Решение по делу № 2-7457/2018 от 06.08.2018

Дело № 2-7457/2018

                                       Р Е Ш Е Н И Е

                         Именем Российской Федерации

28 ноября 2018 года                                                                   г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                                    Рожновой О.Е.,

при секретаре                                                         Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уманского Александра Васильевича к Ризаеву Альберту Расимовичу о расторжении договора купли-продажи квартиры,

встречному иску Ризаева Альберта Расимовича к Уманскому Александру Васильевичу о понуждении к исполнению договора купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов,

                                                   у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил суд расторгнуть заключенный 01.04.2016г. между Уманским Александром Васильевичем и Ризаевым Альбертом Расимовичем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС возвратить указанную квартиру в собственность Уманского, внести в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на спорную квартиру, о государственной регистрации права собственности Уманского А.В. на спорную квартиру.

В обоснование требований истец ссылается на то, что между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного выше имущества, зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости.

27.06.2018г. истец обратился к ответчику с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате цены квартиры. Ответчиком данное уведомление оставлено без ответа, чем, по мнению истца, нарушены его права.

В настоящее время титульным собственником квартиры является ответчик, договор не прекращен ввиду неисполнения его сторонами принятых на себя обязательств: покупатель не исполнил обязанность по оплате цены квартиры, продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю.

По мнению истца, неисполнение обязанности ответчиком по оплате цены квартиры является существенным нарушением ответчиком договора, в связи с чем законно его уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Указание в договоре на то, что расчет между сторонами произведен, не соответствует действительности, расписка (указание в договоре) является безденежной. Последующее поведение истца свидетельствует о том, что он не получал денежных средств от ответчика и предпринимал действия, направленные на оспаривание сделки. Поведение ответчика свидетельствует о том, что им оплата не производилась, а он не заинтересован в реализации полномочий собственника квартиры, поскольку более чем два года с даты сделки ответчик в квартире не был, мер к получению доступа в нее не предпринимал, не направлял ни одной претензии, из которой следовало бы, что истцом не исполнено встречное обязательство по передаче квартиры (л.д.5-11).

Ответчиком предъявлен встречный иск для одновременного рассмотрения с первоначальным, в котором Ризаев А.Р., ссылаясь на неисполнение Уманским А.В. обязательств по указанному выше договору купли-продажи, заключенному 01.04.2016г. между сторонами, зарегистрированному в установленном порядке, требует обязания ответчика по встречному иску исполнить заключенный договор купли-продажи, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб. (л.д. 64-66). Требования мотивированы тем, что Уманский А.В. не исполняет обязательств, предусмотренных договором по снятию с регистрационного учета, квартиру покупателю не передал, чем нарушает права Ризаева.

Представители истца, ответчика по встречному иску Уманского А.В. в судебном заседании настаивали на иске, подтвердили изложенные в нем обстоятельства, возражали против удовлетворения встречного искового заявления, которое полагали необоснованным, просили отказать в его удовлетворении.

Представитель ответчика, истца по встречному иску Ризаева А.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска, который полагал необоснованным, требования не подлежащими удовлетворению, утверждения о том, что не произведена оплата цены квартиры не доказанными, полагал, что фактически истец требует пересмотра решений суда по ранее рассмотренным спорам, у истца отсутствует право требовать расторжения договора, настаивал на удовлетворении встречного иска ввиду уклонения Уманского от исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Другие участвующие в деле лица, извещались судом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, представителей не направили. В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

                Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

                Из материалов дела (л.д.72-96) следует, что Уманский А.В. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС кадастровый №, общей площадью 273,4 кв.м, в которой был зарегистрирован по месту жительства он и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.р.

                 01 апреля 2016г. между Уманским А.В. (далее также «истец» или «продавец» по тексту) в лице представителя ФИО3 и Ризаевым А.Р. (далее по тексту также «ответчик» или «покупатель») заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС кадастровый №, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру за 13 000 000 руб. Согласно п. 3 договора расчет между сторонами произведен в день подписания договора. Согласно п.7 договора в квартире на момент заключения договора зарегистрирован Уманский А.В., который обязуется с течение одного дня с момента государственной регистрации договора сняться с регистрационного учета. Пунктом 8 договора предусмотрено обязательное составление и подписание передаточного акта.

                Согласно пункту 11 договора он считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, а также передачи продавцом покупателю указанной квартиры в установленный настоящим договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

                Согласно пункту 12 договора он может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору в судебном порядке.

                Истец утверждает, что ответчик Ризаев не исполнил обязанность по оплате цены квартиры по договору, не принял жилое помещение.

                Представитель ответчика в опровержение данных утверждений и обоснование требований, содержащихся во встречном иске, ссылается на указание в пункте 3 договора на то, что расчет между сторонами, а также то, что Уманский уклоняется от передачи объекта, не снимается с регистрационного учета.

         Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 и 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

                Согласно п.1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

                Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, заявисящим от него, не было ему вручено или адресам не ознакомился с ним.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.2 указанной выше статьи, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с п.3 если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

                Как указывается выше, договор лично истцом не подписывался, он заключался лицом, действовавшим по доверенности, ФИО3. Из материалов регистрационного дела следует также, что документы для регистрации права собственности подавались представителями сторон.

               Согласно договору, заключенному между сторонами, (пункт 3) расчет между сторонами произведен в день подписания настоящего договора.

       Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

        Согласно п.2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

        Специальных требований к содержанию расписки как доказательству принятия кредитором исполнения действующим законодательством не установлено.

        Суд соглашается с доводами истца о том, что указание в договоре на то, что расчет между сторонами произведен в день подписания договора, в силу п. 2 ст. 408 ГК РФ можно признать распиской.

         Истец утверждает о ее безденежности, ссылаясь на то, что денежные средства по ней не передавались, что подтверждается отсутствием соглашения об авансе/задатке и/или предварительного договора до заключения основного договора купли-продажи и расписки о его получении истцом от ответчика; отсутствием собственноручно написанной расписки истца о принятии денежных средств в размере цены квартиры в счет оплаты, указывает, что такая расписка не составлялась и не выдавалась; отсутствием платежных поручений, подтверждающих перечисление ответчиком денежных средств истцу в счет оплаты цены квартиры, отсутствием договора аренды банковской ячейки, подтверждающего факт расчетов сторон.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Представитель ответчика пояснял в ходе рассмотрения дела, что оплату цены квартиры Ризаев произвел, деньги получил ФИО3, если он их не передал истцу, то это проблема истца. Между тем, доказательств передачи денежных средств ФИО3, оплаты цены квартиры истцу в подтверждение доводов ответчик Ризаев также не представил.

В пункте 3 договора способ расчета за квартиру не конкретизирован. Только указание в договоре на то, что произведен расчет не может служить бесспорным доказательством того, что оплата квартиры покупателем произведена.

Из существа указанного выше договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что объект недвижимости не принят покупателем. В материалах дела правоустанавливающих документов на квартиру отсутствует, в материалы гражданского дела передаточный акт, составление которого предусмотрено, не представлен.

Истец указывает в иске, что ответчик на протяжении более двух лет с момента сделки в квартире не был, не предпринимал попыток получить доступ в квартиру, не направлял в адрес истца претензий по поводу исполнения встречного обязательства, не нес бремя содержания принадлежащего ему имущества. Так, из материалов дела следует, что истец зарегистрирован по месту жительства в квартире, исполняет обязанность по оплате (л.д.110-122) необходимых расходов, жилищно-коммунальных услуг.

Факт несения бремени содержания принадлежащего ему имущества ответчик не доказал.

Представитель ответчика Ризаева утверждал, что последний предпринимал меры к исполнению договора, направлял в адрес истца Уманского уведомление. Между тем такого доказательства суду ответчиком не представлено.

Ссылки представителя ответчика на то, что ответчик предъявлял требования о понуждении Уманского к исполнению заключенного договора купли-продажи от 01.04.2016г., не свидетельствуют о том, что в период времени, истекший с момента заключения договора ответчиком принимались реальные меры к исполнению договора, принятию объекта, приобретенного по договору. Так, из материалов ранее рассмотренного Одинцовским городским судом Московской области гражданского дела № усматривается, что ответчиком Ризаевым при рассмотрении спора по иску Уманского А.В. к Ризаеву А.Р. о признании сделки недействительной, истребовании имущества, аннулировании записи предъявлялся встречный иск, в принятии которого к производству суда было отказано. При разрешении настоящего дела ответчиком также предъявлен и принят к производству суда встречный иск Ризаева о понуждении Уманского к исполнению договора. Между тем, никаких доказательств того, что с момента отказа в принятии к производству суда встречного иска Ризаева до момента принятия его в рамках рассмотрения настоящего дела последним совершались какие-либо действия, направленные на понуждение к исполнению договора Уманского не представлено.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что указание в договоре на расчет носит безденежный характер, факт оплаты цены квартиры не доказан, договор в части приема квартиры покупателем не исполнен. Доказательств уклонения Уманского от передачи объекта недвижимости не представлено.

Относительно доводов представителя ответчика о том, что Уманский А.В., заявляя рассматриваемые в рамках рассмотренного дела требования, фактически совершает действия, направленные на пересмотр ранее состоявшихся решений, суд приходит к следующему. Действительно ранее Одинцовским городским судом рассматривались иски Уманского А.В. к Ризаеву А.Р. о признании сделки недействительной, истребовании имущества, аннулировании записи (гражданское дело №), о признании недействительными доверенности и договора, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру (гражданское дело №). Однако, учитывая основания иска и их предмет, наличие решений по указанным выше делам не лишает истца права, учитывая обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование исковых требований, права заявлять о расторжении договора.

Утверждения представителя ответчика о том, что истец не имеет права требовать расторжения договора основаны на неверном толковании закона. Доводы о направлении требования к Уманскому по поводу исполнения договора не доказаны. Ссылки на правовую экспертизу документов при регистрации договора регистрирующим органом не имеют правового значения для рассматриваемого дела с учетом предмета спора. Ссылки на то, что договором не предусмотрено его расторжение, опровергаются содержанием договора. Утверждения ответчика об исполнении договора не доказаны.

В соответствии с п.п.5 п.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного, учитывая, что исполнение по договору утратило интерес для Уманского, он в установленном порядке уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи от 01.04.2016г., суд приходит к выводу о том, что истец вправе, с учетом установленных выше обстоятельств, требовать расторжения договора, в связи с чем исковые требования Уманского о расторжении договора, внесении в ЕГРН соответствующих записей о прекращении права собственности Ризаева и регистрации права собственности Уманского на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

Относительно встречного иска Ризаева А.Р. к Уманскому А.В. суд приходит к следующему.

Статьей 328 ГК РФ установлено:

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком Ризаевым (истцом по встречному иску) не исполнено обязательство по уплате цены квартиры, квартира не принята им. Уманский, как он указывает в возражениях на встречный иск, не имеет интереса в продаже квартиры, он на законных основаниях отказался от исполнения договора, суд данные требования Уманского удовлетворил. При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного иска Ризаева.

        Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

                                                         Р Е Ш И Л:

Исковые требования Уманского А.В. удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 01.04.2016г. между Уманским Александром Васильевичем и Ризаевым Альбертом Расимовичем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, возвратить указанную квартиру в собственность Уманского Александра Васильевича.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации прекращения права собственности Ризаева Альберта Васильевича на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Уманского Александра Васильевича на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС

В удовлетворении встречных исковых требований Ризаева Альберта Расимовича к Уманскому Александру Васильевичу о понуждении к исполнению указанного выше договора купли-продажи квартиры, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья