Решение по делу № 2-1530/2021 от 29.04.2021

Дело №57RS0022-01-2021-002384-39                      Производство №2-1530/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2021 г.                                                                  г. Орел

Заводской районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Каверина В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марокиной К.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску администрации г.Орла к Галкиной Ольге Анатольевне об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд,

установил:

администрация г.Орла обратилась в суд с исковым заявлением к Галкиной О.А. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Заявленные требования обоснованы тем, что Галкина О.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м. В указанной квартире зарегистрирована ответчица.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии от 01.11.2012 (номер обезличен) многоквартирный жилой дом (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Орла от 28.03.2013 (номер обезличен) Управлению городского хозяйства администрации города Орла поручено в срок до 30.08.2013 направить заказными письмами с уведомлением о вручении собственникам помещений жилого дома (адрес обезличен) требование о сносе дома в срок до 30.12.2016 года с приложением копии заключений и указанного постановления. В случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе дома в срок до 30.12.2016 Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, Управлению городского хозяйства администрации г.Орла поручено организовать проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ.

Требование о сносе в срок до 30.12.2016 было направлено собственнику помещения письмом от 15.07.2013 (номер обезличен)-и, которое не было исполнено.

Постановлением администрации города Орла от 09.10.2020 (номер обезличен) принято решение об изъятии с целью использования для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома (адрес обезличен). Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г.Орла дано поручение направить копию постановления и уведомление о принятом решении об изъятии правообладателям земельного участка и жилых помещений, подготовить и направить в адрес правообладателей соглашения об изъятии объектов недвижимости на условиях и в сроки, установленные действующим законодательством. Согласно приложению к данному постановлению администрацией г. Орла было принято решение об изъятии земельного участка и объекта недвижимости — квартиры (адрес обезличен) у Галкиной О.А. для муниципальных нужд.

Галкиной О.А. было направлено уведомление (номер обезличен)-и о принятии решения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения.

20.10.2020 ответчику было направлено письмо администрации г.Орла с проектом соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету об оценке от 05.07.2020 (номер обезличен), выполненному ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет 537770 руб. с учетом стоимости земельного участка и размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения. Однако, Галкина О.А. соглашение не подписала.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация г.Орла просила изъять квартиру (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м, путем выплаты возмещения за объект недвижимости в размере 537770 руб. с учетом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения; обязать ответчика заключить соглашение на условиях, предлагаемых истцом; прекратить право собственности Галкиной О.А. на жилое помещение – квартиру (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м.; признать право собственности муниципального образования «Город Орёл» на квартиру (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м.; после выплаты возмещения выселить Галкину О.А. из квартиры (адрес обезличен) со снятием с регистрационного учета.

В судебном заседании представитель истца администрации г.Орла Александрова В.И. поддержала исковое заявление в полном объеме, просила иск удовлетворить.

В судебном заседании ответчик Галкина О.А. и ее представитель адвокат Тулупова Ю.И. не возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что выкупная цена должна определяться на основании судебной экспертизы.

Прокурор Верижникова Е.В. в заключении полагала, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, полагая, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение следует определить согласно выводам судебной экспертизы. В остальном считала заявленные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) предусмотрено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Ч.ч. 1, 2 статьи 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 №-131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального, городского округа относится изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При разрешении спора судом было установлено, что ответчик Галкина О.А. является собственником квартиры (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м., на основании договора дарения от 15.10.2015, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 4-7).

Из технического паспорта на квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен), следует, что её общая площадь составляет 12,6 кв.м. (л.д. 123-126).

Согласно копии лицевого счета (номер обезличен) по состоянию на 21.04.2020 в указанной квартире была зарегистрирована ответчик Галкина О.А. (л.д. 10).

Указанное лицо зарегистрировано в спорном жилом помещении по настоящее время, что не оспаривалось при рассмотрении настоящего гражданского дела судом.

Заключением межведомственной комиссии (номер обезличен) от 01.11.2012 многоквартирный жилой дом (адрес обезличен) признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11).

Постановлением администрации города Орла (номер обезличен) от 28.03.2013 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома (адрес обезличен)» с учетом изменений, внесенных Постановлением администрации г.Орла от 30.12.2016 (номер обезличен), Управлению городского хозяйства администрации г.Орла поручено в срок до 30.08.2013 направить заказными письмами с почтовым уведомлением о вручении собственникам помещений жилого дома (адрес обезличен) требование о сносе дома в срок до 30.12.2016 с приложением копии заключений и указанного постановления; Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г.Орла и Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла организовать переселение граждан из дома (адрес обезличен) в соответствии с действующим законодательством, в случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе дома в срок до 30.12.2022 организовать проведение мероприятий в соответствии со 32 ЖК РФ (л.д. 12-13).

Письмом администрации города Орла от 15.07.2013 (номер обезличен)-и предыдущему собственнику направлено требование о сносе дома с приложением копии постановления администрации г.Орла от 28.03.2013 и заключением о признании дома аварийным, которое не было исполнено в срок (л.д. 14).

Постановлением администрации г. Орла (номер обезличен) от 09.10.2020 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений» принято решение об изъятии с целью использования для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома (адрес обезличен). Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла дано поручение направить копию постановления и уведомление о принятом решении об изъятии правообладателям земельного участка и жилых помещений, подготовить и направить в адрес правообладателей соглашения об изъятии объектов недвижимости на условиях и в сроки, установленные действующим законодательством.

Согласно приложению к данному постановлению администрацией г.Орла было принято решение об изъятии земельного участка и объекта недвижимости - квартиры (адрес обезличен), принадлежащей ответчику Галкиной О.А., для муниципальных нужд (л.д. 16-21).

Ст. 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст.37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС, решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Таким образом, решение администрации города Орла об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объекта недвижимости – квартиры (адрес обезличен) принято в рамках предоставленных ей полномочий в соответствии с действующим законодательством.

Принятие решения об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и его использование в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчика Галкиной О.А. на спорное жилое помещение.

В связи с изъятием земельного участка собственнику Галкиной О.А. было направлено уведомление (номер обезличен)-и от 12.10.2020 об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения с приложением копии постановления администрации г.Орла (номер обезличен) от 09.10.2020 (л.д. 15).

Факт получения данного уведомления ответчиком не оспаривался.

Письмом администрации г. Орла (номер обезличен)-и от 20.10.2020 собственнику Галкиной О.А. был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету об оценке (номер обезличен) от 05.07.2020, выполненному ИП ФИО4

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что процедура, предусмотренная ч.ч. 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ, и предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, истцом была соблюдена.

Настоящий иск о выкупе жилого помещения предъявлен органом местного самоуправления в пределах срока, установленного ч. 9 ст. 32 ЖК РФ.

Проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету об оценке (номер обезличен) от 05.07.2020, выполненному ИП ФИО4, ответчиком подписан не был, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении судом настоящего спора ответчик Галкина О.А. не согласилась лишь с выкупной стоимостью изымаемого объекта недвижимости, которая определена истцом на основании отчета об оценке (номер обезличен) от 05.07.2020, выполненному ИП ФИО4, согласно которому выкупная рыночная стоимость квартиры (адрес обезличен) составляет 537770 руб. (л.д. 25-55).

Как указано в абз. «3» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

В связи с чем по ходатайству ответчика по делу была проведена судебная экспертиза.

Согласно выводам эксперта ФИО8 рыночная стоимость принадлежащей Галкиной О.А. квартиры (адрес обезличен), включая долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, в том числе и земельного участка под многоквартирным домом, составляет 632000 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения (в том числе затрат на переезд, аренду жилья на время переезда, поиск другого помещения, услуг по оформлению права собственности на новое жилое помещение), составляет 105500 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт с учетом сведений о ранее произведенных работах составляет 162100 руб.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на вопросы, поставленные судом.

Как указано в ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Заключение, выполненное экспертом ФИО8, по мнению суда, является обоснованными и соответствующими вышеуказанным требованиям. Заключение является полным и мотивированным, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, согласуется и не противоречит иным доказательствам по делу, оно содержит в себе подробное описание проведенного исследования и приведенных выводов, в указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объекта оценки с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно, метод сравнения продаж (способы оценки типичного объекта недвижимости и единицы сравнения), произведена корректировка, применяемая к ценам сопоставимых объектов. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик, наличия/отсутствия инженерных коммуникаций. При этом поправка на разницу в местоположении отражает коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от местоположения объекта, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов. Эксперт ФИО8 имеет квалификацию судебного эксперта в области оценочной деятельности. Квалификация эксперта подтверждается приобщенными к заключению эксперта документами.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что данное экспертное заключение отражает объективность исследования, в связи с чем суд кладет в основу решения его выводы.

Более того, истец не опроверг заключение судебной экспертизы, а ответчик фактически не возражал против удовлетворения иска согласно выводам эксперта ФИО8

На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в порядке статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что требования администрации г.Орла об изъятии квартиры (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м, подлежат частичному удовлетворению путем выплаты ответчику Галкиной О.А возмещения за объект недвижимости с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения в размере, установленном выводами судебной экспертизы.

При этом суд полагает, что в размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, не подлежит включению компенсация за не произведенный капитальный ремонт в сумме 162100 руб., по следующим основаниям.

В силу ст. ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012, а также в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 №877-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Так, из данного определения следует, что правило о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, закреплено в ст. 210 ГК РФ и является базовым для дальнейшего законодательного и договорного регулирования обязанностей собственника. По смыслу данного законоположения переход права собственности на имущество от одного лица к другому, по общему правилу, предполагает и переход к новому собственнику бремени содержания этого имущества; возложение же бремени содержания имущества на лиц, не являющихся его собственниками (в том числе на бывших собственников), - в порядке исключения из общего правила - возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

При отчуждении собственником своего имущества другому лицу (лицам) на основании договора (включая передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации) требования к состоянию (качественным характеристикам) указанного имущества определяются законом и (или) условиями такого договора, в том числе с учетом возможности последующего использования отчуждаемого имущества по назначению. Исходя из этого недостатки и (или) определенная степень износа отчуждаемого имущества - при наличии согласованного волеизъявления сторон соответствующего договора - сами по себе не препятствуют его отчуждению, однако, как правило, и не являются основанием для сохранения за прежним собственником такого имущества обязанности по его содержанию.

Определяя приватизацию жилья как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст. 1 в первоначальной редакции), названный Закон Российской Федерации не установил ограничений на приватизацию жилых помещений в многоквартирных домах, требующих проведения капитального ремонта, тем самым обеспечивая интересы большинства проживающих в таких домах граждан, уровень дохода которых не позволял самостоятельно приобрести жилье в собственность иначе как путем приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов, представляет собой дополнительную гарантию права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан, причем сфера ее действия распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, в чьей собственности - государственных или муниципальных образований - эти помещения находились прежде; обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Таким образом, сохранение за бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта этих домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества, а потому определение конкретного механизма исполнения данной обязанности, в том числе порядка и условий проведения капитального ремонта таких жилых домов, также относится к дискреции законодателя.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (п. 1 резолютивной части).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения.

Поскольку проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предполагает финансовое обеспечение соответствующих расходов за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета, законодательное определение механизма реализации соответствующей обязанности бывшего наймодателя предполагает соблюдение принципов правовой определенности, реальности публично-правовых обязательств и целевого использования бюджетных средств. Руководствуясь указанными принципами, а также учитывая переход в частную собственность граждан в порядке приватизации значительного числа жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов, и бессрочный характер самой приватизации, федеральный законодатель связал данную обязанность, в частности, с таким условием, как нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта до даты приватизации первого жилого помещения в нем, что подтверждается включением этого многоквартирного дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату (ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ).

Подобный подход, основанный на разграничении публичной по своей правовой природе обязанности бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов и возлагаемого на собственников помещений в таких домах бремени содержания принадлежащего им общего имущества, позволяет определить объем бюджетных средств, необходимых для финансирования оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме.

Учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение же на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 №2422-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Беликовой Анжелики Рашидовны на нарушение ее конституционных прав частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Судом установлено, что право собственности Галкиной О.А. на спорную квартиру по договору дарения от 15.10.2015, что свидетельствует о том, что право собственности у истца возникло после признания дома аварийным и подлежащим сносу, не в порядке приватизации.

Вместе с тем ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшим наймодателем (органом государственной власти и органом местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, произошло после признания дома аварийным и подлежащим сносу, ответчик по отношению к Галкиной О.А. не являлся наймодателем и обязанности по проведению капитального ремонта дома в отношении Галкиной О.А. ответчик не имел, что исключает обязанность перед истцом по выплате компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Таким образом, размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, за вычетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт, составит 737500 руб. (632000 руб. + 105500 руб.).

В связи со взысканием возмещения за объект недвижимости на Галкину О.А. следует возложить обязанность заключить с уполномоченным органом соглашение об изъятии объекта недвижимости на указанных условиях и в сроки, установленные действующим законодательством.

Согласно ч. 1, п. 3.2 ч. 2 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Поскольку правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения (пп. «ж» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14), суд считает необходимым прекратить право собственности Галкиной О.А. на жилое помещение - квартиру (номер обезличен), общей площадью 12,7 кв.м., расположенную по адресу: г(адрес обезличен) признать право собственности муниципального образования «Город Орёл» на указанную квартиру и после выплаты возмещения за объект недвижимости выселить Галкину О.А. из квартиры (адрес обезличен).

В соответствии с пп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 №713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, решение суда о выселении Галкиной О.А. является самостоятельным основанием для снятия её с регистрационного учета, ввиду чего требование о снятии Галкиной О.А. с регистрационного учета предъявлено излишне.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации г. Орла к Галкиной Ольге Анатольевне об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд удовлетворить частично.

Изъять квартиру (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м, путем выплаты возмещения за объект недвижимости Галкиной Ольге Анатольевне в размере 737500 (семьсот тридцать семь тысяч пятьсот) руб. с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и убытков при изъятии жилого помещения.

Обязать ответчика Галкину Ольгу Анатольевну заключить с уполномоченным органом соглашение об изъятии объекта недвижимости на указанных выше условиях и в сроки, установленные действующим законодательством.

Прекратить право собственности Галкиной Ольги Анатольевны на жилое помещение - квартиру (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 12,7 кв.м. после выплаты выкупной цены.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орёл» на квартиру (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен) общей площадью 12,7 кв.м. после выплаты выкупной цены

После выплаты возмещения за объект недвижимости выселить Галкину Ольгу Анатольевну из квартиры (номер обезличен), расположенной по адресу: (адрес обезличен)

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.11.2021.

Судья                                              В.В. Каверин