Решение по делу № 2-477/2021 от 12.04.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Семикаракорск 9 июня 2021 года

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прохоровой И.Г.

при секретаре Митяшовой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сак А.А., в лице представителя Титовой Е.С., к Администрации Бакланниковского сельского поселения, третье лицо Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о регистрации договора купли-продажи от 29 апреля 2003 года, заключенного между СПК "Вершинный" и Сак А.А., регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А., прекращении права собственности СПК "Вершинный" на объект недвижимого имущест- ва, признании права собственности Сак А.А. на **долей жилого дома, расположенного по <адрес>

У С Т А Н О В И Л :

    Сак А.А., в лице представителя Титовой Е.С., обратился в суд с иском к Администрации Бакланниковского сельского поселения о регистрации договора купли-продажи от 29 апреля 2003 года, заключенного между СПК "Вершинный" и Сак А.А., регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А., прекращении права собственности СПК "Вершинный" на объект недвижимого имущест- ва, признании права собственности Сак А.А. на **долей жилого дома, расположенного по <адрес>

    Обосновав заявленные исковые требования следующим образом.

По договору купли-продажи от 29 апреля 2003 года, Сак А.А. купил у СПК "Вершинный", в лице конкурсного управляющего П.., недвижимое имущество (помещение) площадью общей 23 кв.м., распо- ложенное по <адрес>. Стоимость предмета сделки определена по соглашению сторон в сумме 3 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Все условия договора сторонами исполнены: денежный расчет, а также передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем произведен до подписания договора. Сделка в силу требований действующего законодательства подлежала государствен- ной регистрации, однако стороны данное обстоятельство в договоре купли-продажи не согласовали. В настоящее время, Сак А.А. не имеет возможности произвести государственную регистрацию договора, а также перехода права собственности на приобретённое по договору купли-продажи имущество, в связи с ликвидацией СПК "Вершинный".

Определением Семикаракорского районного суда от 18 мая 2021 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области привлечено в данный процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Истец Сак А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил о регистрации договора купли-продажи от 29 апреля 2003 года, заключенного с СПК "Вершинный", регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А., прекращении права собственности СПК "Вершинный" на объект недви- жимого имущества, признании права собственности Сак А.А. на **долей жилого дома, расположенного по <адрес>. Пояснив, что жилой дом, расположенный по <адрес> принадлежал СПК "Вершинный". Данный дом состоит из трех квартир, квартира № представляющая собой ? долю жилого дома, на основании договора приватизации принадлежит ему и членам его семьи; квартира №, представляющая ** долю жилого дома, принадлежит П.. В квартире № никто не проживал, поэтому он купил эту квартиру у СПК "Вершинный", в лице конкурсного управляющего П.., за 3 000 рублей. Он оплатил стоимость квартиры, СПК передало ему квартиру, которой он пользуется с 2003 года. Он не зарегистрировал договора купли-продажи, так как не знал об этом. В настоящее время, он не имеет возможности произвести государственную регистрацию договора, а также перехода права собственности на приобретённое по договору купли-продажи имущество, в связи с ликвидацией СПК "Вершинный".

Представитель истца Сак А.А.- Титова Е.С., требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила суд о регистрации договора купли-продажи от 29 апреля 2003 года, заключенного между СПК "Вершинный" и Сак А.А., регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А., прекращении права собственности СПК "Вершинный" на объект недвижимого имущества, признании права собственности Сак А.А. на ** долей жилого дома, расположенного по <адрес>

Представитель ответчика - Администрации Бакланниковского сель- ского поселения, в судебное заседание, состоявшееся 9 июня 2021 года, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени его проведения, не прибыл, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайство об отложении судебного разбирательства, не заявил, в связи с чем суд, в силу требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание, состоявшееся 9 июня 2021 года, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени его проведения, не прибыл, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем, в силу требований части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица.

    Суд, выслушав истца Сак А.А., представителя истца Титову Е.С., свидетелей П.., Ю.., исследовав представленные доказа- тельства, приходит к следующему выводу.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

    В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

    Приведённым конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплён принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

    Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

    В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

    Проанализировав содержание технического паспорта на жилой дом, расположенный по <адрес>, 1970 года постройки, суд приходит к выводу о том, что данный жилой дом с момента его находился на балансе сельскохозяйственного предприятия совхоза "Вершинный", в дальнейшем неоднократно изменявшего название.

