Решение по делу № 33-584/2024 (33-19243/2023;) от 26.10.2023

Судья Молчанова Н. В.                               УИД 16RS0042-03-2023-006604-80

          дело № 2 - 9188/2023

          дело № 33 - 584/2024

          учёт № 129г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2024 года                                                   город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А. Г.,

судей Никулиной О. В. и Тазиева Н. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М. М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиНикулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе истицы Юдиной Людмилы Владимировны на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 августа 2023 года, которым ей было отказано в удовлетворении иска к Кондратьеву Алексею Алексеевичу, Евтеевой Марине Юрьевне, Мишагиным Наталье Михайловне и Юрию Михайловичу, Башковой Марии Михайловне о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на недвижимое имущество и восстановлении права собственности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражений на жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Юдина Л. В. первоначально обратилась в суд с иском к Кондратьеву А. А. и Евтеевой М. Ю. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на недвижимое имущество и восстановлении права собственности.

В обоснование своих требований истица указала, что 20 апреля 2023 года между ней как продавцом и ответчиками как покупателями был заключён договор купли-продажи комнаты № 34 с кадастровым номером .... площадью 11,9 кв. м, расположенной в <адрес> по проспекту Мусы Джалиля <адрес>, стоимостью 600 000 рублей. Согласно пункту 2.1 договора комната приобреталась ответчиками в общую совместную собственность за счёт собственных средств в сумме 13 053 рубля 28 копеек и кредитных средств в сумме 586 946 рублей 72 копейки, предоставляемых акционерным обществом (далее – АО) «Датабанк» по кредитному договору ....-ТМСК-.... от 20 апреля 2023 года. 13 053 рубля 28 копеек были уплачены ответчиками в день подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть стоимости комнаты подлежала уплате в день зачисления банком кредитных средств на счёт истицы и в течение трёх дней с даты предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на имущество (пункт 3.1.3). 10 мая 2023 года в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) была сделана запись о регистрации перехода права собственности ...., однако до настоящего времени ответчики не рассчитались с истицей полностью, денежные средства в размере 586 946 рублей 72 копеек на её счёт не поступили. В связи с невозможностью оплаты стоимости приобретённой ответчиками комнаты 18 мая 2023 года сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, но зарегистрировать переход права собственности на комнату к истице не удалось: согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от 31 мая 2023 года в ЕГРН внесены запреты на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего ответчице недвижимого имущества на основании постановлений судебного пристава-исполнителя. Поскольку ответчиками существенно нарушены условия договора купли-продажи от 20 апреля 2023 года, в соответствии с действующим законодательством и пунктом 4.2 договора истица как продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата имущества. Разрешение спора в ином порядке, кроме судебного, невозможно в связи с наличием запретов.

Определением суда от 1 августа 2023 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Мишагины Н. М. и Ю. М., Башкова М. М.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истицы Фатыйхова Л. Н. требования своей доверительницы поддержала.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом. Ответчики Евтеева М. Ю. и Кондратьев А. А. направили письменные заявления о проведении судебного разбирательства в их отсутствие, в которых с иском согласились.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе, повторяющей доводы искового заявления, истица просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить её требования, обращая внимание на то, что невозможность исполнения покупателями условий договора была обусловлена объективной причиной – отказом банка-кредитора в перечислении кредитных денежных средств заёмщикам.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО «Датабанк» просит отменить решение и удовлетворить требования истицы, подтверждая факт отказа от предоставления кредита и отсутствие залога спорной комнаты.

В судебное заседание апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

В соответствии со статьёй 167 ГПК РФ:

1. Лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

3. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Частью 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы были извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором и отчётами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. В назначенное время судебного заседания сведения о причинах неявки и ходатайства об отложении заседания от сторон не поступили, поэтому судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу истицы в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 486 ГК РФ:

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора…

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором…

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По делу установлено, что 20 апреля 2023 года между истицей как продавцом и ответчиками как покупателями был заключён договор купли-продажи комнаты .... с кадастровым номером .... площадью 11,9 кв. м, расположенной в <адрес> по проспекту Мусы Джалиля <адрес>, стоимостью 600 000 рублей. Согласно пункту 2.1 договора комната приобреталась ответчиками в общую совместную собственность за счёт собственных средств в сумме 13 053 рубля 28 копеек и кредитных средств в сумме 586 946 рублей 72 копейки, предоставляемых АО «Датабанк» по кредитному договору ....-.... от 20 апреля 2023 года. 13 053 рубля 28 копеек были уплачены ответчиками в день подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть стоимости комнаты подлежала уплате в день зачисления банком кредитных средств на счёт истицы и в течение трёх дней с даты предоставления кредитору документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на имущество (пункт 3.1.3). 10 мая 2023 года в ЕГРН была сделана запись о регистрации перехода права собственности ...., однако до настоящего времени ответчики не рассчитались с истицей полностью, денежные средства в размере 586 946 рублей 72 копеек на её счёт не поступили. В связи с невозможностью оплаты стоимости приобретённой ответчиками комнаты 18 мая 2023 года сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, но зарегистрировать переход права собственности на комнату к истице не удалось.

В соответствии с выпиской из ЕРГН от 10 мая 2023 года в отношении спорного жилого помещения были зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения: ипотека в силу закона в пользу АО «Датабанк» на 6 месяцев с 20 апреля 2023 года (запись о регистрации .... от 10 мая 2023 года); запрещение регистрации на основании определения Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 11 августа 2021 года об обеспечении иска по гражданскому делу № 2 - 961/2021 года по иску Мишагиных Н. М. и Ю. М., Башковой М. М. к Евтеевой М. Ю. о возмещении вреда, причинённого имуществу (запись о регистрации                    .... от 10 мая 2023 года).

Согласно уведомлению межмуниципального отдела по Елабужскому и Менделеевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан № КУВД-.... от 31 мая 2023 года регистрация перехода права на спорное жилое помещение приостановлена в связи с имеющимися сведениями, препятствующими её проведению, в отношении должника Евтеевой М. Ю. на основании постановлений Тукаевского районного Отдела судебных приставов: ....-ИП от 15 мая 2023 года, ....-ИП от 15 мая 2023 года, ....-ИП от 15 мая 2023 года, ....-ИП от 15 мая 2023 года, ....-ИП от 15 мая 2023 года, ....-ИП от 15 мая 2023 года. Регистрация может быть продолжена только после прекращения запрещения.

Разрешая требования истицы о расторжении договора купли-продажи по мотиву неисполнения покупателями своей обязанности по оплате предмета сделки, суд первой инстанции принял во внимание приведённые выше обстоятельства и пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи в связи с заключением сторонами соответствующего соглашения, а в удовлетворении требования о прекращении права собственности ответчиков на спорную комнату и о восстановлении права истицы на это имущество отказал по причине наличия запретов на совершение регистрационных действий и нахождения его в залоге у банка-кредитора.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Судом было установлено, что оплата полной стоимости спорной комнаты в установленный договором купли-продажи срок покупателями не произведена по причине отсутствия у них для этого собственных денежных средств и не исполнения банком обязанности по предоставлению кредита и перечислению кредитных средств на счёт продавца. Этот факт сторонами не оспаривался и подтверждается возражениями АО «Датабанк» на апелляционную жалобу, в которых указано, что кредит не был предоставлен в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий, и по состоянию на 21 ноября 2023 года ипотека в пользу банка не зарегистрирована. В обоснование своего заявления банком предоставлена выписка из ЕГРН (листы дела 95 – 103).

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что все запреты были зарегистрированы в ЕГРН уже после совершения сторонами сделки и регистрации перехода права собственности на спорную комнату, то есть на момент заключения договора истица не знала и не могла знать об указанных запретах и о том, что в связи с их наличием покупателям банк откажет в предоставлении кредита, а продавец не получит причитающиеся ему во исполнение условий договора денежные средства. Отсутствие оплаты предмета сделки предоставляет продавцу право выбора: потребовать уплаты цены договора с процентами за пользование чужими денежными средствами или отказаться от исполнения договора. Выбор способа защиты своего нарушенного права принадлежит продавцу. Истица воспользовалась предоставленной ей законом возможностью и отказалась от дальнейшего исполнения сделки. Наличие запретов на регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества покупателей как должников по исполнительным производствам на права истицы как продавца имущества, который действовал при совершении сделки добросовестно, но не получил причитающегося по ней, не влияет, а доказательств злоупотребления правом со стороны истицы материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, поэтому принятое им решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований истицы.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктом 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 августа 2023 года по данному делу отменить и принять новое решение.

Признать расторгнутым договор купли-продажи комнаты .... с кадастровым номером .... площадью 11,9 кв. м, расположенной в <адрес> по проспекту Мусы Джалиля <адрес>, заключённый 20 апреля 2023 года между Юдиной Людмилой Владимировной (паспорт серии .... ....) как продавцом и Кондратьевым Алексеем Алексеевичем (паспорт серии .... ....), Евтеевой Мариной Юрьевной (паспорт серии .... ....) как покупателями.

Прекратить право общей совместной собственности Кондратьева Алексея Алексеевича и Евтеевой Марины Юрьевны на комнату .... с кадастровым номером 16:52:020402:1750 площадью 11,9 кв. м, расположенную в <адрес> по проспекту Мусы Джалиля города Набережные Челны, и восстановить право собственности Юдиной Людмилы Владимировны на указанную комнату.

Решение является основанием для аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права общей совместной собственности Кондратьева Алексея Алексеевича и Евтеевой Марины Юрьевны на комнату .... с кадастровым номером 16:52:020402:1750 площадью 11,9 кв. м, расположенную в <адрес> по проспекту Мусы Джалиля города Набережные Челны, и для внесения в реестр записи о регистрации права собственности Юдиной Людмилы Владимировны на указанную комнату.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 января 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: