Решение по делу № 33-19861/2024 от 23.05.2024

Судья: Грошева Н.А.                          дело <данные изъяты>    УИД <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                           19 июня 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Панцевич И.А.,

судей Данилиной Е.А., Солодовой А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Маненковой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Яблонского Е. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» на решение Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

объяснения представителя ответчика Фроловой П.Д.,

установила:

Яблонский Е.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» (далее – ООО «Специализированный застройщик «А101») о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> по условиям которого ответчик обязался в установленные сроки построить жилой дом и передать ему объект - жилое помещение (квартиру) с условным номером <данные изъяты> в <данные изъяты>, секция 3 по адресу: <данные изъяты> вблизи <данные изъяты> (строительный адрес), на 12 этаже, проектной площадью 50,7 кв. м, с отделкой, пригодной для проживания. Истец, в свою очередь, принял на себя обязательство оплатить предусмотренную договором цену и принять квартиру в собственность после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

<данные изъяты> по акту истец принял жилое помещение - <данные изъяты>у поселка Сосенское <данные изъяты>.

Вместе с тем, квартира, которую ему передал застройщик, не отвечает требованиям договора в части качества строительства и ремонта, так как не в полной мере соответствует требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, что было выявлено в ходе эксплуатации и осмотра объекта строительства.

Так, после начала эксплуатации квартиры уже <данные изъяты> истцом было выявлено следующее: стена, разделяющая кухню (по которой должна стоять кухонная мебель и техника) и кладовое помещение, установлена криво, отклонение составляет более пяти сантиметров, таким образом, кухонное и кладовое помещения представляют собой не прямоугольники по периметру. Данное обстоятельство делает невозможным обычную эксплуатацию объекта, а именно, установку кухонного гарнитура в нормальном режиме, в связи с чем им <данные изъяты> в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» было направлено требование о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве и требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, и предложение о безвозмездном их устранении, которое осталось без ответа. Впоследствии истец обнаружил иные недостатки - вздутие покрытия межкомнатной двери, невозможность закрытия двери между кухней и комнатой, после чего, снова обратившись к ответчику, ответа не получил.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от <данные изъяты> <данные изъяты> подтвержден факт наличия обнаруженных истцом дефектов, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных; стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356 355,20 рублей.

Кроме того, выявлено, что фактическая площадь квартиры составляет 49,64 кв. м, в то время как в соответствии с договором участия в долевом строительстве оплаченная площадь квартиры составляет 50,7 кв. м.

В соответствии с п. 4.2 договора стоимость одного квадратного метра составляет 171 786,74 рублей. Согласно п. 4.5 договора, если по результатам обмеров объекта (квартиры) будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора. Расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв. м (2,1%).

Поскольку на его неоднократные обращения урегулировать спор, возместив ему затраты на проведение работ для устранения дефектов и разницу между фактической площадью и оплаченной при заключении договора, он получил отказ, истец просит взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» сметную стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356 355,20 рублей; разницу между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью в сумме 171 786,84 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований; стоимость исследования, проведенного ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки», в размере 20 000 рублей.

Истец Яблонский Е.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «А101» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> требования удовлетворены частично, с ООО «Специализированный застройщик «А101» взысканы сметная стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356 355,20 рублей; разница между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью в сумме 171 786,74 рублей; денежная компенсация морального вреда в сумме 20 000 рублей; судебные расходы в размере 20 000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене решения в части взыскания разницы между проектной и фактической стоимостью объекта долевого строительства, указывая, что суд разрешил данное требование без учета того обстоятельства, что ответчик реализует помещения по обмерам, выполненным до проведения отделочных работ, что соответствует п. 19 договора участия в долевом строительстве, таким образом, уменьшения площади квартиры истца не произошло.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Специализированного застройщика «А101» без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Отменяя судебный акт суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что определенная пунктом 1.9 договора долевого участия в строительстве общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора согласно условиям настоящего договора и может не совпадать с проектной общей площадью объекта. Как следует из приложения <данные изъяты> к договору участия в долевом строительстве «Основные характеристики жилого дома и объекта» - проектная общая площадь объекта: 50,70 кв. м, которая состоит из площади комнат: 23 кв. м, площади вспомогательных помещений: 26,40 кв. м, площади лоджии/балкона с учетом коэффициента: 1,30 кв. м, площади лоджии/балкона без учета коэффициента: 2,60 кв. м. В соответствии с пунктом 3 передаточного акта от <данные изъяты> к договору участия в долевом строительстве общая площадь объекта составляет 49,40 кв. м и состоит из площади комнат: 23 кв. м, площади вспомогательных помещений: 26,40 кв. м, площади лоджии/балкона с учетом коэффициента: 1,30 кв. м, площади лоджии/балкона без учета коэффициента: 2,60 кв. м. Таким образом, дольщику был передан объект, состоящий из помещений, суммарная площадь которых полностью соответствует оплаченной истцом проектной площади, в том числе лоджия с учетом коэффициента.

При новом рассмотрении дела в заседание судебной коллегии явилась представитель ответчика Фролова П.Д., которая настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда отменить в части требований о взыскании разницы между проектной и фактической стоимостью объекта долевого строительства, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив по правилам статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в жалобе, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления).