     12 марта 1993 года, между АО "Вершинное", в лице директора С.. - владельцем и К..-приобретателем, был заключен договор на передачу квартир( домов) в собственность граждан, в силу требований п.1 данного договора, владелец передал в собственность, а приобретатель приобрел ** долю домовладения, расположенного по <адрес>, в жилом доме приобретателю передается квартира №, состоящая из <данные изъяты>.;18 января 2002 года, между СПК "Вершинный", в лице внешнего управляющего П. - владельцем и Сак А.А. -приобретателем, был заключен договор на передачу квартир( домов) в собственность граждан, в силу требований п.1 данного договора владелец передал в собственность, а приобретатель приобрел ? долю домовладения, расположенного по <адрес>, в жилом доме приобретателю передается квартира №, состоящая из <данные изъяты>., на состав семьи из 4 человек-Сак А.А., А.., Н.., Д.

    Таким образом, в судебном заседании установлено, что владельцем жилого дома, расположенного по <адрес> по состоянию на 2002 года являлось СПК "Вершинный".

С учетом долей приходящихся на квартиру №-? доля жилого дома ; квартира № -** доля жилого дома, на квартиру № приходится ** долей жилого дома.

Решением Семикаракорского районного суда от 28 февраля 2019 года, право собственности на ** долю домовладения, расположенного по <адрес> признано за П.

29 апреля 2003 года, СПК "Вершинный", в лице конкурсного управляющего П.., действующего на основании определения Арбитражного суда Ростовской области, продал, а Сак А.А. купил недвижимое имущество (помещение) площадью общей 23 кв.м., расположенное по <адрес>

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путём составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Как следует из выписки из ЕГРЮ, П. являющийся с 25 ноября 2002 года внешним управляющим, имел право без доверенности действовать от имени юридического лица (л.д.12).

Договор купли-продажи подписан сторонами: представителем СПК "Вершинный"- П., а также покупателем Сак А.А., что свидетельствует о достижении сторонами соглашения по всем условиям заключенной сделки.

В пункте 1.2 договора купли-продажи отражено, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора, указанное в п.1.1 недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

При заключении договора стороны определили цену нежилого помещения, указанного в п.1.1 договора в сумме 3 000 руб. (пункт 2.1 договора).

В силу требований пункта 2.2 договора оплата по настоящему договору производится покупателем путем внесения денежных средств в кассу продавца на момент заключения сделки 50% от цены настоящего договора. Оставшаяся часть суммы -50% погашаются покупателем в течении одного месяца с момента заключения договора.

Согласно требований п.4.1 договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1 возникает у покупателя с момента полного расчета в соответствии с пунктом 2.2. (л.д.15-16).

В судебном заседании из пояснений истца Сак А.А., а также предоставленных суду документов, таких как квитанция к приходному кассовому ордеру от 29 апреля 2003 года, накладная № от 29 апреля 2003 года, установлено, что истец Сак А.А. произвел оплату 3 000 руб. за квартиру по договору № от 29 апреля 2003 года в кассу СПК "Вершинный" (л.д.16-17).

    В силу требований части 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Факт передачи продавцом- СПК "Вершинный" покупателю- Сак А.А., квартиры № по <адрес> подтвержден в судебном заседании пояснениями истца, а также показаниями свидетелей П.., Ю.., который пояснили, что с 2003 года Сак А.А. занимает по <адрес> две квартиры -квартиру №1 и №2.

При этом как установлено в судебном заседании право собственности СПК "Вершинный" на долю жилого дома, расположенного по <адрес>, проданную по договору купли-продажи от 29 апреля 2003 года, на момент заключения договора купли-продажи зарегистрировано не было; в силу вышеизложенного у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований Сак А.А. о прекращении права собственности СПК на спорную долю жилого дома, расположенного по <адрес>.

В соответствии с действующим в настоящее время законодательством, если право собственности не зарегистрировано за продавцом, истец вправе поставить вопрос о признании права собственности на жилое помещение.

Согласно требованиям пункта 1 и 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года №122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государствен- ная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу требований части 2 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 5 ФЗ "О введение в действие Части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 года, нормы части первой указанного Кодекса применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введение ее в действие; по гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации право собственности на жилой дом возникло у СПК "Вершинный" независимо от регистрации этого права в органах Росреестра, так как данное недвижимое имущество было возведено в 1970 году, то есть до введения нового правового регулирования по регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Покупатель вправе признать в этом случае право собственности на объект недвижимости даже в том случае, если право собственности за продавцом не было зарегистрировано.

Как установлено в судебном заседании, сторонами условия договора купли-продажи доли жилого дома исполнены полностью, денежные средства за покупку доли жилого дома переданы покупателем Сак А.А. продавцу, посредством внесения в кассу СПК, доля жилого дома передана покупателю Сак А.А. в 2003 году.

Истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на долю жилого дом из-за отсутствия регистрации права у предыдущего собственника- СПК "Вершинный", поэтому по делу необходимо вынесение судебного решения о признании права собственности, в силу выше- изложенного требования о признании права собственности Сак А.А. на ** долей жилого дома, расположенного по <адрес>-подлежат удовлетворению; при этом Сак А.А. передается квартира №, общей площадью 18,8 кв.м., в том числе жилой 12,3 кв.м.

В силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Судом установлено, что договор купли-продажи доли жилого дома соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заключен в письменной форме.

Как следует из материалов дела, в том числе пояснений истца- договор купли-продажи, а также переход права собственности от СПК "Вершинный" к Сак А.А. на долю жилого дома, расположенного по <адрес>, приобретенную по договору купли-продажи от 29 апреля 2003 года- не зарегистрированы ( л.д.33-34).

Согласно требований части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

    В силу статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

    В соответствии с требованиями части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    Согласно требований части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как договор купли-продажи доли жилого дома заключен 29 апреля 2003 года, то есть до несения изменений в соответствии с нормами п.8 ст. 2 Федерального Закона от 30.12.2012 года "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" данный договор требует регистрации.

Согласно требований части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Анализ требований части 1 статьи 130, части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду сделать вывод о том, что право собственности на долю жилого дома подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя с момента такой регистрации.

    В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) ( действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений) указано о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Таким образом, государственная регистрация призвана со стороны государства лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

    Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержащий все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен.

    При этом передача такого объекта недвижимости не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку не влечёт перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула, об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьёй 16 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    В соответствии с требованиями части 1 статьи 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

    В судебном заседании установлено, что на стороне продавца выступал конкурсный управляющий СПК "Вершинный"-П.., полномочия которого прекращены в связи с ликвидацией СПК, что подтверждено выпиской из ЕГРЮ (л.д.11-15).

     В силу требований части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Требованиями части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

    В соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    Статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу о том, что препятствием для регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности от продавца СПК "Вершинный" к покупателю – Сак А.А. на долю жилого дома является невозможность обеспечения участия продавца в регистрации, в силу ликвидации СПК.

Отсутствие в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку законодателем срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен.

    В силу требований статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно требований части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Разрешая данный спор, суд, исходит из того, что договор купли-продажи от 29 апреля 2003 года заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен, недействительным либо незаключенным по каким-либо основаниям не признавался, отсутствие продавца - стороны договора купли-продажи, делает невозможным регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю без обращения в суд, в связи с чем, требования о регистрации договора купли продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес>, заключенный 29 апреля 2003 года между СПК "Вершинный", в лице конкурсного управляющего П.., и Сак А.А., а также о регистрации переход права собственности на данное недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А. подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Сак А.А., в лице представителя Титовой Е.С., к Администрации Бакланниковского сельского поселения, третье лицо Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о регистрации договора купли-продажи от 29 апреля 2003 года, заключенного между СПК "Вершинный" и Сак А.А., регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от СПК "Вершинный" к Сак А.А., прекращении права собственности СПК "Вершинный" на объект недвижимого имущества, признании права соб- ственности Сак А.А. на ** долей жилого дома, расположенного <адрес>- удовлетворить в следующем объеме.

Зарегистрировать договор купли продажи недвижимого имущества, расположенного по <адрес>, заключенный 29 апреля 2003 года, между СПК "Вершинный", в лице конкурсного управляющего П..,и Сак А.А..

Признать за Сак А.А. право собственности на 18, 8 кв.м. жилого дома, расположенного по <адрес>, то есть ** долей жилого дома.

Зарегистрировать переход права собственности от СПК "Вершинный" к Сак А.А. на **долей жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, в остальной части требований отказать.

    Решение может быть обжаловано и опротестовано в Ростовский областной суд через Семикаракорский райсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2021 года