Решение по делу № 33-16367/2024 от 30.08.2024

УИД 66RS0001-01-2022-009681-04 Дело № 33-16367/2024 (№ 2-3763/2024)

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 08 октября 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 24 сентября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Коршуновой Е.А.,

Доевой З.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батрышиной Л.Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Осиповой Наталии Владимировне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречным требованиям Осиповой Наталии Владимировны к Администрации г. Екатеринбурга, Черноскутову Дмитрию Юрьевичу о признании договора аренды ничтожным, правоотношений отсутствующими, по апелляционной жалобе ответчика Осиповой Наталии Владимировны на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 05.06.2024.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения представителя ответчика Осиповой Н.В. – ( / / )15 судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к Осиповой Н.В., в котором, с учетом уточнений требований, просила взыскать неустойку на взысканную решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021 по делу № 2-4498/2021 задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 05.12.2003 № <№>, в размере 175246 руб. коп., неустойку за просрочку внесения арендной платы за последующий период (задолженность по арендным платежам погашена) в размере 66581 руб. коп.

Ответчик Осипова Н.В. обратилась со встречным иском, в котором просила признать ничтожным договор аренды земельного участка от 05.12.2003 № <№>, заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и Черноскутовым Д.Ю., признать отсутствующими (не возникшими) правоотношения между Осиповой Н.В. и Администрацией г. Екатеринбурга по указанному договору.

В обоснование встречных требований указано, что все собственники помещений в здании, расположенном на общем земельном участке, совместно не обращались в Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о приобретении прав на земельный участок, в тексте договора такая ссылка также отсутствует, арендатором указан только собственник одного из помещений в здании – Черноскутов Д.Ю. В связи с этим, полагала, что договор аренды неделимого земельного участка является ничтожным, не влечет никаких юридических последствий и не может выступать правовым основанием для взыскания с Осиповой Н.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга каких-либо платежей, в том числе договорной неустойки. Ранее доводы о ничтожности договора аренды при взыскании с Осиповой Н.В. задолженности в судебном порядке предметом рассмотрения не являлись. Права на помещения приобретены Осиповой Н.В. на основании договоров купли-продажи с ( / / )12 и ( / / )14 которые арендаторами земельного участка не являлись, дополнительное соглашение о вступлении в оспариваемый договор Осипова Н.В. не заключала, Администрация г. Екатеринбурга с требованиями о понуждении к заключению такого договора не обращалась. Поскольку права и обязанности к Осиповой Н.В. по оспариваемому договору не перешли, то правоотношения на основании такого договора между сторонами отсутствуют. Администрация г. Екатеринбурга не лишена права требования с Осиповой Н.В. платы за фактическое пользование земельным участком как неосновательное обогащение.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Администрации г. Екатеринбурга в судебном заседании требования с учетом уточнений поддержала, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных требований отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Осиповой Н.В. в судебном заседании с первоначальными требованиями не согласилась, встречные требования поддержала.

Ответчик по встречным требованиям Черноскутов Д.Ю. в судебном заседании пояснил, что на настоящий момент собственником помещений в здании не является, удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 05.06.2024 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с Осиповой Н.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку на взысканную решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга задолженность по делу № 2-4498/2021 в размере 60000 руб., неустойку за просрочку оплаты по договору аренды (по платежам по сентябрь 2022 г.) в размере 20000 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказать; в удовлетворении встречных требований отказать в полном объеме; взыскать с Осиповой Н.В. в бюджет государственную пошлину в размере 5618 руб. 28 коп.

С таким решением не согласилась ответчик Осипова Н.В., в поданной апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении встречного иска и оставлении без удовлетворения первоначального иска Администрации г. Екатеринбурга, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права. В качестве доводов жалобы указано на отсутствие оценки суждений о ничтожности договора аренды; о том, что в данном случае фактическое пользование земельным участком может свидетельствовать лишь о неосновательном обогащении; что между сторонами отсутствуют какие-либо договорные отношения, в том числе вытекающие из договора аренды; что какие-либо права по оспариваемому договору аренды к Осиповой Н.В. не перешли, в связи с чем взыскание неустойки, предусмотренной договором аренды, является необоснованным.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Осиповой Н.В. – ( / / )17 в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя ( / / )18 исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 05.12.2003 между Администрацией г. Екатеринбурга и ИП Черноскутовым Д.Ю. (собственник помещения в здании по <адрес>) заключен договор аренды № <№> неделимого земельного участка площадью 2 017 кв.м, с кадастровым номером <№> для обслуживания административно-производственного здания общей площадью 4356 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок до 31.10.2017 и по истечении указанного срока не расторгался. Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.09.2005.

В дальнейшем, к договору присоединялись в качестве арендаторов новые собственники помещений, заключая дополнительные соглашения.

Дополнительным соглашением к указанному договору от 22.10.2013 предусмотрено внесение платы не позднее 10 числа текущего месяца.

За нарушение сроков внесения платежей установлена неустойка (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Также судом установлено, что Осипова Н.В. с 17.11.2010 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения: с кадастровым номером <№> площадью 104,1 кв.м, с кадастровым номером <№> площадью 15,1 кв.м, с кадастровым номером <№> площадью 181,5 кв.м, с кадастровым номером <№> площадью 279 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Принадлежащие ответчику нежилые помещения расположены в здании, построенном на земельном участке с кадастровым номером <№>, права на землю после приобретения нежилых помещений ответчиком не оформлялись, дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключено.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением от 21.09.2021, с ответчика Осиповой Н.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по договору аренды № <№> от 05.12.2003 за период с февраля 2018 г. по октябрь 2020 г. в размере 209786 руб. 42 коп., неустойка за период с 03.06.2016 по 26.10.2020 в размере 60000 руб. (с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также с Осиповой Н.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5897 руб. 86 коп. В остальной части требований отказано.

В рамках настоящего дела заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.01.2023 с Осиповой Н.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с ноября 2020 г. по сентябрь 2022 г. в размере 226643 руб. 81 коп., неустойка за период с 11.08.2021 по 31.12.2021 в размере 29479 руб. 42 коп., неустойка на взысканную решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021 задолженность за период с 27.10.2020 по 31.12.2021 в размере 90417 руб. 95 коп.

Определением от 01.03.2024 заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.01.2023 отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.

Определением от 01.03.2024 заявление Осиповой Н.В. о повороте исполнения заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.01.2023 удовлетворено, произведен поворот исполнения заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 20.01.2023, с Администрации г. Екатеринбурга в пользу Осиповой Н.В. взысканы денежные средства в сумме 104040 руб.

Определением от 07.03.2024 настоящее гражданское дело передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга для рассмотрения по существу.

Администрация г. Екатеринбурга в ходе рассмотрения дела, ссылаясь на погашение ответчиком задолженности по арендным платежам, исковые требования уточнила, просила о взыскании неустойки на взысканную решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021 по делу № 2-4498/2021 задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 05.12.2003 № <№>, в размере 175246 руб. коп., а также неустойки за просрочку внесения арендной платы за последующий период (задолженность по арендным платежам погашена) в размере 66581 руб. коп.

Ответчик Осипова Н.В. против удовлетворения заявленных требований возражала, предъявив встречное исковое заявление и признании ничтожным договора аренды земельного участка от 05.12.2003 № <№> заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга и Черноскутовым Д.Ю., признании отсутствующими (не возникшими) правоотношения между Осиповой Н.В. и Администрацией г. Екатеринбурга по указанному договору, ссылаясь на то, что права по оспариваемому договору аренды к ней не перешли, каких-либо соглашений с Администрацией г. Екатеринбурга по спорному договору аренды, о выплате неустойки по условиям договора аренды не заключала.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, пришел к выводу, что в силу закона к ответчику Осиповой Н.В. перешли права и обязанности из договора аренды земельного участка от 05.12.2003 № <№>, заключенному со множественностью лиц на стороне арендатора (в силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на дату заключения такого договора), с момента государственной регистрации права на помещения в здании, в связи с чем признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования встречного иска. Установив, что задолженность по внесению арендных платежей ответчиком погашена, но в настоящее время существует задолженность по начисленной в соответствии с условиями договора аренды неустойке, суд первой инстанции, проверив представленный Администрацией г. Екатеринбурга уточненный расчет неустойки (исходя из периодов задолженности и действующего в 2022 г. моратория), пришел к выводу о взыскании с Осиповой Н.В. неустойки, к которой применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного решения по доводам апелляционной жалобы в виду следующего.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требования – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Однако ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Апелляционным определением от 21.09.2021 по гражданскому делу № 2-4498/2021 по иску Администрации г. Екатеринбурга к Осиповой Н.В. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, установлено, что поскольку Осипова Н.В. в 2010 г. приобрела объект недвижимости, находящийся на земельном участке, в отношении которого еще в 2003 г. был заключен договор аренды, к ней в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Таким образом, поскольку ответчик Осипова Н.В. арендную плату не вносила, с нее подлежала взысканию арендная плата и неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы. При этом, доводы ответчика Осиповой Н.В. о том, что поскольку между ней и Администрацией г. Екатеринбурга не заключено дополнительное соглашение к договору аренды, то обязанность по внесению арендной платы у нее отсутствует, положения договора аренды земельного участка на нее не распространяются, судебной коллегией отклонены как противоречащие приведенным в апелляционном определении от 21.09.2021 нормам права, имеющим приоритетное значение над условиями договора (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебная коллегия установила, что поскольку ответчик Осипова Н.В. с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение в силу прямого указания закона вступила в обязательство по аренде земельного участка, она несет предусмотренную договором обязанность по внесению платы и ответственность за нарушение сроков исполнения обязательства вне зависимости от непосредственного подписания ею договора.

Судебной коллегией в апелляционном определении от 21.09.2021 также отмечено, что покупатель недвижимости при должной осмотрительности и разумности мог и должен был знать об арендных отношениях в отношении участка, на котором она расположена, поскольку такие сведения размещены в открытом доступе в Едином государственном реестре недвижимости. Ненадлежащее оформление прав на землю нельзя указывать как основание для освобождения от обязанностей по внесению платы за фактически занимаемый земельный участок в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, за помещения ответчика вносилась плата за землю до 2018 г., а значит, обязательства по договору подтверждались (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопреки доводам жалобы, состоявшимся по гражданскому делу № 2-4498/2021 судебным актом, постановленным с участием сторон по настоящему спору, уже установлены обстоятельства того, что Осипова Н.В. с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение в силу прямого указания закона вступила в обязательство по аренде земельного участка, несет предусмотренную договором обязанность по внесению платы и ответственность за нарушение сроков исполнения обязательства (в виде уплаты договорной неустойки).

В связи с изложенным, доводы Осиповой Н.В. о том, что на нее не распространяются положения договора аренды от 05.12.2003 № <№>, уже являлись предметом оценки суда и были отклонены в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-4498/2021, в связи с чем не могут быть пересмотрены в ином процессе с участием тех же сторон в силу вышеприведенных норм.

При таких обстоятельствах, выводы суда о взыскании с ответчика Осиповой Н.В. неустойки являются верными. Размер взысканной неустойки (расчет, произведенное судом снижение размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) сторонами не оспаривался.

Доводы ответчика (истца по встречному иску) о ничтожности договора аренды от 05.12.2003 № <№>, который продолжает исполняться арендаторами, суд первой инстанции обоснованно отклонил, с чем судебная коллегия соглашается, учитывая разъяснения, данные в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (относительно смысла положений пунктов 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которым договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция на дату заключения договора). Таким образом, совместное обращение всех собственников помещений не требовалось.

Иные доводы апелляционной жалобы, по сути, повторяют позицию стороны ответчика (истца по встречному иску), изложенную в суде первой инстанции, выражают лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки доводам жалобы, влекущих отмену судебного постановления, допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 05.06.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Осиповой Наталии Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Коршунова Е.А.

Доева З.Б.