cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 33-1527/2024 от 13.06.2024

Судья Безроков Б.Т. Дело №

(дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2024 г. <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х.и Тогузаева М.М.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием: представителя ответчика Х.З.Б. – М.А.В., представителя ответчика Э.З.К. – М.Д.А., представителя ответчика Е.Т.А. – К.А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по исковому заявлению Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному исковому заявлению Е.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем,

по апелляционной жалобе Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

Ч.О.О. обратился в Нальчикский городской суд КБР с исковым заявлением к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А., в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил:

признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Э.З.К., действующим по доверенности в интересах Ч.О.О. и Х.З.Б., недействительным;

признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Х.З.Б. и Е.Т.А., недействительным;

применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственность Е.Т.А. на недвижимое имущество, встроенное нежилое помещение (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, возвратить указанное недвижимое имущество в собственность Ч.О.О..

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. в лице представителя по доверенности Э.З.К. и Х.З.Б., заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, с кадастровым номером №, общ. пл. 891,6 кв.м. (площадь подвала – 193,5 кв.м.), назначение нежилое, этажность 4, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец полагает, что указанная сделка является недействительной, поскольку сделка была совершена по заведомо заниженной цене, в пятьдесят раз ниже рыночной стоимости, то есть, совершена в ущерб интересам истца, при сговоре его представителя по доверенности Э.З.К. и покупателя Х.З.Б., с целью незаконного лишения Ч.О.О. права собственности на спорное имущество, при этом свидетельством сговора, по утверждению истца, также является то, что Х.З.Б. сразу после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, отчудила спорный объект недвижимости в пользу Е.Т.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Полагая, что признание недействительной первоначальной сделки влечет недействительность последующих сделок купли-продажи в отношении спорного имущества в силу их ничтожности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика Х.З.Б. - М.А.В., представитель ответчика Э.З.К. - М.Д.А. и представитель ответчика Е.Т.А. - К.А.Р., исковые требования не признали, просили отказать в иске за необоснованностью и пропуском срока исковой давности по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В ходе рассмотрения гражданского дела Е.Т.А. в порядке статей 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявила к Ч.О.О. встречные требования, в которых просила:

признать Е.Т.А. добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Встречные исковые требования мотивированы тем, что сделка по покупке спорного недвижимого имущества была возмездной, она оплатила цену договора продавцу в полном объеме, вступила во владение спорным объектом с момента регистрации перехода права собственности, не знала и не могла знать, что у отчуждателя Х.З.Б. были споры с прежним собственником Ч.О.О., до подачи настоящего иска к ней никаких требований третьими лицами не заявлялось.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. 3.К. и Е.Т.А. удовлетворены в полном объеме, а встречные исковые требования Е.Т.А. к Ч.О.О. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Х.З.Б., Э.З.К. 3.К. и Е.Т.А. подали апелляционный жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ч.О.О. исковых требований. В апелляционной жалобе Е.Т.А. также изложена просьба об удовлетворении встречных исковых требований Е.Т.А.

В обоснование незаконности обжалуемого судебного акта, апеллянтом Х.З.Б. указано, что справка (о рыночной стоимости квадратного метра), на которую ссылается суд первой инстанции, не отвечает принципам относимости и допустимости в качестве доказательства, в связи с тем, что данная справка не содержит описания конкретного объекта недвижимости и его технического состояния на момент реализации, то есть на ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в справке не содержится сведений о том, каким образом проводилась оценка спорного объекта недвижимости, а ссылка на среднерыночные расценки, которые являются ориентировочными недопустима, так как судом и экспертом оценщиком не установлено реальное состояние спорного объекта недвижимости на момент его реализации и имевших место недостатков данного объекта, о чем заявлялось в судебном заседании, но данные возражения судом необоснованно отклонены. Таким образом, по мнению апеллянта, является несостоятельным вывод суда о том, что стоимость спорного объекта недвижимости была занижена в 45 раз, поскольку данный вывод относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждается и таких доказательств материалы дела не содержат.

В жалобе также отмечается о том, что истец Ч.О.О. при подаче иска в суд не указал цену иска и не оплатил соответствующий размер государственной пошлины, который составляет не 300 рублей, а согласно калькулятора государственной пошлины, указанного на сайте Нальчикского городского суда, исходя из стоимости объекта недвижимости согласно договора купли-продажи определенную в размере 900 000 рублей, госпошлина составляет 12 200 рублей. Однако после заявленных возражений со стороны представителей ответчиков в судебных заседаниях о том, что суд необоснованно принял иск к производству без оплаты государственной пошлины в полном объеме исходя из цены иска, истец доплатил 11 900 рублей и в судебном заседании представитель истца подтвердил, что цена иска определена истцом из суммы указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. 900 000 рублей, а не как это указывалось в исковом заявлении и его уточнениях 45 477 рублей за 1 кв.м. и государственная пошлина в таком случае должны была быть оплачена истцом при обращении в суд в размере 60 000 рублей.

По мнению апеллянта, выводы суда, не основаны на законе, поскольку в судебных заседаниях судом было установлено и это следовало из иска Ч.О.О., что он знал о сделке совершенной его представителем по доверенности Э.З.К. и о том, что в нотариальной доверенности выданной Ч.О.О. было указано, что Э.З.К. может реализовать конкретный объект недвижимости на условиях и по цене по своему усмотрению без каких-либо ограничений по порогу минимальной суммы, по которой объект недвижимости должен был быть реализован.

Так, исходя из описания иска следует, что истец Ч.О.О. был осведомлен о совершаемой сделке и ему было известно о всех условиях договора, с которыми он был согласен, в том числе с тем, что сделку от имени истца подписывал его представитель по доверенности Э.З.К.

