Решение по делу № 2-2133/2022 от 12.05.2022

УИД: 62RS0004-01-2022-001999-02

Производство № 2-2133/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Рязань                                       29 августа 2022 года

Советский районный суд города Рязани в составе председательствующего судьи Мечетина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Макаровой Ю.И.,

с участием истца Шарафеддина Р.А.,

представителя ответчика Стефаненко Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Шарафеддина Рами Абдул-Хуссейновича, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Северная компания» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Шарафеддин Р.А., действующий в интересах несовершеннолетней ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «Северная компания» о признании сделки недействительной, мотивировав исковые требования тем, что на основании договора уступки права требования от дд.мм.гггг. его несовершеннолетней дочери, ФИО1 принадлежит право требования по договору участия в долевом строительстве №, заключенному дд.мм.гггг. между ООО «Северная компания» и Тихомировой С.А. (далее по тексту – Договор). По условиям договора ООО «Северная компания» как застройщик обязалось своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: <данные изъяты> (2 очередь строительства, 1 этап) (адрес строительный), на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию и полной оплаты участником цены договора передать ему по акту приема-передачи в собственность объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру № (строительный номер), общей проектной площадью (с учетом площади лоджии) 87,15 кв.м., общей площадью квартиры (без учета площади лоджии) 85,90 кв.м. При этом, на момент заключения договора уступки права требования по Договору Тихомирова С.А. оплатила застройщику в полном объеме цену договора участия в долевом строительстве, а ФИО6, действующая от имени и в интересах несовершеннолетней дочери – ФИО1 оплатила в качестве цены по договору уступки права требования Тихомировой С.А. 4 315 000 руб. Как указывает истец, при осмотре квартиры в целях ее приемки был обнаружен ряд существенных несоответствий и нарушений, которые послужили основанием для отказа от подписания акта приема-передачи, направлению застройщику претензии с требованием расторгнуть договор и последующего обращения в Московский районный суд г.Рязани с целью расторгнуть договор. В ходе изучения нормативно-правовой базы, представленных застройщиком документов, проектной и разрешительной документации, а также сопоставления этой информациями с условиями Договора истцом было установлено, что застройщик ввел участника строительства в заблуждение, путем нарушения им установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требований к проектной декларации. В опубликованных застройщиком в ЕИСЖС проектных декларациях за период с сентября 2018 г. по декабрь 2021 г. в графах «общая площадь» указана площадь без учета площадей лоджий. Более того, площадь квартиры без учета площади лоджии не соответствует этому показателю проектной документации. Застройщик занизил значение площади гардероба на 1,3 кв.м. по сравнению со значением в проектной документации, а также указал в проектной декларации общую площадь без учета площади лоджии. Также застройщик не внес в проектную декларацию изменения, касающиеся фактов внесения изменений в проектную документацию, а также указал несоответствующую информацию в разделе 24 «сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации. В проект строительства застройщиком были внесены изменения в части замены материалов межквартирных и межкомнатных перегородок, ограждений вентиляционных шахт и ограждений санузлов, факт замены которых в проектной декларации не отображен. В связи с изложенным, истец полагает, что очевиден факт введения участника долевого строительства в заблуждение касательно общей площади квартиры при заключении договора, и, поскольку Договором предусмотрена возможность изменения его цены в случае отличия фактической общей площади квартиры от указанной в договоре, то имело место также и введение в заблуждение относительно общей цены договора. Также истец указал, что в ходе осмотра передаваемой квартиры было установлено, что от внешней стены квартиры, на высоте 2,3 м. и через все помещение кухни проложена газовая труба диаметром около 8 мм., снабжающая газом всю секцию (подъезд) жилого дома. Данная труба является общедомовым имуществом, размещена в предполагаемом к передаче дочери истца жилом помещении, налагает на будущего собственника дополнительные обязанности в части обеспечения доступа со стороны обслуживающих организаций, существенно сокращает полезный объем кухни, является источником повышенной опасности. Как при заключении договора, так и при оформлении договора уступки права требования, в котором застройщик принимал участие, сотрудниками застройщика не была доведена информация о наличии данного обременения в помещении квартиры. Кроме того, при выборе данной квартиры истец руководствовался тем, что в экспертизе проектной документации, опубликованной застройщиком в ЕИСЖС, указывается на то, что ввод газовых труб в жилые помещения осуществляется через кухни второго этажа. Именно поэтому истцом был сделан выбор в пользу квартиры, расположенной на первом, а не на втором этаже. Выбор же нижних этажей был обусловлен возможностью пешего доступа в квартиру с учетом наличия только 2-х лифтов (вместо 3-х, изначально предусмотренных проектом) на 150 квартир. Таким образом, истец ссылается на то, что застройщик не указал в проектной декларации сведения о газопроводе, предназначенном для обслуживания более чем одного помещения в данном доме и его расположении, а также не представил участнику долевого строительства достоверную информацию о наличии данного газопровода в приобретаемой квартире. Более того, в опубликованной застройщиком информации содержится недостоверная информация об этаже ввода газопровода в жилой дом. На основании изложенных обстоятельств, истец просил суд признать договор участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. недействительным; на основании ч.7 ст.19 ФЗ № 214, применить последствия недействительности сделки в виде возврату участнику долевого строительства денежных средств в размере 4 313 925 руб., уплаченных им в счет цены договора, а также уплаты ответчиком процентов за пользование денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ № 214 в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Третье лицо Тихомирова С.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, об отложении слушания дела не просила.

В судебном заседании истец Шарафеддин Р.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика Стефаненко Д.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил суд в иске отказать, ссылаясь на отсутствие действительного нарушения прав истца.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, выслушав объяснения истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и в ходе судебного разбирательства никем не оспаривалось, что дд.мм.гггг. между ООО «Северная компания» и Тихомировой С.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве (номер регистрации №).

дд.мм.гггг. между Тихомировой С.А. и ФИО6, действующей от имени своей несовершеннолетней дочери ФИО1, 2010 года рождения, заключен договор уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве от дд.мм.гггг. (номер регистрации №).

В соответствии с условиями договора уступки права требования Тихомирова С.А. передала, а ФИО6, действующая от имени своей несовершеннолетней дочери, приняла в полном объеме право требования, принадлежащее Тихомировой С.А. на основании договора № участия в долевом строительстве от дд.мм.гггг..

На момент заключения вышеуказанного договора Тихомирова С.А. оплатила застройщику в полном объеме цену договора участия в долевом строительстве.

Как следует из свидетельства о рождении ФИО1 серии №, ее родителями являются Шарафеддин Р.А. и ФИО6

ФИО7 обращаясь в суд с настоящим иском, действует в интересах своей несовершеннолетней дочери – ФИО1

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании положений ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Как установлено ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что договор, в том числе, должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Пунктом 4.1 ст.4 Закона установлено, что условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно ч.1 ст.5 Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ст.7 Закона).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ч.1 ст.19 Закона).

Нормами ч.7 ст.21 Закона предусмотрено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и, в том числе, содержать информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется (ч.4 ст.19 Закона).

Как указано в ч.7 ст.19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ч.1 ст.178 ГК РФ).

При этом, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Нормами ч.2 ст.12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, ответственность исполнителя при предоставлении неполной и недостоверной информации наступает за недостатки, возникшие после передачи объекта заказчику вследствие отсутствия у него такой информации на момент заключения договора.

Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» определено, что недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию, а существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Допустимых и относимых доказательств наличия в передаваемом объекте долевого строительства недостатков, которые были бы обусловлены сокрытием или искажением ответчиком информации истцом не представлено.

Из анализа действующего законодательства следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (квартиры), но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

К указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме.

Судом не установлено, что застройщиком допущены нарушения требований к проектной декларации установленных Законом. Ссылка истца на то, что в опубликованных застройщиком в ЕИСЖС проектных декларациях за период с сентября 2018 г. по декабрь 2021 г. в графах «общая площадь» указана площадь квартиры без учета площадей лоджий не может быть принята судом в обоснование введения участника долевого строительства в заблуждение, поскольку, как указывалось выше, действующее законодательство предусматривает возможность пересчета цены объекта, исходя из его уточненной площади после завершения строительства (кадастровых работ). В этой связи, поскольку возможное изменение площади объекта (и, в связи с чем, изменение его стоимости) предусмотрено как законом, так и Договором (п.13), доводы истца о введении его в заблуждение относительно общей цены договора подлежат отклонению.

При этом, доказательств того, что изменение проекта строительства застройщиком в части замены материалов межквартирных и межкомнатных перегородок, ограждений вентиляционных шахт и ограждений санузлов, а также не внесение в проектную декларацию сведений о фактах внесения изменений в проектную документацию в указанной части повлекло за собой существенное заблуждение истца, то есть воспрепятствовало последнему осуществить свободный и осознанный выбор объекта среди объектов аналогичного потребительского назначения, в материалах дела не имеется.

Из письма ООО «Ярстройэкспертиза» № от дд.мм.гггг. следует, что по объекту капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> (2 очередь строительства)», проектная документация (ПД) по которому получила положительное заключение № от дд.мм.гггг.; в соответствии со справкой, предоставленной Главным инженером проекта, в раздел АР были внесены уточнения, связанные с изменением межкомнатных перегородок, ограждения с/у и вентиляционных шахт на пазогребневые силикатные блоки толщиной 70 мм. и настоящим подтверждается, что указанные изменения ПД: не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы; не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов; не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта, в связи с чем на основании ч.3.8 ст.49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза проектной документации в данном случае может не проводиться.

В части не указания в проектной декларации сведений о газопроводе, предназначенном для обслуживания более чем одного помещения в доме и его расположении (точке входа) в квартиру, суд исходит из того, что согласно экспертизы проектной документации № от дд.мм.гггг., на дату заключения спорного договора проектом не были предусмотрены вводы газопровода в квартиры второго этажа.

В силу изложенного, принимая во внимание заключение о соответствии построенного (реконструируемого) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от дд.мм.гггг., выданного Государственной инспекцией строительного надзора Рязанской области, суд приходит к выводу о соответствии реализованного проекта требованиям действующего законодательства и отсутствии признаков введения истца в заблуждение по смыслу нормы ст.178 ГК РФ.

Поскольку уполномоченным органом сделан вывод о соответствии реализованного проекта требованиям действующего законодательства доводы истца о том, что газовая труба существенно сокращает полезный объем кухни, является источником повышенной опасности и налагает на собственника дополнительные ограничения, не имеют юридического значения и подлежат отклонению.

Суд также учитывает, что сведений о том, что истец обращался к ответчику с требованиями ознакомления с проектной документацией до заключения договора цессии и ему было в этом отказано, в материалы дела также не представлено.

Таким образом, оснований для признания Договора недействительным и применении последствий недействительности сделки у суда не имеется и в исковых требованиях Шарафеддина Р.А., действующего в интересах несовершеннолетней ФИО1 надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Шарафеддина Рами Абдул-Хуссейновича действующего в интересах несовершеннолетней ФИО1 о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд города Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                     Д.В.Мечетин