Решение от 28.01.2020 по делу № 2-39/2020 от 22.07.2019

38RS0031-01-2019-002793-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2020 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием истца М.Е.А и его представителя К.А.В,,

представителя ответчика Л.Б.Б. – К.В,А,,

представителя ответчика С.И.А, – Т.О.И.,

представителя ответчика Е.Ю.А. – Т.К.Г,,

третьего лица Б.Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску М.Е.А к Л.Б.Б., С.И.А,, Е.Ю.А. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, признании собственником земельного участка на праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец М.Е.А. обратился в суд с исковым заявлением к Л.Б.Б., С.И.А,, Е.Ю.А., в котором с учетом уточнений просит признать недействительным (ничтожным) договор от **/**/**** купли-продажи земельного участка, кадастровый №, общей площадью 570 кв.м., по адресу: ...., уч. 2, заключенный между Л.Б.Б. и С.И.А,, применив последствия недействительности сделки; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от **/**/**** в отношении земельного участка кадастровый №, общей площадью 570 кв.м., по адресу: ...., уч. 2, заключенный между С.И.А, и Е.Ю.А., применив последствия недействительности сделки; признать его, М.Е.А, собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ...., участок 2, на праве общей долевой собственности; судебные расходы отнести на ответчиков.

В обоснование исковых требований истец указал, **/**/**** между ним (Покупатель) и Л.Б.Б. (Продавец), был заключен Договор купли-продажи жилого помещения.

В силу п.1 Договора, Продавец продал, а Покупатель купил жилое помещение, этаж 1, этаж 2, номера на поэтажном плане №, №, по адресу: ...., пом. 3,8. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Таким образом, указывает истец, ему на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от **/**/**** принадлежит жилое помещение, этаж №, этаж №, номера на поэтажном плане 3,8, общей площадью 60 кв.м., по адресу: ...., пом. 3,8 (далее - жилое помещение).

Указанное жилое помещение является частью жилого дома блокированной застройки (Таун-Хауса), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 570 кв.м., по адресу: ...., уч. 2.

Между тем, в силу разъяснений Минэкономразвития РФ в письме от 26.08.2010 № Д 23-3390 сделан вывод, что жилые дома блокированной застройки можно отнести к многоквартирным несмотря на то, что жилые блоки в домах блокированной застройки отличаются от квартир, а в ряде случаев в таких домах отсутствуют помещения общего пользования, обязательные для МКД.

На момент совершения между сторонами сделки купли-продажи, указывает истец, земельный участок, на котором расположен Таун-хаус, принадлежал ответчику на праве собственности. Вопрос о выделении и передаче ему части (доли)земельного участка, занятого принадлежащей ему на права собственности недвижимости (жилого помещения) должен был быть разрешен после продажи всех жилых помещений, расположенных в Таун-хаусе, находящемся на спорном земельном участке. Однако этого не произошло, земельный участок размежёван не был.

Более того, указывает истец, в нарушении прав собственников жилых помещений, весь земельный участок был передан третьему лицу С.И.А,.

В ходе подготовки к судебному разбирательству из Управления Росреестра по Иркутской области было истребовано регистрационное дело на спорный земельный участок кадастровый №, по адресу: ...., уч. 2, из которого стало известно, что указанный земельный участок был перепродан С.И.А, Е.Ю.А. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от **/**/****.

В силу п. 13 ст. 39.2 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.04.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции этой же нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Таким образом, полагает истец, приведенными положениями ст. 36 ЖК РФ, а также частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество — с даты государственной регистрации права собственности на квартиру (жилое помещение).

Сделки купли-продажи, совершенные между соответчиками -договор купли-продажи земельного участка от 22.07.2016 и заключенный в последующем договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2019, по мнению истца, являются недействительными (ничтожными сделками), так как заключены с нарушением норм действующего законодательства (ст. 168 ГК РФ).

Стороны не имели права производить действия по отчуждению спорного земельного участка, так как в силу ст. 36 ЖК РФ, а также частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», данный земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 570 кв.м., по адресу: ...., участок 2, перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № с даты государственной регистрации права собственности на указанные жилые помещения.

В судебном заседании истец М.Е.А заявленные исковые требования поддержал, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении и уточнении к нему, просил требования удовлетворить.

Представитель истца М.Е.А – К.А.В, в судебном заседании полагала, что требования ее доверителя заявлены законно и обосновано, со ссылками на положения действующего законодательства, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Ответчик Л.Б.Б. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ранее представил суду заявление с просьбой о рассмотрении делав его отсутствие, уполномочив на представление интересов К.В,А,.

Представитель ответчика Л.Б.Б. – К.В,А, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований М.Е.А, поддержав свою позицию в ранее представленных суду письменных возражениях.

Ответчик С.И.А, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочив на представление интересов Т.О.И..

Представитель ответчика С.И.А, – Т.О.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, указывая на отсутствие предусмотренных законом оснований для их удовлетворения, а также недоказанность истцом нарушения своих прав оспариваемыми сделками.

Ответчик Е.Ю.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочия на представление интересов Т.К.Г,.

Представитель ответчика Е.Ю.А. – Т.К.Г, в судебном заседании поддержал позицию представителей других ответчиков, просил в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на отсутствие нарушений прав истца оспариваемыми сделками.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие.

Третье лицо К.Л.С. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании требования истца поддержала, представив по существу иска свой письменный отзыв.

Третье лицо С.И.Н, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, ранее представила суду по существу иска свой письменный отзыв, в котором требования истца поддержала.

Третье лицо Б.Э.Н. в судебном заседании исковые требования М.Е.А поддержала, полагала, что требования подлежат удовлетворению.

Третье лицо К.А.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки, возражений по существу заявленных исковых требований, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представил.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о судебном заседании надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон и их представителей, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание нарушения либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что на основании договора купли-продажи жилого помещения от **/**/****, заключенного между Л.Б.Б. (Продавец) и М.Е.А (Покупатель), М.Е.А приобрел в собственность жилое помещение, этаж №, этаж №, номера на поэтажном плане №, №, по адресу: ...., пом. 3, 8 (далее Недвижимость). Общая площадь Недвижимости составляет 60 кв.м., кадастровый №.

Право собственности М.Е.А на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что вышеуказанное жилое помещение с кадастровым номером № расположено в здании с кадастровым номером №, которое, в свою очередь, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, образованным в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, что следует из материалов дела и подтверждается письменной позицией представителя Управления Росреестра по .....

**/**/**** в ЕГРН зарегистрировано право собственности Л.Б.Б. на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ...., на основании договора купли-продажи земельного участка от **/**/****, дополнительного соглашения № от **/**/**** к договору купли-продажи земельного участка от **/**/****.

Из представленного по запросу суда дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что **/**/**** Л.Б.Б. продал указанный земельный участок по договору купли-продажи земельного участка № С.И.А,, который зарегистрировал свое право собственности на данный земельный участок в установленном законом порядке.

Будучи собственником земельного участка, С.И.А, **/**/**** по договору купли-продажи недвижимого имущества продал земельный участок с кадастровым номером № Е.Ю.А., который также в установленном законом порядке зарегистрировал свое право на земельный участок.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, М.Е.А указал на нарушение его прав указанными выше оспариваемыми в рамках настоящего гражданского дела сделками, ссылаясь на то, что принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение является частью жилого дома блокированной застройки (Таун-Хауса), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 570 кв.м., по адресу: ...., уч. 2. Таким образом, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, а также частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» у него возникло право общей долевой собственности на указанный сформированный под таким домом земельный участок с кадастровым номером №

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец самостоятельно избирает способ защиты нарушенного права.

Как указано выше, в обоснование своего права в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, истец ссылается на положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, суд не может согласиться с позицией истца, о том, что жилой дом, в котором расположено принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, является многоквартирным, в связи с чем, на спорные отношения не распространяются положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ст. 36 ЖК РФ.

В силу части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ к многоквартирным домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В силу ГОСТа Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения, утвержденного и введенного в действие Приказом Росстандарта 11 июня 2014 года № 543-ст, многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Согласно терминам и определениям, применяемым в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденного Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 778, жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы; блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа.

В соответствии с частью 2 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В то же время жилым домом в силу данной статьи, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, к отдельно стоящим жилым домам относятся дома, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); к жилым домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

По смыслу указанной нормы жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным, поскольку основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является наличие блок-секций, состоящих из нескольких квартир и помещений общего пользования (подъездов).

В то же время, согласно СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 22 марта 2001 года № 35, дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Таким образом, анализ приведенных норм позволяет говорить, что существенным признаком, отличающим многоквартирный дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования.

Исходя из указанных выше определений, двух-, трех-, четырехквартирные жилые дома в случае, если каждая квартира имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие помещений общего пользования признаются домами блокированной жилой застройки, которые не являются многоквартирными домами.

Соответственно, так же как и в случае с частью жилого дома, к такому имуществу не могут применяться правила, применяемые к многоквартирным домам.

С учетом указанных выше положений законодательства, суд приходит к выводу, что жилой дом, в котором расположено жилое помещение, принадлежащее на праве собственности истцу, относится к жилому дому блокированной застройки, а не к многоквартирному. Факт того, что жилой дом, в котором расположено жилое помещение истца, относится к жилому дому блокированной застройки, истец в ходе рассмотрения дела не оспаривал.

Ссылку истца на письмо Министерства регионального развития России от 26.08.2010 № Д23-3390, которое закрепляет положение о том, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам, суд оценивает критически, исходя из того, что Минэкономразвитие России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование нормативных правовых актов, и в этой связи разъяснения, содержащиеся в указанном письме, не являются обязательными для применения.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что оспариваемыми сделками по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № нарушены права и законные интересы истца, не имеется. В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено каких-либо доказательств того, что сформированный и находящийся в настоящее время в собственности Е.Ю.А. земельный участок нарушает его права и сложившийся порядок землепользования.

Следует отметить, что правовой режим земельного участка определяется в зависимости от принадлежности его к той или иной категории земель и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территории. Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки. Формирование земельного участка под многоквартирный дом включает установление его разрешенного использования под многоквартирный дом. Сведения о разрешенном использовании входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № имеет разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки. Доказательств формирования земельного участка именно под многоквартирный жилой дом суду не представлено. В связи с чем, суд приходит к выводу, что земельный участок не может считаться сформированным под многоквартирный жилой дом. Статус многоквартирного дома в данном случае противоречить разрешенному виду использования земельного участка - для индивидуальной жилой застройки.

Фактически истцом избран ненадлежащий способ защиты права, связанный с оспариванием права собственности Е.Ю.А., а также его правопредшественников С.И.А,, Л.Б.Б. на приобретенный ими в соответствии с законом земельный участок. По основаниям, изложенным в иске, истец не доказал нарушения своих прав действиями ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░ ░ ░.░.░., ░.░.░,, ░.░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 07 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░░░