Решение по делу № 2-51/2021 от 29.07.2020

Дело №2-51/2021

УИД:№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2021 года                             г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи     Волковой В.Н.

при секретаре             Грибовой С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталъ», индивидуальному предпринимателю Анохиной Н. Б., Ширяеву А. С. о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительной сделки, о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество, взыскании судебной неустойки, по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Ширяеву А. С. о сносе самовольно возведенной постройки, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Капиталъ» к Ширяеву А. С., Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось в суд с иском к ООО «Капиталъ», ИП Анохиной Н.Б. о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительной сделки, о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество, взыскании судебной неустойки. Исковые требования обосновало тем, что dd/mm/yy между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО «Капиталъ» заключен договор аренды земельного участка №. Договор был заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: ..., от dd/mm/yy Указанные договор заключен на торгах в соответствии со ст. 39.12 и п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Пунктом 1.1 договора установлено, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ..., вид разрешенного использования: для строительства гостиницы. Договор заключен сроком на 10 лет с dd/mm/yy по dd/mm/yy Договор зарегистрирован органом регистрации прав dd/mm/yy В силу п. 4.4.2 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В адрес Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от ООО «Капиталъ» поступило уведомление о том, что все права и обязанности по договору аренды переданы Анохиной Н.Б. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору от dd/mm/yy зарегистрировано в ЕГРН. Истец, ссылаясь на п. 1 ст. 39.6, п. 7, п. 16 ст. 39.11, ст. 39.12, 39.14, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 382, п. 7 ст. 448, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 71 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений раздела первой части Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 9 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», полагает, что земельный участок, находящийся в государственной собственности, был предоставлен на торгах в форме аукциона, победитель таких торгов обязан исполнить обязательства по заключенному по результатам таких торгов договору, лично, следовательно, передача прав и обязанностей по такому договору запрещена в силу закона, что влечет ничтожность (недействительность) сделки по передаче прав и обязанностей по данному договору. Со ссылками на ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ истец указывает, что он вправе требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата от Н. прав и обязанностей арендатора земельного участка к ООО «Капиталъ», а поскольку оспариваемая сделка не влечет юридических последствий, истец считает, что арендатором земельного участка является ООО «Капиталъ», который недобросовестно выполняет условия договора, не производит арендную плату и не использует участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием – не осуществляет строительство гостиницы. По арендной плате образовалась задолженность за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 495 599,25 руб. Также истцом исчислены пени за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 31 983,54 руб. Со ссылкой на ст. ст. 309, 310, 452, 615, 622, 619 ГК РФ, договор аренды, истец полагает что арендатор существенно нарушил условия договора аренды, не внося арендную плату более шести раз подряд и не приступив к освоению и целевому использованию земельного участка на протяжении свыше трех лет. dd/mm/yy истцом в адрес ООО «Капиталъ» было направлено уведомление о досрочном расторжении договора, которое последним не было получено и возвращено в адрес истца. В связи с этим истец просит признать недействительной ничтожную сделку – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между ООО «Капиталъ» и ИП Н., применить последствия недействительности ничтожной следки – соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, обязав ИП Анохину Н.Б. возвратить ООО «Капиталъ» права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: ..., по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy №, взыскать с ООО «Капиталъ» в пользу истца по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy № задолженность по арендной плате за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 495 599,25 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 31 983,54 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от dd/mm/yy №, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО «Капиталъ» в связи с существенным нарушением условий договора, обязать ООО «Капиталъ» возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>. по адресу: ..., путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ООО «Капиталъ» в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу в части неисполнения требования о возврате земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ..., путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка.

В ходе рассмотрения дела истец Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы неоднократно уточнял исковые требования, в связи с тем, что dd/mm/yy ИП Н. переуступила права и обязанности по договору аренды земельного участка № Ширяеву А.С., истец окончательно исковые требования предъявил к ООО «Капиталъ», ИП Анохиной Н.Б., Ширяеву А.С., и просит признать недействительной ничтожную сделку – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между ООО «Капиталъ» и ИП Н., и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между ИП Н. и Ширяевым А.С., применить последствия недействительности ничтожной следки – соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, обязав Ширяева А.С. возвратить ООО «Капиталъ» права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ..., по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy №, взыскать с ООО «Капиталъ» в пользу истца по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy № задолженность по арендной плате за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 1 074 044,25 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 134 095,59 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от dd/mm/yy №, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО «Капиталъ» в связи с существенным нарушением условий договора, обязать ООО «Капиталъ» возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ..., путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ООО «Капиталъ» в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу в части неисполнения требования о возврате земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ... путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка.

Также Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось в суд с иском к Ширяеву А.С. о сносе самовольно возведенной постройки. Свои требования обосновало тем, что между dd/mm/yy между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО «Капиталъ» заключен договор аренды земельного участка №№ Договор был заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: ..., от dd/mm/yy Указанные договор заключен на торгах в соответствии со ст. 39.12 и п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Пунктом 1.1 договора установлено, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ..., вид разрешенного использования: для строительства гостиницы. Договор заключен сроком на 10 лет с dd/mm/yy по dd/mm/yy Договор зарегистрирован органом регистрации прав dd/mm/yy В силу п. 4.4.2 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В адрес Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от ООО «Капиталъ» поступило уведомление о том, что все права и обязанности по договору аренды переданы ИП Анохиной Н.Б. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору от dd/mm/yy зарегистрировано в ЕГРН. Считая данную сделку ничтожной Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы обратилось с иском в суд. В ходе рассмотрения дела ИП Н., в нарушение положений п. 7 ст. 448 ГК РФ, злоупотребив своим правом, переуступает права и обязанности по договору физическому лицу Ширяеву А.С., заключив соглашение о передаче прав и обязанностей от dd/mm/yy, которое также проходит государственную регистрацию. В связи с этим Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы исковые требования были уточнены и предъявлены в том числе к Ширяеву А.С. В дальнейшем, в процессе рассмотрения дела в суде Ширяевым А.С. в пределах спорного земельного участка были проведены строительные работы по возведению объекта незавершенного строительства. По результатам возведения фундамента ответчик поставил объект на государственный кадастровый учет и зарегистрировал на него за собой право. Истец полагает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты>, по адресу: ..., является самовольной постройкой и подлежит сносу. Ответчик Ширяев А.С., не являясь арендатором спорного земельного участка, получив в Администрации города Костромы разрешение на строительство, зная о рассмотрении спора в суде, возвел объект незавершенного строительства, тогда как право на владение и пользование спорным земельным участком у него не возникло. Возведенный ответчиком объект является самовольным и подлежит сносу. В связи с этим, а также со ссылками на ст. ст. 10, 304, 222 ГК РФ истец просит признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты> по адресу: ..., расположенный в пределах земельного участка, право государственной собственности на который, не разграничено, общей площадью 1394 кв.м. по адресу: ..., самовольной постройкой, обязать Ширяева А.С. за свой счет снести самовольную постройку – объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты>. по адресу: ..., расположенный в пределах земельного участка, право государственной собственности на который, не разграничено, общей площадью <данные изъяты> по адресу: ....

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy гражданские дела № по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к ООО «Капиталъ», ИП Анохиной Н. Б., Ширяеву А. С. о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительной сделки, о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, обязании возвратить имущество, взыскании судебной неустойки и № по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Ширяеву А. С. о сносе самовольно возведенной постройки объединены в одно производство под номером № (в настоящее время №.

ООО «Капиталъ» обратилось в суд с ходатайством о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора по гражданскому делу по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Ширяеву А.С. о сносе самовольно возведенной постройки, предъявив самостоятельный иск к Ширяеву А.С., Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Свои требования обосновало тем, что ООО «Капиталъ» является арендатором земельного участка по адресу: .... ООО «Капиталъ» по недействительным сделкам передавало право аренды земельного участка Анохиной Н.Б., которая в свою очередь передала его Ширяеву А.С. dd/mm/yy Ширяевым А.С. было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности 25%, расположенный на земельном участке, принадлежащим ООО «Капиталъ». Ссылаясь на п. 3.2 ст. 222 ГК РФ ООО «Капиталъ» просит суд признать за ним право собственности ООО «Капиталъ» не незавершенный строительством объект со степенью готовности 25%, кадастровый №, расположенный на земельном участке по адресу: ....

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy ООО «Капиталъ» было признано третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора по гражданскому делу по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к Ширяеву А.С. о сносе самовольно возведенной постройки. Исковое заявление ООО «Капиталъ» к Ширяеву А.С., Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании права собственности на объект незавершенного строительства принято к производству суда.

В судебном заседании представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы по доверенности Смирнов В.А. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исках, возражениях на отзывы, исковые требования ООО «Капиталъ» не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Ответчик Ширяев А.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, направил в суд представителя по доверенности Рыжова В.А., который в судебном заседании пояснил, что ООО «Капиталъ» возместило Ширяеву А.С. все затраты на возведение объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, в связи с чем у Ширяева А.С. в настоящее время не имеется материально-правового интереса за сохранением данного объекта и земельного участка за ним, полагал, что исковые требования ООО «Капиталъ» о признании права собственности на объект незавершенный строительством подлежат удовлетворению, а требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в части расторжения договора аренды земельного участка не подлежащими удовлетворению, поскольку задолженность по арендной плате полностью погашена ООО «Капиталъ». Разрешение остальных исковых требований оставил на усмотрение суда.

Ответчик, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Капиталъ» в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено, о причине неявки суд не уведомило. Ранее направило в суд письменный отзыв, в котором полагало, что требования истца не основаны на законе, переуступка прав и обязанностей по договору аренды произведена на основании п. 5 ст. 22 ЗК РФ, которая по отношению к п. 7 ст. 448 ГК РФ является специальной нормой.

Ответчик ИП Анохина Н.Б. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, о причине неявки суд не уведомила. Ранее направила в суд письменный отзыв, в котором полагала, что требования истца не основаны на законе, переуступка прав и обязанностей по договору аренды произведена на основании п. 5 ст. 22 ЗК РФ, которая по отношению к п. 7 ст. 448 ГК РФ является специальной нормой. Кроме того, договор аренды земельного участка предоставлен сроком на 10 лет, и в настоящее время ею предприняты действия по заключению договора на проектирование здание гостиницы от dd/mm/yy, по заключению договора на строительство здания гостиницы от dd/mm/yy Полагает, что у истца не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Третье лицо Ширяева О.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, о причине неявки суд не уведомила.

Третье лицо Администрация города Костромы в судебное заседание своего представителя не направила, о месте и времени рассмотрения дела извещена, о причине неявки суд не уведомила.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено, о причине неявки суд не уведомило. Ранее направило письменный отзыв, в котором указало, что у Управления отсутствует материально-правовая заинтересованность относительно предмета спора, в связи с чем оставило разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, в письменном отзыве указало, что у Филиала отсутствует материально-правовая заинтересованность относительно предмета спора, в связи с чем оставило разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебное заседание своего представителя не направила, о месте и времени рассмотрения дела извещена, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, оставив разрешение спора на усмотрение суда и изложив позицию в письменном отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам аукциона, Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО «Капиталъ» (арендатор), dd/mm/yy заключили договор аренды земельного участка №

Предметом договора аренды является – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ..., вид разрешенного использования: для строительства гостиницы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № от dd/mm/yy, общей площадью <данные изъяты> (п. 1.1 договора аренды).

Договор заключен сроком на 10 лет с dd/mm/yy по dd/mm/yy (п. 2.1 договора аренды).

Соглашением от dd/mm/yy ООО «Капиталъ» переуступил индивидуальному предпринимателю Анохиной Н.Б. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от dd/mm/yy

ООО «Капиталъ» dd/mm/yy уведомило Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о состоявшейся уступке.

Соглашением от dd/mm/yy индивидуальный предприниматель Анохина Н.Б. переуступила Ширяеву А.С. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от dd/mm/yy

Истец Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, обращаясь с настоящим иском в суд, ссылается на ничтожность соглашений от dd/mm/yy и dd/mm/yy о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от dd/mm/yy

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с требованиями ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»), вступившего в силу 01.06.2015 г., если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26.07.2017 №212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), вступившего в силу 01.06.2018 г., если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на переуступку прав на земельный участок, предоставленный по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка от dd/mm/yy №, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy и от dd/mm/yy заключены после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

ООО «Капиталъ» не относится к числу перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен с обществом на аукционе.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения соглашений о переуступке прав и обязанностей арендатора в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило ответчику ООО «Капиталъ», а в последующем и ответчиком ИП Н., по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора от dd/mm/yy и от dd/mm/yy, при заключении которых был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Таким образом, исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании недействительной ничтожной сделкой - соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между ООО «Капиталъ» и ИП Н., и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между ИП Н. и Ширяевым А.С., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку обязательства из договора аренды земельного участка, заключенного на аукционе, должно быть исполнено лично ООО «Капиталъ», то подлежат применению последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: ..., от Ширяева А.С. к ООО «Капиталъ».

Разрешая исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о взыскании с ООО «Капиталъ» задолженности по арендной плате и пени, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Как уже было указано выше, dd/mm/yy между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО «Капиталъ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №

Согласно условиям договора аренды, размер арендной платы составляет: арендная плата за год 330 540 руб., арендная плата за квартал 82 635 руб. (п. 3.1 договора). Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала следующего за текущим путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области (п. 3.2 договора). Арендатор обязан: - выполнять в полном объеме все условия договора (п. 4.4.1 договора); - без получения счета и в соответствии с условиями договора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.4.3 договора).

На основании п. 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, установленном в пункте 3.2 договора.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязательства по договору аренды, допустил образование задолженности по арендной плате.

Размер задолженности по арендной плате за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy составляет 1 074 044,25 руб., пени за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 134 095,59 руб.

Представленный истцом расчет задолженности, произведенный в соответствии с условиями договора аренды, проверен судом и признается обоснованным и верным. Ответчиком ООО «Капиталъ» расчет задолженности не оспорен.

Вместе с тем, согласно чеку-ордеру от dd/mm/yy арендатором погашена задолженность по арендной плате в размере 1 074 044,25 руб., то есть в полном объеме.

Таким образом, поскольку ответчик ООО «Капиталъ» ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка, допустил образование задолженности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в части взыскания пени за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy подлежат удовлетворению, с ответчика ООО «Капиталъ» подлежит взысканию задолженность по пени в размере 134 095,59 руб., исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в части взыскания задолженности по арендной плате за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в размере 1 074 044,25 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку данная задолженность оплачена арендатором в полном объеме.

Разрешая исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности вернуть земельный участок, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ одним из таких оснований является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды земельного участка № от dd/mm/yy арендодатель имеет право расторгнуть договор в случаях, установленных пунктом 6.2.

На основании п. 6.2 договора аренды досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно: - при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, предусмотренным в п. 1.1 договора; при неоднократной (более двух раз) задержке внесения арендной платы, предусмотренной условиями договора.

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, обращаясь с настоящим иском в суд, ссылается на существенные нарушения ответчиком ООО «Капиталъ» условий договора аренды, а именно: - неоднократное не внесение арендной платы (более шести раз подряд); - не использование земельного участка по его целевому назначению и виду разрешенного использования (более трех лет).

Судом установлено, что действительно ООО «Капиталъ» длительное время не вносило арендную плату по договору аренды и не использовало земельный участок по его целевому назначению. Между тем, в ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате погашена ООО «Капиталъ» в полном объеме, также на земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 25% (фундамент гостиницы).

Из материалов дела следует и судом установлено, что объект незавершенного строительства степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты>., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., возведен Ширяевым А.С. на основании разрешения на строительство Администрации города Костромы № от dd/mm/yy Право собственности на данный объект зарегистрировано за Ширяевым А.С.

Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы заявлены исковые требования о признании указанного выше объекта самовольной постройкой и ее сносе, ООО «Капиталъ» заявлены исковые требования о признании права собственности на данный объект.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что в данном случае, хоть спорный объект и возведен на основании разрешения, выданного Администрацией города Костромы, вместе с тем, возведен лицом – Ширяевым А.С., земельный участок которому не был предоставлен в установленном законом порядке. Земельный участок находился в аренде у ООО «Капиталъ». Тем самым возведенный объект является самовольной постройкой.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Объект незавершенного строительства (фундамент гостиницы) возведен на земельном участке, расположенном по адресу: ..., предоставленным в аренду на основании аукциона ООО «Капиталъ» для строительства гостиницы. Объект возведен на основании разрешения на строительство Администрации города Костромы № от dd/mm/yy.

Согласно заключению специалиста № от dd/mm/yy, выполненному ООО «Инженер Строитель» (А.) незавершенный строительством объект капитального строительства кадастровый №, площадью застройки <данные изъяты>., возводимый на земельном участке кадастровый № по адресу: ... соответствует строительно-техническим требованиям и документам в области технического регулирования и строительства, действующего на территории Российской Федерации: 1) градостроительным (по соответствию разрешенного использования земельного участка, по требованиям к размеру земельного участка, по площади застройки и проценту застройки, по предельной высоте здания, по этажности здания); 2) архитектурно-планировочным (по размеру, площади, этажности, планировке); 3) санитарно-эпидемиологическим (по требованиям к обеспеченностью водоснабжением и канализацией, отоплением, по параметрам микроклимата, по освещенности и инсоляции помещений); 4) конструктивным (по конструкции фундамента, стен, перекрытий, крыши, кровли по прочности, жесткости и устойчивости строительных конструкций); 5) по устройству инженерного оборудования (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, вентиляция); 6) противопожарным (по противопожарным расстояниям до жилого строения, расположенного на смежном земельном участке, по протяженности путей эвакуации, размерам эвакуационных выходов). Возведенный объект соответствует градостроительным нормам СП 42.13330.2016 и требованиям Градостроительного регламента города Костромы по месторасположению и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Конструкция объекта защищена гидроизоляцией от воздействия воды в случае возможного подтопления инженерными решениями согласно СП 28.13330.2011, п. 5.6.12, СП 71.13330.2017, п. 8.6 и СП 70.13330.2012, п. 9.2.15, что обеспечивает безопасность проживания и эксплуатации. Объект соответствует требованиям безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Возводимый объект при окончании его строительства имеет все признаки соответствовать пригодности для использования по прямому назначению – для проживания.

Таким образом, поскольку объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ..., не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен на земельном участке, в отношении которого ООО «Капиталъ» имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, и соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, а также поскольку Ширяев А.С. исковые требования ООО «Капиталъ» о признании за последним права собственности на указанный объект признал, суд полагает, что исковые требования ООО «Капиталъ» о признании права собственности на указанный объект подлежат удовлетворению.

Запись о праве собственности Ширяева А.С. на указанный выше объект в ЕГРН подлежит погашению.

Поскольку в ходе рассмотрения дела ответчиком ООО «Капиталъ» в полном объеме оплачена задолженность по арендной плате, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, что свидетельствует о использовании земельного участка по его целевому назначению, тем самым арендатором нарушения договора аренды устранены, суд полагает, что основания для расторжения договора аренды земельного участка № от dd/mm/yy на момент рассмотрения дела отсутствует, в связи с чем, а также с учетом изложенного выше и удовлетворения иска ООО «Капиталъ», исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности вернуть земельный участок, сносе самовольной постройки надлежит отказать.

Поскольку какой-либо обязанности на ООО «Капиталъ» судом не возложено, то оснований для взыскания судебной неустойки также не имеется.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при подаче иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика ООО «Капиталъ» в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 882 рубля.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворить частично.

Признать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «Капиталъ» и индивидуальным предпринимателем Анохиной Н. Б., недействительным.

Признать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от dd/mm/yy, заключенное между индивидуальным предпринимателем Анохиной Н. Б. и Ширяевым А. С., недействительным.

Применить последствия недействительности сделок путем возложения на Ширяева А. С. обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: ..., Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталъ».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Капиталъ» в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы пени по договору аренды земельного участка в размере 134 095,59 (сто тридцать четыре тысячи девяносто пять) рублей 59 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы отказать.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Капиталъ» о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Капиталъ» право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты>, кадастровый номером №, расположенный по адресу: ....

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности за номером № от dd/mm/yy на объект незавершенного строительства степенью готовности 25%, площадью застройки <данные изъяты>., кадастровый номером №, расположенный по адресу: ..., за Ширяевым А. С..

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Капиталъ» в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в размере 3 882 (три тысячи восемьсот восемьдесят два) рубля.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Волкова

Мотивированное решение изготовлено 07 апреля 2021 года.

Судья                                 В.Н. Волкова