Таким образом, исходя из буквального содержания нотариальной доверенности Ч.О.О. был согласен на любую стоимость, за которую его представитель Э.З.К. реализовал бы спорный объект недвижимости, так как он доверил это представителю. Все риски, связанные с возможным недобросовестным поведением Э.З.К. при определении стоимости спорного объекта и его продаже с последующей передачи денежных средств или не передаче их Ч.О.О. лежат исключительно на истце и в данном случае вся ответственность по условиям сделки может быть возложена лишь на Э.З.К. как представителя истца по доверенности, а ответчик Х.З.Б. в данном случае является добросовестным покупателем, которая исполнила все условия сделки от ДД.ММ.ГГГГ передав денежные средства Э.З.К. в полном объеме, что подтверждено материалами дела.

Истец не доказал, что он не поручал Э.З.К., реализовывать недвижимость за 900 000 рублей, а также что был сговор между ответчиками, данные доводы опровергаются претензией и первичным иском истца, в которых он просил Хутежеву З.Б. вернуть 900 000 рублей по договору.

Истец ДД.ММ.ГГГГ году сам приобрел спорный объект недвижимости у гражданина Махиева за 900 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.205), таким образом не может быть и ущерба если Э.З.К., реализовал по просьбе истца объект за 900 000 рублей т.е. за ту же сумму, что приобретал сам истец.

В жалобе также приводится довод о том, что истец, действуя недобросовестно, злоупотребляя своими права, пытается ввести суд в заблуждение, первично указывая одни основания и обстоятельства в иске, потом кардинально меняя позицию и свои доводы, преследуя иные цели, завладеть незаконно объектом недвижимости, который был реализован по поручению истца по стоимости, которая на момент заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ устраивала истца и каких-либо претензии истец не предъявлял.

В обоснование данного довода, автор жалобы указывает на то, что в первоначальном иске истец ссылался на безденежность договора, указывая, что ответчик Х.З.Б. не оплатила 900 000 рублей истцу в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Межу тем, в уточненном исковом заявлении истец уже не ссылается на безденежность и на то, что ответчик Х.З.Б. не передавала денежные средства по договору купли-продажи в размере 900 000 рублей представителю истца Э.З.К. ДД.ММ.ГГГГ до заключения сделки.

Из указанной позиции истца следовало, что ответчик Э.З.К. не передал денежные средства Ч.О.О. после реализации спорного объекта недвижимости. Истец Ч.О.О. продал по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик Х.З.Б. купила и приняла в собственность спорное недвижимое имущество.

Автор жалобы указывая о том, что она как покупатель недвижимости действуя добросовестно, проявив должную осмотрительность при совершении оспариваемой сделки, проверив все необходимые документы, убедившись в том, что от имени продавца действует действительно уполномоченное на то лицо, с действующей и не отмененной доверенностью, заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

После передачи денежных средств и имущества, и подачи всех документов в регистрационный орган сторонами сделки ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Х.З.Б. было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата и номер государственного права №

Спустя более 1-го месяца с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика, последняя распорядилась своим имуществом по своему усмотрению и продала недвижимость по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ерёминой Т.А., что подтверждается договором купли-продажи и актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе Э.З.К., приводятся аналогичные доводы, а также указывается, что судом не принято во внимание, что Э.З.К. действовал по поручению Ч.О.О., что подтверждается доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа Г.З.К., которая не отменялась и полномочия по которой прекратились в связи с истечением срока ее действия. Кроме того, указанная доверенность давала право распоряжения конкретным объектом недвижимости, а не всем имуществом, и имела ограниченный срок действия. Доводы истца в части отсутствия полномочий у Э.З.К., опровергнуты ответом на запрос № от ДД.ММ.ГГГГ. нотариуса нотариального округа Г.З.К., в котором прямо указано, что при удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанных в доверенности полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливал со слов заявителя Ч.О.О. Ч.О.О. уполномочивал Э.З.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, распоряжаться принадлежащим ему встроенным нежилым помещением с подвалом, находящимся по адресу: <адрес> с правом продажи, обмена, залога, определяя во всех случаях условия и цену сделки по своему усмотрению, предоставлял полномочия для осуществления данного поручения, в том числе заключать и подписывать от его имени договор купли-продажи, договор мены, зарегистрировать переход права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), также уполномочивал представлять интересы в государственных и административных органах, представление интересов в которых могли понадобиться для осуществления данного поручения.

Судом также не дано оценки тому, что сумма, за которую истец Ч.О.О. давал поручение на реализацию указанного имущества исходила из цены в размере 900000 руб., согласно которой он сам приобрел спорный объект у М.М.Т. и М.Р.А., что подтверждается договором купли-продажи от 29.01.2016г. приобщенного к материалам дела. Данное обстоятельство обосновывалось тем, что Ч.О.О. планировал избежать налоговых начислений за реализацию указанного объекта.

В жалобе также приводится довод о том, что истцом пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с заявленным иском.

В обоснование апелляционной жалобы Е.Т.А. приводятся доводы, аналогичные вышеизложенным доводам, отраженным в жалобах Х.З.Б. и Э.З.К., а также указано, что она является добросовестным приобретателем встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Не согласившись с доводами апелляционных жалоб, считая их необоснованными, Ч.О.О. принес на них письменные возражения, в которых просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав доклад судьи Тогузаева М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав поддержавших апелляционные жалобы представителя ответчика Х.З.Б. – М.А.В., представителя ответчика Э.З.К. – М.Д.А., представителя ответчика Е.Т.А. – К.А.Р., просивших отменить решение суда, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой инстанций при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 10, 166, 168, 174, 179, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив по справке о рыночной стоимости 1 кв. нежилой недвижимости в <адрес> ориентировочную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 40547294 руб., исходил из того, что отчуждение указанного имущества по цене 900000 рублей, осуществленное представителем Ч.О.О. - Э.З.К. в пользу Х.З.Б., не отвечает интересам продавца Ч.О.О., в то время как Х.З.Б., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых Э.З.К., за символическую цену продает четырехэтажное нежилое здание, общ. пл. 891,6 кв.м. с подвальным помещением пл. 193,5 кв.м., поскольку она не могла не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы Ч.О.О., как его собственника, справедливо рассчитывавшего на получение денежных средств полученного от реализации его имущества за рыночную стоимость. Также суд пришел к выводу, что цена, являющаяся существенным условиям договора, заниженная в настоящем деле в 45 раз, была определена представителем Ч.О.О. - Э.З.К. и Х.З.Б., а не самим Ч.О.О., что по мнению суда свидетельствует о наличии злонамеренного соглашения между представителем одной стороны и другой стороной сделки, при этом не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли выгоду от этого представитель и другая сторона сделки.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции приходит к выводу, что в рассматриваем случае, представителем была совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала, а также имели место совместные действия представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, что является основанием для признания первичного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, по основаниям ст. 174 и ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 205-206), что на основании договора купли-продажи встроенного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между М.Р.А., М.М.Т. (продавцы) и Ч.О.О. (покупатель), последний приобрел в собственность по цене 900000 рублей недвижимое имущество, включающее в себя встроенное нежилое помещение с подвалом общей площадью 891,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> которое на момент приобретения было предоставлено предыдущим собственником в аренду ПАО «Мобильные ТелеСистемы» по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 173-175).

Из дополнительного соглашения № к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ч.О.О. и ПАО «Мобильные ТелеСистемы» следует, что в связи со сменой собственника арендуемого нежилого помещения и в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению об изменении стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при этом все иные условия договора остались в не измененном виде.

Ежемесячная арендная плата по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 173-175) составляет 703472 рубля, срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. (продавец), от имени в интересах которого действовал Э.З.К. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Г.З.К., сроком полномочий три года, и Х.З.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал и в связи с этим передал, а покупатель купил и принимает в собственность встроенное нежилое помещение (общая площадь подвала – 195, 3 кв.м.), общая площадь 891,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность 4, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. (п. 1 договора)

Из пункта 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по соглашению сторон недвижимое имущество продано за 900000 (девятьсот тысяч) рублей, которые оплачены до подписания договора купли-продажи.

Передача недвижимого имущества оформлена актом-приема передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л. д. 11), который со стороны продавца подписан доверенным лицом Э.З.К., после чего ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности Х.З.Б. на помещение, о чем внесена запись в реестр за номером №.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Х.З.Б. заключила с Е.Т.Д. договор кули-продажи спорного объекта недвижимого имущества по цене 900000 рублей. Переход права собственности по сделке за Е.Т.Д. зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общие положения о последствиях недействительности сделки закреплены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Установление факта заключения сделки представителем с превышением полномочий также служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 Гражданского кодекса Российской Федерации поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Согласно пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вытекает, что лицо, добровольно принявшее на себя функции представителя и замещающее своей волей волю представляемого при совершении сделки, в том числе при определении ее условий, должно действовать добросовестно, руководствуясь интересами доверителя.

Материалами дела подтверждается, что доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР Г.З.К., зарегистрированной в реестр под №, сроком действия полномочий в три года (по ДД.ММ.ГГГГ) Ч.О.О. предоставил Э.З.К. право распоряжаться принадлежащим ему встроенным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, в том числе с правом продажи, обмена, залога, определяя по всех случаях условия и цену сделки по своему усмотрения, а также с правом получения денежных средств.

Сведений об отмене указанной доверенности Ч.О.О., как и об отказе Э.З.К. от предоставленных полномочий, материалы настоящего гражданского дела не содержат, ввиду чего Судебная коллегия исходит из наличия у Э.З.К. соответствующего права на распоряжение принадлежащим Ч.О.О. недвижимым имуществом.

Реализуя предоставленные полномочия, ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. (продавец), от имени в интересах которого действовал Э.З.К. и Х.З.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал по цене в размере 900000 рублей и в связи с этим передал, а покупатель купил и принимает в собственность встроенное нежилое помещение (общая площадь подвала – 195, 3 кв.м.), общая площадь 891,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность 4, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>

Исходя из установленных Судебной коллегией обстоятельств приобретения спорного нежилого помещения Ч.О.О. в свою собственность по цене кратной 900000 рублей, последующей продаже спорного помещения Х.З.Б. по той же цене кратной 900000 рублей, как и последующей реализацией спорного помещения Х.З.Б. в пользу Е.Т.Д. по цене 900000 рублей, Судебная коллегия приходит к выводу, что явного ущерба, установление которого предусматривают положения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения названного Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в рассматриваемом случае не имеется.

При этом отклоняя довод истца, как и вывод суда первой инстанции о том, что цена продажи спорного нежилого помещения значительно ниже его рыночной стоимости, Судебная коллегия приходит к выводу, что само по себе не соответствие цены договора с рыночной стоимостью имущества, не является свидетельством причинения явного ущерба, с учетом того обстоятельства, что ранее Ч.О.О. приобрел нежилое помещение по той же цене, по которой в последующем оно было реализовано покупателю.

В этой связи, Судебная коллегия не усматривает правовых и фактических оснований для признаний сделки по основаниям, установленным статьями 174 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признает вывода суда первой инстанции в указанной части необоснованными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из дополнительного соглашения № к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Е.Т.А. и ПАО «Мобильные ТелеСистемы» следует, что в связи со сменой собственника арендуемого нежилого помещения и в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению об изменении стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при этом все иные условия договора остались в не измененном виде.

Из этого следует, что с момента отчуждения спорного недвижимого имущества по оспариваемому договору от ДД.ММ.ГГГГ, Ч.О.О., перестал получать арендную плату от ПАО «Мобильные ТелеСистемы» за аренду спорного нежилого помещения, соответственно, знал о заключении оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения, при этом своим бездействием после заключения сделки дал основание другим лицам, в частности арендатору спорного нежилого помещения и новому собственнику, полагаться на действительность сделки.

Более того, претензии, направленные истцом в адрес ответчика, содержали требование о возврате денежных средств, представляющих собой цену договора, что также позволяет сделать вывод о том, что поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

Данный принцип в настоящем споре подлежит применению.

Истец занимает в настоящем споре противоречивую позицию, так как при первоначальном обращении в суд указывал на неисполнение ответчиком Х.З.Б. обязательств по договору в виде встречного исполнения по оплате, а в последующем, после уточнения исковых требований, не отрицая факта оплаты по договору, указывал на сговор ответчиков и причинение ему оспариваемой сделкой явного ущерба, ввиду несоответствия цены сделки рыночной стоимости имущества, в то время как сам приобрел спорное имущество по той же цене.

В этой связи, противоречивое поведение истца, как при реализации своих прав, так и в ходе их защиты в суде влечет потерю прав на соответствующее заявление или возражение.

Исходя из этого, Судебная коллегия приходит к выводу, что рассматриваемое заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения, применительно к положениям пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду этого, поскольку правовых оснований для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной не имеется, Судебная коллегия также не находит и оснований для признания недействительной (ничтожной) сделкой последующего договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Х.З.Б. и Е.Т.А., недействительным.

В указанной части, Судебная коллегия отмечает, что в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш." разъяснено, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, в случае, если право на вещь, отчужденную по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке, и первая сделка будет признана недействительной, то собственник вещи, произведший отчуждение имущества по признанной недействительной сделке, вправе истребовать спорную вещь у ее последующего приобретателя посредством предъявления к нему виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из этого следует, что при оспаривании сделки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Х.З.Б. и Е.Т.А., истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, Судебная коллегия соглашается с доводами авторов апелляционных жалобы о пропуске истцом срока исковой давности и полагает не основанными на законе вывода суда первой инстанции о том, что срок давности не пропущен.

Положения статей 174 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на которые истец заявил исковые требования, а суд первой инстанции названные требования удовлетворил, устанавливают основания недействительности оспоримых, а не ничтожных сделок.

В этой связи, по правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, истец, являвшийся арендодателем спорного нежилого помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, перестав получать арендные платежи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (дата смены стороны арендодателя по договору аренды, т. 1 л.д. 190) в счет исполнения договора, не мог не узнать, что спорное помещение выбыло из его владения.

Более того, из представленного суду апелляционной инстанции письма ПАО «Роскадастр» следует, что по заявлению Ч.О.О. от ДД.ММ.ГГГГ ему была представлен копия договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на спорны объект недвижимости.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, заявление ответчиков о пропуске которого является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, Судебная коллегия считает, что исковые требования Ч.О.О. подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Рассматривая встречные исковые требования Е.Т.А. о признании ее добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102109:591, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, Судебная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В пунктах 37, 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Из представленных Е.Т.А. объяснений, которые не опровергнуты иными участвующими в деле лицами, следует, что при покупке спорного недвижимого имущества она полагалась на данные ЕГРН, из которых следовало, что Х.З.Б. является собственником спорного нежилого помещения, оплатила цену договора продавцу в полном объеме, вступила во владение спорным объектом с момента регистрации перехода права собственности, не знала и не могла знать, что у отчуждателя Х.З.Б. были споры с прежним собственником Ч.О.О.

В этой связи, поскольку доказательств недобросовестности приобретения Е.Т.А. нежилого помещения не представлено, Судебная коллегия считает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Е.Т.А.

Кроме того, непосредственно в ходе апелляционного производства по настоящему делу представителем М.Д.А. было заявлено ходатайство об истребовании сведений 3-НДФЛ на Ч.О.О.

После заслушивания мнения сторон ходатайство разрешено судом путем внесения мотивированного определения, не удаляясь в совещательную комнату, с занесением в протокол судебного заседания, что соответствует положениям статей 166,224 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе отказ в удовлетворения ходатайства не может расцениваться как нарушения прав заявителя на справедливое рассмотрение дела и не указывает на формальный подход суда к рассмотрению дела в связи с наличием справки о лицах запращивающих сведения об объекте недвижимости, которая не оспорена и дублируют информацию изложенную в ней(т.2 л.д. 19).

Поскольку суд первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела сделал выводы, не соответствующие его обстоятельствам, допустил неправильное применение приведенных норм материального права, неправильно их истолковав, и нарушения норм процессуального права, которые в своей совокупности привели к неправильному его разрешению, обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, в связи с чем оно, по правилам пунктов 3, 4 части 1, пункта 3 части 2 и части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требованийЧ.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделоки удовлетворении встречного искового заявленияЕ.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями пунктом 2 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ отменить и вынести по настоящему гражданскому делу новое решение.

Исковые требования Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделок, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Е.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, удовлетворить.

Признать Е.Т.А. добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

Обеспечительные меры в виде наложение ареста на встроенное нежилое помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> отменить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: Р.Х. Шомахов.

М.М. Тогузаев

Судья Безроков Б.Т. Дело №

(дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2024 г. <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Шомахова Р.Х.и Тогузаева М.М.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием: представителя ответчика Х.З.Б. – М.А.В., представителя ответчика Э.З.К. – М.Д.А., представителя ответчика Е.Т.А. – К.А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по исковому заявлению Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, встречному исковому заявлению Е.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем,

по апелляционной жалобе Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛА:

Ч.О.О. обратился в Нальчикский городской суд КБР с исковым заявлением к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А., в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил:

признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Э.З.К., действующим по доверенности в интересах Ч.О.О. и Х.З.Б., недействительным;

признать договор купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Х.З.Б. и Е.Т.А., недействительным;

применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственность Е.Т.А. на недвижимое имущество, встроенное нежилое помещение (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, возвратить указанное недвижимое имущество в собственность Ч.О.О..

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. в лице представителя по доверенности Э.З.К. и Х.З.Б., заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, с кадастровым номером №, общ. пл. 891,6 кв.м. (площадь подвала – 193,5 кв.м.), назначение нежилое, этажность 4, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец полагает, что указанная сделка является недействительной, поскольку сделка была совершена по заведомо заниженной цене, в пятьдесят раз ниже рыночной стоимости, то есть, совершена в ущерб интересам истца, при сговоре его представителя по доверенности Э.З.К. и покупателя Х.З.Б., с целью незаконного лишения Ч.О.О. права собственности на спорное имущество, при этом свидетельством сговора, по утверждению истца, также является то, что Х.З.Б. сразу после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, отчудила спорный объект недвижимости в пользу Е.Т.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Полагая, что признание недействительной первоначальной сделки влечет недействительность последующих сделок купли-продажи в отношении спорного имущества в силу их ничтожности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика Х.З.Б. - М.А.В., представитель ответчика Э.З.К. - М.Д.А. и представитель ответчика Е.Т.А. - К.А.Р., исковые требования не признали, просили отказать в иске за необоснованностью и пропуском срока исковой давности по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В ходе рассмотрения гражданского дела Е.Т.А. в порядке статей 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявила к Ч.О.О. встречные требования, в которых просила:

признать Е.Т.А. добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Встречные исковые требования мотивированы тем, что сделка по покупке спорного недвижимого имущества была возмездной, она оплатила цену договора продавцу в полном объеме, вступила во владение спорным объектом с момента регистрации перехода права собственности, не знала и не могла знать, что у отчуждателя Х.З.Б. были споры с прежним собственником Ч.О.О., до подачи настоящего иска к ней никаких требований третьими лицами не заявлялось.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. 3.К. и Е.Т.А. удовлетворены в полном объеме, а встречные исковые требования Е.Т.А. к Ч.О.О. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Х.З.Б., Э.З.К. 3.К. и Е.Т.А. подали апелляционный жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ч.О.О. исковых требований. В апелляционной жалобе Е.Т.А. также изложена просьба об удовлетворении встречных исковых требований Е.Т.А.

В обоснование незаконности обжалуемого судебного акта, апеллянтом Х.З.Б. указано, что справка (о рыночной стоимости квадратного метра), на которую ссылается суд первой инстанции, не отвечает принципам относимости и допустимости в качестве доказательства, в связи с тем, что данная справка не содержит описания конкретного объекта недвижимости и его технического состояния на момент реализации, то есть на ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в справке не содержится сведений о том, каким образом проводилась оценка спорного объекта недвижимости, а ссылка на среднерыночные расценки, которые являются ориентировочными недопустима, так как судом и экспертом оценщиком не установлено реальное состояние спорного объекта недвижимости на момент его реализации и имевших место недостатков данного объекта, о чем заявлялось в судебном заседании, но данные возражения судом необоснованно отклонены. Таким образом, по мнению апеллянта, является несостоятельным вывод суда о том, что стоимость спорного объекта недвижимости была занижена в 45 раз, поскольку данный вывод относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждается и таких доказательств материалы дела не содержат.

В жалобе также отмечается о том, что истец Ч.О.О. при подаче иска в суд не указал цену иска и не оплатил соответствующий размер государственной пошлины, который составляет не 300 рублей, а согласно калькулятора государственной пошлины, указанного на сайте Нальчикского городского суда, исходя из стоимости объекта недвижимости согласно договора купли-продажи определенную в размере 900 000 рублей, госпошлина составляет 12 200 рублей. Однако после заявленных возражений со стороны представителей ответчиков в судебных заседаниях о том, что суд необоснованно принял иск к производству без оплаты государственной пошлины в полном объеме исходя из цены иска, истец доплатил 11 900 рублей и в судебном заседании представитель истца подтвердил, что цена иска определена истцом из суммы указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. 900 000 рублей, а не как это указывалось в исковом заявлении и его уточнениях 45 477 рублей за 1 кв.м. и государственная пошлина в таком случае должны была быть оплачена истцом при обращении в суд в размере 60 000 рублей.

По мнению апеллянта, выводы суда, не основаны на законе, поскольку в судебных заседаниях судом было установлено и это следовало из иска Ч.О.О., что он знал о сделке совершенной его представителем по доверенности Э.З.К. и о том, что в нотариальной доверенности выданной Ч.О.О. было указано, что Э.З.К. может реализовать конкретный объект недвижимости на условиях и по цене по своему усмотрению без каких-либо ограничений по порогу минимальной суммы, по которой объект недвижимости должен был быть реализован.

Так, исходя из описания иска следует, что истец Ч.О.О. был осведомлен о совершаемой сделке и ему было известно о всех условиях договора, с которыми он был согласен, в том числе с тем, что сделку от имени истца подписывал его представитель по доверенности Э.З.К.

Таким образом, исходя из буквального содержания нотариальной доверенности Ч.О.О. был согласен на любую стоимость, за которую его представитель Э.З.К. реализовал бы спорный объект недвижимости, так как он доверил это представителю. Все риски, связанные с возможным недобросовестным поведением Э.З.К. при определении стоимости спорного объекта и его продаже с последующей передачи денежных средств или не передаче их Ч.О.О. лежат исключительно на истце и в данном случае вся ответственность по условиям сделки может быть возложена лишь на Э.З.К. как представителя истца по доверенности, а ответчик Х.З.Б. в данном случае является добросовестным покупателем, которая исполнила все условия сделки от ДД.ММ.ГГГГ передав денежные средства Э.З.К. в полном объеме, что подтверждено материалами дела.

Истец не доказал, что он не поручал Э.З.К., реализовывать недвижимость за 900 000 рублей, а также что был сговор между ответчиками, данные доводы опровергаются претензией и первичным иском истца, в которых он просил Хутежеву З.Б. вернуть 900 000 рублей по договору.

Истец ДД.ММ.ГГГГ году сам приобрел спорный объект недвижимости у гражданина Махиева за 900 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.205), таким образом не может быть и ущерба если Э.З.К., реализовал по просьбе истца объект за 900 000 рублей т.е. за ту же сумму, что приобретал сам истец.

В жалобе также приводится довод о том, что истец, действуя недобросовестно, злоупотребляя своими права, пытается ввести суд в заблуждение, первично указывая одни основания и обстоятельства в иске, потом кардинально меняя позицию и свои доводы, преследуя иные цели, завладеть незаконно объектом недвижимости, который был реализован по поручению истца по стоимости, которая на момент заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ устраивала истца и каких-либо претензии истец не предъявлял.

В обоснование данного довода, автор жалобы указывает на то, что в первоначальном иске истец ссылался на безденежность договора, указывая, что ответчик Х.З.Б. не оплатила 900 000 рублей истцу в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Межу тем, в уточненном исковом заявлении истец уже не ссылается на безденежность и на то, что ответчик Х.З.Б. не передавала денежные средства по договору купли-продажи в размере 900 000 рублей представителю истца Э.З.К. ДД.ММ.ГГГГ до заключения сделки.

Из указанной позиции истца следовало, что ответчик Э.З.К. не передал денежные средства Ч.О.О. после реализации спорного объекта недвижимости. Истец Ч.О.О. продал по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик Х.З.Б. купила и приняла в собственность спорное недвижимое имущество.

Автор жалобы указывая о том, что она как покупатель недвижимости действуя добросовестно, проявив должную осмотрительность при совершении оспариваемой сделки, проверив все необходимые документы, убедившись в том, что от имени продавца действует действительно уполномоченное на то лицо, с действующей и не отмененной доверенностью, заключила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

После передачи денежных средств и имущества, и подачи всех документов в регистрационный орган сторонами сделки ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Х.З.Б. было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата и номер государственного права №

Спустя более 1-го месяца с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика, последняя распорядилась своим имуществом по своему усмотрению и продала недвижимость по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ерёминой Т.А., что подтверждается договором купли-продажи и актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе Э.З.К., приводятся аналогичные доводы, а также указывается, что судом не принято во внимание, что Э.З.К. действовал по поручению Ч.О.О., что подтверждается доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа Г.З.К., которая не отменялась и полномочия по которой прекратились в связи с истечением срока ее действия. Кроме того, указанная доверенность давала право распоряжения конкретным объектом недвижимости, а не всем имуществом, и имела ограниченный срок действия. Доводы истца в части отсутствия полномочий у Э.З.К., опровергнуты ответом на запрос № от ДД.ММ.ГГГГ. нотариуса нотариального округа Г.З.К., в котором прямо указано, что при удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанных в доверенности полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливал со слов заявителя Ч.О.О. Ч.О.О. уполномочивал Э.З.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, распоряжаться принадлежащим ему встроенным нежилым помещением с подвалом, находящимся по адресу: <адрес> с правом продажи, обмена, залога, определяя во всех случаях условия и цену сделки по своему усмотрению, предоставлял полномочия для осуществления данного поручения, в том числе заключать и подписывать от его имени договор купли-продажи, договор мены, зарегистрировать переход права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), также уполномочивал представлять интересы в государственных и административных органах, представление интересов в которых могли понадобиться для осуществления данного поручения.

Судом также не дано оценки тому, что сумма, за которую истец Ч.О.О. давал поручение на реализацию указанного имущества исходила из цены в размере 900000 руб., согласно которой он сам приобрел спорный объект у М.М.Т. и М.Р.А., что подтверждается договором купли-продажи от 29.01.2016г. приобщенного к материалам дела. Данное обстоятельство обосновывалось тем, что Ч.О.О. планировал избежать налоговых начислений за реализацию указанного объекта.

В жалобе также приводится довод о том, что истцом пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности для обращения в суд с заявленным иском.

В обоснование апелляционной жалобы Е.Т.А. приводятся доводы, аналогичные вышеизложенным доводам, отраженным в жалобах Х.З.Б. и Э.З.К., а также указано, что она является добросовестным приобретателем встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Не согласившись с доводами апелляционных жалоб, считая их необоснованными, Ч.О.О. принес на них письменные возражения, в которых просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав доклад судьи Тогузаева М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав поддержавших апелляционные жалобы представителя ответчика Х.З.Б. – М.А.В., представителя ответчика Э.З.К. – М.Д.А., представителя ответчика Е.Т.А. – К.А.Р., просивших отменить решение суда, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой инстанций при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 10, 166, 168, 174, 179, 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив по справке о рыночной стоимости 1 кв. нежилой недвижимости в <адрес> ориентировочную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 40547294 руб., исходил из того, что отчуждение указанного имущества по цене 900000 рублей, осуществленное представителем Ч.О.О. - Э.З.К. в пользу Х.З.Б., не отвечает интересам продавца Ч.О.О., в то время как Х.З.Б., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых Э.З.К., за символическую цену продает четырехэтажное нежилое здание, общ. пл. 891,6 кв.м. с подвальным помещением пл. 193,5 кв.м., поскольку она не могла не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы Ч.О.О., как его собственника, справедливо рассчитывавшего на получение денежных средств полученного от реализации его имущества за рыночную стоимость. Также суд пришел к выводу, что цена, являющаяся существенным условиям договора, заниженная в настоящем деле в 45 раз, была определена представителем Ч.О.О. - Э.З.К. и Х.З.Б., а не самим Ч.О.О., что по мнению суда свидетельствует о наличии злонамеренного соглашения между представителем одной стороны и другой стороной сделки, при этом не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли выгоду от этого представитель и другая сторона сделки.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции приходит к выводу, что в рассматриваем случае, представителем была совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала, а также имели место совместные действия представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, что является основанием для признания первичного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, по основаниям ст. 174 и ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 205-206), что на основании договора купли-продажи встроенного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между М.Р.А., М.М.Т. (продавцы) и Ч.О.О. (покупатель), последний приобрел в собственность по цене 900000 рублей недвижимое имущество, включающее в себя встроенное нежилое помещение с подвалом общей площадью 891,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> которое на момент приобретения было предоставлено предыдущим собственником в аренду ПАО «Мобильные ТелеСистемы» по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 173-175).

Из дополнительного соглашения № к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ч.О.О. и ПАО «Мобильные ТелеСистемы» следует, что в связи со сменой собственника арендуемого нежилого помещения и в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению об изменении стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при этом все иные условия договора остались в не измененном виде.

Ежемесячная арендная плата по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 173-175) составляет 703472 рубля, срок договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. (продавец), от имени в интересах которого действовал Э.З.К. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Г.З.К., сроком полномочий три года, и Х.З.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал и в связи с этим передал, а покупатель купил и принимает в собственность встроенное нежилое помещение (общая площадь подвала – 195, 3 кв.м.), общая площадь 891,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность 4, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. (п. 1 договора)

Из пункта 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по соглашению сторон недвижимое имущество продано за 900000 (девятьсот тысяч) рублей, которые оплачены до подписания договора купли-продажи.

Передача недвижимого имущества оформлена актом-приема передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л. д. 11), который со стороны продавца подписан доверенным лицом Э.З.К., после чего ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности Х.З.Б. на помещение, о чем внесена запись в реестр за номером №.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Х.З.Б. заключила с Е.Т.Д. договор кули-продажи спорного объекта недвижимого имущества по цене 900000 рублей. Переход права собственности по сделке за Е.Т.Д. зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общие положения о последствиях недействительности сделки закреплены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Установление факта заключения сделки представителем с превышением полномочий также служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу общих правил пунктов 1, 2 статьи 973 Гражданского кодекса Российской Федерации поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Согласно пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации вытекает, что лицо, добровольно принявшее на себя функции представителя и замещающее своей волей волю представляемого при совершении сделки, в том числе при определении ее условий, должно действовать добросовестно, руководствуясь интересами доверителя.

Материалами дела подтверждается, что доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР Г.З.К., зарегистрированной в реестр под №, сроком действия полномочий в три года (по ДД.ММ.ГГГГ) Ч.О.О. предоставил Э.З.К. право распоряжаться принадлежащим ему встроенным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, в том числе с правом продажи, обмена, залога, определяя по всех случаях условия и цену сделки по своему усмотрения, а также с правом получения денежных средств.

Сведений об отмене указанной доверенности Ч.О.О., как и об отказе Э.З.К. от предоставленных полномочий, материалы настоящего гражданского дела не содержат, ввиду чего Судебная коллегия исходит из наличия у Э.З.К. соответствующего права на распоряжение принадлежащим Ч.О.О. недвижимым имуществом.

Реализуя предоставленные полномочия, ДД.ММ.ГГГГ между Ч.О.О. (продавец), от имени в интересах которого действовал Э.З.К. и Х.З.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал по цене в размере 900000 рублей и в связи с этим передал, а покупатель купил и принимает в собственность встроенное нежилое помещение (общая площадь подвала – 195, 3 кв.м.), общая площадь 891,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность 4, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>

Исходя из установленных Судебной коллегией обстоятельств приобретения спорного нежилого помещения Ч.О.О. в свою собственность по цене кратной 900000 рублей, последующей продаже спорного помещения Х.З.Б. по той же цене кратной 900000 рублей, как и последующей реализацией спорного помещения Х.З.Б. в пользу Е.Т.Д. по цене 900000 рублей, Судебная коллегия приходит к выводу, что явного ущерба, установление которого предусматривают положения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения названного Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в рассматриваемом случае не имеется.

При этом отклоняя довод истца, как и вывод суда первой инстанции о том, что цена продажи спорного нежилого помещения значительно ниже его рыночной стоимости, Судебная коллегия приходит к выводу, что само по себе не соответствие цены договора с рыночной стоимостью имущества, не является свидетельством причинения явного ущерба, с учетом того обстоятельства, что ранее Ч.О.О. приобрел нежилое помещение по той же цене, по которой в последующем оно было реализовано покупателю.

В этой связи, Судебная коллегия не усматривает правовых и фактических оснований для признаний сделки по основаниям, установленным статьями 174 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признает вывода суда первой инстанции в указанной части необоснованными, противоречащими фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из дополнительного соглашения № к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Е.Т.А. и ПАО «Мобильные ТелеСистемы» следует, что в связи со сменой собственника арендуемого нежилого помещения и в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению об изменении стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, при этом все иные условия договора остались в не измененном виде.

Из этого следует, что с момента отчуждения спорного недвижимого имущества по оспариваемому договору от ДД.ММ.ГГГГ, Ч.О.О., перестал получать арендную плату от ПАО «Мобильные ТелеСистемы» за аренду спорного нежилого помещения, соответственно, знал о заключении оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения, при этом своим бездействием после заключения сделки дал основание другим лицам, в частности арендатору спорного нежилого помещения и новому собственнику, полагаться на действительность сделки.

Более того, претензии, направленные истцом в адрес ответчика, содержали требование о возврате денежных средств, представляющих собой цену договора, что также позволяет сделать вывод о том, что поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

Данный принцип в настоящем споре подлежит применению.

Истец занимает в настоящем споре противоречивую позицию, так как при первоначальном обращении в суд указывал на неисполнение ответчиком Х.З.Б. обязательств по договору в виде встречного исполнения по оплате, а в последующем, после уточнения исковых требований, не отрицая факта оплаты по договору, указывал на сговор ответчиков и причинение ему оспариваемой сделкой явного ущерба, ввиду несоответствия цены сделки рыночной стоимости имущества, в то время как сам приобрел спорное имущество по той же цене.

В этой связи, противоречивое поведение истца, как при реализации своих прав, так и в ходе их защиты в суде влечет потерю прав на соответствующее заявление или возражение.

Исходя из этого, Судебная коллегия приходит к выводу, что рассматриваемое заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения, применительно к положениям пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду этого, поскольку правовых оснований для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной не имеется, Судебная коллегия также не находит и оснований для признания недействительной (ничтожной) сделкой последующего договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (площадь подвала – 193,5 кв.м.) общая площадь – 891,6 кв.м., назначение нежилое, этажность – 4, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Х.З.Б. и Е.Т.А., недействительным.

В указанной части, Судебная коллегия отмечает, что в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш." разъяснено, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, в случае, если право на вещь, отчужденную по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке, и первая сделка будет признана недействительной, то собственник вещи, произведший отчуждение имущества по признанной недействительной сделке, вправе истребовать спорную вещь у ее последующего приобретателя посредством предъявления к нему виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из этого следует, что при оспаривании сделки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Х.З.Б. и Е.Т.А., истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, Судебная коллегия соглашается с доводами авторов апелляционных жалобы о пропуске истцом срока исковой давности и полагает не основанными на законе вывода суда первой инстанции о том, что срок давности не пропущен.

Положения статей 174 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на которые истец заявил исковые требования, а суд первой инстанции названные требования удовлетворил, устанавливают основания недействительности оспоримых, а не ничтожных сделок.

В этой связи, по правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, истец, являвшийся арендодателем спорного нежилого помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, перестав получать арендные платежи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (дата смены стороны арендодателя по договору аренды, т. 1 л.д. 190) в счет исполнения договора, не мог не узнать, что спорное помещение выбыло из его владения.

Более того, из представленного суду апелляционной инстанции письма ПАО «Роскадастр» следует, что по заявлению Ч.О.О. от ДД.ММ.ГГГГ ему была представлен копия договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на спорны объект недвижимости.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого Судебная коллегия приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, заявление ответчиков о пропуске которого является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, Судебная коллегия считает, что исковые требования Ч.О.О. подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Рассматривая встречные исковые требования Е.Т.А. о признании ее добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102109:591, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, Судебная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В пунктах 37, 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Из представленных Е.Т.А. объяснений, которые не опровергнуты иными участвующими в деле лицами, следует, что при покупке спорного недвижимого имущества она полагалась на данные ЕГРН, из которых следовало, что Х.З.Б. является собственником спорного нежилого помещения, оплатила цену договора продавцу в полном объеме, вступила во владение спорным объектом с момента регистрации перехода права собственности, не знала и не могла знать, что у отчуждателя Х.З.Б. были споры с прежним собственником Ч.О.О.

В этой связи, поскольку доказательств недобросовестности приобретения Е.Т.А. нежилого помещения не представлено, Судебная коллегия считает обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Е.Т.А.

Кроме того, непосредственно в ходе апелляционного производства по настоящему делу представителем М.Д.А. было заявлено ходатайство об истребовании сведений 3-НДФЛ на Ч.О.О.

После заслушивания мнения сторон ходатайство разрешено судом путем внесения мотивированного определения, не удаляясь в совещательную комнату, с занесением в протокол судебного заседания, что соответствует положениям статей 166,224 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе отказ в удовлетворения ходатайства не может расцениваться как нарушения прав заявителя на справедливое рассмотрение дела и не указывает на формальный подход суда к рассмотрению дела в связи с наличием справки о лицах запращивающих сведения об объекте недвижимости, которая не оспорена и дублируют информацию изложенную в ней(т.2 л.д. 19).

Поскольку суд первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела сделал выводы, не соответствующие его обстоятельствам, допустил неправильное применение приведенных норм материального права, неправильно их истолковав, и нарушения норм процессуального права, которые в своей совокупности привели к неправильному его разрешению, обжалуемое решение суда является незаконным и необоснованным, в связи с чем оно, по правилам пунктов 3, 4 части 1, пункта 3 части 2 и части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требованийЧ.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделоки удовлетворении встречного искового заявленияЕ.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями пунктом 2 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ отменить и вынести по настоящему гражданскому делу новое решение.

Исковые требования Ч.О.О. к Х.З.Б., Э.З.К. и Е.Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделок, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Е.Т.А. к Ч.О.О. о признании добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, удовлетворить.

Признать Е.Т.А. добросовестным приобретателем недвижимого имущества, встроенного нежилого помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>.

Обеспечительные меры в виде наложение ареста на встроенное нежилое помещения общей площадью – 891,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> отменить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: Р.Х. Шомахов.

М.М. Тогузаев

33-1527/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Чунихин Олег Олегович
Ответчики
Хутежева Залина Борисовна
Эльгаров Залим Кашифович
Еремина Татьяна Александровна
Другие
Мирзоев Алексей Вячеславович
Малаева Диана Анатольевна
Кудаев Альберт Романович
Суд
Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики
Дело на странице суда
vs.kbr.sudrf.ru
13.06.2024Передача дела судье
26.06.2024Судебное заседание
01.07.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
09.07.2024Передано в экспедицию
26.06.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее