Решение по делу № 33-2405/2014 от 17.02.2014

Судья Куранова Л.А.

Докладчик Зуева С.М. Дело №33-2405-2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Зуевой С.М.

Судей: Устинова О.И., Дмитриевой Л.А.

При секретаре Тихоненко А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ дело по апелляционной жалобе Агафоновой Н. В. на решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Удовлетворить требования Агафоновой Н. В. частично.

Взыскать в пользу Агафоновой Н. В. с закрытого акционерного общества «Строитель» неустойку в сумме 75 000 рублей, убытки в сумме 3 637, 06 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в сумме 5 000 рублей, расходы по оплате труда представителя 10 000 рублей, а всего 103 637 (сто три тысячи шестьсот тридцать семь) рублей 06 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Строитель» госпошлину в доход государства в сумме 2559 (две тысячи пятьсот пятьдесят девять) рублей 11 копеек

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения Агафоновой Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Агафонова Н.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Строитель» о защите прав потребителей.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ЗАО «Строитель» был заключен договор участия в долевом строительстве №№, по которому ответчик обязан передать истцу объект - однокомнатную <адрес> по адресу: <адрес>, жилые <адрес>,№ (по генплану) с помещениями общественного и административного назначения, согласно п.5.2 договора, не позднее 31.12.2012. Цена квартиры по условиям договора составляет 2 350 000 рублей.

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры она исполнила своевременно и в полном объеме.

В свою очередь, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Несмотря на передачу квартиры по акту приема-передачи 23.04.2013, она до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке, поскольку квартира не поставлена ответчиком на кадастровый учет (ч.3 ст. 8 Закона №214-ФЗ)

Период просрочки исполнения обязательства - на момент подачи заявления в суд, что составляет 190 дней - с ДД.ММ.ГГГГ по 09.07.2012.

Неустойка за просрочку исполнения обязательств по настоящему договору на момент подачи заявления в суд, в соответствии с п.6 Закона составляет: 245 575 рублей (2 350 000*190*8,25/100/15).

На её обращение ответчик в письме от ДД.ММ.ГГГГ № предложил выплатить неустойку в сумме 58 000 рублей, что гораздо ниже понесенных ею убытков.

Приобретая квартиру по договору участия в долевом строительстве, истец оформила в Сбербанке России кредитный договор № от 16.04.2012г. на сумму 2 000 000 рублей. По условиям кредитного договора, процентная ставка за пользование кредитными средствами составляет 13,5% годовых. С момента регистрации права собственности на объект недвижимости, ставка снижается до 12,4% годовых, то есть на 1,1%. Поскольку ответчик допустил нарушение срока передачи истице квартиры, она понесла убытки, в связи выплатой процентов банку в большем размере за период нарушения обязательства. Размер убытков составили 128,38 рублей ( Следовательно, с момента регистрации права собственности на квартиру, ежемесячная сумма платежей по кредиту уменьшилась бы с 25 966,37 рублей до 23 611,64 рублей, что дало бы истцу экономию ежемесячно по 2 354, 73 рублей.

Кроме этого, планируя в установленный договором срок, вселиться в новое жилье, заключила предварительный договор купли-продажи от 14.01.2013г. с Шумским М.П. на продажу, принадлежащей ей комнаты по <адрес>. данный договор она была вынуждена расторгнуть в связи с задержкой сдачи объекта в эксплуатацию, в результате она понесла убытки в размере 100 000 рублей, из которых 50 000 рублей -сумма, на которую снизилась цена комнаты на день обращения истицы в суд, 50 000 рублей штрафная неустойка за отказ заключить основной договор купли-продажи.

Также намеревалась внести, вырученную с продажи комнаты сумму 750 000 рублей на погашение ипотечного кредита, в этом случае ежемесячный платеж по кредиту уменьшился бы с 25 966 рублей до 11 419 рублей, За шесть месяцев просрочки убытки истицы в связи с невозможностью погашения кредита досрочно составили 87 282 рубля.

В результате обмера квартиры органами технической инвентаризации выяснилось, что площадь квартиры без учета балкона, составляет 43,9кв.м, вместо установленной в договоре 45,65кв.м, и переплата по договору составляет 82 250 рублей - за 1,75кв.м площади квартиры.

Таким образом, по вине ответчика, убытки составили в общей сумме 529 235,38 рублей.

На основании ст.15 Закона о защите прав потребителей, учитывая, что ответчик допустил просрочку исполнения принятых на себя обязательств, просила взыскать компенсацию морального вреда, равного сумме неустойки - 245 575 000 руб.

С учётом уточнённых исковых требований, просила признать п.4.6 договора участия в долевом строительстве № от 30.03.2012г. недействительным, взыскать неустойку 245 575 руб., убытки в связи с невозможностью снизить размер процентов по кредиту 11 985руб. 84 коп., убытки в связи с невозможностью погасить часть кредита досрочно 50 019 руб. 06 коп., убытки от уплаты штрафа покупателю 50 000 руб., убытки в связи с уменьшением площади комнаты 82 250 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 245 575 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб.

Основанием признания п. 4.6 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным указала, что данным пунктом установлено, что стоимость квартиры не подлежит перерасчету в случае изменения площади квартиры в большую или меньшую сторону. Положения этого пункта договора ущемляют её права как потребителя, следовательно договор в этой части противоречит ст.16 Закона «О защите прав потребителей» и является недействительным.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна Агафонова Н.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа признать п.4.6 договора недействительным и в части отказа взыскать с ответчика 82250 руб. переплаты за 1,75 кв.м. площади объекта недвижимости и принять в данной части новое решение, удовлетворив указанные исковые требования.

Считает, отказ суда необоснованным и не соответствующим нормам материального права, поскольку ущемляет установленные законом права потребителя и противоречит требованиям закона, данное условие договора в силу ст.168 ГК РФ является ничтожным.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «Строитель» был заключен договор участия в долевом строительстве. Предметом договора является обязательство застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект - многоэтажные жилые <адрес>,6,7 (по генплану) с помещениями общественного и административного назначения, по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровыми номерами 54:35:0:356, 54:35:032971:0003 и после поучения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объектом указанного договора участия в долевом строительстве является входящее в состав объекта жилое помещение и общее имущество жилого <адрес>, подлежащее передаче участнику долевого строительства -двухкомнатная <адрес> на 8-м этаже в осях А-В;4-6, общей площадью 45,65кв.м, приведенной площадью 49,65 (л.д.7-12).

Истцом оплачен долевой взнос в сумме 2 350 000 рублей по договору в полном объеме.

В соответствии с п.5 договора участия в долевом строительстве ответчик обязался передать квартиру истцу в срок до 31.12.2012г. (л.д.12).

Фактически квартира передана истцу 23.04.2013г. (л.д.13. 14 акт приема-передачи, уведомление о завершении строительства).

Согласно ст.6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку ЗАО «Строитель», заключая договор о долевом участии в строительстве, взяло на себя обязательство по передаче истице квартиры до 31.12.2012г., суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330 Гражданского кодекса РФ, статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.. .", статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» пришел к правильному выводу о законности и обоснованности требований истицы о взыскании с ЗАО «Строитель» как застройщика неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и взыскал неустойку с применением ст.333 ГК РФ, а также проценты, моральный вред.

В указанной части, в том числе в части размере решение суда сторонами не обжалуется и судебной коллегией не проверяется.

Вместе с тем, разрешив спор по существу в этой части, судом первой инстанции неверно произведен расчет размера штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, решением суда в пользу Агафоновой Н.В. взыскан штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, в сумме 5000 руб.

Вместе с тем, при определении суммы штрафа должен учитываться не только размер компенсации морального вреда, но суммы взысканной судом неустойки и убытков.

Поскольку в пользу истца с ответчика, без учета размера судебных расходов, взыскано 88637,06=(75000+3637,06+10000), то сумма штрафа, подлежащая взысканию в пользу Агафоновой Н.В., должна была составлять 44318,53 руб. = 88637,06 : 2.

В связи с чем, в интересах законности, судебная коллегия считает необходимым выйти за пределы доводов жалобы и изменить судебное решение в части размера штрафа.

Так же, в силу ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 4.6 договора долевого участия, заключенного между истицей и ответчиком, стороны установили, что в случае отклонения приведенной или общей площади квартиры, указанной в п.2.1.1, и площади квартиры определенной на основании обмеров БТИ, перерасчет размера долевого взноса не производится.

Учитывая, что Закон «О защите прав потребителей» применяется к данным правоотношениям только в части не урегулированной специальным законом, из установленных обстоятельств с учётом условий договора указанных выше, суд первой инстанции пришёл к выводу, что требование о признании п.4.6 договора недействительным в силу ничтожности и взыскании неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению, поскольку стороны достигли соглашения по данному пункту, ущемления прав истца не усматривается.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда является необоснованным, противоречит нормам права и обстоятельствам дела, в связи с чем решение в данной части подлежит отмене с принятием нового решения.

Действительно, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникновение у участников долевого строительства права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участника долевого строительства, регулирует Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п.9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Аналогичные требования установлены ст. 24 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей».

Таким образом, включение в договор пункта о том, что стоимость квартиры не подлежит перерасчету в случае изменения площади квартиры в большую или меньшую сторону, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», иными федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации не предусмотрено и фактически освобождают ответчика, нести ответственность за имеющиеся недостатки.

В силу ч. 3 ст. 400 ГК РФ, ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению в полном объеме.

Действия ответчика применительно к ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» ущемляют установленные законом права истца, как потребителя, вынуждая оплачивать не представленный товар

Ответчиком не представлено доказательств, что качество квартиры /размер/ соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поскольку сумма долевого взноса эквивалентна приведенной площади <адрес>,65 кв.м, при этом передана истице приведенной площадью 48,5 кв.м, что на 1,15 метра меньше, то разница в данных квадратных метрах исходя из стоимости 1кв.м.47 331 рублей составит 54430 рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика, а не в части разницы общей площади квартиры, как просит истица.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа в иске о взыскании убытков и постановить новое, которым взыскать с Закрытого акционерного общества «Строитель» в пользу Агафоновой Н. В. убытки в размере 54430 рублей, удовлетворив частично жалобу Агафоновой Н.В.

Решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изменить в части размера штрафа, определив ко взысканию с Закрытого акционерного общества «Строитель» в пользу Агафоновой Н. В. штраф в размере 69 033 руб.82 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: