оснований для удовлетворения административного иска ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 175, 177 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административный иск ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, об оспаривании действий по регистрации прекращения права собственности на земельный участок, регистрации права собственности на два вновь образованных в результате раздела земельных участка, возложении обязанности совершить определенные действия – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья              подпись Васильева Ю.О.