Решение по делу № 33-1778/2020 от 13.12.2019

РЎСѓРґСЊСЏ Тазиев Рќ. Р”.             УИД 16RS0013-01-2019-001115-78

дело № 33 - 1778/2020

дело № 2 – 1031/2019

                                     учет в„– 127Рі

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 января 2020 РіРѕРґР°                         РіРѕСЂРѕРґ Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А. Г.,

судей Абдуллиной Г. А. и Никулиной О. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Акбашевой А. О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истцов Николашиной Татьяны Васильевны, Шафиевой Ольги Юрьевны, Ибнеева Айрата Фаритовича, Комлева Владимира Викторовича, Владимировой Татьяны Фёдоровны – Файзрахманова Актаса Файзрахмановича на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 23 октября 2019 года, которым было отказано в удовлетворении иска Николашиной Т. В., Шафиевой О. Ю., Ибнеева А. Ф., Комлева В. В., Владимировой Т. Ф. к публичному акционерному обществу (далее – ПАО) «ИНТЕХБАНК» и индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) Антонову Андрею Александровичу о признании права на доли в праве собственности в виде квартир в многоквартирном жилом доме, признании недействительным договора залога и применении последствий недействительности сделки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истцов Шафиеву О. Ю., Николашину Т. В., Владимирову Т. Ф. и Комлева В. В., представителя ответчика ПАО «ИНТЕХБАНК» Салихова Т. Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николашина Т. В., Шафиева О. Ю., Ибнеев А. Ф., Комлев В. В., Владимирова Т. Ф. обратились в суд с иском к ПАО «ИНТЕХБАНК» и ИП Антонову А. А. о признании права на доли в праве собственности в виде квартир в многоквартирном жилом доме, признании недействительным договора залога и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истцы указали, что между ними и ИП Антоновым А. А. были заключены договоры строительного подряда на строительство квартир в многоквартирном жилом доме (таунхаусе) .... по <адрес> <адрес> Республики Татарстан на земельном участке с кадастровым номером .... общей площадью 2 668 кв. м: договор № 5 от 30 апреля 2011 года с Николашиной Т. В., договор № 5 от 4 мая 2011 года с Шафиевой О. Ю., договор № 4 от 10 мая 2011 года с Ибнеевым А. Ф., договор № 3 от 10 мая 2011 года с Комлевым В. В., договор № 5 от 29 апреля 2011 года с Владимировой Т. Ф. Начало работ было определено сторонами 4 мая 2011 года, окончание - 19 сентября 2011 года, сметная стоимость работ составила 12 400 000 рублей.

Финансирование подрядных работ истцами выполнено в полном объеме, однако ИП Антонов А. А. уклонился от исполнения обязательств по договорам, в связи с чем до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, не сформирован как объект недвижимости, а неоднократные обращения к ответчику по вопросу предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство и проектно-сметной документации не возымели действия. Истцы самостоятельно произвели строительно-монтажные работы с целью сделать свои квартиры пригодными для проживания.

Истцы полагали, что фактически заключили с ИП Антоновым А. А. договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поэтому к возникшим между ними правоотношениям должны применяться положения специального Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При заключении договоров застройщик Антонов А. А. был обязан предоставить участникам долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках объекта с точным описанием его местоположения, проектно-сметную документацию, включая эскизный проект, и зарегистрировать в установленном порядке заключенные с истцами договоры, однако этого не сделал.

Заключение договоров долевого участия в строительстве является основанием возникновения залога в силу закона на объект строительства, а также обременения на земельный участок. Между тем, ИП Антонов А. А. 10 июня 2011 года заключил кредитный договор № 2591 с ПАО «ИНТЕХБАНК» и в качестве обеспечения исполнения обязательств по нему передал в залог банку земельный участок, на котором возводился таунхаус, без письменного согласия всех истцов как дольщиков, то есть в нарушение требований приведённого выше федерального закона. Банк, в свою очередь, халатно отнёсся к заключению и оформлению кредитного договора и не принял во внимание права истцов на спорный земельный участок. В настоящее время на участок обращено взыскание как на предмет залога в связи с неисполнением Антоновым А. А. своих обязательств по кредитному договору, он передан кредитору, поскольку не был реализован на торгах. Истцы по этой причине не могут надлежащим образом оформить свои права на построенный для них квартиры. Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истица Владимирова Т. Ф. и представитель истцов Файзрахманов А. Ф. поддержали заявленные требования.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель истцов просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении требований, приводя те же доводы, которые были положены в обоснование иска. Помимо них податель жалобы указывает, что вывод суда о нахождении спорного земельного участка в собственности банка не соответствует действительности, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости участок по-прежнему принадлежит ИП Антонову А. А., но в отношении него зарегистрировано обременение. Апеллянт отмечает, что кредитный договор, по которому на земельный участок обращено взыскание, был заключен ответчиком для иных целей, а не для строительства таунхауса для истцов, которые к покупке земельных участков по Озёрной улице в селе Высокая Гора не имеют никакого отношения. В качестве оснований для признания недействительным договора залога в жалобе приводятся нарушение процедуры заключения кредитного договора, отсутствие согласия истцов как дольщиков на это, злоупотребление ИП Антоновым А. А. доверием истцов и нанесение им материального ущерба, нарушение их конституционного права на собственность. Апеллянт указывает на соответствие построенного объекта недвижимости обязательным требованиям строительных норм и правил, нормам технической безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и считает, что таунхаус не является самовольной постройкой.

В судебном заседании апелляционной инстанции истцы жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы были извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав истцов и представителя ответчика, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ):

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьёй 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 26 и 27 Постановления № 10 и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановления № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан…

В пункте 59 названного Постановления указано следующее: если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ):

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В пункте 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ в числе основных понятий, используемых для целей настоящего Федерального закона, приведено понятие застройщика, которым может быть только хозяйственное общество.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 той же статьи перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве, которые являются обязательными.

По делу установлено, что между истцами и ИП Антоновым А. А. были заключены договоры строительного подряда на строительство квартир в многоквартирном жилом доме (таунхаусе) .... по <адрес> <адрес> Республики Татарстан на земельном участке с кадастровым номером .... общей площадью 2 668 кв. м: договор № 5 от 30 апреля 2011 года с Николашиной Т. В., договор № 5 от 4 мая 2011 года с Шафиевой О. Ю., договор № 4 от 10 мая 2011 года с Ибнеевым А. Ф., договор № 3 от 10 мая 2011 года с Комлевым В. В., договор № 5 от 29 апреля 2011 года с Владимировой Т. Ф. Начало работ было определено сторонами 4 мая 2011 года, окончание - 19 сентября 2011 года, общая сметная стоимость работ составила 12 400 000 рублей и, по утверждению истцов, полностью ими оплачена.

Из текстов заключённых между истцами и ИП Антоновым А. А. договоров усматривается, что они содержат все существенные условия договора строительного подряда, установленные действующим гражданским законодательством.

Согласно материалам дела свои обязательства по договорам перед истцами ИП Антонов А. А. не выполнил, завершение строительства производилось силами самих заказчиков, которым объект в соответствии с условиями договоров и нормами ГК РФ о договоре строительного подряда не передан. Земельный участок с кадастровым номером ...., принадлежавший на момент заключения сделок и начала строительства Антонову А. А., являлся предметом залога по кредитному договору, заключённому последним с ПАО «ИНТЕХБАНК», и в связи с неисполнением заемщиком обязательств по нему на участок было обращено взыскание, он передан кредитору, поскольку не был реализован на торгах.

По изложенным выше причинам истцы не могут зарегистрировать своё право собственности на спорный объект недвижимости, что вынудило их обратиться в суд с требованием о признании за ними такого права, а также о признании недействительным договора залога земельного участка, заключённого с нарушением требований закона.

Отказывая истцам в удовлетворении их требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором велось строительство таунхауса, не принадлежит ИП Антонову А. А. в связи с обращением на него взыскания и передачей кредитору в счет исполнения обязательств должника по кредитному договору, сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 ноября 2015 года. Также суд указал, что спорный таунхаус как объект недвижимости не сформирован и не введён в гражданский оборот, не подтверждено в установленном порядке его соответствие обязательным строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным требованиям и требованиям технической безопасности, градостроительным нормам и правилам. В связи с отсутствием разрешительной документации суд пришел к выводу о том, что объект является самовольной постройкой. Суд отклонил доводы истцовой стороны о фактическом заключении ими с ИП Антоновым А. А. договоров участия в долевом строительстве и применении к возникшим правоотношениям специального законодательства.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, сделаны при правильном применении норм материального права и в отсутствие нарушений процессуального закона.

Довод жалобы о том, что земельный участок, на котором возведён таунхаус, принадлежит на праве собственности Антонову А. А., не состоятелен и опровергается материалами дела. Участок был передан кредитору в связи с обращением на него взыскания на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда, поскольку не был реализован на торгах.

Довод жалобы о том, что кредитный договор был заключён не для цели строительства спорного объекта, а для покупки земельных участков по другому адресу, судебной коллегией отклоняется, поскольку на действительность сделки не влияет и какого-либо иного правового значения по настоящему делу не имеет.

Обстоятельства, указанные подателем жалобы в качестве оснований недействительности договора залога, в том числе злоупотребление доверием истцов подрядчиком, таковыми не являются, ссылки на соответствующие нормы ГК РФ ни в исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе не приведены.

Объективных и допустимых доказательств полной готовности спорного объекта к вводу в эксплуатацию и в гражданский оборот материалы дела не содержат, поэтому доводы жалобы представителя истцов в этой части судебной коллегией отклоняются.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истцов не имеется.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 23 октября 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов Николашиной Т. В., Шафиевой О. Ю., Ибнеева А. Ф., Комлева В. В., Владимировой Т. Ф. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трёхмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

РЎСѓРґСЊРё: