Решение по делу № 33-1359/2024 (33-22600/2023;) от 28.12.2023

Судья Толстова Н.П. УИД: 61RS0005-01-2023-004002-92

Дело № 33-1359/2024

Дело № 2-3507/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 января 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Алферовой Н.А., Корецкого А.Д.

при секретаре Черникове С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тышланговой Светланы Алексеевны к ООО «Айс-Спорт», третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, нотариус Азизьян Филипп Айкович о признании недействительными договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему, акта приема-передачи земельного участка и соглашения о предоставлении отсрочки по апелляционной жалобе Тышланговой Светланы Алексеевны на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 октября 2023 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Тышлангова С.А. обратилась в суд с иском к ООО «Айс-Спорт» о признании недействительными договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему, акта приема-передачи земельного участка и соглашения о предоставлении отсрочки, ссылаясь на то, что она состояла в браке с Т.К.А., который умер ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В период брака истцом и ее супругом Т.К.А. приобреталось различное недвижимое и движимое имущество, в том числе был приобретен земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оформленный на имя Т.К.А., которому 29.08.2012, как собственнику земельного участка, Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону было выдано разрешение на строительство 19-этажного жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения и со встроенно-пристроенной двухуровневой подземной автостоянкой. Все документы перед выдачей разрешения на строительство, в том числе проект на жилой дом, оплачивались за общие средства супругов (Тышланговой С.А. и Т.К.А.). После смерти супруга она обратилась к нотариусу для оформления наследства с учетом супружеской доли и, как единственный наследник (т.к. их совместная дочь отказалась от наследства в пользу матери Тышланговой С.А.) получила свидетельства о праве на наследство на принадлежащее ей с супругом имущество, кроме данного земельного участка площадью 2236 кв.м. Истец указывает, что ей не было известно о том, что на данном участке без ее согласия построен многоквартирный дом по выданному на имя ее супруга Т.К.А. разрешению на строительства и который в последствии был принят в эксплуатацию органом местного самоуправления не на имя ее супруга, а на имя юридического лица ООО «Айс-Спорт», несмотря на то, что в этот период по данным ЕГРН собственником данного земельного участка оставался ее супруг Т.К.А. 22.11.2018 Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону выдал ООО «Айс-Спорт» разрешение на ввод в эксплуатацию 19-этажного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке. Данное обстоятельство произошло по причине того, что супруг истца Т.К.А. без ее согласия и уведомления заключил с ООО «Айс-Спорт» договор аренды с последующей передачей в собственность земельного участка, о чем истца в известность не поставили ни ее супруг Т.К.А., ни ООО «Айс-Спорт». В соответствии с договором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка от 04.10.2013, заключенным между Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт», арендодатель предоставил арендатору земельный участок для организации строительства 19-этажного жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения и встроенно-пристроенной двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В данном договоре было указано условие об отчуждении земельного участка после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом, как указывает истец, она своего согласия ни на сдачу в аренду, ни на отчуждение земельного участка не давала и ей не было известно о заключении данного договора. В соответствии с дополнительным соглашением №2 к договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.10.2013 от 25.05.2017 стороны пришли к соглашению, что арендная плата, выплачиваемая по договору, является платой за владение и пользование арендатором земельным участком в период действия настоящего договора, компенсация стоимости земельного участка в связи с прекращением права собственности арендодателя на земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, выплачивается арендатором арендодателю в сумме 45 000 000 руб. в срок не позднее 300 дней после регистрации прекращения права собственности арендодателя на земельный участок в установленном законом порядке. В данном соглашении срок аренды продлен до 26.04.2018. Согласно выписке из ЕГРН от 08.07.2022 23.04.2019 было зарегистрировано прекращение права собственности Т.К.А. на вышеуказанный земельный участок на основании заявления о государственной регистрации прекращения права (без перехода права), в настоящее время данные о правообладателе указанного земельного участка отсутствуют.

На основании изложенного, истец просила суд признать земельный участок площадью 2236 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей собственностью супругов Тышланговой С.А. и Т.К.А.; признать недействительными договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка от 04.10.2013, дополнительное соглашение №1 к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.10.2013 от

12.11.2015, акт приема-передачи земельного участка по договору аренды от 04.10.2013, дополнительное соглашение №2 от 25.05.2017 к договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.10.2013, соглашение от 10.01.2020 о предоставлении отсрочки, заключенные между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт».

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 октября 2023 года исковые требования Тышланговой С.А. оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласилась Тышлангова С.А., которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт повторяет позицию, изложенную в исковом заявлении, полагая, что суд не дал ей надлежащей оценки, настаивая на том, что не давала согласие на заключение договора аренды, а также на отчуждение имущества.

Апеллянт указывает на то, что 13.01.2023 и 23.01.2023 ответчик перечислил ей денежные средства в общей сумме 300 000 руб., что, по мнению апеллянта, является компенсацией за земельный участок, который выбыл из ее владения незаконным путем. По мнению Тышланговой С.А., данные действия ответчика свидетельствуют о признании последним того, что земельный участок является общей собственность супругов.

Апеллянт также указывает на то, что срок исковой давности ей не пропущен, так как об оспариваемой сделке она узнала после получения ответа нотариуса 13.07.2022, с указанной даты начинает течь срок исковой давности – три года.

По мнению апеллянта, Управление Росреестра не имело права производить отчуждение земельного участка, оформленного на имя ее супруга, на основании только его заявления, без согласия супруги, и по договору аренды, которые не предполагает отчуждение имущества.

Кроме того, как указывает апеллянт, ответчик не возвратил земельный участок, полученный им в аренду по спорному договору после истечения срока аренды.

Также апеллянт считает, что договор аренды является недействительным, поскольку не был зарегистрирован в ЕГРН и не имеется нотариального согласия супруги на его заключение.

Суд, как указывает апеллянт, необоснованно отказал в удовлетворении требований о признании земельного участка общим имуществом супругов.

ООО «Айс-Спорт» поданы возражения, в которых ответчик опровергает доводы апелляционной жалобы и просит решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу, выслушав представителей Тышланговой С.А., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ООО «Айс-Спорт», просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 10.10.1985 Тышлангова С.А. состояла в браке с Т.К.А., который умер ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

В период брака на имя Т.К.А. были приобретены два земельных участка: на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.08.2005 был приобретен земельный участок площадью 1503 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора купли-продажи земельного участка от 30.03.2007 – земельный участок площадью 733 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Впоследствии два указанных земельных участка были объединены в один общей площадью 2236 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, оформленный на имя Т.К.А.

29.08.2012 Т.К.А. Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону было выдано разрешение на строительство №RUНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым дано разрешение на строительство 19-этажного жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения и со встроенно-пристроенной двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

04.10.2013 между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт» был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2236+/-17 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для организации строительства 19-этажного жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения и встроенно-пристроенной двухуровневой подземной автостоянкой.

В силу абзаца 2 п. 1.4 указанного договора аренды земельного участка Арендодатель передает Арендатору все функции Заказчика-Застройщика, связанные со строительством указанного в п. 1.4 Объекта.

Согласно п. 7.1 указанного договора аренды земельного участка после окончания строительства и ввода Объекта в эксплуатацию право собственности Арендодателя на земельный участок площадью 2 236+/-17 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: : АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, переоформляется в установленном жилищном законодательством РФ порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

04.10.2013 между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт» (Арендатор) был подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.

12.11.2015 между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт» было подписано дополнительное соглашение №1 к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка от 04.10.2013, в соответствии с которым срок аренды указанного земельного участка был продлен до 18.12.2017.

25.05.2017 между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт» было подписано дополнительное соглашение №2 к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка от 04.10.2013, в соответствии с которым срок аренды земельного участка определен сторонами до 26.04.2018; также сторонами определена компенсация стоимости земельного участка в связи с прекращением права собственности арендодателя на земельный участок, указанный в п.1.1 договора, после ввода в эксплуатацию объекта, указанного в п. 1.4 договора, в сумме 45 000 000 руб., которая выплачивается арендатором арендодателю в срок не позднее 300 дней после регистрации прекращения права собственности арендодателя за земельный участок в установленном законом порядке.

10.01.2020 между ИП Т.К.А. и ООО «Айс-Спорт» было подписано соглашение об отсрочке оплаты оставшейся части компенсации стоимости земельного участка в размере 40 265 000 руб. до 31.12.2022.

22.11.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ООО «Айс-Спорт» было выдано разрешение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на ввод в эксплуатацию жилого дома.

15.01.2019 Т.К.А. лично обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая обжалуемое решение, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 166, 168, 173.1,179, 181, 199, 253, 606, 622 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 34, 35 СК РФ, исходя из того, для заключения договора аренды одним из супругов не требуется нотариально удостоверенное согласие другого, при этом такое согласие презюмируется, принимая во внимание, что истец и Т.К.А. являлись членами одной семьи, что свидетельствует о том, что истец знала либо при должной осмотрительности должна была знать об отчуждении ее супругом спорного земельного участка, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды от 04.10.2013 и связанных с ним дополнительных соглашений и актов. При этом судом в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении исковых требований судом указано на пропуск срока исковой давности.

Судом также отказано в удовлетворении требований истца о признании земельного участка общим имуществом супругов, поскольку указанное требование самостоятельных правовых последствий для истца не влечет, в связи с чем не подлежит самостоятельному разрешению в рамках заявленного спора о признании недействительными договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему и актов.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, так как они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требования закона.

Доводы о неверном выводе суда о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Так, специальный срок исковой давности установлен для оспоримых сделок.

В п. 1 ст. 166 ГК РФ сделки определены как оспоримые либо ничтожные.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абз.2 ст.35 СУ К РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В соответствии с абз. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, спорный договор аренды, содержащий элементы распоряжения общим имуществом супругов ( спорным земельным участком- его передача под строительство многоквартирного дома и утрата права общей совместной собственности на него супругов Тышланговых), является оспоримой сделкой, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в связи с чем в соответствии с положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании такого договора недействительным применяется срок исковой давности, который составляет один год.

В данном случае при исчислении срока исковой давности значение имеет не только момент фактической осведомленности супруги о распоряжении общим имуществом без ее согласия, но также своевременность и разумность предпринятых истцом мер по получению необходимой информации.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принимая во внимание также положения ч.ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

При этом, учитывая положения ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Таким образом, договор аренды земельного участка, сформированного для строительства, последующей эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома прекращается с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в введенном в эксплуатацию многоквартирном доме в случае, если арендодатель такого участка не обратился сам с заявлением о прекращении прав на него до этой даты.

Из материалов дела следует и не оспаривается Т.К.А., что она знала о наличии разрешения на строительство на спорном земельном участке многоэтажного жилого дома от 29.08.2012. Также из кассационной жалобы Тышланговой С.А. (л.д. 109 т. 2) следует, что Т.К.А. в 2019 году были переданы квартиры в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, право собственности на которые было зарегистрировано в 2021 году, и которые вошли в наследственную массу после смерти супруга истца.

Следовательно, зная о наличии в собственности ее супруга земельного участка, который был сформирован для строительства многоквартирного дома, о наличии разрешения на строительство дома на спорном земельном участке, истец не могла не знать, что на нем был возведен многоквартирный жилой дом в 2019 году, который был сдан в эксплуатацию, что, в силу вышеизложенного, означает переход прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом к собственникам помещений данного дома в силу прямого указания закона независимо от позиции арендодателя, передавшего земельный участок под строительство многоквартирного дома. При должной осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, истец должна была узнать о смене собственника спорного земельного участка не позднее введения многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартир Т.К.А., соответственно о нарушенном ее праве на распоряжение общим имуществом с ее согласия оспариваемой сделкой, следовательно, судом верно установлено начало исчисления срока исковой давности, с 2019 года, определенное моментом передачи квартир Т.К.А. в введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и прекращения права собственности Т.К.А. на земельный участок по его заявлению. Поскольку с настоящим иском в суд Тышлангова С.А. обратилась 14.07.2023, то суд пришел к обоснованному выводу о пропуске годичного срока исковой давности для признания сделки недействительной, в связи с чем правомерно, в силу положений п. 2 ст. 199 ГК РФ, согласно которому пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу об оставлении исковых требований Тышланговой С.А. о признании недействительным договора аренды земельного участка и сопутствующих ему дополнительных оглашений и актов без удовлетворения.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что, если исчислять срок исковой давности с того, момента, когда истец получила ответ от нотариуса о том, что, что спорный земельный участок не вошел в наследственную массу после смерти Т.К.А., то есть с 13.07.2022, то в любом случае годичный срок исковой давности истцом пропущен, так как с иском она обратилась в суд 14.07.2023. Доказательств уважительности пропуска срока исковой давности не представлено, ходатайства о его восстановлении истцом не заявлено.

Ввиду того, что пропуск срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в иске, иные доводы апелляционной жалобы, касающиеся обстоятельств, связанных со спорными правоотношениями, подлежат отклонению как не имеющие правового значения. При этом, следует также отметить, что возврат в данном случае земельного участка истцу, на чем она настаивает, противоречит основным положениям жилищного законодательства, нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, что свидетельствует о ненадлежащем избрании ею способа защиты нарушенного права.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Тышланговой С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.01.2024.