Указанным требованиям решение первой инстанции отчасти не соответствует.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу положений ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, между сторонами сложились отношения по участию в долевом строительстве.

<данные изъяты> Олейникова В.В. и ООО «Специализированный застройщик «А101» заключили договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом по строительному адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект, а участник - принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора, которую участник долевого строительства обязался оплатить застройщику, составила 8 709 587,72 рублей.

На основании договора уступки прав требования от <данные изъяты> Олейникова В.В. уступила Яблонскому Е.В. право требования по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от <данные изъяты> на двухкомнатную квартиру, назначение – жилое, общей проектной площадью 50,7 кв. м, расположенную по адресу: <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>), секция 3, этаж 12, квартира условный <данные изъяты>.

Обязательства по уплате цены договора исполнены участником долевого строительства в надлежащие сроки в полном объеме, объект долевого строительства был передан истцу <данные изъяты>.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от <данные изъяты> <данные изъяты>, составленным по инициативе истца, подтвержден факт наличия обнаруженных им дефектов квартиры, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных; стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356 355, рублей. Кроме того, установлено несовпадение фактической площади жилого помещения и площади согласно договору участия в долевом строительстве; расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв. м (2,1%).

Истцом <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> в адрес ответчика направлены требования об устранении недостатков, возмещении затрат и возврате излишне уплаченной суммы, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь статьями 151, 309, 310, 424, 555 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-I «О защите прав потребителей», постановления Правительства РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», исходя из установленного факта нарушения прав истца как потребителя, что выразилось в передаче ответчиком объекта долевого строительства с недостатками, которые не были своевременно устранены застройщиком, меньшей проектной площадью, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании стоимости проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356 355,20 рублей, а также разницы между проектной площадью по договору и фактической площадью в сумме 171 786,74 рублей и удовлетворении производных от них требований о компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца как потребителя, суд первой инстанции, исходя из особенностей его правовой природы, порядка определения и взыскания, пришел к выводу, что на основании ч. 3 ст. 1 ГПК РФ к спорным правоотношениям в части взыскания с ответчика штрафа подлежат применению положения постановления Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты>, которым был введен мораторий на взыскание с застройщика финансовых санкций.

Решение суда первой инстанции в части разрешения требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, штрафа, компенсации морального вреда не обжалуется и необходимости проверки законности и обоснованности судебного постановления в данной части судебная коллегия не усматривает.

Между тем, судебная коллегия не может признать выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о взыскании разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, предъявленных к ООО «Специализированный застройщик «А101», основанными на установленных по делу обстоятельствах, отвечающими требованиям норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а принятый судебный акт в указанной части законным и обоснованным в силу следующего.

Как следует из пункта 1.8 договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, проектная общая /приведенная/ площадь объекта - сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов - 0,3.

Определенная настоящим пунктом проектная общая площадь объекта применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и может не совпадать с общей площадью объекта.

В пункте 1.9 договора указано, что общая /приведенная/ площадь объекта - сумма площадей всех частей помещения (объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении объекта (далее по тексту – «обмеры»), произведенных по заказу застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов - 0,3. При определении общей площади объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на площадь объекта.

Определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора согласно условиям настоящего договора и может не совпадать с проектной общей площадью объекта.

Как следует из приложения <данные изъяты> к договору участия в долевом строительстве «Основные характеристики жилого дома и объекта» - проектная общая площадь объекта: 50,70 кв. м, которая состоит из площади комнат: 23 кв. м, площади вспомогательных помещений: 26,40 кв. м, площади лоджии/балкона с учетом коэффициента: 1,30 кв. м, площади лоджии/балкона без учета коэффициента: 2,60 кв. м.

В соответствии с п. 3 передаточного акта от <данные изъяты> общая площадь переданного истцу объекта составляет 49,40 кв. м и состоит из площади комнат: 23 кв. м, площади вспомогательных помещений: 26,40 кв. м, площади лоджии/балкона с учетом коэффициента: 1,30 кв. м, площади лоджии/балкона без учета коэффициента: 2,60 кв. м.

Согласно п. 3 акта сверки взаиморасчетов, квартира имеет фактическую площадь 50,70 кв. м, в том числе общую площадь 49,40 кв. м, из нее жилую 23 кв. м; согласно п. 4 разница в проектной общей площади и фактической площади составляет 0,0 метра.

Исходя из п.п. 5, 6 передаточного акта окончательная цена составляет 8 709 587,72 рублей, что совпадает с ценой, указанной в п. 4.1 договора, сторонами на дату подписания акта все взаиморасчеты произведены в полном объеме.

Таким образом, дольщику был передан объект, состоящий из помещений, суммарная площадь которых полностью соответствует оплаченной участником долевого строительства проектной площади, в том числе лоджия с учетом коэффициента.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части разрешения исковых требований о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене, с вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований в указанной части подлежит изменению в сторону уменьшения и размер государственной пошлины до 7 063,55 рублей.

В остальной части судом первой инстанции по существу правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, а потому в остальной части оно подлежит оставлению без изменения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части разрешения требований о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Яблонского Е. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства отказать.

То же решение изменить в части размера государственной пошлины, указав на ее взыскание в сумме 7 063,55 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи