Решение по делу № 8а-4415/2019 [88а-805/2020 - (88а-3518/2019)] от 09.12.2019

      Дело № 88а-805/2020

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

К А С С А Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 февраля 2020 года                                                                  г. Санкт-Петербург

    Судебная коллегия по административным делам третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего: Широковой Е.А.,

судей:                    Зеленского А.М., Кулешовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Сортвальского городского суда Республики Карелия от 31 июля 2019 года (дело 2а-601/2019) апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года по административному исковому заявлению Гальцова Владимира Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Зеленского А.М.,

УСТАНОВИЛА:

28.01.2014 между администрацией Сортавальского муниципального района и Гальцовым В.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком действия до 27.01.2019. На основании разрешения на строительство, выданного 16.08.2016 сроком до 16.08.2026, Гальцовым В.В. было начато строительство индивидуального жилого дома.

05.03.2019 административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Решением административного ответчика от 21.03.2019 № КУВД- 001/2019-2651092/1 государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства приостановлена до 21.06.2019 по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 21.06.2019 административным ответчиком было принято решение № КУВД-001/2019-2651092 об отказе Гальцову В.В. в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства по причине того, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости, истек 27.01.2019, иные правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не представлены.

Полагая, что решение государственного регистратора нарушает его права, поскольку договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок, Гальцов В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил суд признать его незаконным, обязать Управление Росреестра по Республике Карелия осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в отношении объекта незавершенного строительства.

Решением Сортвальского городского суда Республики Карелия от 31 июля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Республике Карелия от 21.06.2019 № КУВД- 001/2019-2651092. На административного ответчика возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, по заявлению Гальцова Владимира Викторовича от 05.03.2019.

На вступившие в законную силу судебные постановления Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия подало кассационную жалобу. В жалобе приводятся доводы о нарушении судом норм материального права. Управление полагает, что выводы суда о продлении срока договора аренды земельного участка противоречат закону. При отсутствии прав на земельный участок, регистрация права собственности на находящееся на нем строение невозможна.

    Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

    Таких обстоятельств судом не установлено.

    Действительно, в решении суда содержатся противоречащие закону выводы о продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок. Срок договора истек 27 января 2019 года, и договор считается прекращенным.

    Однако предметом настоящего судебного разбирательства является отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Республике Карелия в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

    Судебная коллегия полагает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанции о незаконности такого отказа.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гальцов В.В. на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возвел жилой дом, незавершенный строительством, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Следовательно, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие последствия прекращения договора аренды, не могут служить основанием для возложения на Гальцова В.В. обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу положений, содержащихся в статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, и подтвержденной в пункте 21 Обзора Судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, так же подтвержденная в пункте 21 Обзора Судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности Гальцова В.В. на объект незавершенного строительства, созданный в период действия договора аренды земельного участка.

Статьёй 1 Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (ETS N 9) (Париж, 20 марта 1952 года) предусмотрено, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Европейским судом по правам человека введено понятие правомерного ожидания, приравненного к праву собственности, которое подлежит защите на основании указанной нормы. Обычно под «правомерным ожиданием» понимается наличие у заявителя веских оснований полагать, что имеющееся у него имущественное право будет впоследствии реализовано.

При этом в силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, положений Конвенции и Протоколов к ней любое ограничение прав и свобод человека должно быть основано на федеральном законе; преследовать социально значимую, законную цель (например, обеспечение общественной безопасности, защиту морали, нравственности, прав и законных интересов других лиц); являться необходимым в демократическом обществе (пропорциональным преследуемой социально значимой, законной цели).

Несоблюдение одного из этих критериев ограничения представляет собой нарушение прав и свобод человека, которые подлежат судебной защите в установленном законом порядке.

Гальцов В.В. имел в аренде земельный участок, позволяющий осуществление строительства жилого дома. В период действия договора аренды на основании полученного разрешения на строительство начал возведение жилого дома. Имея разрешение на строительство сроком до 16.08.2026 года, он не был обязан заканчивать возведение жилого строения в 2019 году. Органы местного самоуправления мер к изъятию у Гальцова земельного участка не принимают, более того, считают договор аренды возобновленным.

Таким образом, Гальцов В.В. действовал добросовестно и правомерно. Он имел обоснованные ожидания в отношении приобретения в собственность законно возведенного им объекта недвижимого имущества. А решение об отказе в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом неправомерно ограничивает его право собственности и является непропорциональным вмешательством со стороны государства.

Отказ в регистрации права собственности Гальцова В.В. на незавершенный строительством жилой дом не соответствует вышеприведенным нормам международного законодательства, Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в Обзоре Судебной практики № 4 за 2017 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года.

Установленные законом основания для отмены обжалованных судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортвальского городского суда Республики Карелия от 31 июля 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 17 октября 2019 года по административному исковому заявлению Гальцова Владимира Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения об отказе в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Республике Карелия – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: